Portugal reparte os impostos sobre imóveis por todo o ciclo de propriedade. Paga-se IMT e Imposto do Selo na compra, IMI todos os anos em que se é proprietário, e AIMI apenas se o património imobiliário em Portugal ultrapassar os 600 mil euros de valor tributável. As mais-valias esperam na saída, e o arrendamento tem regras próprias para quem põe o imóvel a render.
Nada disto devia assustar ninguém. Os impostos portugueses são moderados para os padrões da Europa ocidental, e as contas anuais calculam-se sobre um valor fiscal que costuma ficar bem abaixo do que foi pago. Mas os mecanismos importam, sobretudo a diferença entre habitação própria permanente e segunda habitação. Este guia da HomeNSearch percorre cada etapa com um exemplo concreto: uma segunda habitação de 300 mil euros no Algarve. Tudo o que se segue reflete as regras em vigor à data de redação; os escalões do IMT mudam todos os anos em janeiro.
Antes de qualquer imposto: o NIF
Sem número fiscal português não se paga imposto português nenhum. O NIF (Número de Identificação Fiscal) vem antes de tudo em qualquer compra: sem ele nenhum banco abre conta e o notário não fecha a escritura. Cidadãos da UE e do EEE podem pedi-lo diretamente em qualquer serviço de finanças. Quem vem de fora nomeia um representante fiscal em Portugal, normalmente o advogado que trata da compra, para receber a correspondência tributária em seu nome. Depois de comprado o imóvel, vale a pena registar-se também no Portal das Finanças. É lá que aparecem as notas de IMI, as liquidações de IMT e os avisos de AIMI, e as cartas em papel enviadas para uma morada estrangeira têm o hábito de chegar depois de o prazo de pagamento já ter passado.
Comprar: o IMT, o imposto de transmissão pago antes da escritura
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o grande imposto da compra. Incide sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial do imóvel, e a taxa depende do que se compra e do uso que lhe vai ser dado.
- Uma habitação própria permanente segue uma escala progressiva: 0% na primeira fatia (pouco mais de 100 mil euros à data de redação), depois escalões marginais de 2%, 5%, 7% e 8%, terminando em taxas únicas de 6% e 7,5% no topo do mercado.
- Uma segunda habitação ou um imóvel para arrendar segue a mesma escada sem a fatia isenta, pelo que a primeira fatia é tributada a 1% em vez de 0%.
- Terrenos rústicos pagam uma taxa fixa de 5%, e prédios comerciais ou outros edifícios urbanos pagam 6,5%.
- Um comprador que atue através de uma entidade sediada num paraíso fiscal na lista negra paga 10%, e é daí que vem aquele título alarmante de "até 10%". Não se aplica a um comprador particular normal.
É o momento em que se paga que costuma confundir as pessoas. O IMT não se liquida na mesa da escritura. Tem de ser pago antes de a escritura ser assinada, e o notário vai pedir o comprovativo e recusar-se a fechar sem ele. Na prática, o advogado gera a liquidação online alguns dias antes da escritura e o pagamento é feito num banco, numa repartição de finanças ou através do Portal das Finanças.
Os passos à volta deste imposto, do contrato-promessa até à escritura, estão explicados no nosso guia sobre como comprar um imóvel em Portugal.
Tens 35 anos ou menos? A tua primeira casa pode ficar isenta de impostos
Desde agosto de 2024, compradores com 35 anos ou menos que adquirem a primeira habitação própria permanente em Portugal não pagam IMT nem Imposto do Selo até um valor de cerca de 320 mil euros. Entre esse valor e cerca de 640 mil euros a isenção é parcial, tributando-se apenas a parte que ultrapassa o teto da isenção. Há condições: tem de ser a primeira casa, é preciso morar mesmo nela, e não se pode ter tido outro imóvel de habitação nos três anos anteriores à compra. A medida é recente ao ponto de muitos guias ainda não a mencionarem, e não está limitada a cidadãos portugueses: um comprador estrangeiro de 30 anos que cumpra os requisitos e se mude para lá também beneficia.
Imposto do Selo: uma taxa fixa de 0,8%
O Imposto do Selo é a cobrança mais simples de todo o sistema: 0,8% sobre a mesma base tributável do IMT, pago na escritura. Numa compra de 250 mil euros, são 2.000 euros. Se a compra for financiada por um crédito habitação português, o empréstimo tem o seu próprio selo de 0,6% para prazos superiores a cinco anos, um custo a ter em conta ao pesar pagar a pronto ou recorrer a crédito.
O exemplo prático: uma segunda habitação de 300 mil euros no Algarve
Suponha-se a compra de um apartamento T1 perto de Lagos por 300 mil euros como casa de férias. Não será residência habitual, pelo que a tabela de segunda habitação se aplica desde o primeiro euro.
- O IMT fica um pouco abaixo dos 12.000 euros depois de o preço percorrer os escalões progressivos, uma taxa efetiva ligeiramente inferior a 4%.
- O selo acrescenta 0,8% do preço, ou seja, 2.400 euros.
- O IMI do primeiro ano depende do valor patrimonial, não do preço. Se o VPT do apartamento for fixado em 180 mil euros e o município cobrar 0,35%, a nota anual fica em 630 euros.
No total, cerca de 14.300 euros de impostos na compra mais a primeira nota anual, antes de escritura, registo e honorários. Se esse mesmo apartamento fosse a residência habitual, a fatia isenta teria cortado o IMT em cerca de 1.000 euros. E um comprador de 34 anos, na primeira casa, que fosse morar para lá, não teria pago IMT nem selo.
Um pormenor a reter: o IMI é cobrado a quem for proprietário a 31 de dezembro, por isso a primeira nota chega na primavera seguinte. Valores acima de 500 euros dividem-se em três prestações, em maio, agosto e novembro.
Ser proprietário: o IMI, o imposto anual menos assustador do que parece
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é a resposta portuguesa ao imposto predial. Cada município fixa a sua própria taxa dentro de uma banda nacional entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos. Alguns municípios sob programas de saneamento financeiro podem cobrar até 0,5%, e os terrenos rústicos pagam 0,8%. Lisboa está na parte baixa da banda; a maioria dos municípios do Algarve situa-se algures no meio.
A base é o VPT (Valor Patrimonial Tributário), um valor fiscal que a administração calcula através de uma fórmula assente em área, localização, idade e coeficientes de qualidade. O VPT é atualizado quando o imóvel muda de mãos, mas ainda assim costuma ficar bem abaixo do preço de mercado na maioria dos casos, muitas vezes entre 30% e 50%. Um apartamento junto ao mar vendido por 400 mil euros pode ter um VPT de 220 mil euros, o que a 0,35% dá 770 euros por ano. Quem está habituado à taxe foncière francesa ou ao property tax americano costuma ficar agradavelmente surpreendido.
Também há benefícios. Uma habitação própria permanente com VPT modesto pode qualificar-se para uma isenção de IMI de três anos após a compra, sujeita a limites de rendimento do agregado, e agregados de baixo rendimento em casas de baixo valor não pagam nada, de forma contínua.
Para além do IMI, há que contar com despesas que não são impostos: o condomínio dos apartamentos, tipicamente entre 50 e 150 euros por mês consoante o prédio, e as tarifas fixas dos consumos, que continuam a correr mesmo com a casa vazia.
AIMI: a sobretaxa acima de 600 mil euros
Ao AIMI (Adicional ao IMI) chama-se muitas vezes o imposto sobre a fortuna português, ainda que incida só sobre imóveis. Cada proprietário soma o VPT das habitações e terrenos para construção que tem em Portugal, deduz 600 mil euros e paga 0,7% sobre o excedente. A fatia acima de 1 milhão é tributada a 1%, e acima de 2 milhões, a 1,5%. Cônjuges e unidos de facto podem apresentar a declaração em conjunto, o que duplica a dedução para 1,2 milhões. As empresas pagam 0,4% sem qualquer dedução.
Como o limiar se mede em VPT e não em valor de mercado, uma única casa de gama média quase nunca o dispara. Uma moradia comprada por 700 mil euros costuma ter um valor patrimonial confortavelmente abaixo da linha dos 600 mil. O AIMI visa grandes carteiras e as zonas de topo de Lisboa e Cascais, e para a maioria dos compradores estrangeiros continua a ser um imposto teórico.
Arrendar: o que o fisco leva da renda
O rendimento de arrendamentos residenciais de longa duração é tributado a uma taxa fixa, 25% sobre a renda líquida para a maioria dos senhorios desde que o pacote da habitação de 2023 baixou o antigo 28%. Assinar um contrato mais longo baixa ainda mais a taxa, e o desconto aumenta com a duração do contrato, a forma que o Governo encontrou para empurrar os proprietários para arrendamentos estáveis. IMI, condomínio, seguro, manutenção e reparações são dedutíveis à renda. Os juros do crédito habitação não são. Os residentes podem, em alternativa, incluir o rendimento predial na tributação progressiva geral quando isso for mais vantajoso, o que por vezes acontece com rendimentos baixos.
O alojamento local segue um regime completamente diferente. Arrendar através de plataformas como o Airbnb exige registo de Alojamento Local, o rendimento é tratado como rendimento empresarial e não como renda, e no regime simplificado só uma parte da receita bruta é tributada. O entrave está na licença: os municípios podem congelar novos registos de AL em zonas de pressão turística elevada, e partes de Lisboa e do Porto já o fizeram. Vale a pena confirmar se uma licença é obtível, ou se transita com o imóvel, antes de assentar uma compra em projeções de alojamento local.
Uma nota de rodapé: um novo contrato de arrendamento tem um selo único de 10% de uma renda mensal quando é registado nas finanças.
Vender: mais-valias sem histórias de terror
Os residentes portugueses são tributados sobre metade da mais-valia; a outra metade nem entra no cálculo. Vender com uma mais-valia de 150 mil euros sobre o custo total de aquisição significa que 75 mil euros se somam ao rendimento do ano às taxas progressivas. O custo de aquisição inclui o IMT e o selo pagos na compra mais as obras de melhoria documentadas dos últimos doze anos, e um ajustamento pela inflação entra em jogo a partir de dois anos de posse.
A habitação própria permanente tem uma via de escape. Reinvestindo o produto da venda noutra habitação própria permanente em Portugal ou noutro país da UE ou do EEE dentro do prazo legal, a parte reinvestida da mais-valia fica isenta. Reformados e maiores de 65 anos têm ainda a opção paralela de aplicar o produto num fundo de pensões ou num produto de seguro.
Durante anos, os não residentes foram tributados sobre a totalidade da mais-valia a uma taxa fixa, uma regra que os tribunais europeus foram desmontando processo após processo. O regime já foi equiparado: os não residentes passam agora a ser tributados também sobre metade da mais-valia, embora Portugal olhe para o rendimento mundial ao fixar a taxa. O conselho prático mantém-se: contratar um contabilista português para o ano fiscal em que se vende. Erros na declaração saem caros.
Portugal comparado com Espanha e Itália
Nos impostos de compra, Portugal ganha claramente na gama média. Espanha cobra um imposto de transmissão entre 6% e 10% em casas de revenda consoante a região, desde o primeiro euro: o apartamento de 300 mil euros no Algarve pagaria cerca de 30 mil euros de ITP na Comunidade Valenciana, contra os cerca de 12 mil euros de Portugal. O panorama espanhol completo está no nosso guia sobre impostos na compra de um imóvel em Espanha. A Itália parece barata para residentes, com um imposto de registo de 2% na primeira habitação, mas os não residentes que compram uma segunda casa pagam 9%, atenuado pelo facto de o imposto de transmissão italiano incidir sobre valores cadastrais baixos e não sobre o preço.
Os custos anuais aproximam os três países. O IBI espanhol e o IMU italiano ficam numa faixa parecida com a do IMI, embora a Itália isente a habitação própria permanente e a Espanha acrescente um imposto sobre o património regional para grandes fortunas. O AIMI português só morde acima de 600 mil euros de valor fiscal, pelo que um proprietário estrangeiro com um único imóvel costuma ter alguns dos custos de manutenção mais suaves dos três.
Se as contas fizerem sentido, os preços e os anúncios atuais podem ser consultados na nossa página de imóveis em Portugal. A HomeNSearch reúne apartamentos e moradias desde Lisboa e o Porto até ao Algarve, e podemos pôr em contacto com consultores fiscais locais antes de se comprometer com fosse o que for.
Perguntas frequentes
Os compradores estrangeiros pagam impostos mais altos sobre imóveis em Portugal?
Não. IMT, selo, IMI e AIMI aplicam-se às mesmas taxas independentemente da nacionalidade ou da residência. A única taxa punitiva é o IMT de 10% para compras feitas através de entidades sediadas em paraísos fiscais na lista negra. O que qualquer comprador estrangeiro precisa mesmo é de um NIF, o número fiscal português, antes de assinar seja o que for.
Quando é que o IMT tem mesmo de ser pago?
Antes da escritura. As finanças emitem uma referência de pagamento, liquida-se um ou dois dias antes da escritura, e o notário confirma o comprovativo antes de a assinatura acontecer. Se o pagamento não chegar a tempo, a data da escritura atrasa.
O que é o VPT e porque é mais baixo do que o preço de compra?
O VPT é o valor fiscal atribuído a cada imóvel através de uma fórmula assente em dimensão, localização, idade e qualidade da construção. É atualizado quando o imóvel é vendido, mas a fórmula é conservadora, pelo que o resultado costuma ficar entre 30% e 50% abaixo do preço de mercado. É sobre ele que se calculam o IMI e o AIMI, o que mantém as contas anuais portuguesas baixas.
Portugal cobra imposto sobre sucessões em imóveis?
Não propriamente. Cônjuges, filhos e pais herdam imóveis portugueses isentos de imposto. Os restantes herdeiros pagam um selo de 10% sobre o valor fiscal do imóvel, e as doações de imóveis seguem a mesma lógica, com o selo normal de 0,8% acrescentado por cima.
