Chipre tributa os imóveis com mão leve, e essa é metade da razão pela qual os compradores estrangeiros continuam a chegar. Não existe qualquer imposto nacional anual sobre a propriedade. Os impostos de compra numa revenda podem ficar abaixo dos 3% do preço. E a partir de 2026 o governo eliminou um dos últimos encargos menores sobre os compradores: o imposto de selo sobre os contratos de compra e venda desaparece.
A armadilha é que este regime leve recompensa quem estrutura bem a compra. Errar o tratamento do IVA numa construção nova significa uma diferença de 14 pontos percentuais no preço de compra. Num apartamento de 300.000 €, são 42.000 €.
Este guia segue o dinheiro ao longo de todo o ciclo da propriedade: comprar, possuir, arrendar, vender. Os valores refletem as regras em vigor à data de publicação. Se ainda estiver a escolher entre distritos ou a perceber os passos legais de uma compra, leia primeiro o nosso guia sobre como comprar imóveis em Chipre e volte aqui para a parte fiscal.
Impostos ao comprar
Uma única pergunta decide quase tudo no momento da compra: há IVA sobre esta propriedade? Se sim, o caso das construções novas vendidas por um promotor, paga-se IVA e não há emolumentos de registo. Se não, o caso das revendas típicas entre particulares, pagam-se emolumentos de registo e não há IVA. Nunca se paga os dois.
IVA em construções novas: 19% de taxa normal, 5% se cumprir os requisitos
A primeira venda de um imóvel novo por um promotor tem IVA à taxa normal de 19%. Terrenos para construção não urbanizados vendidos no âmbito de uma atividade comercial também a têm. Para um investidor ou um comprador de casa de férias, esse 19% é simplesmente parte do orçamento, sem forma de o contornar.
Os compradores de habitação própria permanente têm um negócio bem melhor. Chipre aplica uma taxa reduzida de 5% aos primeiros 130 m² de uma habitação principal, sobre um valor até 350.000 €, com condições que foram reforçadas em meados de 2023. Para se qualificar:
- vai viver no imóvel como residência principal em Chipre, sem o arrendar nem o manter como casa de férias;
- o valor total não ultrapassa aproximadamente 475.000 € e a área coberta total fica dentro dos 190 m²;
- não solicitou a taxa reduzida noutro imóvel cipriota nos dez anos anteriores.
Ultrapasse qualquer um destes limites e o benefício reduz-se ou desaparece por completo, pelo que uma vivenda de 500.000 € paga os 19% completos mesmo que planeie viver lá o ano todo.
Há mais uma coisa que os compradores costumam descobrir tarde demais: a devolução a dez anos. Solicite a taxa de 5% e depois venda a casa ou comece a arrendá-la antes de passarem dez anos, e devolverá a poupança de IVA proporcionalmente aos anos que faltam. E as finanças verificam mesmo.
O estatuto de residência, já agora, não é o critério examinado. Os compradores de fora da UE acedem à taxa reduzida nas mesmas condições que os cipriotas, desde que a casa se torne genuinamente a sua residência principal na ilha.
Emolumentos de registo nas revendas: uma escala progressiva, depois um desconto de 50%
Numa revenda não é cobrado IVA em momento algum, pelo que o estado cobra em vez disso os emolumentos de registo do Land Registry, devidos quando o título de propriedade passa para o seu nome. A escala sobe com o valor de mercado: 3% sobre os primeiros 85.000 €, 5% sobre os 85.000 € seguintes e 8% sobre tudo o que ultrapasse os 170.000 €.
Depois vem a parte que torna Chipre mais barato do que a escala oficial sugere. Uma redução legal de 50%, introduzida como medida de estímulo e depois tornada permanente, aplica-se a estes emolumentos em todos os casos. E onde foi pago IVA sobre o imóvel, os emolumentos de registo descem a zero.
Os profissionais usam ainda outra alavanca. Os emolumentos são calculados por comprador, sobre a quota de cada um. Um casal que compra um apartamento de 300.000 € em nome de ambos é tratado como duas compras de 150.000 € cada, e ambas recomeçam no patamar mais baixo da escala. A poupança é dinheiro real; calculamo-la no exemplo abaixo.
O Land Registry avalia o imóvel por conta própria. Se considerar que o preço declarado fica abaixo do valor de mercado, calcula os emolumentos com base na sua própria estimativa, pelo que um preço de contrato artificialmente baixo não ajuda ninguém.
Imposto de selo: abolido a partir de 1 de janeiro de 2026
Os contratos assinados a partir de 1 de janeiro de 2026 não pagam imposto de selo em Chipre. O tributo foi eliminado no âmbito da reforma fiscal da ilha para 2026. Muitos artigos sobre este tema ainda o listam como custo de compra, por isso vale a pena verificar a data do que se lê.
Para contratos assinados antes dessa data, as regras antigas continuam a aplicar-se: 0,15% sobre o valor do contrato entre 5.001 € e 170.000 €, depois 0,2% acima disso, com um teto de 20.000 € e pagamento devido nos 30 dias seguintes à assinatura. Nunca foi uma quantia elevada. Numa compra de 300.000 € rondava pouco mais de 500 €. A sua eliminação não vai mudar nenhuma decisão de compra, mas simplifica o processo e poupa mais um prazo a vigiar.
Quando é que cada imposto vence de facto
O calendário surpreende mais do que as taxas em si. O IVA numa construção nova não é uma quantia única na entrega: é cobrado a cada pagamento faseado previsto no contrato, pelo que um comprador em planta reparte o 5% ou o 19% ao longo do calendário de construção. Os emolumentos de registo só vencem quando o título é emitido e registado em seu nome, e em projetos novos o título pode atrasar-se meses ou até anos em relação à conclusão da obra. Esse dinheiro não é poupado, apenas adiado, por isso convém mantê-lo reservado.
Numa revenda com título limpo, tudo se resolve de uma vez. Os emolumentos são pagos no Land Registry no dia da transmissão, normalmente poucos dias depois da escritura.
E nada disto cobre os custos profissionais. Chipre não tem um sistema notarial ao estilo francês ou espanhol. Um advogado independente trata do contrato, das buscas registais e do registo, tipicamente por cerca de 1% do preço mais IVA, e a comissão da agência imobiliária é habitualmente paga pelo vendedor. Barato para os padrões europeus, mas tem de constar do orçamento ao lado dos impostos.
Exemplo prático: construção nova versus revenda
Os números tornam isto concreto. Tomemos um apartamento T2 de 300.000 € perto de Larnaca, comprado em 2026, e calculemos pelas duas vias.
Via um: um apartamento novo de um promotor
O apartamento tem 90 m² e será a casa principal do comprador, pelo que a taxa reduzida de IVA cobre toda a compra. IVA: 5% de 300.000 €, ou seja, 15.000 €. Emolumentos de registo: zero, porque foi aplicado IVA. Imposto de selo: zero segundo as regras de 2026. Imposto total de compra, 15.000 €.
Agora mude-se um único dado. A compradora mantém a sua casa principal na Alemanha e quer o apartamento para o verão e arrendamentos de curta duração. A taxa reduzida deixa de se aplicar e o IVA sobe para 19%: 57.000 €. O mesmo apartamento, o mesmo preço, mais 42.000 € de imposto. Esta única distinção, residência principal ou não, pesa mais do que qualquer outro fator nas contas de uma compra em Chipre.
Via dois: uma revenda ao mesmo preço
Aqui não há IVA. Os emolumentos de registo sobre 300.000 € ficam assim: 2.550 € sobre os primeiros 85.000 €, 4.250 € sobre os 85.000 € seguintes e 10.400 € sobre os 130.000 € restantes. São 17.200 € antes do desconto legal e 8.600 € depois de o aplicar. Imposto de selo, de novo zero. Imposto total de compra, 8.600 €, pouco menos de 2,9% do preço.
Comprado em nome de ambos, o quadro melhora ainda mais. Cada cônjuge adquire uma quota de 150.000 €, o total antes do desconto chega a 11.600 € e o desconto reduz-no para 5.800 €. Dividir o título poupa mais 2.800 € face a comprar em nome único. O seu advogado devia levantar isto; se não o fizer, levante-o você.
Lado a lado para 2026: 8.600 € na revenda contra 15.000 € na construção nova para quem vai viver lá, ou contra 57.000 € para um investidor. O imposto sozinho não decide a escolha. As construções novas trazem eficiência energética e garantia do construtor, as revendas trazem localizações consolidadas e, muitas vezes, títulos prontos para transmissão imediata. Mas entre na negociação a conhecer a diferença, e lembre-se de que o imposto é apenas uma camada da conta: o nosso resumo do custo de comprar imóveis no estrangeiro cobre os honorários legais, as vistorias e os custos cambiais que se somam em qualquer país.
Impostos enquanto é proprietário
Aqui está o argumento com que os agentes cipriotas abrem, e desta vez é rigoroso: não há imposto nacional anual sobre a propriedade. O Immovable Property Tax foi abolido a 1 de janeiro de 2017 e nada o substituiu. Compare com o IBI espanhol, o ENFIA grego ou a taxe foncière francesa, que cobram aos proprietários todos os anos apenas por terem o imóvel.
O que resta é local. Câmaras e conselhos comunitários cobram pela recolha de lixo, iluminação pública e saneamento, e a fatura combinada costuma situar-se entre 85 € e 500 € por ano, consoante a localidade e a dimensão do imóvel. Uma casa de aldeia nas colinas de Pafos fica na parte baixa dessa faixa, uma grande vivenda no centro de Limassol perto do topo. Distritos ligados a uma entidade de saneamento pagam a respetiva taxa dentro da mesma fatura.
A comprar num condomínio? Conte também com as quotas de condomínio: limpeza, manutenção da piscina, jardins, elevadores. É uma taxa de gestão, não um imposto, mas a sua conta bancária não distingue as duas coisas. Vai de algumas centenas de euros por ano num bloco pequeno a vários milhares num resort com todas as comodidades.
Custos de manutenção tão baixos mudam as contas do investimento ao longo de uma década. Um proprietário espanhol ou português paga imposto estatal sobre a propriedade todos os anos, esteja o imóvel arrendado ou vazio. Um proprietário cipriota paga uma fatura de lixo.
Impostos ao arrendar
O rendimento de arrendamento de uma pessoa singular está sujeito ao imposto sobre o rendimento comum de Chipre. Os escalões são generosos na base: nada sobre os primeiros 19.500 € de rendimento anual total, depois escalões crescentes até uma taxa máxima de 35% sobre o rendimento acima de 60.000 €.
Antes de aplicar esses escalões, o senhorio deduz um valor fixo de 20% das rendas brutas como despesa presumida. Sem necessidade de recibos, sem discussão com as finanças. Os juros de um empréstimo usado para comprar o imóvel e uma amortização anual do edifício podem ser deduzidos por cima. Assim, um apartamento que rende 12.000 € por ano é tributado no máximo sobre 9.600 €, e muitas vezes menos quando os juros da hipoteca entram no cálculo.
Vejamos um caso típico. Um apartamento T1 em Larnaca é arrendado a longo prazo por 1.000 € por mês, 12.000 € por ano. A dedução de 20% reduz o valor tributável para 9.600 €. Se o proprietário não tiver outros rendimentos de fonte cipriota, esse valor fica inteiramente abaixo do limiar de 19.500 € e o imposto sobre o rendimento é zero. A declaração continua a ter de ser entregue. Mas muitos pequenos senhorios em Chipre não pagam legalmente qualquer imposto sobre o rendimento da renda.
Mais duas contribuições merecem uma linha própria. O rendimento de arrendamento gera uma contribuição para o GESY, o sistema nacional de saúde; a taxa é modesta mas aplica-se desde o primeiro euro, por isso pergunte ao seu contabilista o valor atual. E os residentes fiscais cipriotas que também têm domicílio fiscal em Chipre pagam a Special Defence Contribution sobre as rendas, enquanto a grande comunidade de não-domiciliados da ilha está isenta dela. A categoria em que se enquadra depende do seu historial com a ilha, e uma hora com um consultor fiscal local resolve isso com mais fiabilidade do que qualquer blog, incluindo o nosso.
Os senhorios não residentes declaram o rendimento de arrendamento cipriota em Chipre. Se há algo a pagar novamente no país de origem depende do tratado entre Chipre e o seu país de residência; a ilha mantém uma das redes de tratados mais amplas da região, e a dupla tributação é normalmente aliviada por crédito de imposto.
Impostos ao vender
O imposto sobre mais-valias aplica-se a uma taxa fixa de 20% sobre o ganho resultante da alienação de imóveis cipriotas. Curiosamente, isso é quase toda a história: Chipre não tributa as mais-valias na maioria dos outros ativos, pelo que os imóveis suportam o regime quase sozinhos. Os 20% também abrangem a venda de participações em sociedades cujo valor reside sobretudo em propriedade cipriota, o que fecha o atalho óbvio.
O ganho tributável é mais estreito do que os vendedores temem. Do preço de venda subtrai-se o custo de aquisição ajustado à inflação, as obras de melhoria documentadas e os custos da própria venda, comissão do agente e honorários legais incluídos. Num imóvel detido durante muitos anos, só o ajustamento à inflação remove uma fatia significativa do ganho no papel.
Depois vêm as isenções vitalícias. Cada pessoa tem um abatimento geral que protege parte de qualquer ganho. Existe um maior para terrenos agrícolas vendidos por agricultores, e o maior de todos aplica-se à residência principal que o vendedor possuiu e habitou durante pelo menos cinco anos. São valores vitalícios: usar uma isenção esgota-a. Para um proprietário-ocupante de longa data, o abatimento de residência principal pode eliminar quase todo o imposto, ou mesmo todo. Para um investidor a vender um segundo apartamento, o abatimento geral ainda alivia a fatura.
Na prática, o imposto é liquidado antes de a venda se concluir. A declaração de mais-valias é entregue e o pagamento feito no âmbito da obtenção do certificado fiscal que o Land Registry exige ver antes de transmitir o título ao comprador. Os vendedores não residentes passam exatamente pelo mesmo trâmite, pelo que não há forma de sair da ilha com o ganho por tributar.
O calendário e os documentos importam aqui mais do que em qualquer outro ponto do sistema cipriota. Vender nas circunstâncias erradas, ou sem recibos daquela obra de renovação, significa oferecer dinheiro à República. Fale com um consultor antes de colocar o imóvel à venda, não depois de assinar.
Como Chipre se posiciona face a outros mercados
Juntando as peças, o perfil é este: imposto de compra de cerca de 2 a 3% numa revenda típica, IVA de 5% numa habitação nova que cumpra os requisitos, zero imposto nacional anual, e uma taxa fixa de 20% sobre mais-valias suavizada por isenções que favorecem quem vive no imóvel. Quem estiver a ponderar opções mediterrânicas sentirá a diferença rapidamente. O imposto de transmissão espanhol vai de 6 a 10% consoante a região, o IMT português sobe numa escala progressiva, e ambos os países ainda cobram aos proprietários todos os anos. O Dubai aplica uma taxa fixa de 4% sobre a transmissão sem imposto sobre o rendimento, mas insere-se num contexto jurídico completamente diferente.
Chipre raramente ganha no preço por metro quadrado em Limassol, e ninguém deveria comprar uma casa apenas com base numa tabela de impostos. Mas como pacote de custo total para quem vai realmente viver no imóvel, a ilha é difícil de bater dentro da UE. Explore os apartamentos e vivendas no nosso catálogo de imóveis em Chipre para ver a que se aplicam estes números na prática, e quando um anúncio específico levantar uma dúvida sobre IVA, a equipa da HomeNSearch pode pô-lo em contacto com consultores locais que tratam exatamente desse tipo de papelada todas as semanas.
Impostos sobre imóveis em Chipre: perguntas frequentes
Existe imposto anual sobre imóveis em Chipre?
Não a nível nacional. O Immovable Property Tax foi abolido a 1 de janeiro de 2017 e nada o substituiu. Os proprietários pagam apenas as taxas municipais locais de lixo, saneamento e iluminação pública, normalmente entre 85 € e 500 € por ano, consoante o município e o imóvel.
Ainda se paga imposto de selo num contrato de imóveis em Chipre?
Não se a assinatura for a partir de 1 de janeiro de 2026: o imposto de selo sobre contratos de imóveis foi abolido a partir dessa data. Os contratos anteriores seguiam a escala antiga de 0,15% a 0,2% do valor do contrato, com um teto de 20.000 €, a pagar nos 30 dias seguintes à assinatura.
Um comprador estrangeiro pode obter o IVA reduzido de 5%?
Sim. A nacionalidade e o estatuto de residência não são o que é examinado; o que conta é o uso genuíno como residência principal em Chipre. A taxa de 5% cobre os primeiros 130 m² dentro dos limites de valor, e se vender a casa ou a arrendar antes de passarem dez anos, devolve parte da poupança de forma proporcional.
Quanto imposto vou pagar ao vender um imóvel em Chipre?
O imposto sobre mais-valias é de 20% do ganho depois de subtraído o custo de compra ajustado à inflação, as melhorias documentadas e os custos de venda. As isenções vitalícias reduzem ainda mais a fatura, e a isenção de residência principal, disponível após cinco anos de posse e residência, é a mais generosa de todas.
