Kıbrıs, AB içinde hâlâ ayakta kalan az sayıdaki gayrimenkul bağlantılı oturum programlarından birini yürütüyor ve alıcıların ummasını sağladığı gibi işliyor: uygun bir konut satın alın, başvuruyu yapın, birkaç ay içinde tüm aile sürekli oturum sahibi olsun. Hukuki dayanak, Yabancılar ve Göç Yönetmeliği'nin 6(2) maddesi; genellikle hızlı rota olarak anılıyor ve her yerde Kıbrıs altın vizesi diye pazarlanıyor. Statü ömür boyu veriliyor ve kimseden adada fiilen yaşaması istenmiyor.
Ayrıntılara girmeden bir uyarı. Kıbrıs, Mayıs 2023'te programı sıkılaştırdı ve Google'da hâlâ üst sıralarda çıkan içeriklerin çoğu eski kuralları anlatıyor. Ebeveynler artık dahil edilemiyor, gelir barajı yükseldi ve devlet artık yatırımınızı her yıl kontrol ediyor. Bu rehber, yazıldığı tarihteki mevcut kuralları yansıtıyor.
Kıbrıs sürekli oturumu size gerçekte ne sağlıyor
Sürekli, gerçekten sürekli demek. Yunanistan'ın yenilenebilir beş yıllık izninin veya çoğu altın vize programının verdiği oturum kartlarının aksine, Kıbrıs izni süresiz. Ömür boyu geçerli bir göç izni alıyorsunuz; fiziksel kimlik kartı yaklaşık on yılda bir yenileniyor, bu yeniden başvuru değil, idari bir işlem.
İzin, eşinizi ve çocuklarınızı kapsıyor ve günlük hayatta işe yarayan kapıları açıyor. Çocuklarınız Kıbrıs'taki okullara, Limasol ve Baf'taki İngilizce eğitim veren özel okullar dahil, devam edebiliyor. Bir şirket kurabilir, tamamen sahibi olabilir ve ondan temettü alabilirsiniz. Daha sonra Kıbrıs vergi mükellefi olmayı seçerseniz, non-dom rejimi temettü ve faiz gelirini Özel Savunma Katkısı'ndan 17 yıl boyunca koruyor; Kıbrıs'ta veraset vergisi de yok.
İkamet şartı bilindiği üzere hafif: her aile ferdi için iki yılda bir adaya bir ziyaret. Bu pencereyi kaçırırsanız izin iptal edilebilir, o yüzden bir hatırlatıcı kurun; ama bunun ötesinde hiçbir gün sayımı yok.
Size ne sağlamıyor
İşte tanıtım broşürlerinin sessizleştiği yer, açık konuşalım.
Bu vatandaşlık değil. Sabit bir geri sayımın sonunda Kıbrıs pasaportu, AB genelinde serbest dolaşım hakkı ya da Almanya veya Fransa'ya yerleşme hakkı yok. İzin, Kıbrıs Cumhuriyeti'ne özgü ulusal bir oturum statüsü, daha genişi değil.
Çalışma izni de değil. Hızlı rotayla sürekli oturum sahipleri Kıbrıs'ta ücretli bir işte çalışamıyor. Bir şirket sahibi olup temettülerinden geçinebilir, kendi şirketinizde ücretsiz bir yönetici olarak görev alabilirsiniz, ama yerel bir iş sözleşmesi masada değil.
Kıbrıs henüz Schengen bölgesinde de değil. Katılım süreci yıllardır ilerliyor ve hükümet yakın olduğunu söylemeyi sürdürüyor, ama bu yazının kaleme alındığı sırada Kıbrıs izniniz Schengen ülkelerine vizesiz giriş sağlamıyor. Sınırsız Avrupa seyahati asıl amacınızsa, taahhüt etmeden önce katılım sürecinin nerede olduğuna bakın ya da zaten bölge içinde olan ülkelerdeki programlara göz atın.
Bir nüans daha: sürekli oturum sizi vergi mükellefi yapmıyor. Bu, ülkede fiilen geçirilen zamandan doğuyor — ya standart 183 gün ya da Kıbrıs'ın yerel bağlarla birlikte 60 gün kuralı. Pek çok izin sahibi vergi mukimliğini başka yerde tutuyor ve izni salt bir B planı olarak değerlendiriyor.
300.000 euro kuralı: gerçekte ne geçerli sayılıyor
Manşet rakam 300.000 euro. Ama küçük puntolar, rakamdan daha önemli.
Konut rotasında para, bir geliştiriciden doğrudan alınan yeni, ilk satış bir mülke gitmeli. İkinci el konutlar geçerli sayılmıyor. Bu, programdaki her şeyden çok daha fazla alıcıyı şaşırtıyor: Baf'ta 320.000 euroluk on yıllık şirin bir villa sayılmazken, aynı sokakta 300.000 euroluk proje aşamasındaki bir daire sayılıyor. Mantık sanayi politikası; Kıbrıs paranın inşaata akmasını istiyor. Pratik sonuç, aramanızın geliştirici stokuyla sınırlı kalması.
KDV bunun üzerine biniyor. Standart oran %19, bu da 300.000 euroyu gerçekte 357.000 euroya çıkarıyor. Boyut ve değer sınırları dahilinde birincil konut için indirimli %5'lik bir oran mevcut; bu sınırlar da Haziran 2023'te sıkılaştırıldı, ve indirimli oranı seçmek mülkü daha sonra nasıl kiralayabileceğinizi kısıtlıyor. Herhangi bir şeyi imzalamadan önce iki senaryoyu da hesaplayın.
Kurallar, tutarın en fazla iki konut birimine bölünmesine izin veriyor; bu, tek büyük bir ev yerine kiralanabilir büyüklükte iki daireye sahip olmayı tercih eden alıcılara uyuyor. Genelgeler arasında ayrıntılar değiştiği için güncel küçük puntoyu bir avukatla doğrulayın.
Ticari gayrimenkulde kurallar daha esnek. Ofisler, dükkanlar ve otel üniteleri aynı 300.000 euroluk eşikte geçerli sayılıyor ve burada ikinci el alımlar kabul ediliyor. Aynı esneklik, gayrimenkul dışı iki rota için de geçerli: yerelde en az beş kişi istihdam eden bir Kıbrıs şirketindeki hisseler ya da Kıbrıs'ta kayıtlı bir yatırım fonundaki paylar.
Para nereye giderse gitsin, yurt dışından gelmesi gerekiyor. Fonlar, size veya eşinize ait yurt dışı hesaplardan aktarılmalı ve KDV dahil tam tutar, başvurudan önce ödenmiş ve belgelenmiş olmalı. Kaynağı belirsiz nakit, yerel borçlanma, Kıbrıslı bir şirketten alınan dostane bir kredi: bunların hiçbiri kaynak incelemesinden geçmiyor.
Uygunluk seviyesi ne alıyor? Limasol'da, sahil şeridinden uzak yeni bir blokta bir veya iki yatak odalı daire. Larnaka veya Baf'ta ise sahile yakın üç yatak odalı bir daireye ya da bir sıra eve kadar uzanıyor. Güncel geliştirici stoklarını Kıbrıs sayfamızda karşılaştırabilirsiniz.
2023'te yükseltilen gelir testi
Gayrimenkule konan para tek başına yeterli değil. Ayrıca en az 50.000 euro yıllık güvenceli gelir göstermeniz gerekiyor, buna eş için 15.000 euro ve her bağımlı çocuk için 10.000 euro ekleniyor. İki çocuklu bir çift bu yüzden yılda 85.000 euroya ihtiyaç duyuyor; bu da vergi ödediğiniz ülkeden alınan vergi beyannameleriyle kanıtlanmalı.
Mayıs 2023'ten önce baraj 30.000 euroydu ve denetim gevşekti. Revizyon rakamları yükseltti ve dişlerini gösterdi: gelir artık sadece başvuruda değil, her yıl yeniden doğrulanıyor. Maaşlar, emekli maaşları, temettüler, kira ve faiz hepsi sayılıyor. Konut rotasındaki başvuru sahipleri için gelirin Kıbrıs dışından gelmesi gerekiyor; ticari, hisse veya fon seçenekleriyle yatırım yaparsanız, Kıbrıs kaynaklı gelir de toplam içinde sayılabiliyor.
Alıcılar parayı gerçekte nereye koyuyor
Program hangi şehri seçtiğinizle ilgilenmiyor, ama ada genelinde ikinci el satış ve kira hesapları oldukça farklı; yatırımı izni istediğiniz sürece tutmanız gerektiğinden, seçim broşürün verdiğinden daha fazla düşünmeyi hak ediyor.
Limasol, altın vize alımlarının en büyük payını alıyor. İş dünyasının başkenti, denizcilik ve fintek şirketlerinin evi ve kira piyasası öyle derin ki iki yatak odalı bir daire nadiren boş kalıyor. Sorun fiyat: uygunluk eşiği burada adanın hiçbir yerinden daha azını satın alıyor ve sahile yakın en yeni kuleler bunun çok üzerinden başlıyor.
Baf tam tersi bir profil sunuyor. Daha sakin, ağırlıklı olarak İngiliz ve giderek daha çok Polonyalı ve Alman, 300.000 euronun gerçekten yaşamaktan keyif alacağınız bir şeyi karşıladığı bol miktarda yeni villa ve az katlı proje stoku var. Kira getirisi kurumsal kiracılardan çok tatilcilere dayanıyor, dolayısıyla gelir mevsimsel.
Larnaka şu anda değer oyunu. Havaalanı kapı önünde, marina yenilemesi sahil boyunca yeni projeler çekti ve fiyatlar hâlâ Limasol'un hayli gerisinde. Yaşam tarzından ziyade sermaye artışına karşı bir yatırım isteyen alıcılar genellikle burada karar kılıyor. Başkent Lefkoşa, sürekli oturum alımlarında nadiren yer alıyor; iç kesimde, yazın sıcak ve uluslararası değil yerel piyasa için fiyatlandırılmış.
Her yerde geçerli bir pratik not: mülk, elinizde tuttuğunuz sürece statünüzü güvence altına alıyor, o yüzden sadece bir sonraki vize başvurucusuna değil, yerel birine de satabileceğiniz bir şey satın alın. Sadece program için tasarlanmış üniteler, tam eşik fiyatındaki tuhaf planlar, elden çıkarması zor olabilir.
Kimler dahil edilebilir
2023 revizyonu aile çevresini yeniden çizdi ve bu değişiklik, eski kurallara göre plan yapmış olanları yakalıyor.
- Ana başvuruya dahil edilen eşiniz.
- Otomatik olarak dahil edilen 18 yaşından küçük çocuklar.
- 18-25 yaş arası, evli olmayan, maddi olarak bağımlı öğrenciler; her biri için gelir şartı 10.000 euro artıyor.
- Ebeveynler ve kayınvalide-kayınpeder: artık uygun değil. Mayıs 2023'te kaldırıldılar ve şimdi kendi uygun yatırımlarına ihtiyaç duyuyorlar.
Öğrenci olmayan yetişkin çocuklar bazen yatırımı ölçeklendirerek dahil edilebiliyor; genel olarak her yetişkin çocuk için ayrı gelir kanıtıyla birlikte ek bir 300.000 euroluk dilim gerekiyor. Bu rota gerçekten duruma özgü, o yüzden bunu bir kontrol kutusu değil, avukatınızla konuşulacak bir konu olarak ele alın.
Başvuru, adım adım
- Mülkü seçin ve inceleyin. Yerel bir avukat tapu araştırması yapar, imar izinlerini doğrular ve geliştiricinin arazisinde ipotek varsa banka feragatnamesi alır. Hukuki işler için fiyatın yaklaşık %1'i artı KDV bütçeleyin.
- Sözleşmeyi imzalayın ve tescil ettirin. Satış sözleşmesi damgalanır ve Tapu Dairesi'ne tevdi edilir, bu da inşaat sürerken ünite üzerindeki hakkınızı korur.
- 300.000 euro artı KDV'yi yurt dışından ödeyin ve izini saklayın: transfer teyitleri, geliştirici makbuzları, gönderen hesapların size veya eşinize ait olduğunun kanıtı.
- Dosyayı hazırlayın. Tüm yetişkinler için temiz sabıka kayıtları, evlilik ve doğum belgeleri, geliri kanıtlayan vergi beyannameleri, aileyi Kıbrıs'ta kapsayan özel sağlık sigortası. Her şey apostilli ve tercüme edilmiş olmalı.
- Lefkoşa'daki Nüfus Kayıt ve Göç Dairesi'ne başvurun. Her yetişkin için yaklaşık 500 euro devlet harcı artı küçük biyometri ücretleri bekleyin. Bu adım için Kıbrıs'ta olmanız gerekmez; avukatlar vekaletname ile başvuruyu yapar.
- Bekleyin, sonra biyometrik verilerinizi verin. Çoğu dosya birkaç ayda, tipik olarak üç ile altı ay arasında sonuçlanır. Onaylandıktan sonra her aile ferdi parmak izi vermek ve kartı almak için Kıbrıs'ı ziyaret eder.
Etiket fiyatının ötesinde her şey ne kadar tutuyor
Manşet rakamın ötesini bütçeleyin, çünkü ek masraflar küçük değil.
Yukarıda değinildiği gibi KDV en büyük kalem: standart olarak %19, konut 2023 sonrası sınırlar dahilinde birincil ikamet sayılırsa %5. Satış sözleşmesindeki damga vergisi buna kıyasla mütevazı; fiyatın 170.000 euroya kadarki kısmında %0,15, kalanında %0,2. KDV'nin ödendiği yeni bir yapıda Tapu Dairesi devir ücreti yok, Kıbrıs'taki gayrimenkul devrinin nadir hoş sürprizlerinden biri. Avukatlık ücretleri genellikle satın alma fiyatının yaklaşık %1'i artı KDV; düzgün, bağımsız bir avukattan kısmak yapılacak son şey, ve aynı büro genellikle oturum başvurusunu da sabit bir ücret karşılığında üstlenir.
Sonra devlet ücretleri geliyor: başvuru sırasında yetişkin başına yaklaşık 500 euro, kişi başına küçük biyometri ve kart ücretleri, ayrıca apostil, yeminli tercüme ve kurye masraflarının tekrarlayan maliyeti; belgeler iki ya da üç ülkeden geldiğinde bu, insanların beklediğinden çok daha hızlı toplanıyor.
Sahip olmanın da bir maliyeti var. Yönetimli sitelerdeki ortak giderler, belediye ücretleri, bina sigortası ve programın her aile ferdi için gerektirdiği, yıllık yenilenen özel sağlık sigortası. Bunların hiçbiri tek başına dramatik değil. Ama toplamda, dört kişilik bir aile sadece iznin evrak işlerini ve mülkü düzgün tutmak için yılda birkaç bin euro ayırmayı planlamalı.
Evrak işi bitmiyor: yıllık denetim
Mayıs 2023'e kadar anlaşma basitti: mülkü elinde tut, iki yılda bir uğra. Şimdi yıllık bir döngü var. Her yıl yetkililere hâlâ uygun yatırıma sahip olduğunuzu, gelir şartının hâlâ karşılandığını ve ailenin hâlâ sağlık sigortası taşıdığını göstermeniz gerekiyor. Güncellenmiş sabıka kayıtları da paketin bir parçası.
Bildirimleri kaçırırsanız izin iptal edilebilir ve Kıbrıs bunu sadece tehdit etmek yerine gerçekten uygulamaya başladı. Mülkü satmak hikayenin bitmesi anlamına gelmek zorunda değil. Onu eşit veya daha yüksek değerde başka bir uygun varlıkla değiştirebilirsiniz, ama ikisi arasında mülkiyet boşluğu olmamalı.
Ve eski kural bunun üzerine hâlâ geçerli: ailedeki her izin sahibi için iki yılda bir Kıbrıs'a en az bir ziyaret.
Başvurular neden reddediliyor
İyi hazırlanmış dosyalar için ret oranı düşük; bu da riskin gerçekte nerede yattığını gösteriyor: hazırlıkta.
En çok sorun çıkaran şey para kaynağı. Göç dairesi, yurt dışındaki hesabınızdan geliştiriciye, sizin veya eşinizin adına giden temiz bir çizgi görmek istiyor. Belgeleyemediğiniz bir şirket üzerinden geçen para, bir akrabanın hesabı ya da eksik halkaları olan bir transfer zinciri, dosyanın kaldıramayacağı sorular davet ediyor. Aynı şey gelir için de geçerli: bir yerde vergi beyannamesinde görünmeyen rakamlar sanki yokmuş gibi işlem görüyor; bu, nakit ağırlıklı iş sahipleri için tekrarlayan bir sorun.
İkinci küme, önlenebilir mekanik hatalar. Bir emlakçının uygun olduğuna dair güvencesiyle ikinci el bir daire satın almak. Arazisinde açıklanmamış ipotek ve banka feragatnamesi olmayan bir geliştirici. Verildiği tarih ile başvuru arasında süresi dolan sabıka kayıtları ya da yanlış sırayla apostillenmiş belgeler. Elli tane böyle dosya yürütmüş yerel bir avukat bunların hepsini yakalar; ilkini deneyen bir avukat yakalamayabilir.
Ve bilinmesi gereken kesin bir engel var: sabıka kaydı olan başvuru sahipleri ve AB yaptırım rejimlerine tabi vatandaşlar, ne kadar yatırım yaparlarsa yapsınlar program dışında kalıyor. Kıbrıs eski vatandaşlık programında elini yaktı ve eskisinden daha sıkı eleme yapıyor.
Sürekli oturumdan pasaporta: dürüst versiyon
Pek çok pazarlama, altın vizenin sessizce vatandaşlığa evrildiğini ima ediyor. Evrilmiyor.
Kıbrıs vatandaşlığı vatandaşlığa geçiş yoluyla fiziksel ikamete dayanıyor, izne sahip olmaya değil. Kabaca standart rota, önceki on yıl içinde toplamda yaklaşık yedi yıl olmak üzere Kıbrıs'ta gerçek anlamda yıllarca yaşamayı, buna ek olarak başvurudan önce kesintisiz son bir yılı gerektiriyor. Aralık 2023'te geçen değişikliklerden bu yana başvuru sahipleri ayrıca B1 seviyesinde bir Yunanca sınavı ile Kıbrıs vatandaşlık bilgisi testine giriyor; daha güçlü Yunanca bilgisine sahip yüksek vasıflı çalışanlar için daha kısa bir yol var. İki yılda bir uçup Dubai'de veya Londra'da hayatınızı sürdürürseniz, sürekli oturumu kaç on yıl elinizde tutarsanız tutun bu şartı hiçbir zaman karşılamazsınız.
O yüzden konuyu doğru çerçeveleyin. Sürekli oturum kapıyı açık tutuyor: eğer daha sonra adaya gerçekten taşınır ve gerekli yılları geçirirseniz, pasaport mümkün hale gelir. Bir daire satın almanın pasif bir yan ürünü olarak değil.
2026'da Kıbrıs nasıl bir konumda
Rakip alan iyice inceldi. Portekiz 2023'te gayrimenkulü altın vizesinden çıkardı, İspanya 2025'te programını tamamen kapattı ve Yunanistan eşikleri 400.000 euroya, en gözde bölgelerde 800.000 euroya yükseltti. Bu tabloya karşı, iki yıllık ziyaret kuralıyla ömür boyu statü için 300.000 euro, Avrupa'da hâlâ ayakta kalan en hafif tekliflerden biri — Kıbrıslı geliştiricilerin yeni stoklarını tam da bu yüzden programı göz önünde bulundurarak fiyatlandırıyor olmasının nedeni de bu. Ayakta kalan programları altın vize ülkeleri rehberimizde karşılaştırıyoruz.
Ödünleşimler de bir o kadar açık: şimdilik Schengen yok, gerçek bir gelir testi, konut rotasında sadece sıfır konut ve eski programların hiç istemediği yıllık evrak işleri. Kıbrıs, minimum bulunma şartıyla kalıcı bir Akdeniz üssü isteyen alıcılara uyuyor. Asıl hedefi gelecek yıl sınırsız AB seyahati olan alıcılar için ise yanlış cevap.
Eşiğin şu anda ne satın aldığını görmek için emlak kataloğumuzdaki yeni yapı ilanlarına göz atın ve sürekli oturuma uygun olarak pazarlanan projeleri kısa listeye alın. HomeNSearch ekibi, siz bir görme gezisi ayarlamadan önce uygunluğu geliştiriciyle teyit edebilir.
Sıkça sorulan sorular
İkinci el bir konut satın alıp yine de sürekli oturum alabilir miyim?
Bir geliştiriciden ilk satışı gerektiren hızlı rota konut yolu üzerinden hayır. Ticari gayrimenkule, şirket hisselerine ya da fon paylarına yatırım yaparsanız ikinci el işe yarıyor. Ayrıca sabit bir yatırım eşiği olmayan ama bir yıl veya daha fazla süren ve mali durumunuza daha ağır bir inceleme getiren daha yavaş bir Kategori F izni de var.
İzni korumak için Kıbrıs'ta yaşamam gerekiyor mu?
Hayır. Aile ferdi başına iki yılda bir ziyaret, yatırıma, gelire ve sigortaya hâlâ sahip olduğunuzu gösteren yıllık bildirimlerin yanı sıra izni canlı tutuyor. Tam zamanlı orada yaşamak serbest, ama asla zorunlu değil.
Mülkü kiraya verebilir miyim?
Uzun vadeli kiralama genellikle sorun değil ve pek çok sahip işletme masraflarını bu şekilde karşılıyor. İki uyarı: indirimli %5 KDV oranından birincil ikamet olarak satın aldıysanız kiralama kısıtlanıyor, ve kısa dönem kiralamalar Airbnb'ye konmadan önce Kıbrıs'ın kendi kendine hizmet konaklama kurallarına göre kayıt edilmeli.
Onay ne kadar sürer?
Devletin kendi hedefi, eksiksiz bir dosyadan itibaren yaklaşık iki ay, ve gerçek dünya zaman çizelgeleri çoğunlukla üç ile altı ay arasına düşüyor. Eksik gelir belgeleri gecikmenin olağan nedeni, o yüzden vergi beyannamelerini başvurmadan önce tercüme ettirin ve apostilletin.
Çocuklarım 25 yaşına girdiğinde statüyü kaybeder mi?
Çocuklar ve öğrenci bağımlılar kendi izinlerini alıyor ve Kıbrıs tarihsel olarak onların statüyü yetişkinliğe kadar korumasına izin verdi. Ancak 2023 uyum rejimi ailenin izinlerini yıllık incelemelere bağlıyor, o yüzden yetişkin çocuklar için uzun vadeli güvence önceliğinizse, ölçeklendirilmiş bir yatırımı çocuğun kendi adına yapmanın daha temiz bir yapı olup olmadığını bir Kıbrıslı göç avukatına sorun.
