Dubai betreibt einen der offensten Immobilienmärkte überhaupt. Ein ausländischer Käufer braucht kein Aufenthaltsvisum, keinen lokalen Partner und keine Sondergenehmigung, um eine Wohnung auf Palm Jumeirah als Volleigentum zu erwerben. Ein Reisepass genügt. Das gilt seit 2002 – und ist ein Hauptgrund dafür, dass das Dubai Land Department (DLD) jedes Jahr Käufer aus über hundert Nationalitäten registriert.
Offen heißt aber nicht formlos. Ein Kauf in Dubai folgt einem festen Ablauf: ein Vertrag namens Form F, ein Anzahlungsscheck mit echten Konsequenzen und ein Bündel Gebühren, das den Preis um etwa 6 bis 8 Prozent erhöht. Dieser Leitfaden begleitet den ganzen Weg – einschließlich der laufenden Kosten, die in den meisten Artikeln stillschweigend fehlen. Für das größere Marktbild lohnt sich ein Blick auf unsere VAE-Länderseite mit Preisen und Lagen über Dubai hinaus.
Dürfen Ausländer in Dubai überhaupt Eigentum besitzen?
Ja, und zwar echtes Freehold, kein Umweg. 2002 öffnete die Regierung Dubais bestimmte Stadtteile für ausländische Käufer, und Gesetz Nr. 7 von 2006 goss diese Regelung ins Immobilienrecht, mit einer per Verordnung festgelegten Liste der zulässigen Zonen. Innerhalb dieser Zonen hält ein Käufer jeder Nationalität den vollen Eigentumstitel. Verkaufen, vermieten, belasten, renovieren, vererben – alles ist möglich. Die Eigentumsurkunde stellt das DLD aus, und sie liegt in einem staatlichen Register, das sich per Smartphone über die App Dubai REST einsehen lässt.
Zwei Dinge überraschen Erstkäufer meist. Man muss weder in den VAE leben noch überhaupt ein Visum besitzen, um zu kaufen – Abschlüsse aus dem Ausland per Vollmacht sind Alltag. Und ein Kauf verschafft nicht automatisch einen Aufenthaltsstatus: Eigentum und Aufenthalt laufen getrennt, auch wenn eine Immobilie durchaus zu einem Visum führen kann, dazu gleich mehr.
Die praktischen Voraussetzungen sind kurz: mindestens 21 Jahre alt, ein gültiger Reisepass, das Geld verfügbar oder eine Finanzierungszusage in der Tasche.
Warum das ausländische Kapital weiter fließt
Erster Reiz sind die Preise. Bestlagen in Dubai kosten pro Quadratmeter noch immer nur einen Bruchteil von London, Paris oder Hongkong – merkwürdig, sobald man auf einem Marina-Balkon steht und wirklich nachrechnet. Zweiter Reiz: die Rendite. Bruttorenditen von 6 bis 8 Prozent bei Wohnungen sind hier normal, während weite Teile Westeuropas kaum über 4 Prozent hinauskommen.
Dann die Steuerlage, dazu später mehr, und die praktische Seite: Abschlüsse in wenigen Tagen, ein durchgehend digitales Grundbuch und ein Mietmarkt, gespeist von einer Bevölkerung, die Jahr für Jahr wächst. Risikofrei macht das Dubai nicht – der Markt ist zyklisch und hat seit 2008 zweimal hart korrigiert, das sollte jeder Käufer einpreisen. Aber der eigentliche Kaufmechanismus zählt zu den einfachsten, die ein Ausländer in irgendeinem Land findet.
Wo man kaufen darf: die Freehold-Zonen
Ausländisches Freehold gilt in ausgewiesenen Zonen, mittlerweile über 70 an der Zahl. Sie decken so ziemlich alles ab, wonach ein internationaler Käufer ohnehin sucht: Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Jumeirah Lake Towers, Emaar Beachfront, Arabian Ranches, Dubai South nahe dem Flughafen Al Maktoum, dazu neuere Küstenprojekte wie Dubai Islands.
Ältere Viertel wie Deira, Bur Dubai und weite Teile des alten Jumeirah liegen außerhalb der Freehold-Karte. Eigentum bleibt dort Staatsangehörigen der VAE und des Golfkooperationsrats vorbehalten, Ausländer sind auf Leasehold bis zu 99 Jahre beschränkt. In der Praxis stört das kaum jemanden – Mieter wie Wiederverkäufer konzentrieren sich ohnehin auf die Freehold-Zonen.
Die Wahl der Zone ist ein eigenes Thema, doch kurz zusammengefasst: JVC und ähnliche Communities im mittleren Segment liefern die höchsten Bruttorenditen, oft 7 bis 8 Prozent bei Studios und Einzimmerwohnungen. Dubai Marina und Downtown tauschen etwas Rendite gegen Liquidität ein – für eine Marina-Einzimmerwohnung findet sich immer ein Käufer. Dubai Hills Estate und Arabian Ranches ziehen Familien an, entsprechend bleiben Mieter in Villen dort oft vier Jahre und mehr und behandeln das Haus wie ihr eigenes Zuhause.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Ein Weiterverkauf durchläuft fünf Etappen. Barzahlende Käufer schaffen alle fünf in unter zwei Wochen. Manchmal sogar in wenigen Tagen, wenn die Papiere mitspielen.
1. Lage wählen und Objekte in die engere Auswahl nehmen
Erst klären, wofür die Immobilie gedacht ist, dann erst in den Ausblick verlieben. Eine reine Renditejagd zeigt auf andere Gebäude als eine Winterbasis für die Familie. Ein Blick in die aktuellen Angebote auf HomeNSearch hilft, sich über Preise pro Quadratfuß je Viertel zu orientieren; danach folgt eine harte Auswahl von drei bis fünf Objekten, besichtigt vor Ort oder per Live-Video, während der Makler durch die Wohnung geht.
Arbeiten Sie ausschließlich mit Maklern, die bei RERA registriert sind, Dubais Regulierungsbehörde für Immobilien. Jedes seriöse Angebot trägt eine Trakheesi-Genehmigungsnummer, und jeder registrierte Makler besitzt einen Broker-Ausweis, den man sich zeigen lassen kann.
Bevor irgendetwas unterschrieben wird: die Genehmigungsnummer des Angebots und eine Kopie des Eigentumstitels des Verkäufers verlangen. Zwei Minuten Kontrolle sortieren die meisten Doppel- und Lockangebote aus, die Dubais Portale überschwemmen.
2. Preis und Konditionen aushandeln
Angebote laufen üblicherweise mündlich über den Makler und werden dann schriftlich bestätigt. Verhandelt wird über mehr als die reine Zahl: Übergabetermin, welche Möbel bleiben, wer die No-Objection-Gebühr des Bauträgers trägt und ob der Angebotspreis die Provision schon einschließt. Üblich ist, dass der Käufer die 4 Prozent DLD-Gebühr und den Makler zahlt – aber diese Gewohnheit weicht schnell, wenn der Verkäufer es eilig hat.
3. Form F unterschreiben und die Anzahlung leisten
Form F ist der Standard-Kaufvertrag, ausgestellt über das eigene System des DLD, und genau er macht den Deal durchsetzbar. Er hält Preis, Übertragungsfrist, Gebührenverteilung und Vertragsstrafe für einen Rücktritt fest. Parallel zahlt der Käufer eine Anzahlung – marktüblich 10 Prozent des Preises, meist als Sicherheitsscheck, den der Makler bis zum Übertragungstag verwahrt.
Diesen Scheck sollte man ernst nehmen. Wer ohne vertraglichen Grund aussteigt, riskiert, dass der Verkäufer ihn einbehält. Umgekehrt gilt dasselbe, und genau darin liegt der Sinn: Die Anzahlung hält beide Seiten während der Wochen bis zum Abschluss ehrlich.
4. Die NOC des Bauträgers einholen
Beim Weiterverkauf beantragt der Verkäufer beim ursprünglichen Bauträger eine No-Objection-Bescheinigung (NOC), die bestätigt, dass keine offenen Servicegebühren auf der Einheit lasten. Emaar, Nakheel, Damac und die übrigen führen dafür jeweils einen eigenen Schalter. Zu erwarten sind eine Gebühr zwischen AED 500 und AED 5.000 sowie drei bis sieben Werktage Wartezeit. Ohne NOC keine Übertragung – deshalb tauchen alte Servicegebühren-Schulden jetzt auf, nicht erst, wenn das Problem schon Ihnen gehört.
5. Übertragung im Trustee-Büro
Die Übertragung findet in einem Trustee-Büro des DLD statt, einer Art notariellem Schalter mit Lizenz des Land Departments. Beide Parteien erscheinen, oder ihre Bevollmächtigten. Der Käufer bringt Bankschecks für Preis und Gebühren mit, alle unterschreiben, und das DLD stellt einen frischen Eigentumstitel aus – oft noch am selben Tag. Der elektronische Titel landet in der App Dubai REST, bevor der Kaffee ausgetrunken ist. Das war's: Sie besitzen eine Immobilie in Dubai.
Mitzubringen sind Reisepass, unterschriebene Form F, NOC, die Schecks sowie eine Vollmacht, falls jemand für Sie unterschreibt. Ist eine Hypothek im Spiel, ziehen sich Bewertung und Bearbeitung der Bank hin und der gesamte Kauf dauert vier bis acht Wochen.
Off-Plan oder schlüsselfertig?
An diesem Punkt steht jeder Dubai-Käufer irgendwann. Off-Plan heißt: Kauf beim Bauträger, bevor das Gebäude existiert, meist mit Zahlungsplan – 10 oder 20 Prozent Anzahlung, Raten gekoppelt an Baufortschritte, manchmal ein Anteil nach Übergabe. Der Einstiegspreis liegt unter vergleichbarem Bestand, und die Zahlungen sind durch Dubais Treuhandgesetz abgesichert: Käuferzahlungen fließen auf ein projektgebundenes Konto, aus dem der Bauträger nur gegen nachgewiesenen Baufortschritt abrufen kann. Off-Plan-Verkäufe werden zudem beim DLD über ein Zwischensystem namens Oqood registriert, sodass auch der Anspruch auf die unfertige Einheit öffentlich dokumentiert ist.
Die Kehrseiten sind ebenso konkret. Gekauft wird ein Grundriss, kein Zuhause. Übergabetermine verschieben sich. Und der Markt, in den man beim Abschluss hineinverkauft, muss nicht der Markt sein, in dem man eingestiegen ist. Bestandsimmobilien kosten mehr pro Quadratfuß, lassen sich aber sofort vermieten, jede Hypothekenbank akzeptiert sie, und man begutachtet einen echten Ausblick statt eines Renderings.
Eine Faustregel, die für die meisten funktioniert: Off-Plan passt zu geduldigem Kapital, das auf Wertsteigerung setzt; Bestandsimmobilien passen zu allen, die Erträge oder einen Einzug binnen eines Jahres im Sinn haben.
Hypotheken für Nicht-Residenten
Barzahlung ist keine Pflicht. Mehrere Banken der VAE finanzieren auch Nicht-Residenten – Emirates NBD und Mashreq gehören zu den bekannteren –, wobei die Liste willigerer Kreditgeber kürzer ist als für Residenten und die Kriterien strenger.
Zuerst die Anzahlung einplanen. Die Zentralbank erlaubt residenten Expats bis zu 80 Prozent Finanzierung für die erste Immobilie unter AED 5 Millionen, sodass 25 Prozent Eigenkapital selbst im günstigsten Fall die realistische Untergrenze bilden. Nicht-Residenten wird typischerweise weniger geboten, meist 50 bis 60 Prozent des Werts, und die Bank verlangt sechs Monate Kontoauszüge sowie stichhaltige Einkommensnachweise, bevor überhaupt ein Zinssatz genannt wird.
Eine Vorabzusage sollte vor der engeren Auswahl stehen. Sie gilt rund 60 Tage, kostet wenig und macht den Käufer am Verhandlungstisch quasi zum Barzahler. Zusätzlich einzuplanen: eine Bewertung für rund AED 2.500 bis 3.500, eine Bearbeitungsgebühr von bis zu 1 Prozent der Darlehenssumme und eine Registrierungsgebühr für die Hypothek von 0,25 Prozent der Darlehenssumme an das DLD.
Was ein Kauf tatsächlich kostet
Dubais Transaktionskosten sind international gesehen moderat, und sie sind öffentlich einsehbar. Bei einem Weiterverkauf kommen zum Preis hinzu:
- die DLD-Übertragungsgebühr von 4 Prozent des Kaufpreises plus eine Verwaltungsgebühr von AED 580 für den Wohnungstitel;
- die Trustee-Registrierungsgebühr von AED 4.000 plus Mehrwertsteuer bei Objekten über AED 500.000, die Hälfte darunter;
- die Maklerprovision, marktüblich 2 Prozent plus Mehrwertsteuer;
- die NOC-Gebühr des Bauträgers, AED 500 bis 5.000, meist auf der Rechnung des Verkäufers, aber stets verhandelbar;
- einen Conveyancer, falls beauftragt, für etwa AED 5.000 bis 10.000, der die gesamte Abwicklung übernimmt;
- gegebenenfalls Hypothekenkosten: die 0,25 Prozent Registrierung plus die eigenen Gebühren der Bank.
In Summe zahlt ein Barkäufer einer Wohnung für AED 2 Millionen etwa AED 130.000 an Gebühren und Provision, knapp unter 7 Prozent. Zum Vergleich mit anderen von uns geführten Märkten: Allein die Übertragungsgebühr klettert auf Zypern auf 8 Prozent, und die ITP erreicht in Teilen Spaniens 10 Prozent – Dubais pauschale 4 Prozent liegen also am freundlichen Ende der Skala. Ein praktischer Hinweis zum Geldtransfer: Der Dirham ist seit 1997 fest an den US-Dollar gekoppelt, mit einem Kurs von 3,6725, sodass das Wechselkursrisiko allein in der Heimatwährung liegt – vor dem Versand eines sechsstelligen Betrags lohnt der Vergleich eines spezialisierten Transferdienstes mit dem Kurs der eigenen Bank.
Ebenso wichtig ist, was Dubai nicht verlangt. Es gibt keine jährliche Grundsteuer, keine Steuer auf Mieteinnahmen und keine Kapitalertragsteuer für Privatpersonen. Für Käufer, die zu Hause an Grundsteuer oder daran gewöhnt sind, dass ein Viertel der Miete beim Finanzamt landet, verändert eine wiederkehrende Steuerlast von null die gesamte Rechnung des Haltens einer Immobilie.
Das Golden Visa, kurz erklärt
Eine Immobilie im Wert von AED 2 Millionen oder mehr macht den Eigentümer für das 10-jährige Golden Visa der VAE berechtigt, verlängerbar, solange qualifizierendes Eigentum gehalten wird. Die Schwelle lässt sich mit einer einzigen Immobilie oder mehreren zusammen erreichen, auch finanzierte und Off-Plan-Käufe können unter bestimmten Bedingungen mitzählen, und das Visum erstreckt sich auf Ehepartner und Kinder. Es ist der Hauptweg, wie aus einem Dubai-Kauf ein langfristiger Aufenthaltsstatus wird, und das Thema verdient eine eigene ausführliche Lektüre: unser Leitfaden zum Dubai Golden Visa über Immobilienkauf geht Unterlagen und Verlängerungsregeln im Detail durch.
Nach der Übertragung: die Nebenkosten, die niemand bewirbt
Hier der ehrliche Teil. Dubai kennt keine Grundsteuer, wohl aber Servicegebühren, und die sind nicht klein. Jeder Eigentümer in einem Gebäude mit Gemeinschaftseigentum oder einer Master-Community zahlt eine jährliche Gebühr pro Quadratfuß für Instandhaltung, Sicherheit, Kühlanlage und die Gemeinschaftspools, die im Prospekt so gut aussahen.
Die Sätze werden pro Gebäude festgelegt und jährlich von RERA genehmigt. Communities im mittleren Segment wie JVC liegen oft bei AED 12 bis 15 pro Quadratfuß. Türme in Marina und Downtown bewegen sich etwa zwischen AED 18 und 30. Villen fallen deutlich leichter aus, oft einstellig. Eine 900 Quadratfuß große Einzimmerwohnung in der Marina zu AED 20 pro Quadratfuß kostet damit AED 18.000 im Jahr, noch bevor der erste Mieter wegen der Klimaanlage anruft. Den genehmigten Satz für ein Gebäude findet man im Servicegebühren-Index der App Dubai REST – und zwar vor dem Angebot, nicht danach.
Vermieter rechnen noch ein paar Posten hinzu: die Ejari-Mietregistrierung, eine Verwaltungsgesellschaft, falls man im Ausland lebt (rund 5 Prozent der Miete einplanen), und in manchen Türmen Verträge für Fernkühlung, die auch bei leerstehender Einheit eine Kapazitätsgebühr berechnen. Mieter wiederum zahlen über die Nebenkostenabrechnung eine Wohngebühr von 5 Prozent der Jahresmiete – wichtig zu wissen, weil das mitbestimmt, welche Miete der Markt trägt.
Nichts davon bringt das Modell zum Kippen. Bruttorenditen von 6 bis 8 Prozent lassen Nettorenditen übrig, an die die meisten europäischen Städte nicht herankommen. Wer aber mit dem Netto- statt dem Bruttowert rechnet, zählt zu den entspannteren Vermietern im Haus.
Fehler, die echtes Geld kosten
Der Klassiker: der Kauf nach dem Rendering. Im Verkaufsbüro leuchtet ein Sonnenuntergang über der Marina, die fertige Einheit blickt dagegen auf den Technikkern des Nachbarturms. Wer Bestandsware kauft, sollte zu verschiedenen Tageszeiten besichtigen. Wer Off-Plan kauft, sollte den Masterplan studieren – in Dubai wächst zwischen einem und dem Ausblick fast immer irgendetwas.
Zweitens: die Servicegebühr bis nach der Übertragung ignorieren. Ein Gebäude mit AED 25 pro Quadratfuß kann eine gesunde Bruttorendite von 7 Prozent still und leise auf netto knapp vier drücken. Die Zahl ist öffentlich – vor dem Angebot nachsehen, und gleich die Abrechnungen der letzten zwei Jahre beim Verkäufer erfragen, denn solche Gebühren steigen weit häufiger, als dass sie sinken.
Drittens: die Mängelabnahme bei der Übergabe auslassen. Neubauten hier werden schnell fertig, und Tempo hinterlässt Spuren: schiefe Türen, schlampige Fugen, eine Klimaanlage, die klingt wie eine Fähre. Eine professionelle Snagging-Inspektion kostet etwa AED 1.500 bis 3.000 und liefert dem Bauträger eine Mängelliste, während er noch zur Nachbesserung verpflichtet ist. Günstige Versicherung.
Und noch etwas, weniger offensichtlich: eine Anzahlung außerhalb der Papiere leisten. Geld sollte ausschließlich gegen eine unterschriebene Form F fließen, auf das Konto des Maklers oder Conveyancers – niemals als „Reservierung“ auf eine private IBAN, um ein begehrtes Angebot zu sichern. Seriöse Makler arbeiten nicht so, und das begehrte Angebot steht morgen noch da.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich in Dubai eine Immobilie kaufen, ohne in den VAE zu leben?
Ja. Nicht-Residenten kaufen frei in den ausgewiesenen Freehold-Zonen, allein mit einem gültigen Reisepass. Der gesamte Kauf lässt sich per Vollmacht aus der Ferne abwickeln, und mancher Eigentümer sieht seine Wohnung zum ersten Mal, wenn der Titel bereits auf seinen Namen läuft.
Verschafft mir der Immobilienkauf einen Aufenthaltstitel in den VAE?
Nicht von allein. Eigentum und Aufenthalt sind getrennt. Immobilien im Wert von AED 2 Millionen oder mehr berechtigen zur Beantragung des 10-jährigen Golden Visa, und auch günstigere Investorenvisa existieren, deren Bedingungen sich allerdings häufig ändern – daher lohnt eine Prüfung der aktuellen Regeln, bevor man sich darauf verlässt.
Wie lange dauert ein Kauf?
Ein Barverkauf im Bestand schließt meist innerhalb von ein bis zwei Wochen ab, von der unterschriebenen Form F bis zum neuen Titel, und der Übertragungstermin selbst dauert etwa eine Stunde. Bei einer finanzierten Immobilie kommen Bewertung und Genehmigung der Bank hinzu, insgesamt üblicherweise vier bis acht Wochen.
Gibt es in Dubai eine jährliche Grundsteuer?
Nein. Dubai erhebt weder eine jährliche Grundsteuer noch eine Steuer auf Mieteinnahmen oder eine Kapitalertragsteuer für Privatpersonen. Einzuplanen sind die laufenden Servicegebühren des Gebäudes sowie Verwaltungs- und Registrierungsgebühren, falls die Einheit vermietet wird.
