Golden Visa Dubai durch Immobilienkauf: Regeln, Kosten und Verlängerung

Der Golden Visa Dubai für Immobilienkäufer ist ein 10 Jahre gültiges, verlängerbares Aufenthaltsvisum. Sie erhalten ihn, wenn Sie in Dubai eine Immobilie mit einem Kaufwert von mindestens AED 2 Millionen besitzen, umgerechnet rund USD 545.000 beim festen Wechselkurs des Dirham von 3,6725 zum Dollar, festgelegt von der Zentralbank der VAE. Sie brauchen weder Arbeitgeber noch lokalen Sponsor, Ehepartner, Kinder und Eltern können mit aufgenommen werden, und das Visum bleibt gültig, egal wie lange Sie sich im Ausland aufhalten. Das Dubai Land Department (DLD) prüft die Immobilie. Auf seiner Serviceseite, geprüft im September 2026, sind die staatlichen Gebühren für den Hauptantragsteller mit AED 9.884,75 angegeben, die Bearbeitung dauert 7 bis 10 Werktage.

Wer Anspruch auf den Golden Visa Dubai durch Immobilienbesitz hat

Immobilienbesitz ist einer von mehreren Wegen. Das Regierungsportal der VAE listet außerdem Fachkräfte mit einem Monatseinkommen ab AED 30.000, Unternehmer, Personen mit außergewöhnlichen Talenten und herausragende Studierende auf (u.ae, geprüft September 2026). Der Immobilienweg steht jedem Käufer offen, unabhängig von Beruf oder Einkommen, und genau darum geht es auf dieser Seite.

Jeder ausländische Staatsangehörige, der eine qualifizierende Immobilie in Dubai besitzt, kann den Antrag stellen. Die Regeln hängen nicht vom Pass ab, ein britischer, indischer, russischer oder deutscher Käufer muss dieselbe AED-2-Millionen-Schwelle erfüllen. Die Staatsangehörigkeit spielt in einem praktischen Punkt eine Rolle: DLD verlangt, dass der Antragsteller sich bei Antragstellung in den VAE befindet, niemand kann den Antrag stellvertretend stellen. Britische Staatsbürger stehen auf der Visa-on-Arrival-Liste der GDRFA (geprüft September 2026) und können daher einfach einreisen. Nach den Regeln der GDRFA erhalten Inhaber eines indischen Passes nur in bestimmten Fällen ein Visum bei Einreise, etwa mit gültigem US-Visum oder britischem bzw. EU-Aufenthaltstitel; ansonsten muss vorab ein Einreisevisum beantragt werden. Für diesen Fall stellt die föderale Einwanderungsbehörde (ICP) eine Einreisegenehmigung für Immobilieninvestoren aus, deren Servicekarte Gebühren von AED 300 ausweist (geprüft September 2026).

Die Immobilie muss auf Ihren Namen laufen. DLD verlangt wörtlich, dass sie „vollständig im Eigentum des Investors" steht, in einer oder mehreren Immobilien, mit einem Gesamtkaufwert von AED 2 Millionen oder mehr.

Anforderungen an die Immobilie für den Golden Visa Dubai

Maßgeblich ist der bei DLD erfasste Kaufwert zum Zeitpunkt des Erwerbs, nicht der heutige Marktpreis. Eine 2023 für AED 2,1 Millionen gekaufte Wohnung qualifiziert weiterhin, auch wenn der Markt inzwischen gefallen ist. Eine für AED 1,8 Millionen gekaufte Wohnung, die heute 2,3 Millionen wert ist, qualifiziert nicht, und ein Kauf zu genau AED 1,98 Millionen lässt Sie knapp darunter, ohne nachträgliche Korrekturmöglichkeit.

Mehrere Immobilien können kombiniert werden

Zwei Wohnungen für AED 1,2 Millionen und AED 800.000 zählen genauso wie eine Villa für AED 2 Millionen. Beide Urkunden müssen auf den Antragsteller laufen. Sie müssen in keiner der Immobilien wohnen. Vermietung ist erlaubt, das Visum ist unabhängig davon, wo Sie tatsächlich schlafen.

Off-Plan-Einheiten

Die föderalen Regeln erlauben eine oder mehrere Off-Plan-Einheiten mit einem Gesamtwert von mindestens AED 2 Millionen, sofern der Kauf von einem durch die lokale Behörde zugelassenen Bauträger erfolgt (Ministerium für Wirtschaft und Tourismus der VAE, Golden-Visa-Bedingungen für Immobilieninvestoren, geprüft September 2026). In Dubai wird der Kauf in Oqood registriert, dem DLD-Register für Off-Plan-Verkäufe. Die Investoren-Serviceseite von DLD spezifiziert nicht, welcher Anteil des Kaufpreises bei einer Off-Plan-Einheit bereits bezahlt sein muss, und Makler geben unterschiedliche Auskünfte. Fragen Sie vor der Unterschrift bei DLD oder dem Bauträger nach dem aktuellen Stand, nicht danach.

Finanzierte Immobilien

Eine Finanzierung ist zulässig, doch nach den vom Ministerium für Wirtschaft und Tourismus veröffentlichten föderalen Bedingungen muss das Darlehen von einer lokal anerkannten Bank stammen. Die Serviceseite von DLD verlangt, Stand September 2026, zwei Bankschreiben: eine Nichteinwände-Erklärung, dass die Bank keine Einwände gegen einen Aufenthaltstitel für die Immobilie hat, und ein Schreiben, das belegt, dass AED 2 Millionen bereits gezahlt wurden. Konkret heißt das: Ihr eingezahlter Betrag muss AED 2 Millionen erreichen. Eine Villa für AED 3,5 Millionen mit AED 1,4 Millionen Anzahlung qualifiziert noch nicht.

Seit Anfang 2026 schreiben mehrere Dubaier Agenturen, dass eine finanzierte Immobilie inzwischen mit ihrem vollen Wert qualifiziere, unabhängig vom gezahlten Betrag. Wir konnten diese Änderung weder auf den Seiten von DLD noch von ICP finden. Solange sie dort nicht erscheint, gilt das Schreiben über den gezahlten Betrag als maßgebliche Regel — vor einem Kauf mit kleinerer Anzahlung sollten Sie das bei DLD bestätigen lassen.

Miteigentum

DLD verlangt, dass die qualifizierende Immobilie vollständig im Eigentum des Antragstellers steht. Zu Miteigentum äußert sich die Seite von DLD nicht. Wörtlich genommen bedeutet „vollständig im Eigentum", dass eine gemeinsame Urkunde nur qualifiziert, wenn der eigene Anteil AED 2 Millionen erreicht, und nichts auf der Seite erlaubt es Ehepaaren, eine gemeinsam gehaltene Einheit zusammenzurechnen. Der sicherere Weg für ein Paar ist daher, dass ein Partner die qualifizierende Immobilie hält und den anderen sponsert. Klären Sie das vor Abschluss des Kaufvertrags: Eine spätere Änderung der Namen auf der Urkunde ist eine neue Registrierung — mit Gebühren.

Wie viel der Golden Visa Dubai kostet

Es gibt zwei getrennte Rechnungen: den Immobilienkauf und das Visum selbst.

Beim Kauf erhebt DLD eine Registrierungsgebühr von 4 % des Kaufpreises, die laut Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, plus kleinere Posten wie AED 250 für die Grundbuchurkunde (DLD, Property Sale Registration, geprüft September 2026). Bei einer Wohnung für AED 2 Millionen macht der 4-%-Anteil AED 80.000 aus. Maklerprovision sowie bei einer Finanzierung Bank- und Registrierungsgebühren kommen hinzu.

Für das Visum weist DLD folgende Gebühren für den 10-jährigen Aufenthaltstitel des Hauptantragstellers aus:

Quelle: DLD, Golden-Visa-Antrag für Investoren, geprüft September 2026. Jedes gesponserte Familienmitglied wird separat berechnet. DLD nennt AED 5.774,50 je Ehepartner, Kind oder Elternteil, eine einmalige Bearbeitungsgebühr von AED 318,75 für die Familie, und jeder Angehörige benötigt eine Krankenversicherung in den VAE. Ein Paar mit zwei Kindern sollte etwa AED 28.000 bis 30.000 an staatlichen Gebühren einplanen, ohne Versicherung. Wer zunächst eine Einreisegenehmigung benötigt, rechnet zusätzlich AED 300 der ICP ein.

So funktioniert die Antragstellung

Immobilien-Golden-Visa in Dubai laufen über DLD, das Eigentum und Wert bestätigt, und anschließend über die Aufenthaltsbehörde Dubais (GDRFA), die das Visum ausstellt. DLD nennt das Al Manara Center, das Dubai World Trade Centre mit seinem Golden Cube sowie drei registrierte Schreibbüros als Anlaufstellen.

1. Unterlagen prüfen: Grundbuchurkunde oder Oqood-Registrierung auf Ihren Namen, Gesamtkaufwert von AED 2 Millionen oder mehr, Bankschreiben bei Finanzierung.
2. Persönlich zu einer Anlaufstelle gehen, Unterlagen einreichen und Gebühren zahlen.
3. Den medizinischen Test absolvieren, der direkt vor Ort möglich ist.
4. Fingerabdrücke für die Emirates ID abgeben, falls erforderlich.
5. Den Aufenthaltstitel per E-Mail und anschließend die Emirates ID erhalten.

Die Unterlagen für den Hauptantragsteller sind überschaubar: Reisepass, Grundbuchurkunde oder elektronische Eigentumsbescheinigung, ein Passfoto sowie Emirates ID und bestehender Aufenthaltstitel, falls vorhanden. ICPs Checkliste ergänzt einen mindestens sechs Monate gültigen Reisepass sowie eine in den VAE gültige Krankenversicherung. Für Familienmitglieder verlangt DLD Heiratsurkunde, Geburtsurkunden, Krankenversicherung sowie bei volljährigen Kindern eine Erklärung, dass Söhne und Töchter über 18 Jahre unverheiratet sind. Im Ausland ausgestellte Urkunden müssen meist für die Verwendung in den VAE beglaubigt (attestiert) werden, und dieser Schritt dauert oft länger als die Visumsbearbeitung selbst.

DLD nennt 7 bis 10 Werktage ab Einreichung. In der Praxis verlängert sich das, wenn das Bankschreiben oder attestierte Urkunden verspätet vorliegen — damit sollten Sie zuerst beginnen.

Vorteile des Golden Visa Dubai — und die Grenzen

Was Sie erhalten, ist ein Aufenthaltsrecht. Zehn Jahre lang können Sie in den VAE leben, Bankkonten eröffnen, einen Führerschein machen, mieten, Kinder einschulen und die alltäglichen Verträge unterschreiben, für die eine Emirates ID nötig ist. Das Visum ist selbstgesponsert, es endet also nicht, wenn Sie den Job wechseln oder in den VAE nie arbeiten.

Reguläre Aufenthaltsvisa der VAE erlöschen, wenn Sie sich am Stück mehr als sechs Monate im Ausland aufhalten. Für den Golden Visa gilt diese Grenze nicht, was das Regierungsportal der VAE zu seinen Vorteilen zählt (u.ae, aktualisiert Juli 2026). Viele Eigentümer halten ihn als zweiten Standort und verbringen den Großteil des Jahres anderswo.

Familienmitglieder erhalten unter Ihrem Sponsoring eigene Aufenthaltstitel. Laut ICP-Angaben, über die Gulf News im Juli 2025 berichtete, können sie bis zum Ablauf ihrer Titel bleiben, falls der Hauptinhaber verstirbt, statt sofort ausreisen zu müssen.

Was Sie nicht erhalten, ist die Staatsbürgerschaft. Der Golden Visa ist ein Aufenthaltstitel, und ihn 10 oder 20 Jahre zu halten begründet keinen Anspruch auf einen VAE-Pass. Auch an Ihrer steuerlichen Situation zu Hause ändert sich dadurch nichts. Wo Sie steuerlich ansässig sind, richtet sich nach den Regeln Ihres Heimatlandes und etwaigen Doppelbesteuerungsabkommen — fragen Sie dazu einen Steuerberater in diesem Land.

Was nach 10 Jahren passiert — oder beim Verkauf

Die Servicekarte der GDRFA verlangt, die Immobilie während der gesamten Gültigkeitsdauer des Titels zu behalten, eine Verlängerung ist möglich, solange die Bedingungen weiter erfüllt sind (geprüft September 2026). Die Verlängerung im zehnten Jahr ist somit derselbe Test erneut: Besitzen Sie noch eine qualifizierende Immobilie in Dubai? Wenn ja, beantragen Sie weitere 10 Jahre.

Beim Verkauf sieht es anders aus. Ist die Immobilie weg, verliert das Visum seine Grundlage und kann widerrufen werden. Wer die Anlage tauschen möchte, sollte die Ersatzimmobilie vor oder zeitgleich mit dem Verkauf kaufen, damit zu keinem Zeitpunkt eine qualifizierende Eigentümerschaft fehlt. Dieselbe Logik gilt für Off-Plan-Projekte: Wird ein Projekt storniert, schützen die Treuhandregeln (Escrow) von DLD die eingezahlten Beträge, doch eine Rückerstattung ist keine Immobilie, und mit ihr entfällt die Grundlage des Visums. Für Off-Plan-Käufer zählt die Bilanz des Bauträgers bei der Fertigstellung genauso viel wie der Grundriss.

Wenn AED 2 Millionen zu viel sind: das 2-Jahres-Immobilienvisum

Dubai stellt Immobilieneigentümern auch ein 2 Jahre gültiges, verlängerbares Aufenthaltsvisum aus, dessen Regeln sich im April 2026 geändert haben. Bis dahin brauchte ein Alleineigentümer eine Immobilie im Wert von mindestens AED 750.000. DLD hat diese Mindestgrenze für Alleineigentümer abgeschafft. Miteigentümer benötigen nun jeweils einen Anteil von mindestens AED 400.000 (KPMG Flash Alert vom Mai 2026 sowie Gulf News, April 2026). Die Schwelle für den Golden Visa blieb bei AED 2 Millionen.

Es muss alle zwei Jahre verlängert werden, und DLD legt eigene Bedingungen für finanzierte und Off-Plan-Einheiten fest — prüfen Sie diese für Ihre konkrete Immobilie. Für Käufer, die einen Aufenthaltstitel wollen, aber keinen auf 10 Jahre angelegten Status, kann das ausreichen.

Wo Sie anfangen sollten

Klären Sie zuerst das Budget: Kaufpreis, 4 % DLD-Gebühr, Provision sowie rund AED 10.000 Visumsgebühren für Sie selbst plus etwa AED 6.000 je Familienmitglied. Lassen Sie sich anschließend von DLD oder einem registrierten Makler bestätigen, wie Ihr konkreter Kauf bewertet wird, besonders bei Finanzierung, Off-Plan-Einheit oder gemeinsamer Urkunde. Zur Vorauswahl listet HomeNSearch 1.856 Immobilien in den VAE (September 2026), fertiggestellt und im Bau. Ein Filter ab AED 2,2 Millionen lässt einen Puffer über der Schwelle und bietet weiterhin reichlich Auswahl. Für Regeländerungen nach dem Prüfdatum dieser Seite ist die Serviceseite von DLD die maßgebliche Quelle.

FAQ

Wie viel Geld ist für den Golden Visa Dubai erforderlich?

Immobilien mit einem Gesamtkaufwert von mindestens AED 2 Millionen, rund USD 545.000. Hinzu kommen die 4-%-Registrierungsgebühr von DLD beim Kauf sowie rund AED 9.900 Visumsgebühren für den Hauptantragsteller (DLD, September 2026).

Wer hat Anspruch auf den Golden Visa Dubai?

Nach den Bedingungen von DLD (September 2026) jeder Ausländer, der Immobilien in Dubai mit einem Gesamtkaufwert von AED 2 Millionen oder mehr vollständig besitzt, sich bei Antragstellung in den VAE befindet und über eine Krankenversicherung in den VAE verfügt. Die Staatsangehörigkeit ändert nichts an den Regeln.

Können britische Staatsbürger den Golden Visa Dubai erhalten?

Ja, zu denselben Bedingungen wie alle anderen. Inhaber eines britischen Passes stehen auf der Visa-on-Arrival-Liste der GDRFA (September 2026) und können daher einreisen und persönlich vor Ort beantragen, ohne vorab ein Visum zu organisieren.

Was passiert nach 10 Jahren Golden Visa in Dubai?

Sie verlängern um weitere 10 Jahre, sofern Sie weiterhin die qualifizierende Immobilie besitzen, deren Erhalt die GDRFA für die gesamte Laufzeit verlangt. Haben Sie sie verkauft, ohne sie zu ersetzen, gibt es nichts, wofür Sie verlängern könnten. Der Golden Visa wird niemals zur Staatsbürgerschaft.