Kıbrıs mülkleri hafif vergilendiriyor ve yabancı alıcıların gelmeye devam etmesinin yarı nedeni de bu. Ülke genelinde yıllık emlak vergisi diye bir şey yok. İkinci el bir mülkte alım vergileri fiyatın %3'ünün altında kalabiliyor. Ve 2026'dan itibaren hükümet alıcıların üzerindeki son küçük yüklerden birini de kaldırdı: mülk sözleşmelerindeki damga vergisi artık tarih oldu.
İşin can alıcı yanı şu: bu hafif rejim, satın alımı doğru kurgulayanları ödüllendiriyor. Yeni bir projede KDV uygulamasını yanlış yaparsanız, aradaki fark satış fiyatının 14 puanı kadar tutabiliyor. 300.000 euroluk bir dairede bu, 42.000 euro demek.
Bu rehber parayı tüm sahiplik döngüsü boyunca takip ediyor: alım, sahiplik, kiraya verme, satış. Rakamlar yayın tarihinde yürürlükte olan kurallara dayanıyor. Henüz hangi bölgeyi seçeceğinize karar vermediyseniz ya da satın alma sürecinin hukuki adımlarını merak ediyorsanız, önce Kıbrıs'ta mülk satın alma rehberimizi okuyun, sonra vergi tarafı için buraya dönün.
Satın alırken ödenen vergiler
Alım aşamasında hemen hemen her şeyi tek bir soru belirliyor: bu mülkte KDV var mı? Cevap evetse — ki bu bir müteahhidin sattığı yeni projeleri kapsar — KDV ödersiniz, tapu harcı ödemezsiniz. Hayırsa — ki bu özel şahıslar arasındaki tipik ikinci el satışları kapsar — tapu harcı ödersiniz, KDV ödemezsiniz. İkisini birden asla ödemezsiniz.
Yeni projelerde KDV: standart %19, şartları taşıyorsanız %5
Bir müteahhidin yeni bir mülkü ilk kez satması, standart %19 oranında KDV'ye tabidir. İş amaçlı satılan boş arsalar için de aynısı geçerlidir. Bir yatırımcı ya da tatil evi alıcısı için bu %19, bütçenin sıradan bir parçasıdır ve kaçış yolu yoktur.
Ana konut alıcılarına çok daha iyi bir teklif var. Kıbrıs, ana konutun ilk 130 m²'sine, 350.000 euroya kadar olan değer üzerinden, 2023 ortasında sıkılaştırılan koşullarla indirimli %5 oran uyguluyor. Bu orandan yararlanmak için:
- mülkte Kıbrıs'taki ana ikametgahınız olarak yaşayacaksınız, kiraya vermeyecek veya tatil evi olarak tutmayacaksınız;
- toplam değer yaklaşık 475.000 euroyu geçmeyecek ve toplam kapalı alan 190 m²'yi aşmayacak;
- son on yıl içinde başka bir Kıbrıs mülkü için bu indirimli orandan yararlanmamış olacaksınız.
Bu sınırlardan biri aşılırsa avantaj küçülür ya da tamamen kalkar; yıl boyu orada oturmayı planlasanız bile 500.000 euroluk bir villa tam %19 öder.
Alıcıların genellikle çok geç öğrendiği bir başka konu da on yıllık geri ödeme kuralı. %5 oranından yararlanır, sonra evi on yıl içinde satar ya da kiraya vermeye başlarsanız, KDV tasarrufunu kalan yıllara oranla geri ödersiniz. Ve vergi dairesi bunu gerçekten denetliyor.
Bu arada, ikamet statüsü belirleyici kriter değil. AB dışından alıcılar, ev gerçekten adadaki ana ikametgahları haline geldiği sürece, Kıbrıslılarla aynı koşullarda indirimli orandan yararlanabiliyor.
İkinci el satışlarda tapu harcı: kademeli bir tarife, ardından %50 indirim
İkinci el bir satışta hiç KDV tahsil edilmediği için, devlet bunun yerine, tapunun üzerinize geçtiği anda ödenen Tapu Dairesi harçlarını alır. Tarife piyasa değerine göre kademelenir: ilk 85.000 euroda %3, sonraki 85.000 euroda %5 ve 170.000 euroyu aşan kısımda %8.
Sonra da Kıbrıs'ı ilk bakışta göründüğünden ucuza getiren kısım geliyor. Önce teşvik tedbiri olarak getirilen, sonra kalıcı hale gelen yasal %50 indirim bu harçların tamamına uygulanıyor. Ayrıca mülk üzerinden KDV ödenmişse, tapu harcı sıfıra iniyor.
Uygulayıcılar bir kaldıraç daha kullanıyor. Harçlar alıcı bazında, her alıcının hissesi üzerinden hesaplanıyor. Ortak isimlerle 300.000 euroluk bir daire alan bir çift, her biri 150.000 euroluk iki ayrı alım gibi değerlendiriliyor ve her ikisi de tarifenin en altından yeniden başlıyor. Bu tasarruf gerçek para; aşağıdaki örnekte hesaplayacağız.
Mülkü Tapu Dairesi kendisi değerlendirir. Beyan edilen fiyatın piyasa değerinin altında olduğunu düşünürse, harçları kendi tahminine göre hesaplar; yani suni olarak düşük tutulmuş bir sözleşme fiyatı kimseye yaramaz.
Damga vergisi: 1 Ocak 2026'dan itibaren kaldırıldı
1 Ocak 2026 veya sonrasında imzalanan sözleşmeler Kıbrıs'ta damga vergisi ödemiyor. Bu vergi, adanın 2026 vergi reformunun bir parçası olarak kaldırıldı. Bu konudaki birçok makale hâlâ bunu bir alım maliyeti olarak listeliyor, o yüzden okuduğunuz her kaynağın tarihini kontrol edin.
Bu tarihten önce imzalanan sözleşmeler için eski kurallar hâlâ geçerli: sözleşme değerinin 5.001-170.000 euro arasındaki kısmı için %0,15, üzerinde ise %0,2, tavan 20.000 euro ve imzadan itibaren 30 gün içinde ödenmesi gerekiyor. Zaten hiçbir zaman büyük bir tutar değildi — 300.000 euroluk bir alımda 500 euronun biraz üzerinde kalıyordu. Kaldırılması hiçbir alım kararını değiştirmeyecek, ama süreci sadeleştiriyor ve size bir son tarih derdi daha bırakmıyor.
Her verginin gerçekte ne zaman doğduğu
İnsanları oranlardan çok zamanlama şaşırtıyor. Yeni bir projede KDV, teslimde ödenen tek kalem bir ödeme değil: sözleşmedeki her ara ödemede tahsil edilir, yani proje aşamasında satın alan biri %5 ya da %19'u inşaat takvimine yayarak öder. Tapu harcı ise ancak tapu senedi düzenlenip adınıza tescil edildiğinde doğar; yeni projelerde bu, teslimden aylar, hatta yıllar sonrasına sarkabilir. Bu para tasarruf edilmiş değil, sadece ertelenmiştir — o yüzden ayrı bir yerde tutun.
Tapusu temiz olan bir ikinci el satışta ise her şey tek seferde kapanır. Harçlar tapu devir gününde, genellikle işlemin tamamlanmasından birkaç gün içinde Tapu Dairesi'ne ödenir.
Ve bunların hiçbiri profesyonel hizmet maliyetlerini kapsamıyor. Kıbrıs'ta Fransa ya da İspanya tarzı bir noterlik sistemi yok. Sözleşmeyi, araştırmaları ve tescili bağımsız bir avukat yürütüyor; genellikle fiyatın yaklaşık %1'i artı KDV karşılığında, komisyonu da geleneksel olarak satıcı öder. AB standartlarına göre ucuz, ama yine de bütçede vergilerin hemen yanına yazılması gereken bir kalem.
Örnek hesap: yeni proje mi, ikinci el mi
Rakamlarla somutlaştıralım. Larnaka yakınlarında, 2026'da alınan 300.000 euroluk iki yatak odalı bir daireyi ele alıp iki yoldan da geçirelim.
Birinci yol: müteahhitten yeni bir daire
Daire 90 m² ve alıcının ana konutu olacak, dolayısıyla indirimli KDV oranı alımın tamamını kapsıyor. KDV: 300.000 euronun %5'i, yani 15.000 euro. Tapu harcı: sıfır, çünkü KDV uygulandı. Damga vergisi: 2026 kuralları gereği sıfır. Toplam alım vergisi: 15.000 euro.
Şimdi tek bir şeyi değiştirelim. Alıcı ana konutunu Almanya'da tutuyor ve daireyi yazlar ve kısa süreli kiralamalar için istiyor. İndirimli oran devreden çıkar, KDV %19'a fırlar: 57.000 euro. Aynı daire, aynı fiyat, 42.000 euro fazla vergi. Ana konut olup olmama farkı, Kıbrıs'taki alım matematiğinde diğer her şeyi geride bırakıyor.
İkinci yol: aynı fiyattan ikinci el bir satış
Burada KDV yok. 300.000 euro üzerinden tapu harcı şöyle hesaplanıyor: ilk 85.000 euroda 2.550 euro, sonraki 85.000 euroda 4.250 euro, kalan 130.000 euroda 10.400 euro. Yasal indirimden önce toplam 17.200 euro, sonrasında 8.600 euro. Damga vergisi yine sıfır. Toplam alım vergisi 8.600 euro, yani fiyatın yaklaşık %2,9'u.
Ortak isimlerle alındığında tablo daha da iyileşiyor. Her eş 150.000 euroluk bir hisse ediniyor, indirim öncesi toplam fatura 11.600 euroya, indirim sonrasında 5.800 euroya iniyor. Tapuyu bölmek, tek isim üzerine almaya kıyasla 2.800 euro daha tasarruf sağlıyor. Avukatınızın bunu size hatırlatması gerekir; hatırlatmıyorsa, siz sorun.
2026 için yan yana koyarsak: ikinci elde 8.600 euroya karşılık, oturacak biri için yeni projede 15.000 euro, bir yatırımcı için ise 57.000 euro. Vergi tek başına seçimi belirlemez. Yeni projeler enerji verimliliği ve müteahhit garantisi getiriyor, ikinci el mülkler ise yerleşik konumlar ve genellikle devir için hazır tapu senetleri sunuyor. Ama pazarlığa bu farkı bilerek girin ve unutmayın: vergi, faturanın sadece bir katmanı — yurt dışında mülk satın almanın toplam maliyeti üzerine yazımız, herhangi bir ülkede üzerine binen avukatlık ücretlerini, ekspertiz masraflarını ve döviz maliyetlerini de ele alıyor.
Sahiplik süresince ödenen vergiler
Kıbrıslı emlakçıların öne çıkardığı satış argümanı burada, ve bu sefer iddia gerçekten doğru: ülke genelinde yıllık emlak vergisi yok. Taşınmaz Mal Vergisi 1 Ocak 2017'de kaldırıldı ve yerine hiçbir şey konmadı. Bunu, sahibi olmak için her yıl fatura kesen İspanya'nın IBI'siyle, Yunanistan'ın ENFIA'sıyla ya da Fransa'nın taxe foncière'iyle karşılaştırın.
Geriye kalan yerel düzeyde. Belediyeler ve muhtarlıklar çöp toplama, sokak aydınlatması ve kanalizasyon için ücret alıyor; toplam fatura kasabaya ve mülkün büyüklüğüne bağlı olarak genellikle yılda 85 ile 500 euro arasında oturuyor. Baf'ın tepelerindeki bir köy evi bu aralığın altında, merkezi Limasol'daki büyük bir villa ise üst sınırına yakın kalıyor. Kanalizasyon şebekesine bağlı bölgelerde ayrıca bu idarenin kendi ücreti de aynı faturaya ekleniyor.
Bir site içinde mi alıyorsunuz? O zaman üstüne ortak giderleri de bütçeleyin: temizlik, havuz bakımı, bahçeler, asansörler. Bu bir vergi değil, yönetim şirketine ödenen bir hizmet bedeli, ama hesabınız bu ayrımı umursamıyor. Küçük bir blokta yılda birkaç yüz euroya kadar iner, tam donanımlı bir tatil sitesinde birkaç bin euroya kadar çıkabilir.
Bu denli düşük sahiplik maliyetleri, on yıllık vadede yatırım matematiğini değiştiriyor. İspanyol ya da Portekizli bir mülk sahibi, dairesi kiralık olsun ya da boş dursun, her yıl devlet emlak vergisi öder. Kıbrıslı bir mülk sahibi ise sadece çöp faturası öder.
Kiraya verirken ödenen vergiler
Bir bireyin kira geliri, olağan Kıbrıs gelir vergisi kapsamına giriyor. Alt dilimler oldukça cömert: yıllık toplam gelirin ilk 19.500 eurosu vergi dışı, ardından basamak basamak yükselerek 60.000 euronun üzerindeki gelirde %35'lik en üst orana çıkıyor.
Bu dilimler uygulanmadan önce, ev sahipleri brüt kiradan sabit %20'lik varsayılan gider indirimi düşer. Fiş gerekmez, denetçiyle tartışmaya da gerek kalmaz. Mülkün alımı için kullanılan kredinin faizi ve binaya ilişkin yıllık amortisman ayrıca düşülebilir. Böylece yılda 12.000 euro getiren bir daire, en fazla 9.600 euro üzerinden vergilendirilir; kredi faizi hesaba katıldığında çoğu zaman bu bile daha da düşer.
Tipik bir örneğe bakalım. Larnaka'da bir stüdyo daire uzun vadeli olarak ayda 1.000 euroya, yılda 12.000 euroya kiraya veriliyor. %20'lik indirim vergilendirilebilir tutarı 9.600 euroya düşürüyor. Sahibinin Kıbrıs kaynaklı başka geliri yoksa bu tamamen 19.500 euroluk eşiğin altında kalıyor ve gelir vergisi faturası sıfır oluyor. Yine de beyanname verilmesi gerekiyor. Ama Kıbrıs'ta pek çok küçük ev sahibi kirasından meşru şekilde hiç gelir vergisi ödemiyor.
İki ek kalem daha ayrı ayrı belirtmeye değer. Kira geliri, ulusal sağlık sistemi GESY'ye bir katkı payı taşıyor; oran mütevazı ama ilk euro'dan itibaren geçerli, o yüzden güncel rakamı muhasebecinize sorun. Ayrıca Kıbrıs'ta vergi mukimi olan ve aynı zamanda Kıbrıs'ta domicile (yerleşiklik) statüsünde olanlar kiralardan Özel Savunma Katkısı öderken, adadaki geniş "non-domiciled" (domicile olmayan) topluluk bundan muaf. Hangi kategoriye girdiğiniz adayla geçmişinize bağlı, ve yerel bir vergi danışmanıyla bir saatlik görüşme bunu bizim dahil hiçbir blogdan daha güvenilir şekilde netleştirir.
Ülkede oturmayan ev sahipleri, Kıbrıs kaynaklı kira gelirini Kıbrıs'ta beyan eder. Kendi ülkenizde ayrıca bir şey doğup doğmayacağı, Kıbrıs ile ikamet ettiğiniz ülke arasındaki anlaşmaya bağlıdır; ada, bölgedeki en geniş anlaşma ağlarından birine sahip ve çifte vergilendirme normalde mahsup yoluyla giderilir.
Satarken ödenen vergiler
Değer artış kazancı vergisi, Kıbrıs gayrimenkulünün elden çıkarılmasından doğan kazanç üzerinden sabit %20 olarak uygulanır. Alışılmadık biçimde, hikayenin neredeyse tamamı bu: Kıbrıs diğer varlıkların büyük çoğunluğunda değer artış kazancını vergilendirmiyor, yani bu vergi rejimini neredeyse tek başına gayrimenkul taşıyor. %20 aynı zamanda, değerinin büyük kısmı Kıbrıs gayrimenkulünde olan şirketlerin hisse satışlarını da kapsıyor; bu da en bariz kaçış yolunu kapatıyor.
Vergiye tabi kazanç, satıcıların korktuğundan daha dar. Satış fiyatından enflasyona göre düzeltilmiş alım maliyeti, belgelenmiş iyileştirme işleri ve satışın kendi maliyetleri (komisyon ve avukatlık ücretleri dahil) düşülür. Uzun yıllar elde tutulan bir mülkte, sadece enflasyon düzeltmesi bile kağıt üzerindeki kazancın önemli bir dilimini ortadan kaldırıyor.
Sonra ömür boyu geçerli muafiyetler devreye giriyor. Her bireyin, herhangi bir kazancın bir kısmını koruyan genel bir muafiyeti var. Çiftçilerin sattığı tarım arazileri için daha büyük bir muafiyet, en büyüğü ise satıcının en az beş yıldır sahip olduğu ve içinde yaşadığı ana konut için geçerli. Bunlar ömür boyu geçerli rakamlar: bir kez kullanıldı mı bitti demektir. Uzun süredir orada oturan bir mülk sahibi için ana konut muafiyeti verginin çoğunu, hatta tamamını silebilir. İkinci bir daireyi satan bir yatırımcı için ise genel muafiyet yine de faturayı hafifletir.
Mekanik olarak vergi, satış tamamlanmadan önce kapatılır. Değer artış kazancı beyannamesi verilir ve fatura, Tapu Dairesi'nin tapuyu alıcınıza devretmeden önce görmek istediği vergi ibraz belgesinin (tax clearance) alınması sürecinin bir parçası olarak ödenir. Ülkede oturmayan satıcılar da tam olarak aynı kapıdan geçer, yani kazancı vergilendirilmeden ülkeden çıkmak mümkün değil.
Zamanlama ve evrak işleri, Kıbrıs sisteminin başka hiçbir yerinde olmadığı kadar önem taşıyor. Yanlış koşullarda satarsanız ya da o tadilat için fişleriniz yoksa, parayı Cumhuriyet'e bağışlamış olursunuz. İlana koymadan önce bir danışmanla konuşun, imzaladıktan sonra değil.
Kıbrıs diğer piyasalara kıyasla nerede duruyor
Parçaları bir araya getirdiğimizde tablo şöyle görünüyor: tipik bir ikinci el satışta yaklaşık %2-3 alım vergisi, uygun bir yeni konutta %5 KDV, sıfır yıllık ulusal vergi ve mülk sahibi olup oturanları kayıran muafiyetlerle yumuşatılmış sabit %20 kazanç vergisi. Akdeniz'deki alternatifleri tartan alıcılar farkı hızla hissedecek. İspanya'nın tapu harcı bölgeye göre %6-10 arasında değişiyor, Portekiz'in IMT'si kademeli olarak yükseliyor ve her iki ülke de üstüne her yıl mülk sahibine fatura kesiyor. Dubai, gelir vergisi olmadan devirde sabit %4 alıyor ama tamamen farklı bir hukuk düzeninde duruyor.
Kıbrıs, Limasol'da metrekare fiyatında nadiren kazanıyor ve kimse sadece bir vergi tablosuna bakarak ev almamalı. Ama gerçekten orada yaşayacak biri için toplam maliyet paketi olarak bakıldığında, ada AB içinde geçilmesi zor bir konumda. Bu rakamların pratikte neye karşılık geldiğini görmek için Kıbrıs mülk kataloğumuza göz atın; belirli bir ilan bir KDV sorusu doğurduğunda HomeNSearch ekibi sizi, tam da bu evrak işlerini her hafta yürüten yerel danışmanlarla buluşturabilir.
Kıbrıs'ta emlak vergileri: sıkça sorulanlar
Kıbrıs'ta yıllık emlak vergisi var mı?
Ulusal düzeyde yok. Taşınmaz Mal Vergisi 1 Ocak 2017'de kaldırıldı ve yerine hiçbir şey konmadı. Mülk sahipleri yalnızca çöp toplama, kanalizasyon ve sokak aydınlatması için belediyeye ödenen yerel ücretleri öder; bu genellikle belediyeye ve mülke göre yılda 85 ile 500 euro arasında değişir.
Kıbrıs'ta mülk sözleşmesinde hâlâ damga vergisi ödeniyor mu?
1 Ocak 2026 veya sonrasında imzaladıysanız hayır: mülk sözleşmelerindeki damga vergisi bu tarihten itibaren kaldırıldı. Daha önceki sözleşmeler eski tarifeye tabiydi: sözleşme değerinin %0,15 ila %0,2'si, tavan 20.000 euro, imzadan itibaren 30 gün içinde ödenir.
Yabancı bir alıcı indirimli %5 KDV oranından yararlanabilir mi?
Evet. Belirleyici olan uyruk ya da ikamet statüsü değil, Kıbrıs'ta gerçek bir ana ikametgah olarak kullanılmasıdır. %5 oran, değer sınırları dahilinde ilk 130 m²'yi kapsar; evi satar ya da on yıl içinde kiraya verirseniz, tasarrufun bir kısmını orantılı olarak geri ödersiniz.
Kıbrıs'ta bir mülk satarken ne kadar vergi öderim?
Değer artış kazancı vergisi, enflasyona göre düzeltilmiş alım maliyeti, belgelenmiş iyileştirmeler ve satış maliyetleri düşüldükten sonraki kazancın %20'sidir. Ömür boyu geçerli muafiyetler faturayı daha da azaltır; beş yıl sahiplik ve oturma sonrasında geçerli olan ana konut muafiyeti bunların en cömertidir.
