Portekiz'de emlak vergileri mülkiyetin tüm sürecine yayılır. Satın alırken IMT ve damga vergisi ödenir, sahip olduğunuz her yıl IMI çıkar karşınıza, AIMI ise ancak Portekiz'deki mülklerinizin vergi değeri 600.000 avroyu geçtiğinde devreye girer. Satış anında ise değer artış kazancı vergisi bekler, kiraya verirseniz de kira gelirinin kendi kuralları vardır.
Bunlardan hiçbiri sizi caydırmasın. Portekiz'in emlak vergileri Batı Avrupa standartlarına göre ölçülüdür ve yıllık faturalar genellikle ödediğiniz fiyatın oldukça altında kalan bir vergi değeri üzerinden hesaplanır. Ama ayrıntılar önemli — özellikle daimi konut ile tatil evinin farklı muamele görmesi. HomeNSearch'ün bu rehberi, Algarve'de 300.000 avroluk bir ikinci ev üzerinden hesaplanmış örnekle her aşamayı adım adım anlatıyor. Aşağıdaki her şey yazıldığı tarihteki kuralları yansıtıyor; IMT dilimleri her Ocak ayında biraz değişiyor.
Her vergiden önce: NIF
Portekiz vergi numarası olmadan Portekiz'de vergi ödenemez. NIF (Número de Identificação Fiscal), her satın almada ilk adımdır: banka onsuz hesap açmaz, noter de tapuyu onsuz tamamlayamaz. AB ve AEA vatandaşları herhangi bir vergi dairesinden doğrudan NIF talep edebilir. Başka ülkelerden gelen alıcılar ise Portekiz'de bir mali temsilci — genellikle satın almayı yürüten avukat — atayarak vergi yazışmalarını onlar adına almasını sağlar. Mülk sahibi olduktan sonra Portal das Finanças'a da kaydolmak gerekir. IMI faturaları, IMT tahakkukları ve AIMI bildirimleri hep orada görünür; yurt dışındaki bir adrese postalanan mektuplar ise genellikle ödeme tarihi geçtikten sonra ulaşır.
Satın alırken: Tapudan önce ödenen vergi, IMT
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), satın alma sırasında en büyük kalemdir. Satış fiyatı ile mülkün vergi değerinden hangisi yüksekse onun üzerinden hesaplanır, oran ise ne aldığınıza ve nasıl kullanacağınıza göre değişir.
- Daimi olarak oturacağınız bir konut kademeli bir tarifeyle vergilendirilir: ilk dilim (yazıldığı tarihte 100.000 avronun biraz üzerinde) %0, ardından sırasıyla %2, %5, %7 ve %8, en tepede ise piyasanın üst ucunda %6 ve %7,5'lik tek oranlara dönüşür.
- İkinci konut veya kiraya vermek amacıyla alınan bir mülk aynı basamakları izler ama muafiyet dilimi olmadan; yani ilk dilim %0 yerine %1 vergilendirilir.
- Kırsal arazi sabit %5, ticari veya diğer şehir yapıları ise %6,5 öder.
- Kara listedeki bir vergi cennetindeki bir şirket üzerinden alım yapan alıcı %10 öder — o korkutucu "yüzde 10'a kadar" başlığı da buradan gelir. Sıradan bir bireysel alıcıyı ilgilendirmez.
İnsanların takıldığı nokta zamanlama. IMT tapu masasında ödenmez; tapu imzalanmadan önce ödenmiş olması gerekir, noter de makbuzu ister ve onsuz işlemi tamamlamaz. Uygulamada avukatınız tahakkuku tapudan birkaç gün önce çevrimiçi oluşturur, siz de bankada, vergi dairesinde ya da Finanças portalı üzerinden ödersiniz.
Ön sözleşmeden tapuya kadar tüm adımları Portekiz'de mülk satın alma rehberimizde bulabilirsiniz.
35 yaşında ya da daha genç misiniz? İlk eviniz vergiden muaf olabilir
Ağustos 2024'ten bu yana, Portekiz'de ilk daimi konutunu alan 35 yaş ve altındaki alıcılar, yaklaşık 320.000 avroya kadar ne IMT ne de damga vergisi öder. Bu değerle yaklaşık 640.000 avro arasında muafiyet kısmi uygulanır; vergi yalnızca muafiyet tavanının üzerindeki dilimden alınır. Koşullar var: konut ilk eviniz olmalı, gerçekten orada oturmalısınız ve satın almadan önceki üç yıl içinde konut sahibi olmamış olmalısınız. Düzenleme o kadar yeni ki birçok eski rehberde hâlâ yer almıyor; Portekiz vatandaşlarıyla da sınırlı değil — koşulları karşılayan ve taşınan 30 yaşındaki yabancı bir alıcı da hak kazanır.
Damga vergisi: sabit %0,8
Damga vergisi (Imposto do Selo), sistemin en basit kalemidir. IMT ile aynı vergi tabanının %0,8'idir ve tapu sırasında ödenir. 250.000 avroluk bir alımda bu 2.000 avro eder. Portekiz'de bir konut kredisiyle finanse ederseniz, beş yıldan uzun vadeli kredinin kendi damga vergisi de %0,6 olur — nakit ile kredi arasında tercih yaparken akılda tutulması gereken bir maliyet.
Örnek hesap: Algarve'de 300.000 avroluk ikinci ev
Diyelim ki Lagos yakınlarında iki yatak odalı bir daireyi tatil evi olarak 300.000 avroya satın alıyorsunuz. Daimi ikametgahınız olmayacağı için ikinci konut tarifesi ilk avrodan itibaren geçerli olur.
- Fiyat kademeli dilimlerden geçtiğinde IMT 12.000 avronun biraz altında kalır; bu da yaklaşık %4'ün az altında bir efektif orana denk gelir.
- Damga vergisi fiyatın %0,8'i kadar, yani 2.400 avro daha ekler.
- İlk yıl IMI, fiyat değil vergi değeri üzerinden hesaplanır. Dairenin VPT'si 180.000 avro olarak belirlenmişse ve belediye %0,35 uyguluyorsa, yıllık fatura 630 avro olur.
Toplamda satın alma anında yaklaşık 14.300 avro vergi artı ilk yıllık fatura — noter, tescil ve avukatlık ücretleri hariç. Aynı daire daimi konutunuz olsaydı, muafiyet dilimi IMT'den yaklaşık 1.000 avro düşürürdü. Ve kalıcı olarak taşınan 34 yaşındaki bir ilk ev alıcısı ise hiç IMT ya da damga vergisi ödemezdi.
Bilinmesi gereken bir ayrıntı: IMI, mülkü 31 Aralık'ta kim sahipleniyorsa ona faturalanır, dolayısıyla ilk talep bir sonraki bahara ulaşır. 500 avroyu aşan tutarlar Mayıs, Ağustos ve Kasım'da üç taksite bölünür.
Sahip olurken: Korkulduğu kadar büyük olmayan yıllık vergi, IMI
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), Portekiz'in emlak vergisi karşılığıdır. Her belediye, şehir mülkleri için ulusal %0,3-%0,45 bandı içinde kendi oranını belirler. Mali toparlanma programındaki bir avuç belediye %0,5'e kadar çıkabilir, kırsal arazi ise %0,8 öder. Lizbon bandın en altında; Algarve belediyelerinin çoğu ortalarda bir yerde.
Vergi tabanı, yetkililerin taban alanı, konum, yaş ve kalite katsayılarına dayanan bir formülle hesapladığı vergi değeri VPT'dir (Valor Patrimonial Tributário). VPT, mülk el değiştirdiğinde güncellenir; ama yine de çoğu durumda piyasa fiyatının epey altında kalır, genellikle %30 ila %50 arasında. 400.000 avroya satılan sahil şeridindeki bir dairenin VPT'si 220.000 avro olabilir, bu da %0,35 oranında yılda 770 avro demektir. Fransa'nın taxe foncière'ine ya da Amerikan emlak vergisi faturalarına alışkın alıcılar genelde bu duruma sevinerek şaşırır.
Muafiyetler de var. Vergi değeri düşük bir daimi konut, hane geliri sınırlarına bağlı olarak satın alma sonrası üç yıllık IMI muafiyetinden yararlanabilir; düşük değerli evlerde yaşayan düşük gelirli haneler ise sürekli olarak hiç IMI ödemez.
IMI'nin yanına, vergi olmasa da şu kalemleri de bütçeye eklemek gerekir: apartman aidatları, binaya göre değişmekle birlikte genelde ayda 50-150 avro, bir de mülk boş dursa bile işlemeye devam eden abonelik giderleri.
AIMI: 600.000 avroyu aşan kısım için ek vergi
AIMI (Adicional ao IMI), yalnızca gayrimenkulü ilgilendirse de sık sık Portekiz'in servet vergisi olarak anılır. Her mülk sahibi, Portekiz'deki konut ve arsa niteliğindeki gayrimenkullerinin VPT değerlerini toplar, 600.000 avro düşer ve kalan kısımdan %0,7 öder. 1 milyon avroyu aşan dilim %1, 2 milyon avroyu aşan dilim ise %1,5 üzerinden vergilendirilir. Evli çiftler ve kayıtlı partnerler birlikte beyanname verebilir, bu da muafiyeti 1,2 milyon avroya çıkarır. Şirketler ise muafiyet olmaksızın %0,4 öder.
Eşik, piyasa değeri değil VPT üzerinden ölçüldüğü için, tek bir orta segment konut bu vergiyi neredeyse hiç tetiklemez. 700.000 avroya alınmış bir villanın vergi değeri genellikle 600.000 avro sınırının rahatlıkla altında kalır. AIMI, büyük portföyleri ve Lizbon ile Cascais'in en gözde mülklerini hedef alır; çoğu yabancı alıcı için ise teorik bir vergi olmaktan öteye geçmez.
Kiraya verirken: Vergi dairesi kiranızdan ne alır
Uzun vadeli konut kiralarından elde edilen gelir sabit bir oranla vergilendirilir — 2023 konut paketi eski %28 oranını indirdikten sonra ev sahiplerinin çoğu için net kiranın %25'i. Daha uzun bir sözleşme imzalarsanız oran daha da düşer; indirim, kira süresi uzadıkça derinleşir, bu da hükümetin sahipleri istikrarlı kiracılıklara yönlendirme yöntemidir. IMI, apartman aidatları, sigorta, bakım ve onarım kiradan düşülebilir. Konut kredisi faizi ise düşülemez. Mukim alıcılar, düşük gelir seviyelerinde bazen daha ucuza gelen genel kademeli vergilendirmeye kira gelirini dahil etmeyi de seçebilir.
Kısa süreli kiralamalar ise tamamen farklı bir rejime tabidir. Airbnb tarzı platformlar üzerinden kiralama Alojamento Local kaydı gerektirir, gelir kira değil işletme geliri sayılır ve basitleştirilmiş rejimde brüt gelirin yalnızca bir kısmı vergiye tabidir. Buradaki asıl mesele lisanslamadır: belediyeler baskı altındaki bölgelerde yeni AL kayıtlarını dondurabilir, nitekim Lizbon ve Porto'nun bazı kesimlerinde tam olarak bunu yapmıştır. Tatil kirası gelir tahminlerine güvenerek bir satın almayı planlamadan önce lisansın alınabilir olup olmadığını veya mülkle birlikte devredip devredilmediğini kontrol edin.
Küçük bir ayrıntı: yeni bir kira sözleşmesi vergi dairesine kaydedildiğinde, bir aylık kiranın %10'u kadar tek seferlik bir damga vergisi doğar.
Satarken: Korku hikayesiz değer artış kazancı vergisi
Portekiz'de mukim olanlar, kazancın yalnızca yarısı üzerinden vergilendirilir — diğer yarısı hesaba hiç girmez. Toplam edinim maliyetinizden 150.000 avro fazlaya satarsanız, o yılki gelirinize kademeli oranlarla 75.000 avro eklenir. Edinim maliyetine, satın alırken ödediğiniz IMT ve damga vergisi ile önceki on iki yıla ait belgelenmiş iyileştirme çalışmaları dahildir; iki yıldan uzun süre elde tutulmuşsa bir de enflasyon düzeltmesi devreye girer.
Ana konutunuz için bir çıkış kapısı vardır. Satış gelirini yasal süre içinde Portekiz'de ya da AB veya AEA içindeki başka bir yerde yeni bir ana konuta yeniden yatırırsanız, kazancın yeniden yatırılan payı vergiden muaf kalır. Emekliler ve 65 yaş üstü sahipler ise gelirlerini bunun yerine bir emeklilik veya sigorta ürününe aktarma seçeneğine de sahiptir.
Mukim olmayanlar uzun süre kazancın tamamı üzerinden sabit bir oranla vergilendirildi; bu kural, AB mahkemelerinin art arda verdiği kararlarla çürütüldü. Rejim o zamandan beri uyumlu hale getirildi: mukim olmayanlar da artık kazancın yarısı üzerinden değerlendiriliyor, ancak Portekiz oranı belirlerken dünya çapındaki gelire bakıyor. Pratik tavsiye değişmedi: sattığınız vergi yılı için bir Portekizli mali müşavir tutun. Buradaki beyan hataları pahalıya patlıyor.
Portekiz, İspanya ve İtalya ile nasıl karşılaştırılır
Alım vergilerinde Portekiz orta segmentte sessizce öne çıkar. İspanya'da yeniden satış konutlarında bölgeye göre yaklaşık %6-%10 arasında bir tapu harcı, ilk avrodan itibaren uygulanır: yukarıdaki 300.000 avroluk Algarve dairesi Valencia Bölgesi'nde yaklaşık 30.000 avro ITP öderken Portekiz'de bu tutar yaklaşık 12.000 avroda kalır. İspanya'nın tüm tablosu İspanya'da mülk alırken vergiler rehberimizde yer alıyor. İtalya, ilk konutta %2'lik tescil vergisiyle yerleşikler için ucuz görünür, ama mukim olmayan ikinci ev alıcıları %9 öder; bunu yumuşatan şey ise İtalyan tapu harcının satış fiyatı yerine düşük kadastro değerleri üzerinden hesaplanmasıdır.
Yıllık maliyetlerde üç ülke birbirine yaklaşır. İspanya'nın IBI'si ve İtalya'nın IMU'su, IMI'ye yakın bir aralıkta seyreder; ancak İtalya ana konutları muaf tutarken İspanya büyük mülkler için bölgesel bir servet vergisi ekler. Portekiz'in AIMI'si yalnızca 600.000 avroluk vergi değerinin üzerinde devreye girdiğinden, tek bir mülke sahip tipik bir yabancı sahip, üç ülke arasında en hafif işletme maliyetlerinden birine sahip olur.
Rakamlar sizin için işe yarıyorsa, Portekiz mülk sayfamızdan güncel fiyatlara ve ilanlara göz atın. HomeNSearch, Lizbon ve Porto'dan Algarve'ye kadar daire ve villaları kapsıyor; herhangi bir şeye karar vermeden önce sizi yerel vergi danışmanlarıyla da buluşturabiliriz.
Sıkça sorulan sorular
Yabancı alıcılar Portekiz'de daha yüksek emlak vergisi öder mi?
Hayır. IMT, damga vergisi, IMI ve AIMI, uyruk ya da ikamet fark etmeksizin aynı oranlarda uygulanır. Cezalandırıcı tek oran, kara listedeki vergi cennetlerindeki şirketler üzerinden yapılan alımlar için geçerli %10'luk IMT'dir. Her yabancı alıcının gerçekten ihtiyaç duyduğu şey, herhangi bir şey imzalamadan önce alınacak NIF, yani Portekiz vergi numarasıdır.
IMT tam olarak ne zaman ödenir?
Tapudan önce. Vergi dairesi bir ödeme referansı verir, tapudan bir iki gün önce bu ödenir, noter de imzadan önce makbuzu kontrol eder. Ödeme yapılmazsa tapu tarihi kayar.
VPT nedir ve neden satın alma fiyatımdan düşük?
VPT, büyüklük, konum, yaş ve yapı kalitesine dayanan bir formülle her mülke atanan vergi değeridir. Mülk satıldığında güncellenir, ama formül tutucu olduğu için sonuç genellikle piyasa fiyatının %30 ila %50 altında kalır. Hem IMI hem de AIMI bu değer üzerinden hesaplanır — Portekiz'in yıllık faturalarını düşük tutan da budur.
Portekiz mülklerde veraset vergisi alıyor mu?
Tam olarak değil. Eşler, çocuklar ve ebeveynler Portekiz mülkünü vergisiz devralır. Diğer mirasçılar, mülkün vergi değerinin %10'u kadar damga vergisi öder; mülk bağışları da aynı mantığı izler, üzerine standart %0,8'lik mülk damga vergisi de eklenir.
