Pergunte a um advogado em Madrid quanto vai pagar de impostos por uma casa em Espanha e a resposta será diferente da que ouviria em Valencia. Não porque um dos dois esteja errado. Espanha entregou o imposto sobre transmissões às regiões, e estas têm usado esse poder com entusiasmo. O mesmo apartamento de 300.000 € pode gerar uma fatura fiscal de 18.000 € numa comunidade autónoma e de 30.000 € noutra.
Essa divisão regional atravessa todo este guia. A seguir está o que vai pagar em cada fase de possuir um imóvel em Espanha: comprar, manter, arrendar e vender. Se ainda está a perceber como decorre a própria compra, comece pelo nosso guia passo a passo para comprar imóvel em Espanha e volte aqui para os números.
Por que a região importa mais do que a casa
Espanha tem 17 comunidades autónomas, e a maioria dos impostos deste artigo é fixada ou ajustada por elas. Imposto de transmissões, imposto de selo, benefícios no imposto sobre o património: tudo regional. O governo central define os valores por defeito; as comunidades sobrepõem-se a eles. Antes de comparar dois imóveis, compare as suas regiões. Quem hesita entre Alicante e Málaga está também a comparar dois sistemas fiscais diferentes, e a maioria dos compradores nem se apercebe disso.
Impostos na compra
A primeira bifurcação: imóvel usado ou obra nova? Os dois são tributados por sistemas separados, e nunca paga os dois.
O imóvel usado paga ITP
O ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) é o imposto de transmissão sobre imóveis usados, e é o que os governos regionais mais ajustam. As taxas situam-se normalmente entre 6% e 10% do preço. À data desta publicação, Madrid cobra 6%, a Andaluzia um fixo de 7%, enquanto Valencia e a Catalunha ficam nos 10%. As Canárias continuam mais baratas, a 6,5%. As Baleares usam uma escala por escalões que começa nos 8% e ultrapassa os 10% em casas mais caras.
Uma armadilha a evitar. Desde 2022, o ITP incide sobre o valor de referência do cadastro sempre que esse valor for superior ao preço realmente pago, por isso um verdadeiro negócio pode ainda assim gerar uma fatura fiscal a preço cheio. E o prazo é curto: o ITP vence cerca de 30 dias úteis após a assinatura. O advogado ou a gestoría trata da entrega, mas a responsabilidade continua a ser sua.
A obra nova paga IVA mais AJD
Compre a um promotor e o ITP desaparece. Em vez disso, paga IVA, o IVA espanhol, a 10% do preço, a mesma taxa em todo o continente e nas Baleares. As Canárias não cobram IVA; o seu equivalente local, o IGIC, ronda os 7% em casas novas, o que é uma das razões pelas quais quem compra obra nova olha com atenção para Tenerife e Gran Canaria.
A obra nova também gera AJD, o imposto de selo sobre as escrituras notariais. Novamente regional: entre 0,5% e 1,5% do preço, e a maioria das comunidades com impostos mais altos cobra os 1,5% completos. Pouco face ao IVA, mas numa compra de 300.000 € são ainda assim 4.500 € que precisa de ter disponíveis no dia da escritura.
Como fica a fatura completa
Os impostos não são tudo. Notariado, registo predial, uma gestoría para tratar das entregas e um advogado independente, a cerca de 1% do preço, somam-se a isto. Reserve 10 a 15% acima do preço de compra e não será apanhado de surpresa. Espanha fica a meio da tabela a nível internacional; pode ver essa comparação no nosso levantamento do custo real de comprar imóvel no estrangeiro.
Exemplo prático: 300.000 € em imóvel usado versus obra nova
Tome uma região com ITP de 8% e AJD de 1,5%, mais ou menos a média espanhola, e aplique os mesmos 300.000 € a um imóvel usado e a uma obra nova.
O imóvel usado:
- ITP a 8%: 24.000 €
- Notariado e registo predial: cerca de 1.500 €
- Advogado independente a 1%: 3.000 €
- Total acima do preço: cerca de 28.500 €, ou 9,5%
A obra nova:
- IVA a 10%: 30.000 €
- AJD a 1,5%: 4.500 €
- Notariado, registo e advogado: cerca de 4.500 €
- Total acima do preço: cerca de 39.000 €, ou 13%
Mesmo orçamento, cerca de 10.000 € de diferença. Agora mude de região em vez de mudar de imóvel. Esse mesmo imóvel usado em Madrid, com ITP de 6%, custa 18.000 € de imposto; em Valencia, a 10%, custa 30.000 €, exatamente o que a obra nova paga em IVA. A casa não mudou. A fatura, sim.
Impostos enquanto é proprietário
O IBI, o imposto municipal anual
Todo proprietário paga IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) à câmara todos os anos. É calculado sobre o valor cadastral, uma cifra administrativa que costuma ficar bem abaixo do preço de mercado, a uma taxa que cada município define por conta própria. Um típico apartamento costeiro de dois quartos pode custar algumas centenas de euros por ano; grandes moradias em municípios de prestígio podem passar dos 1.000 €. Muitas câmaras cobram ainda uma pequena taxa à parte para o lixo, a basura. Nenhum dos dois vai arruiná-lo. Ignorá-los pode, e devagar, porque o IBI não pago fica associado ao imóvel e aparece no pior momento possível, normalmente quando tenta vendê-lo.
O imposto que os não residentes esquecem: o rendimento imputado
Aqui está o que apanha quase todos os proprietários estrangeiros. Se é não residente e a sua casa em Espanha não está arrendada, Espanha tributa-o na mesma sobre um rendimento imputado, partindo do princípio de que a poderia ter arrendado. A base é 1,1% ou 2% do valor cadastral, consoante a última revisão de valores feita pelo seu município; sobre essa base paga 19% se residir na UE ou no EEE, e 24% nos restantes casos. Em dinheiro costuma ser modesto, muitas vezes entre 200 e 600 € por ano. Mas é uma obrigação declarativa, o Modelo 210, e ninguém lhe envia uma fatura. Não chega nenhuma carta. Espera-se simplesmente que declare por sua iniciativa, e os impostos em atraso mais os juros esperam pacientemente pelos proprietários que descobrem isto cinco anos depois.
O imposto sobre o património, em resumo
Espanha ainda tem imposto sobre o património, e os não residentes estão abrangidos quanto aos seus bens espanhóis. Na prática, uma única casa de férias raramente o ativa: as isenções são generosas e várias comunidades esvaziaram o imposto com benefícios regionais. Torna-se real acima de cerca de um milhão de euros em bens espanhóis, e os limiares e benefícios variam por região, como quase tudo aqui. Nesse patamar, procure aconselhamento antes de comprar, não depois. A estrutura de propriedade não pode ser corrigida com efeitos retroativos.
Impostos ao arrendar
O rendimento de arrendamento de um imóvel espanhol é tributado em Espanha mesmo que viva noutro país, e as regras dividem-se claramente consoante o local de residência. Residentes na UE e no EEE pagam 19% sobre o líquido: juros do empréstimo, IBI, seguro, quotas de condomínio, reparações e depreciação são deduzidos primeiro, o que muitas vezes reduz a metade a base tributável. Residentes de qualquer outro lugar, Reino Unido e Estados Unidos incluídos, pagam 24% sobre o bruto. Sem quaisquer deduções.
Faça as contas ao que isto significa. 12.000 € anuais de renda com 5.000 € de custos deixam um senhorio da UE a pagar 19% de 7.000 €, cerca de 1.330 €. Um senhorio britânico com o mesmo apartamento e os mesmos custos paga 24% sobre os 12.000 € completos: são 2.880 €, mais do dobro pelo mesmo imóvel. Esta é a maior diferença fiscal entre proprietários da UE e de fora dela, e deve entrar nos seus cálculos de rentabilidade antes de comprar, não depois de o primeiro inquilino se mudar.
Impostos ao vender
As mais-valias e a retenção de 3%
Venda com lucro e Espanha tributa a mais-valia a 19% para não residentes; os residentes pagam numa escala progressiva. Os custos de aquisição e as obras de remodelação documentadas aumentam o valor de aquisição e reduzem a mais-valia tributável, por isso guarde todas as faturas desde o primeiro dia.
O mecanismo que surpreende as pessoas é a retenção. Quando um não residente vende, a lei obriga o comprador a reter 3% do preço e a entregá-lo diretamente à administração fiscal. Recebe 97% na escritura. Esse 3% é um adiantamento sobre a sua conta de mais-valias: entrega o Modelo 210 no prazo de quatro meses, liquida a diferença que houver, ou reclama o excedente se a sua dívida real for menor. Os reembolsos chegam, mas ao ritmo da administração fiscal, e não é raro os vendedores esperarem grande parte de um ano.
A plusvalía municipal
Além do imposto sobre mais-valias, a câmara cobra a plusvalía, um imposto sobre a valorização do terreno enquanto foi seu. Uma decisão judicial de 2021 reformulou-a: agora pode escolher entre dois métodos de cálculo, e não paga nada se vendeu com prejuízo real. Em muitas vendas normais, ainda assim, é um valor de quatro dígitos, calculado consoante o município e os anos de posse. Muitos vendedores só ouvem falar disto na escritura.
Um pormenor que vale a pena conhecer. A plusvalía é devida pelo vendedor, mas quando o vendedor é não residente, o comprador pode ser responsabilizado por ela. Se está a comprar a um não residente, um bom advogado retém o valor estimado do preço na escritura e liquida-o diretamente.
Conheça a região, depois escolha a casa
Nada disto deve demovê-lo. Os impostos espanhóis sobre imóveis são conhecíveis e, na sua maioria, previsíveis assim que mapear a sua região: verifique primeiro a comunidade autónoma, reserve 10 a 15% acima do preço na compra, entregue a declaração de rendimento imputado todos os anos em que for proprietário, e conte com a retenção de 3% na venda. Quando estiver pronto para ver casas reais, explore os anúncios de imóveis em Espanha da HomeNSearch, onde pode comparar as regiões a que estes valores se aplicam antes de se apaixonar por uma morada em particular.
Perguntas frequentes
Os estrangeiros pagam impostos de compra mais altos em Espanha?
Não. ITP, IVA e AJD são idênticos para todos, independentemente da nacionalidade ou residência. As diferenças surgem depois: a declaração de rendimento imputado, a tributação sobre a renda bruta para senhorios de fora da UE e a retenção de 3% na venda visam todas os não residentes. A compra em si trata todos os compradores da mesma forma.
Quais as regiões espanholas com o imposto de compra mais baixo?
À data desta publicação, Madrid a 6% e as Canárias a 6,5% estão na base do intervalo do ITP, com a Andaluzia perto, num fixo de 7%. Valencia, a Catalunha e os escalões mais altos das Baleares chegam aos 10% ou mais. As taxas mudam com a política regional, por isso confirme o valor atual para a sua região antes de se comprometer.
É mais barato em impostos comprar obra nova ou imóvel usado em Espanha?
Normalmente o imóvel usado. A obra nova acarreta IVA de 10% mais AJD em todo o lado, enquanto o ITP em imóveis usados começa tão baixo quanto 6%. Numa região com ITP de 10%, a diferença reduz-se a pouco mais do que o AJD. As Canárias são a exceção em que a obra nova encurta a distância, já que o IGIC, cerca de 7%, fica abaixo do IVA do continente.
E se nunca entreguei a declaração de rendimento imputado como não residente?
A obrigação não caduca só porque ninguém o contactou. A administração fiscal pode reclamar os últimos quatro anos, com juros e eventuais penalizações. O habitual é regularizar entregando voluntariamente as declarações em falta, o que mantém as penalizações baixas. Se é proprietário há anos e nunca ouviu falar do Modelo 210, fale com um consultor fiscal espanhol antes de vender, porque é nesse momento que costuma surgir a questão.
