Portekiz, yabancı gayrimenkul alıcılarına hiçbir kısıtlama getirmiyor. Hiç. Bir Kanadalı, bir İngiliz ve Lizbonlu bir yerli aynı tapuyu imzalıyor ve aynı vergileri ödüyor. Alıcıların takıldığı yer kurallar değil, sıralama: vergi numarası banka hesabından önce gelir, avukat incelemesi kaporadan önce gelir, tapu da tescil edilmeden pek bir anlam taşımaz. Sırayı doğru tutarsanız Portekiz'deki bir satın alma, Avrupa'nın en öngörülebilir işlemlerinden biri haline gelir.
İşte bu süreç pratikte nasıl işliyor — NIF'ten notere kadar — çoğu İngilizce rehberin hâlâ fark etmediği, 35 yaş altına yönelik 2024 vergi kolaylığı dahil.
Kim satın alabilir? Herkes
AB vatandaşı, AB dışından biri, ikamet sahibi, turist — Portekiz kanunu satın alma anında hepsine aynı şekilde davranıyor. Yabancı alıcı için ayrı bir izin yok, korunan bir kıyı bölgesi yok, İspanya'nın tartıştığı ya da İngiltere'nin çoktan uyguladığı türden ekstra bir damga vergisi de yok. Ülkeye gitmenize bile gerek yok; bir vekaletname avukatınıza sizin adınıza her şeyi imzalatabilir.
Ama mülkiyet Portekiz'de yaşama hakkı vermiyor. Aşağıda buna dönüyoruz, çünkü kurallar 2023'te değişti ve şaşırtıcı sayıda emlakçı hâlâ eski bilgiyi tekrarlıyor.
İlk ve değişmez adım: NIF
NIF (Número de Identificação Fiscal), dokuz haneli Portekiz vergi numarasıdır ve bu süreçte hiçbir şey onsuz ilerlemez. Banka hesabı açmak, ön sözleşme imzalamak, satın alma vergilerini ödemek, hatta ileride elektrik aboneliği açmak için bile gerekir.
AB ve AEA vatandaşları herhangi bir Finanças ofisinden bunu şahsen, çoğu zaman aynı gün ve ücretsiz alabilir. AB dışından alıcıların Portekiz'de bir mali temsilci — genelde bir avukat ya da bu işe özel bir hizmet — atayıp numarayı onlar adına almasını sağlaması gerekir. Bu genellikle uzaktan yapılır: pasaport fotokopisi, adres belgesi, imzalı vekalet, ve NIF birkaç gün içinde gelir. Online hizmetler yaklaşık 100–150 avro alır; zaten tuttuğunuz bir avukat bunu ücretine dahil eder.
Portekiz banka hesabınızı erkenden açın
Teknik olarak yurt dışındaki bir hesaptan işlemi tamamlayabilirsiniz. Pratikte neredeyse kimse bunu yapmaz. Tamamlama ödemesi genelde Portekiz banka çeki ile yapılır, elektrik şirketi yerel otomatik ödeme ister, yıllık IMI vergisini yerel hesaptan ödemek daha kolaydır, ve hiçbir Portekiz bankası hesap olmadan mortgage vermez.
Pasaport, NIF, adres belgesi ve gelir kanıtı yanınızda olsun. Birkaç banka yerleşik olmayanlara uzaktan hesap açıyor. İlanlara bakarken bile bu süreci başlatın; yabancı kaynaklı fonların kontrolü iki üç hafta sürebilir, ve CPCV'nin bunu beklemesini istemezsiniz.
Satın alma parasını taşımak için de bir gün ayırmakta fayda var. Bankalar altı haneli transferlerde para kaynağı kontrolü yapar, bu yüzden kağıtları hazır tutun: satılan bir evin sözleşmesi, tasarruf hesap özetleri, parayı nereden geldiğini açıklayan her şey. Sterlin veya dolardan ödeme yapıyorsanız, bankanızın kurunu bir döviz brokerinin kuruyla karşılaştırın. 300.000 avroluk bir işlemde aradaki fark, avukat ücretinizin önemli bir kısmını karşılayabilir.
Sadece size karşı sorumlu bir avukat
Portekiz alıcıdan avukat tutmasını şart koşmuyor — ve bu tam da tutmanız gereken sebep. Noter, tapunun yasal olup olmadığını kontrol eder, işlemin sizin için iyi olup olmadığını değil. Emlakçının parasını satıcı öder. Fiyatın yaklaşık %1–1,5'i, daha ucuz mülklerde sabit bir ücret karşılığında çalışan bağımsız bir advogado, masada yalnızca size karşı sorumlu olan tek kişidir.
Bahisler somut. Portekiz'de borçlar satıcıyı değil mülkü takip eder. Ödenmemiş site aidatları, IMI birikintileri ve tescilli ipotekler, kimse fark etmezse yeni sahibe geçer. Avukatınızın durum tespiti en az şunları kapsar:
- certidão permanente — satıcının gerçekten sattığı şeye sahip olduğunu kanıtlayan ve varsa ipotekleri, rehinleri veya bekleyen mahkeme şerhlerini ortaya çıkaran tapu sicili belgesi;
- caderneta predial — mülkün mali kimliğini ve vergiye tabi değerini (VPT) sabitleyen, gördüğünüz fiziksel duruma uygun olması gereken vergi dairesi kaydı;
- licença de utilização — binanın konut kullanımına onaylı olduğunu doğrulayan oturma izni; 1951'den sonra inşa edilen her şey için zorunlu;
- site tutanakları ve hesapları, çünkü bir dairenin ödenmemiş işler veya aidatlardaki payı anahtarlarla birlikte size geçer.
Bunların hepsi için iki üç hafta normal bir süredir. İşi aceleye getirmek, başkasının borcunu satın almanın en kestirme yoludur.
CPCV: anlaşmanın bağlayıcı hale geldiği an
Kontroller tamamlanınca iki taraf da contrato-promessa de compra e venda'yı imzalar, kısaca herkesin CPCV dediği ön sözleşmeyi. Fiyatı, tamamlanma tarihini, evde ne kalacağını ve varsa şartları sabitler — ve para ilk kez burada hareket eder: alıcı, fiyatın genelde yaklaşık %10'u, bazen rağbet gören mülklerde %20'ye kadar çıkan sinal adlı kaporayı öder. Bazı ajanslar ve müteahhitler bundan önce mülkü kontroller sürerken piyasadan çekmek için yaklaşık 5.000 avroluk küçük bir rezervasyon sözleşmesi yaptırır; durum tespiti sorun çıkarırsa bu paranın iade edildiğinden emin olun.
Sinal iki yönlü işler. Sözleşmeye yazılmış bir gerekçe olmadan alıcı vazgeçerse kaporayı kaybeder. Satıcı vazgeçerse, Medeni Kanun'un 442. maddesi uyarınca kaporayı iki katına çıkararak geri ödemek zorundadır. Portekiz'de gazumping'in nadir olmasının nedeni de bu: daha yüksek bir teklif için alıcıdan vazgeçmek satıcıya gerçek para kaybettirir.
Satın almayı kredi ile finanse ediyorsanız, CPCV'nin mortgage onayına bağlı olduğu bir şart ekletmekte ısrarcı olun. Kredi hâlâ beklerken koşulsuz imzalarsanız, banka hayır derse kapora tehlikeye girer. Hızlı nakit işlemlerde taraflar bazen CPCV'yi atlayıp doğrudan tapuya geçer; bu yasaldır ama her iki tarafın korumasını da ortadan kaldırır, bu yüzden çoğu avukat tamamlanmaya sadece birkaç gün kalmadıkça bunu önermez.
Proje aşamasında satın almak kuralları değil, sözleşmenin şeklini değiştirir. Bu durumda CPCV, inşaat aşamalarına bağlı bir ödeme planı taşır ve kontrol edilmesi gereken şey, müteahhit işi yarım bırakırsa taksitlerinizi neyin koruduğudur: duymak istediğiniz cevap banka teminatıdır. Oturma izni teslimata kadar var olmayacağından, proje satışlarında avukatınız bunun yerine inşaat ruhsatını ve müteahhitin geçmişini kontrol eder.
Tamamlanma: escritura ve tapu sicili
Nihai tapu, escritura pública de compra e venda, bir noter huzurunda imzalanır. Satın alma vergilerinin önce ödenmesi gerekir, çünkü noter imzadan önce ödeme kanıtı ister; avukatınız Finanças portalı üzerinden IMT ve damga vergisi tahakkuklarını oluşturur ve randevudan bir iki gün önce ikisini de öder. Randevuda noter tapuyu yüksek sesle okur, kimlikleri ve belgeleri doğrular ve bakiye el değiştirir. O gün Portekiz'de olamıyor musunuz? Bunu da bir vekaletname çözer; yurt dışındaki alıcılar sürekli uçmadan işlemi tamamlıyor.
İmza son değil. Portekiz'de mülkiyet, Conservatória do Registo Predial'da tescille güvence altına alınır, ve adınız sicile geçene kadar sadece tapu, daha önce tescillenmiş üçüncü taraf bir talebe karşı sizi korumaz. Devletin tek durak Casa Pronta hizmeti, tapu ve tescili tek oturumda, sabit 375 avroya, kredi varsa 700 avroya halleder; geleneksel noter yolu, tescil ücretleri eklendiğinde kabaca aynı tutar. Hangi yolu seçerseniz seçin, hemen tescil ettirin.
Portekiz'de satın almak ne kadar tutar
Orta segment bir ikinci el alım için fiyatın üzerine yaklaşık %6–8 bütçe ayırın. Bu paranın gittiği yerler:
- IMT, mülk devir vergisi. Kademeli işler: ölçek %0'dan başlar ve yalnızca kara listedeki vergi cennetlerinden alıcılar için uç durumda %10'a ulaşır, tipik bir ev için efektif oran genelde %1 ile %6,5 arasında kalır. Tam dilim tablosu Portekiz'de emlak vergileri rehberimizde.
- Damga vergisi fiyatın sabit %0,8'i, kredi kullanıyorsanız kredi tutarının ayrı bir %0,6'sı daha eklenir.
- Noter ve tescil, izlenen yola göre birkaç yüz avrodan yaklaşık 1.000 avroya kadar; yukarıdaki Casa Pronta sabit ücretleri kıyaslama için iyi bir referans.
- Avukat ücreti, genelde fiyatın %1–1,5'i, ucuz mülklerde makul bir alt sınırla.
Tamamlamadan sonra, kentsel evler için vergiye tabi değerin %0,3–0,45'i olan yıllık belediye vergisi IMI'yi ödersiniz. Çoğu daire için bu, binlerce değil, yılda birkaç yüz avro demektir.
35 yaşın altındaysanız IMT'yi hiç ödemeyebilirsiniz
Şimdi çoğu rehberin kaçırdığı kısım. Ağustos 2024'ten itibaren, Portekiz'de ilk daimi konutunu alan 35 yaş ve altı alıcılar hem IMT'den hem damga vergisinden muaf. Tam muafiyet, bu yazının yazıldığı tarihte yaklaşık 325.000 avro olan (üst sınır her yıl güncelleniyor) dördüncü IMT dilimine kadar geçerli, bunun kabaca iki katına kadar olan değerlerde ise kısmi indirim uygulanıyor. Şartlar: bu ilk eviniz olmalı, gerçekten orada oturmalısınız, ve son üç yılda konut sahibi olmamış olmalısınız. Uyruk önemli değil, dolayısıyla yurt dışından taşınan 30 yaşındaki biri, yerel bir ilk kez alıcıyla aynı avantajı elde eder. Birlikte alım yapan çiftler ayrı ayrı değerlendirilir: biri 36 yaşındaysa, muafiyet yine de daha genç alıcının payını kapsar.
Rakamlar küçük değil. 300.000 avroluk bir dairede IMT ve damga vergisi toplamı yaklaşık 13.000 avroya ulaşır. Muafiyetle: sıfır.
Yerleşik olmayanlar için mortgage
Portekiz bankaları yerleşik olmayanlara isteyerek kredi verir, ama daha sıkı şartlarla. Yerleşiklere kadar %90'a ulaşabilen oranın aksine, %60–70 kredi/değer oranı bekleyin, yani en az üçte birlik bir peşinat planlayın. Bankalar gelir kanıtı, güncel vergi beyannameleri ve net gelirin yaklaşık %35'inin altında toplam borç ödemesi ister, ve kredinin genelde 70–75 yaşına kadar ödenmesi gerekir, bu da yaşlı alıcılar için vadeyi kısaltır. Faizler Euribor'a bağlı, değişken veya karma, ve bankalar krediye yaşınıza göre fiyatlanan bir hayat sigortası ekler — bunu aylık maliyete katın. CPCV'yi imzalamadan önce ön onay alın ve finansman şartını sözleşmeye ekletin; onay süreci takvime dört altı hafta ekler.
Satın almak artık oturma izni getirmiyor
Portekiz, golden visa'nın gayrimenkul yolunu Ekim 2023'te kapattı. Herhangi bir fiyata, herhangi bir bölgede gayrimenkul almak hiçbir oturma hakkı vermiyor, ve aksini ima eden bir emlakçı eski bir senaryodan konuşuyor demektir. AB dışından sahipler standart Schengen hakkını, 180 gün içinde 90 günü alır.
İşe yarayan yollar, Portekiz asgari ücreti düzeyinde (şu anda yaklaşık aylık 870 avro) pasif gelire sahip kişiler için D7 ve bunun dört katı uzaktan gelir isteyen D8 dijital göçebe vizesi. İkisi de oturma iznine, beş yıl sonra da daimi ikamet veya vatandaşlık hakkına götürüyor. Her ikisini de Portekiz D7 ve dijital göçebe vizeleri rehberimizde ayrıntılı ele aldık.
Bütün süreç ne kadar sürer
Portekiz'in kırtasiyecilik ününün önerdiğinden daha hızlı. NIF birkaç gün sürüyor. Banka hesabı, bir üç hafta. Durum tespiti, iki üç hafta. CPCV ile escritura arasındaki boşluk, tarafların anlaştığı şey, genelde 30–90 gün. Hızlı hareket eden nakit bir alıcı, kabul edilen teklifden tescilli sahipliğe altı on haftada geçebilir; mortgage varsa üç dört ay daha dürüst bir tahmin. En yavaş halka neredeyse her zaman satıcı tarafındaki evrak kovalamacası — bir avukatın peşinden koşması gereken bir sebep daha.
Piyasanın kendisine bakmaya hazır olduğunuzda, Lizbon ve Porto'daki dairelerden Algarve'deki villalara kadar güncel Portekiz ilanlarına HomeNSearch'te göz atın.
Sıkça sorulan sorular
Portekiz'e gitmeden gayrimenkul alabilir miyim?
Evet. NIF bir mali temsilci aracılığıyla alınabilir, birkaç banka uzaktan hesap açar, ve bir vekaletname avukatınıza hem CPCV'yi hem escrituray'ı imzalatır. Yasal olarak Portekiz'e hiç ayak basmanıza gerek yok, ama altı haneli bir tutarı bağlamadan önce mülkü şahsen görmek yine de paranızın karşılığını verir.
CPCV kaporası ne kadar ve kaybedebilir miyim?
%10 civarı standart. Sözleşmeye yazılı bir şart olmadan vazgeçerseniz kaybedersiniz — mortgage şartının bu kadar önemli olmasının nedeni de bu. Madalyonun diğer yüzü sizin lehinize: vazgeçen bir satıcı kaporayı iki katına çıkararak geri ödemek zorundadır.
Portekiz'de ev almak bana oturma izni verir mi?
Hayır. Golden visa'nın gayrimenkul yolu Ekim 2023'te sona erdi, ve tek başına mülkiyet hiçbir göçmenlik statüsü sağlamıyor. Amaç Portekiz'de yaşamaksa, D7 ve D8 vizeleri işe yarayan yollar; bunlar satın almadan ayrı olarak başvurulur.
Satın alırken hangi vergileri öderim?
Kademeli IMT artı %0,8 damga vergisi, üzerine noter, tescil ve avukat ücretleri; çoğu alıcı için toplamda yaklaşık %6–8. 35 yaş ve altı ilk kez alıcılar dördüncü dilime kadar IMT ve damga vergisinden muaf, bu da tipik bir evde bu faturanın büyük kısmını siliyor.
