Cerca de uma em cada sete compras de casa em Espanha envolve um comprador estrangeiro, e a lei espanhola praticamente nao poe entraves. Nao ha exigencia de residencia, nao ha teste de nacionalidade, nao ha limite de propriedades. O que existe e uma sequencia fixa de tramites que penaliza quem a salta. Sem NIE, nao se abre conta bancaria. E assinar o contrato de arras sem cuidado pode sair caro: mudar de ideias custa 10% do preco. Este guia percorre toda a cadeia, do primeiro formulario aos impostos que continuam a chegar depois da escritura.
Primeiro passo: o NIE, sem o qual nada avanca
O NIE (Numero de Identidad de Extranjero) e o numero fiscal pessoal para estrangeiros. E preciso para abrir conta bancaria, assinar a escritura, pagar os impostos da compra, ligar a eletricidade. Para a burocracia espanhola, um comprador sem NIE simplesmente nao existe.
Ha duas formas de o obter. A primeira, num consulado espanhol no seu pais: preenche-se o formulario EX-15, paga-se uma taxa de cerca de 10 euros, e a espera vai de duas semanas a dois meses, consoante a carga desse consulado. A segunda e ja em Espanha, numa esquadra da policia com balcao para estrangeiros. Em teoria e mais rapida, mas depende de conseguir uma cita previa, uma marcacao, e em Madrid, Barcelona ou Malaga essas vagas podem escassear durante semanas.
Existe uma terceira via pouco conhecida: um advogado com procuracao pode tratar do pedido em seu nome, e e assim que a maioria dos compradores a distancia procede. Seja qual for o caminho, comece cedo. O NIE e, de longe, a causa mais comum de atrasos na escritura.
Abrir uma conta bancaria em Espanha
Nenhuma lei obriga a ter conta num banco espanhol. Na pratica, sem ela pouco se consegue. O pagamento final costuma fazer-se com cheque bancario de uma entidade espanhola, e depois da compra vai precisar de debitos diretos para o IBI, as despesas de condominio e os servicos, tudo coisas que os fornecedores espanhois esperam debitar de uma conta local.
Leve o passaporte, o NIE e comprovativos de rendimentos ou de emprego. Os nao residentes assinam tambem um certificado de nao residente, que o proprio banco costuma tratar mediante uma pequena taxa. E prepare-se para perguntas sobre a origem do dinheiro: as regras contra o branqueamento de capitais obrigam o banco a pedir recibos de vencimento, declaracoes de IRS ou o contrato de venda de uma casa no seu pais antes de aceitar uma transferencia de seis digitos.
Transfira o dinheiro com antecedencia, nao na semana da escritura. Se as suas poupancas nao estao em euros, compare a taxa de cambio de uma casa especializada com a do seu banco. Numa transferencia de 250.000 euros, a diferenca pode dar para pagar sozinha o notario e o registo.
Contrate um advogado que responda so perante si
Espanha nao obriga os compradores a ter advogado, e muitos locais fecham a compra apenas com o notario. Como comprador estrangeiro, nao os imite. Precisa de um abogado independente, inscrito na ordem local, que trabalhe apenas para si. Nao o que a imobiliaria recomenda, e nunca o do vendedor ou do promotor, por mais simpatica que pareca a proposta.
Porque tanta insistencia? Porque o notario, que participa em todas as compras espanholas, e um funcionario publico neutro: verifica que a escritura e legal e que ambas as partes entendem o que assinam. O que o notario nao faz e investigar as dividas do imovel, a sua situacao urbanistica ou a justica do contrato. Essa investigacao cabe ao seu advogado, e mais ninguem na cadeia e pago para a fazer.
Preveja cerca de 1% do preco de compra, ou uma tarifa fixa para imoveis mais modestos. Se nao puder viajar, o seu advogado pode atuar com uma procuracao assinada perante notario no seu pais e apostilhada, e tratar de toda a compra, NIE incluido, sem que se mexa de casa.
O contrato de reserva e o sinal arras
Em Espanha as propostas formalizam-se depressa. Primeiro vem um contrato de reserva: paga-se um sinal, normalmente entre 3.000 e 6.000 euros, e o imovel sai do mercado por umas duas semanas enquanto o seu advogado faz as verificacoes. Leia com atencao ate este pequeno contrato: deve dizer claramente que o sinal e devolvido se as verificacoes revelarem problemas.
O documento a serio e o contrato de arras, o compromisso de compra e venda privado, normalmente assinado com 10% do preco ja entregue. Na sua forma habitual (arras penitenciales, artigo 1454 do Codigo Civil), o sinal e penitencial: qualquer das partes pode ainda desistir, mas a um preco. Se desistir voce, perde os 10%. Se desistir o vendedor, tem de lhe devolver o dobro do que recebeu. Numa casa de 300.000 euros, sao 30.000 euros perdidos se lhe bater a duvida, ou 60.000 euros no bolso se o vendedor aceitar uma proposta melhor.
Se comprar com hipoteca, peca ao seu advogado para incluir a condicao suspensiva do emprestimo no arras. Sem essa clausula, uma hipoteca recusada continua a custar-lhe o sinal inteiro.
Due diligence: o que se verifica antes da grande assinatura
O primeiro documento que o seu advogado pede e a nota simple, um extrato do Registo Predial que custa poucos euros online e mostra o proprietario registado, a descricao exata do imovel e todos os encargos: hipotecas, penhoras, anotacoes judiciais, servidoes.
Porque importa isto tanto? Porque em Espanha as dividas seguem o imovel, nao a pessoa que as contraiu. Compra um apartamento com uma hipoteca por liquidar ou impostos em atraso, e essas dividas passam a ser suas. As quotas de condominio seguem a mesma regra: o comprador responde pelas do ano corrente mais os tres anteriores. Por isso o seu advogado vai pedir ao administrador um certificado de que o vendedor esta em dia, e vai verificar os recibos do IBI pela mesma razao.
As construcoes novas tem a sua propria lista de verificacoes. O edificio precisa da licenca de primeira ocupacao antes do pagamento final; sem ela, pode nao conseguir ligar os servicos nem viver legalmente na casa. Compra em planta? Cada prestacao tem de estar protegida por uma garantia bancaria, que devolve o dinheiro com juros se o promotor nunca entregar. E se se apaixonou por uma casa de campo, mande verificar a classificacao do terreno primeiro. A Espanha rural esta cheia de casas encantadoras construidas onde nunca deveriam ter sido.
Hipotecas para nao residentes: emprestimos menores, mais papelada
Os bancos espanhois emprestam a nao residentes com normalidade, so que em condicoes mais apertadas. Espere no maximo 60-70% do valor do imovel, contra ate 80% para residentes. Isso significa reunir 30-40% em dinheiro, mais os custos da compra por cima. As prestacoes, somadas as suas dividas ja existentes, geralmente nao podem ultrapassar cerca de 35% do seu rendimento liquido mensal.
A papelada e mais pesada do que no seu pais, porque o banco esta a avaliar um rendimento que nao consegue verificar facilmente:
- as ultimas duas ou tres declaracoes de IRS
- recibos de vencimento recentes, ou contas da empresa se for trabalhador independente
- seis meses de extratos bancarios
- um relatorio de credito do seu pais, traduzido para espanhol
O banco tambem vai pedir uma tasacion, uma avaliacao oficial feita por uma entidade certificada, a expensas suas (300-600 euros). O emprestimo e calculado sobre o valor mais baixo entre a avaliacao e o preco, por isso uma tasacion baixa pode deixar um buraco no orcamento ja perto do fim.
Ha uma protecao a seu favor: desde a lei hipotecaria de 2019, o banco tem de lhe entregar uma proposta vinculativa (a FEIN) pelo menos dez dias antes da assinatura, e agora e o banco que paga o imposto de selo e a maior parte dos custos de constituicao do emprestimo. Conte seis a oito semanas entre o pedido e a aprovacao, e nao assine um arras sem condicao antes de o dinheiro estar garantido.
O dia da escritura: notario, escritura e Registo Predial
A compra fecha-se num cartorio notarial. Comprador e vendedor, ou os seus procuradores, sentam-se a mesma mesa. O notario confirma a identidade de todos, pede nessa mesma manha uma nota simple atualizada para garantir que nenhum encargo apareceu durante a noite, e le em voz alta a escritura publica de compra e venda. Paga o saldo, quase sempre por cheque bancario, assina e recebe as chaves. Como comprador, tem o direito de escolher o notario; os honorarios seguem uma tabela regulada, entre cerca de 600 e 1.000 euros numa compra tipica.
A escritura nao e o fim. O imposto da compra tem de ser liquidado no prazo de 30 dias uteis, e a escritura segue depois para o Registo Predial para inscricao, o que pode demorar algumas semanas. Ate a inscricao estar completa, e proprietario, mas o registo ainda nao o diz. Uma gestoria, uma agencia administrativa, costuma tratar de ambos os processos; se tiver hipoteca, o banco vai insistir nisso.
Quanto custa a compra na realidade
Preveja 10-15% acima do preco acordado. Para onde vai esse dinheiro depende sobretudo de uma pergunta: casa usada ou construcao nova?
- As casas usadas pagam o ITP, o imposto de transmissao, fixado por cada regiao: 6% em Madrid, 7% na Andaluzia, 10% em Valencia e na Catalunha. Em toda a Espanha, o intervalo vai de 6% a 10%.
- As construcoes novas pagam, em vez disso, 10% de IVA, mais o imposto de selo (AJD) de cerca de 1,5% na maioria das regioes.
- Nas Canarias, o IGIC a 7% substitui o IVA nas casas novas.
- Notario e Registo juntos: normalmente entre 1.000 e 1.700 euros.
- Advogado independente: cerca de 1% mais IVA.
- Com hipoteca: a avaliacao, e muitas vezes uma comissao de abertura de 0,5-1%.
Facamos as contas com um caso real. Um apartamento usado de 300.000 euros em Valencia arrasta 30.000 euros de ITP antes de pagar a um unico profissional. O mesmo dinheiro gasto em Madrid poupa 12.000 euros em impostos. As taxas regionais sao uma boa razao para comparar zonas, e um pormenor que os folhetos raramente mencionam.
Os impostos que continuam a chegar depois de comprar
Ser proprietario tem custos recorrentes, e um deles surpreende quase toda a gente. O IBI, o imposto municipal anual, chega uma vez por ano, cerca de 0,4-1,1% do valor cadastral, uma cifra administrativa bem abaixo do preco de mercado. As quotas de condominio variam entre 40 euros por mes num predio pequeno e varias centenas num resort com piscinas e jardins.
E depois ha o imposto que quase nenhum guia menciona: o imposto sobre o rendimento imputado de nao residentes. Se nao arrendar o imovel, Espanha tributa-o na mesma sobre um rendimento fictício de 1,1% ou 2% do valor cadastral, a 19% para residentes da UE e do EEE e a 24% para os restantes, declarado uma vez por ano atraves do Modelo 210. Para um apartamento de ferias tipico, a fatura fica em algumas centenas de euros. Pouco, mas ignora-la acumula penalizacoes que reaparecem quando vender. Se arrendar, tributa-se o rendimento real, e os proprietarios de fora da UE nao podem deduzir despesas.
Uma coisa que a compra nao lhe da: a residencia
O golden visa espanhol acabou. O programa que concedia residencia em troca de um investimento imobiliario de 500.000 euros deixou de aceitar novos pedidos a 3 de abril de 2025, e ser dono de uma casa nao tem hoje qualquer efeito no seu estatuto migratorio. Como cidadao de fora da UE, pode usar o seu imovel espanhol dentro do limite Schengen habitual de 90 dias em cada 180. Nem mais um dia, por mais que tenha pago.
Se o plano e mesmo viver em Espanha, as vias que funcionam sao o visto de nao lucrativos, o visto de nomada digital, e os vistos de trabalho ou estudo. Comparamo-los, com limites de rendimento e prazos, no nosso guia sobre mudar para Espanha depois do golden visa.
Por onde comecar a procurar
A burocracia e identica para uma casa de aldeia de 90.000 euros na Andaluzia e para uma vivenda de 2 milhoes em Marbella, por isso as decisoes interessantes estao no imovel em si. A HomeNSearch tem casas por toda a Espanha com contexto do mercado local na nossa pagina dedicada a Espanha, e pode comparar os precos espanhois com os de mais uma dezena de mercados no catalogo completo de imoveis. Se um anuncio lhe suscitar duvidas, pergunte-nos antes de viajar. Sai mais barato do que descobrir la no terreno.
Perguntas frequentes: comprar casa em Espanha sendo estrangeiro
Ha restricoes para estrangeiros comprarem casa em Espanha?
Praticamente nenhuma. Qualquer nacionalidade pode comprar qualquer numero de imoveis com plena propriedade. A unica excecao: os compradores de fora da UE precisam de autorizacao previa do Ministerio da Defesa para imoveis num punhado de zonas militares designadas, sobretudo perto de fronteiras ou em alguns troços de costa estrategica. O seu advogado sabera se a morada esta abrangida; a grande maioria nao esta.
Tenho de viajar a Espanha para concluir a compra?
Nao. Uma procuracao assinada perante notario no seu pais e apostilhada permite ao seu advogado espanhol obter o NIE, abrir a conta bancaria, assinar o arras e concluir no notario sem que esteja presente. Muitos compradores veem o imovel pessoalmente pela primeira vez ja com as chaves na mao.
Quanto tempo demora comprar uma casa em Espanha?
Uma compra a pronto pagamento demora normalmente entre oito e doze semanas, desde a proposta aceite ate a escritura. Com hipoteca, conte tres a quatro meses. O NIE costuma ser o entrave, por isso peca-o assim que a negociacao ficar seria.
Comprar uma casa em Espanha da direito a residencia?
Nao. O golden visa fechou em abril de 2025, e a propriedade de um imovel nao traz nenhum direito migratorio. Os proprietarios de fora da UE mantem-se dentro da regra Schengen de 90/180 dias, a menos que cumpram os requisitos de outro tipo de visto, como o de nao lucrativos ou o de nomada digital.
