Wer beim Hauskauf im Ausland Geld verliert, trifft dabei fast nie auf einen Betrüger. Das Geld verschwindet leise: eine Gebühr, die niemand erwähnt hat. Eine Vertragsklausel, die niemand übersetzt hat. Ein Wechselkurs, der sich zwischen Anzahlung und Schlusszahlung in die falsche Richtung bewegt hat. Fast all das lässt sich vermeiden.
In den 13 Ländern, die HomeNSearch abdeckt, wiederholen sich immer wieder dieselben Fehler. Zypern, Thailand, Georgien – unterschiedliche Rechtssysteme, aber dieselben menschlichen Gewohnheiten. Dieser Leitfaden geht die Fehler durch, die Käufer bares Geld kosten, und die eher langweiligen Vorsichtsmaßnahmen, mit denen sich jeder davon verhindern lässt.
Das Haus kaufen, bevor ein Plan steht
Erstaunlich viele Käufe im Ausland beginnen als Urlaub. Das Wetter ist perfekt, der Wein billig, und im Schaufenster eines Maklers steht eine Villa für die Hälfte dessen, was zu Hause eine Einzimmerwohnung kostet. Drei Monate später gehört dem Käufer eine Immobilie – nur weiß er nicht so recht, wofür.
Legen Sie zuerst fest, welche Aufgabe die Immobilie erfüllen soll. Ein Ruhesitz für den Lebensabend, eine Wohnung zur Vermietung und eine Basis für sechs Wochen im Jahr sind drei völlig verschiedene Käufe – oft in drei verschiedenen Städten, mit drei verschiedenen Budgets. Die Mietrendite ist für die eine Variante entscheidend und für die andere fast egal.
In dieser Falle stecken zwei kleinere. Die erste ist die Fantasie vom schnellen Gewinn: Immobilien sind langsames Geld, und wer verspricht, eine Auslandswohnung binnen eines Jahres wieder mit Gewinn zu verkaufen, verkauft in Wahrheit etwas anderes. Die zweite ist der Kauf allein wegen des Visums. Aufenthaltsprogramme schließen, und zwar schnell: Spanien beendete seine Golden Visa im April 2025, und Käufer, die das Land vor allem wegen der Aufenthaltserlaubnis gewählt hatten, mussten von einem Tag auf den anderen umdenken.
Davon ausgehen, dass die Eigentumsregeln wie zu Hause sind
Jedes Land zieht seine eigenen Grenzen dafür, was Ausländern gehören darf, und diese Grenzen verlaufen oft an überraschenden Stellen. Manche Staaten schließen Ausländer von Agrarland aus. Manche sperren Grenzgebiete oder Inseln. Und manche heißen einen auf dem Papier willkommen, während der Prozess in der Praxis einfach nicht vorankommt.
Der Klassiker ist Thailand. Ausländer können ein Condo vollständig besitzen, aber nur innerhalb der Ausländerquote: Höchstens 49 Prozent der verkaufbaren Fläche eines Condominiums dürfen im Besitz von Ausländern sein, und gefragte Gebäude in Phuket und Bangkok stoßen tatsächlich an diese Grenze. Bei Grundstücken ist es strenger. Ausländern gehört thailändischer Boden in der Regel gar nicht, weshalb der übliche Weg ein Pachtvertrag über rund 30 Jahre mit vertraglich vereinbarten Verlängerungsoptionen ist. Die Verlängerung ist ein vertragliches Versprechen und kein eingetragenes Recht – deshalb entscheidet die genaue Formulierung über alles. Unsere Thailand-Seite erklärt die Strukturen im Detail.
Prüfen Sie die Regeln, bevor Sie eine Auswahl treffen. Nicht danach.
Die Abwicklung den Leuten der Gegenseite überlassen
Der Bauträger hat einen Anwalt. Der Makler kennt einen Notar. Alle im Raum sind freundlich, erfahren – und werden vom Verkäufer bezahlt.
Engagieren Sie einen eigenen Anwalt: unabhängig von allen anderen Beteiligten, sicher in Ihrer Sprache, wöchentlich in dieser Rechtsordnung tätig. Bei allem, was älter als ein Jahrzehnt ist, kommt ein Gutachter dazu, und für jedes Dokument, das Sie unterschreiben, ein Übersetzer – denn „der Notar erklärt das schon“ ist keine Übersetzung. In Ländern mit Notariatstradition ist der Notar eine neutrale Amtsperson, die den Vorgang beurkundet. Neutral heißt neutral. An diesem Tisch spricht niemand für Sie, außer Sie haben ihn dafür engagiert.
Unabhängige Beratung wirkt teuer – bis genau in dem Moment, in dem sie die Schulden findet, die am Eigentumstitel hängen. Danach war es der günstigste Kauf überhaupt.
Unterschreiben, bevor die Unterlagen geprüft sind
„Due Diligence“ klingt trocken, steckt aber eine einzige scharfe Frage dahinter: Gehört dem Verkäufer überhaupt, was er verkauft, und ist es legal? Auf vielen Märkten lautet die ehrliche Antwort „teilweise“. Fragen Sie früh.
Bevor eine Anzahlung Ihr Konto verlässt, sollte Ihr Anwalt schriftlich bestätigen, dass:
- der Eigentumstitel eingetragen, lastenfrei ist und mit der verkaufenden Person übereinstimmt
- das Gebäude über eine Baugenehmigung und eine Fertigstellungsbescheinigung verfügt – nicht nur über den Status „Genehmigung ausstehend“
- keine Hypotheken, Steuerschulden oder rückständigen Nebenkosten an der Immobilie hängen – was in vielen Ländern eben doch der Fall ist
- bei einem Kauf vom Plan der Bauträger lizenziert ist und die Bauetappen des Projekts dokumentiert sind
Ein nicht genehmigter Anbau, der zu Hause nur ein kleines Ärgernis wäre, kann eine Immobilie im Ausland unverkäuflich machen. Vom Balkon aus erkennen Sie das nicht.
Nur in der Hochsaison besichtigen
Ein Ferienort im Juli ist nicht derselbe Ort im Januar. Restaurants schließen, Busse fahren nicht mehr, in der Hälfte der Gebäude bleibt das Licht aus, und zum Meerblick gehört plötzlich ein Wind, der erklärt, warum die Einheimischen weiter oben am Hang wohnen. Wer den Ort nur von seiner besten Seite gesehen hat, hat ihn eigentlich nicht gesehen.
Eine Reise außerhalb der Saison beantwortet Fragen, die eine Sommerbesichtigung offenlässt. Gibt es im Februar eine funktionierende Klinik in der Nähe? Existiert der Winter-Mietmarkt, auf den Sie bauen, überhaupt – oder schläft der Ort fünf Monate lang? Auf Zypern läuft Limassol das ganze Jahr über auf Hochtouren, während manche Küstendörfer eine Stunde entfernt nach Oktober weitgehend schließen – und dieser Unterschied entscheidet, ob eine Wohnung zwölf Monate im Jahr Einnahmen bringt oder nur sechs. Unsere Zypern-Seite schlüsselt die Regionen auf.
Fahren Sie im Winter noch einmal hin. Entscheiden Sie danach.
Nur den Kaufpreis einkalkulieren
Der ausgeschriebene Preis ist der Anfang der Ausgaben, nicht ihr Ende. Die Transaktionskosten schwanken je nach Land enorm: In Dubai fällt eine pauschale Gebühr von 4 Prozent des Grundbuchamts auf die Übertragung an, während in Frankreich die Notarkosten für ein älteres Haus typischerweise bei 7 bis 8 Prozent liegen – bevor Makler oder Anwälte überhaupt ins Spiel kommen. Danach beginnt das Eigentum: Nebenkosten der Gemeinschaft, örtliche Grundsteuer, Versicherung, eine Verwaltungsgesellschaft, falls Sie vermieten, und Flüge, um die Immobilie überhaupt zu nutzen.
Wird renoviert? Nehmen Sie den Zeitplan des Bauunternehmers und rechnen Sie mit etwa dem Doppelten – und kalkulieren Sie dann die Verzögerung selbst mit ein: Monate voller Gebühren und Nebenkosten für ein Haus, in dem Sie noch nicht wohnen oder das Sie noch nicht vermieten können. Käufer, die jeden letzten Euro in den Kauf gesteckt haben, haben für diese Rechnungen nichts mehr übrig, und aus einem finanziell überdehnten Eigentümer wird schnell ein Zwangsverkäufer.
Lassen Sie eine Reserve übrig. Eine echte.
Das Wechselkursrisiko ignorieren
Sie zahlen in Euro, Baht oder Dirham, verdienen aber in einer anderen Währung. Diese Lücke ist eine aktive finanzielle Position, ob Sie sie so behandeln oder nicht. Am deutlichsten wird das bei Käufen vom Plan: Raten, die sich über zwei oder drei Jahre erstrecken, bedeuten, dass Sie einem Preis zugestimmt haben, ohne zu wissen, was er Sie am Ende in Ihrer eigenen Währung tatsächlich kosten wird.
Kurse bewegen sich. Stärker, als man denkt. Wenige Prozent Abweichung bei einem sechsstelligen Kauf entsprechen einer Küche, einem Dach oder einem Jahr an Nebenkosten.
Den Kurs vorhersagen kann niemand, steuern schon. Spezialisierte Devisenmakler bieten Termingeschäfte an, die den heutigen Kurs für eine Zahlung Monate im Voraus festschreiben – meist zu besseren Konditionen, als eine normale Bank bei großen Überweisungen bietet. Dieselbe Logik gilt auch nach Vertragsabschluss: Ein Kredit in einer Währung, in der Sie nicht verdienen, verdient gründliches, nüchternes Nachdenken.
Geld am Treuhandkonto vorbeischleusen
Die schlimmsten Verluste in diesem Geschäft sind keine schlechten Investitionen. Es sind Überweisungen aufs falsche Konto. Eine „Reservierungsgebühr“, die auf ein Privatkonto überwiesen wird, um den Preis zu sichern. Eine Anzahlung an die „Partnerfirma“ des Bauträgers. Bankdaten, die in der Woche des Vertragsabschlusses durch eine gehackte E-Mail ausgetauscht wurden. Zahlungsbetrug rund um Immobiliengeschäfte ist auf jedem geschäftigen Markt gut dokumentiert, und ausländische Käufer – in einer Fremdsprache und unter Zeitdruck – sind das leichteste Ziel.
Der Schutz liegt in der Prozedur, nicht im Bauchgefühl. Geld fließt nur über den für dieses Land offiziellen Kanal: das Anderkonto eines Notars, einen lizenzierten Treuhänder oder – bei Käufen vom Plan in regulierten Märkten – das staatlich beaufsichtigte Treuhandkonto des Projekts. Bestätigen Sie die Kontodaten vor jeder Überweisung telefonisch, unter einer Nummer, die Sie selbst herausgefunden haben, nicht unter einer aus der E-Mail. Keine Ausnahmen für charmante Menschen.
Wenn jemand in der Sache will, dass Ihr Geld schneller fließt, als Ihr Anwalt prüfen kann, wohin es geht, dann ist genau dieses Tempo das Warnsignal.
Bremsen Sie. Überweisen Sie nichts auf Vertrauen.
Überzahlen, ohne an den Ausstieg zu denken
Käufern aus London oder Zürich wirkt auf einem ausländischen Portal einfach alles billig, und Verkäufer wissen das genau. Manche Märkte fahren still zwei Preisniveaus, und das höhere ist für Sie reserviert. Das Gegenmittel sind lokale Vergleichswerte: Zu welchem Preis wurden ähnliche Häuser in dieser Straße tatsächlich verkauft – nicht angeboten? Ein guter Makler zeigt Ihnen das bereitwillig. Wer zögert, hat gerade eine ganz andere Frage beantwortet.
Denken Sie an den Ausstieg, bevor Sie einsteigen. Wer kauft Ihnen diese Immobilie in zehn Jahren ab? Ein Condo, das nur unter Ausländern gehandelt wird, bewegt sich in einem dünneren, langsameren Markt als eines, das auch Einheimische wollen – und diese Liquidität ist Teil des Werts. Genau dafür, um Preisniveaus zwischen Märkten zu vergleichen, gibt es unseren Katalog – lange bevor Sie einen Besichtigungsflug buchen.
Billig ist nicht dasselbe wie günstig. War es nie.
Häufig gestellte Fragen
Können Ausländer in Thailand Land kaufen?
Grundsätzlich nein. Ausländer können Eigentumswohnungen innerhalb der 49-Prozent-Ausländerquote pro Gebäude als Volleigentum besitzen, Land wird aber normalerweise nicht gekauft, sondern für rund 30 Jahre mit vertraglichen Verlängerungsoptionen gepachtet. Es gibt zwar Firmenkonstruktionen, doch sie bergen echte rechtliche Risiken und erfordern vorab spezialisierte thailändische Rechtsberatung.
Brauche ich einen eigenen Anwalt auch in Ländern mit Notaren?
Ja. Der Notar bestätigt, dass die Transaktion formal rechtmäßig ist; ob der Deal für Sie gut ist, prüft am Notarschreibtisch niemand. Ihr eigener Anwalt liest den Vertrag, prüft Titel und Schulden und widerspricht bei schlechten Klauseln. Diese beiden Rollen überschneiden sich nicht.
Ist eine Golden Visa ein guter Grund, ein Land zu wählen?
Behandeln Sie die Aufenthaltserlaubnis als Bonus, niemals als den eigentlichen Plan. Programme ändern sich mit kaum Vorwarnung: Spanien beendete seine Golden Visa im April 2025, und andere Länder haben Schwellenwerte angehoben oder die berechtigten Gebiete eingeschränkt. Kaufen Sie eine Immobilie, die für sich genommen Sinn ergibt – und wenn eine Aufenthaltserlaubnis dabei herausspringt, umso besser.
Wie viel sollte ich zusätzlich zum Kaufpreis einplanen?
Das hängt vom Land ab – genau deshalb sollten Sie Ihren Anwalt vor jeder Unterschrift um eine Kostenliste Posten für Posten bitten. Übertragungssteuern und Gebühren reichen von Dubais pauschalen 4 Prozent bis zu europäischen Märkten, auf denen Notar, Steuer und Makler zusammen deutlich darüber hinausgehen. Rechnen Sie zusätzlich den eigenen Anwalt, die Währungsumrechnung und eine Reserve für die Nebenkosten des ersten Jahres ein.
