Madrid'de bir avukata İspanya'da bir evden ne kadar vergi ödeyeceğinizi sorun, Valencia'dakinden farklı bir yanıt alırsınız. Bunun sebebi ikisinden birinin yanılıyor olması değil. İspanya, tapu harcını bölgelere devretmiş durumda ve bölgeler bu yetkiyi hevesle kullanıyor. Aynı 300.000 avroluk daire bir özerk bölgede 18.000 avro, bir başkasında 30.000 avro vergi faturasına dönüşebiliyor.
Bu bölgesel fark, rehberin tamamına yayılıyor. Aşağıda İspanyol gayrimenkulünün her aşamasında ödeyeceklerinizi bulacaksınız: satın alma, elde tutma, kiraya verme ve satış. Satın alma sürecinin kendisi hâlâ netleşmediyse önce İspanya'da gayrimenkul satın alma rehberimize göz atın, rakamlar için buraya dönün.
Bölge, evden daha çok neden önemli
İspanya'da 17 özerk bölge var ve bu yazıdaki vergilerin çoğu ya bu bölgeler tarafından belirleniyor ya da onlar tarafından ayarlanıyor. Tapu harcı, damga vergisi, servet vergisi indirimleri: hepsi bölgesel. Merkezi hükümet varsayılan oranları koyuyor, bölgeler bunları geçersiz kılabiliyor. Yani iki mülkü karşılaştırmadan önce bölgelerini karşılaştırın. Alicante ile Málaga arasında kararsız kalan bir alıcı, aslında iki farklı vergi sistemi arasında seçim yapıyor ve çoğu alıcı bunun farkına hiç varmıyor.
Satın alırken ödenen vergiler
Yoldaki ilk ayrım: mülk ikinci el mi, sıfır mı? İkisi ayrı sistemlerle vergilendiriliyor ve hiçbir zaman ikisi birden ödenmiyor.
İkinci el konutlarda ITP ödenir
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), ikinci el gayrimenkulde alınan tapu harcıdır ve bölgesel yönetimlerin en sık oynadığı vergidir. Oranlar genellikle fiyatın %6 ila %10'u arasında değişir. Bu yazının yazıldığı sırada Madrid %6, Andalucía sabit %7 uygularken Valencia ve Katalonya %10'da. Kanarya Adaları %6,5 ile daha ucuz kalıyor. Balear Adaları %8'de başlayıp pahalı evlerde %10'un üzerine çıkan kademeli bir ölçek kullanıyor.
Bir tuzak: 2022'den bu yana, kadastronun resmi referans değeri (valor de referencia) fiilen ödediğiniz fiyattan yüksek olduğunda ITP bu değer üzerinden hesaplanıyor; yani gerçek bir fırsat bile tam fiyat üzerinden vergi çıkarabiliyor. Süre de kısa: ITP, imzadan itibaren yaklaşık 30 iş günü içinde ödenmeli. Beyannameyi avukatınız ya da gestoría verir ama sorumluluk sizde kalır.
Sıfır konutlarda IVA artı AJD ödenir
Bir müteahhitten alırsanız ITP devreden çıkar. Onun yerine, anakara ve Balear Adaları'nda aynı oranla, fiyatın %10'u kadar İspanyol KDV'si olan IVA ödersiniz. Kanarya Adaları hiç IVA almaz; yerel karşılığı IGIC, sıfır konutlarda yaklaşık %7 civarındadır — sıfır konut alıcılarının Tenerife ve Gran Canaria'ya bu kadar yakından bakmasının nedenlerinden biri de budur.
Sıfır konutlar ayrıca noter tasdikli tapularda alınan damga vergisi AJD'yi tetikler. O da bölgeseldir: fiyatın %0,5 ila %1,5'i arasında, ve yüksek vergili bölgelerin çoğu tam %1,5'i uygular. IVA'nın yanında küçük kalır ama 300.000 avroluk bir alımda tapu günü elinizde bulundurmanız gereken 4.500 avroluk nakittir.
Tam faturanın görünümü
Vergiler hikayenin tamamı değil. Noter ücretleri, tapu sicil ücretleri, işlemleri yürüten bir gestoría ve fiyatın yaklaşık %1'i kadar bağımsız bir avukat, hepsi üst üste biner. Satın alma fiyatının %10-15 üzerini bütçeleyin, aksi hâlde şaşırırsınız. İspanya uluslararası ölçekte ortalarda yer alır; karşılaştırmayı yurt dışında gayrimenkul satın almanın gerçek maliyeti yazımızda görebilirsiniz.
Örnek hesaplama: 300.000 avroluk ikinci el ve sıfır konut karşılaştırması
%8 ITP ve %1,5 AJD uygulayan, İspanya ortalamasına yakın bir bölge alalım ve aynı 300.000 avroyu bir ikinci el ile bir sıfır konuta uygulayalım.
İkinci el:
- %8 ITP: 24.000 €
- Noter ve tapu sicili: yaklaşık 1.500 €
- %1 bağımsız avukat: 3.000 €
- Fiyatın üzerine eklenen toplam: yaklaşık 28.500 €, yani %9,5
Sıfır konut:
- %10 IVA: 30.000 €
- %1,5 AJD: 4.500 €
- Noter, sicil ve avukat: yaklaşık 4.500 €
- Fiyatın üzerine eklenen toplam: yaklaşık 39.000 €, yani %13
Aynı bütçe, aradaki fark yaklaşık 10.000 avro. Şimdi mülkü değil, bölgeyi değiştirin. Madrid'de %6 ITP ile aynı ikinci el ev 18.000 avro vergi öder; Valencia'da %10 ile bu rakam 30.000 avroya çıkar — tam olarak sıfır konutun ödediği IVA kadar. Ev değişmedi. Fatura değişti.
Mülkü elde tutarken ödenen vergiler
IBI, yıllık belediye vergisi
Her mal sahibi belediyeye her yıl IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) öder. Bu vergi, genellikle piyasa fiyatının çok altında kalan idari bir rakam olan kadastro değeri üzerinden ve her belediyenin kendi belirlediği oranla hesaplanır. Sahil kesiminde tipik bir iki yatak odalı daire yılda birkaç yüz avro borçlanabilir; seçkin belediyelerdeki büyük villalar 1.000 avroyu geçebilir. Birçok belediye ayrıca çöp toplama için ayrı küçük bir ücret, basura, fatura eder. İkisi de sizi batırmaz. Ama ihmal etmek zamanla batırabilir, çünkü ödenmemiş IBI mülkün kendisine yapışır ve en kötü anda, genellikle satmaya çalıştığınızda ortaya çıkar.
Yabancıların unuttuğu vergi: varsayılan gelir
İşte neredeyse her yabancı mal sahibini yakalayan vergi. Yerleşik değilseniz ve İspanya'daki eviniz kiraya verilmemişse İspanya, kiraya verebilirdiniz mantığıyla sizi yine de varsayılan bir gelir üzerinden vergilendirir. Matrah, belediyenizin değerleri en son ne zaman güncellediğine bağlı olarak kadastro değerinin %1,1'i ya da %2'sidir; bu matrah üzerinden AB veya AEA'da yaşıyorsanız %19, değilseniz %24 ödersiniz. Parasal olarak genellikle mütevazıdır, sıklıkla yılda 200-600 avro. Ama bu bir beyan yükümlülüğüdür, Modelo 210, ve kimse size fatura göndermez. Mektup gelmez. Beyan etmeniz beklenir, o kadar; ve bunu beş yıl sonra öğrenen mal sahiplerini geçmiş vergiler ile faiz sabırla bekler.
Servet vergisi, kısaca
İspanya'da hâlâ bir servet vergisi var ve yerleşik olmayanlar İspanya'daki varlıkları için bu verginin kapsamına giriyor. Pratikte tek bir tatil evi bu vergiyi nadiren tetikler: muafiyetler cömerttir ve birçok bölge kendi indirimleriyle vergiyi büyük ölçüde etkisizleştirmiştir. Yaklaşık bir milyon avroluk İspanyol varlığının üzerinde gerçek bir yük hâline gelir; eşikler ve indirimler burada olduğu gibi bölgeye göre değişir. Bu seviyede, alımdan önce danışmanlık alın, sonra değil. Mülkiyet yapısı geriye dönük olarak düzeltilemez.
Kiraya verirken ödenen vergiler
Başka bir yerde yaşasanız bile İspanyol gayrimenkulünden elde edilen kira geliri İspanya'da vergilendirilir ve kurallar yaşadığınız yere göre keskin biçimde ayrılır. AB ve AEA sakinleri net gelir üzerinden %19 öder: kredi faizi, IBI, sigorta, aidat, tamirat ve amortisman önce düşülür, bu da genellikle vergi matrahını yarıya indirir. İngiltere ve ABD dahil geri kalan her yerin sakinleri brüt kira üzerinden %24 öder. Hiçbir indirim yoktur.
Rakamları görelim. Yılda 12.000 avro kira ve 5.000 avro gider, AB'li bir ev sahibine 7.000 avronun %19'unu, yani yaklaşık 1.330 avroyu bırakır. Aynı daireye ve aynı giderlere sahip İngiliz bir ev sahibi 12.000 avronun tamamının %24'ünü öder: 2.880 avro, aynı mülk için iki katından fazla. Bu, AB ve AB dışı mal sahipleri arasındaki en büyük tek vergi farkıdır ve ilk kiracı taşınmadan önce, satın almadan önce getiri hesaplarınıza girmelidir.
Satarken ödenen vergiler
Sermaye kazancı ve %3 stopaj
Kârla satarsanız İspanya kazancı, yerleşik olmayanlar için %19 üzerinden vergilendirir; yerleşikler kademeli bir tarife üzerinden öder. Satın alma masrafları ve belgelenmiş tadilatlar edinim değerinizi yükseltip vergilendirilebilir kazancınızı küçültür, bu yüzden ilk günden itibaren her faturayı saklayın.
İnsanları şaşırtan mekanizma stopajdır. Yerleşik olmayan biri sattığında alıcı, yasa gereği fiyatın %3'ünü kesip doğrudan vergi dairesine ödemek zorundadır. Noterde elinize %97'si geçer. Bu %3, sermaye kazancı faturanıza mahsuben bir avanstır: dört ay içinde Modelo 210 beyannamesi verir, farkı kapatır ya da gerçek yükümlülüğünüz daha az çıkarsa fazlayı geri alırsınız. İadeler gelir, ama vergi dairesinin kendi takvimine göre; satıcılar genellikle yaklaşık bir yıl bekler.
Plusvalía municipal
Sermaye kazancı vergisinin üzerine belediye, arazinin siz sahipken kazandığı değer artışına dayalı plusvalía vergisini alır. 2021 tarihli bir mahkeme kararı vergiyi yeniden şekillendirdi: artık iki hesaplama yönteminden birini seçebiliyorsunuz ve gerçek bir zararla sattıysanız hiç ödemiyorsunuz. Yine de sıradan satışların çoğunda dört haneli bir rakam söz konusu olur; miktar belediyeye ve sahip olduğunuz yıl sayısına göre değişir. Birçok satıcı bu kelimeyi ilk kez tapu masasında duyar.
Bilinmesi gereken bir tuhaflık: plusvalía'yı satıcı öder ama satıcı yerleşik değilse alıcı bundan sorumlu tutulabilir. Yerleşik olmayan birinden satın alıyorsanız, iyi bir avukat tahmini tutarı kapanışta fiyattan keser ve doğrudan öder.
Önce bölgeyi tanı, sonra evi seç
Hiçbiri sizi caydırmasın. İspanyol emlak vergileri, bölgenizi haritalandırdıktan sonra öngörülebilir ve anlaşılabilir hâle gelir: önce özerk bölgeyi kontrol edin, satın alırken fiyatın %10-15 üzerini bütçeleyin, mülkü elinizde tuttuğunuz her yıl varsayılan gelir beyanını verin ve satarken %3'lük stopajı bekleyin. Gerçek evlere bakmaya hazır olduğunuzda HomeNSearch'ün İspanya'daki gayrimenkul ilanlarına göz atın; belirli bir adrese aşık olmadan önce bu oranların uygulandığı bölgeleri orada karşılaştırabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
İspanya'da yabancılar daha yüksek satın alma vergisi mi ödüyor?
Hayır. ITP, IVA ve AJD uyruk ya da ikamet fark etmeksizin herkes için aynıdır. Farklar daha sonra ortaya çıkar: varsayılan gelir beyanı, AB dışı ev sahipleri için brüt kira üzerinden vergilendirme ve satışta %3 stopajın hepsi yerleşik olmayanları hedefler. Satın almanın kendisi her alıcıya aynı şekilde davranır.
Hangi İspanyol bölgelerinde satın alma vergisi en düşük?
Bu yazının yazıldığı sırada, %6 ile Madrid ve %6,5 ile Kanarya Adaları ITP aralığının alt sırasında yer alıyor; sabit %7 ile Andalucía hemen arkalarında. Valencia, Katalonya ve Balear Adaları'nın üst dilimleri %10 veya üzerine çıkıyor. Oranlar bölgesel siyasetle değiştiğinden hedef bölgenizin güncel rakamını satın almadan önce doğrulayın.
İspanya'da vergi açısından sıfır konut mu, ikinci el mi daha ucuz?
Genellikle ikinci el. Sıfır konutlar her yerde %10 IVA artı AJD taşırken ikinci el ITP'si %6'dan başlayabiliyor. %10 ITP uygulanan bir bölgede fark, damga vergisinden biraz fazlaya iner. Kanarya Adaları bir istisnadır; burada sıfır konutlar mesafeyi kapatır, çünkü yaklaşık %7'lik IGIC, anakaradaki IVA'nın altında kalır.
Yerleşik olmayanın varsayılan gelir beyanını hiç vermediysem ne olur?
Kimse sizinle iletişime geçmediği için yükümlülük ortadan kalkmaz. Vergi dairesi son dört yılı, faiz ve olası ek cezalarla birlikte talep edebilir. Mal sahipleri genellikle eksik beyannameleri gönüllü olarak vererek durumu düzeltir, bu da cezaları düşük tutar. Yıllardır mülk sahibiyseniz ve Modelo 210'u hiç duymadıysanız satmadan önce bir İspanyol vergi danışmanına danışın, çünkü konu genellikle o sırada gün yüzüne çıkar.
