Golden Visa Dubai per Immobilie: Voraussetzungen, Kosten und Verlängerung

Der Golden Visa Dubai für Immobilienkäufer ist ein 10 Jahre gültiges, verlängerbares Aufenthaltsvisum. Beantragen können Sie ihn, wenn Sie in Dubai eine Immobilie mit einem Kaufwert von mindestens AED 2 Millionen besitzen, umgerechnet rund USD 545.000 beim festen Wechselkurs des Dirham von 3,6725 zum Dollar, festgelegt von der Zentralbank der VAE. Sie brauchen weder Arbeitgeber noch lokalen Sponsor, Ehepartner, Kinder und Eltern können mit aufgenommen werden, und lange Auslandsaufenthalte lassen es nicht erlöschen, solange es nicht abläuft, während Sie im Ausland sind. Das Dubai Land Department (DLD) prüft die Immobilie. Auf seiner Serviceseite, zuletzt aktualisiert am 14. Oktober 2026 und von uns am 20. Oktober geprüft, sind die staatlichen Gebühren für den Hauptantragsteller mit AED 9.884,75 angegeben, die Bearbeitung dauert 7 bis 10 Werktage.

Wer den Golden Visa Dubai über eine Immobilie bekommt

Immobilienbesitz ist einer von mehreren Wegen. Der Golden-Residency-Leitfaden der föderalen Einwanderungsbehörde (ICP) nennt außerdem Fachkräfte mit einem Monatsgehalt ab AED 30.000, Unternehmer, Personen mit außergewöhnlichen Talenten und herausragende Studierende (geprüft Oktober 2026). Der Immobilienweg steht jedem Käufer offen, unabhängig von Beruf oder Einkommen, und genau darum geht es auf dieser Seite.

Jeder ausländische Staatsangehörige, der eine qualifizierende Immobilie in Dubai besitzt, kann den Antrag stellen. Die Regeln hängen nicht vom Pass ab: Ein deutscher, britischer, indischer oder russischer Käufer muss dieselbe Schwelle von AED 2 Millionen erfüllen. Die Staatsangehörigkeit spielt nur praktisch eine Rolle. DLD verlangt, dass Sie sich bei Antragstellung in den VAE befinden, und niemand kann den Antrag für Sie stellen. Deutsche Staatsbürger erhalten bei der Einreise kostenlos ein Besuchsvisum und dürfen bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen bleiben (Botschaft der VAE, Stand Oktober 2026). Das reicht in der Regel für den Antrag, für den DLD 7 bis 10 Werktage angibt. Wer vorab ein Einreisevisum braucht, kann bei der ICP eine Einreisegenehmigung für Immobilieninvestoren beantragen (Gebühren AED 300). Laut Golden-Residency-Leitfaden der ICP erhalten berechtigte Antragsteller im Ausland ein Mehrfachvisum für sechs Monate, einmal verlängerbar, um das Verfahren abzuschließen (geprüft Oktober 2026).

Die Immobilie muss auf Ihren Namen laufen. DLD verlangt wörtlich, dass sie „vollständig im Eigentum des Investors" steht, in einer oder mehreren Immobilien, mit einem Gesamtkaufwert von AED 2 Millionen oder mehr.

Voraussetzungen an die Immobilie

Laut Serviceseite von DLD ist der bei DLD erfasste Kaufwert zum Zeitpunkt des Erwerbs maßgeblich, nicht der heutige Marktpreis. Nach diesem Maßstab qualifiziert eine 2023 für AED 2,1 Millionen gekaufte Wohnung weiterhin, auch wenn der Markt inzwischen gefallen ist, eine für AED 1,8 Millionen gekaufte Wohnung im heutigen Wert von 2,3 Millionen dagegen nicht. Die GDRFA verlangt eine Bescheinigung über den Immobilienstatus von DLD und ergänzt, dass ein Wertgutachten eines von DLD lizenzierten Büros „akzeptiert werden kann". Ist Ihre Immobilie seit dem Kauf über AED 2 Millionen gestiegen, fragen Sie bei DLD, ob ein Gutachten in Ihrem Fall anerkannt wird. Einen Kauf knapp unter der Schwelle sollten Sie nicht darauf aufbauen.

Mehrere Immobilien zählen zusammen

Zwei Wohnungen für AED 1,2 Millionen und AED 800.000 zählen genauso wie eine Villa für AED 2 Millionen. Beide Urkunden müssen auf den Antragsteller laufen. Sie müssen in keiner der Immobilien wohnen. Vermieten ist erlaubt, dem Visum ist egal, wo Sie tatsächlich schlafen.

Off-Plan-Einheiten

Die föderalen Regeln erlauben eine oder mehrere Off-Plan-Einheiten mit einem Gesamtwert von mindestens AED 2 Millionen, wenn Sie von einem durch die lokale Behörde zugelassenen Bauträger kaufen (Golden-Residency-Leitfaden der ICP und Wirtschaftsministerium der VAE, geprüft Oktober 2026). In Dubai wird der Kauf in Oqood registriert, dem DLD-Register für Off-Plan-Verkäufe. Die Investoren-Serviceseite von DLD erwähnt Off-Plan-Einheiten gar nicht und sagt damit auch nicht, welcher Anteil des Kaufpreises schon bezahlt sein muss. Makler antworten darauf unterschiedlich. Fragen Sie DLD oder den Bauträger vor der Unterschrift, nicht danach.

Finanzierte Immobilien

Eine Finanzierung ist zulässig, wenn das Darlehen von einer zugelassenen lokalen Bank stammt (ICP). Die DLD-Seite verlangt in der Fassung vom Oktober 2026 eine Unbedenklichkeitserklärung der Bank, dass sie gegen einen Aufenthaltstitel auf die Immobilie keine Einwände hat, mit Angabe des gezahlten Betrags und der Restschuld, und bei einer finanzierten Immobilie ein Bankschreiben, das AED 2 Millionen als gezahlt bestätigt. Wörtlich genommen muss Ihr eingezahlter Betrag AED 2 Millionen erreichen. Nach der aktuellen DLD-Formulierung würde eine Villa für AED 3,5 Millionen mit AED 1,4 Millionen Eigenkapital also noch nicht qualifizieren. Die GDRFA schreibt auf ihrer Seite nur, dass finanzierte Immobilien zulässig sind.

Seit Januar 2024 berichten The National und Khaleej Times unter Berufung auf eine Kanzlei und Makler, 2026 dann auch mehrere Agenturen in Dubai, eine finanzierte Immobilie zähle mit ihrem vollen Wert, unabhängig vom gezahlten Betrag. DLD hat das nie angekündigt: Die Serviceseite verlangt in der Fassung vom 14. Oktober 2026 weiterhin ein Bankschreiben über AED 2 Millionen gezahlten Betrag, und auch bei der ICP haben wir dazu nichts gefunden. Solange sie dort nicht steht, gilt das Schreiben über den gezahlten Betrag. Wer mit kleinerer Anzahlung plant, sollte das vorher bei DLD bestätigen lassen.

Miteigentum

Die Serviceseite der GDRFA regelt das ausdrücklich: Besitzen Sie einen Anteil an einer Immobilie, muss Ihr Anteil allein mindestens AED 2 Millionen wert sein. Ein Paar, dem eine Villa für AED 4 Millionen je zur Hälfte gehört, erfüllt also beide die Voraussetzung. Bei einer gemeinsamen Wohnung für AED 2,5 Millionen erreicht keiner der Anteile die Schwelle, und Anteile lassen sich nicht zusammenrechnen. Dann ist es einfacher, wenn ein Partner die Immobilie allein hält und den anderen sponsert. Entscheiden Sie das vor dem Kaufvertrag: Eine spätere Namensänderung in der Urkunde ist eine neue Registrierung, mit Gebühren.

Was der Golden Visa Dubai kostet

Es gibt zwei getrennte Rechnungen: den Immobilienkauf und das Visum.

Beim Kauf erhebt DLD eine Registrierungsgebühr von 4 % des Kaufpreises. Die Seite zur Verkaufsregistrierung teilt sie mit je 2 % auf Käufer und Verkäufer auf, wer was zahlt, regelt aber der Kaufvertrag. Dazu kommen AED 250 für die Eigentumsurkunde und die Gebühr des Registrierungsbüros (Trustee) von AED 4.000 zuzüglich Mehrwertsteuer bei einem Kaufpreis ab AED 500.000 (DLD, Property Sale Registration, geprüft Oktober 2026). Bei einer Wohnung für AED 2 Millionen machen die 4 % AED 80.000 aus. Mit Finanzierung berechnet DLD 0,25 % der Darlehenssumme für die Eintragung, die Bank nimmt eigene Gebühren. Die Maklerprovision kommt hinzu.

Für das Visum nennt DLD diese Gebühren für den 10-jährigen Titel des Hauptantragstellers:

Quelle: DLD, Golden-Visa-Antrag für Investoren, Seite aktualisiert am 14. Oktober 2026. Jedes gesponserte Familienmitglied kostet extra: AED 5.774,50 je Ehepartner, Kind oder Elternteil, dazu AED 100 je gesponserter Person und einmalig AED 318,75 für die Familienakte. Jeder Angehörige braucht außerdem eine in den VAE gültige Krankenversicherung. Ein Paar mit zwei Kindern kommt so auf rund AED 27.800 an staatlichen Gebühren, ohne Versicherung. Wer zuerst eine Einreisegenehmigung braucht, rechnet die AED 300 der ICP dazu.

So läuft der Antrag

Immobilien-Golden-Visa in Dubai laufen über DLD, das Eigentum und Wert bestätigt, und danach über die GDRFA, die den Titel ausstellt. DLD nennt als Anlaufstellen das Al Manara Center, den Golden Cube im Dubai World Trade Centre und mehrere registrierte Immobilien-Registrierungsbüros.

1. Unterlagen prüfen: Eigentumsurkunde oder Oqood-Registrierung auf Ihren Namen, Gesamtkaufwert ab AED 2 Millionen, bei Finanzierung die Bankschreiben.
2. Persönlich zu einer Anlaufstelle gehen, Unterlagen einreichen und Gebühren zahlen.
3. Den medizinischen Test machen, der vor Ort möglich ist.
4. Falls nötig, Fingerabdrücke für die Emirates ID abgeben.
5. Den Aufenthaltstitel per E-Mail und später die Emirates-ID-Karte erhalten.

Für den Hauptantragsteller reichen wenige Unterlagen: Reisepass, Eigentumsurkunde oder elektronische Eigentumsbescheinigung, ein Passfoto sowie Emirates ID und bisheriger Aufenthaltstitel, falls vorhanden. Die Checkliste der ICP ergänzt einen mindestens sechs Monate gültigen Pass und eine in den VAE gültige Krankenversicherung. Für Familienmitglieder verlangt DLD eine beglaubigte Heiratsurkunde, beglaubigte Geburtsurkunden, Krankenversicherung, eine IBAN und für Kinder über 18 eine Erklärung, dass sie unverheiratet sind. Eltern brauchen eine vom Konsulat beglaubigte Unterhaltsbescheinigung. Deutsche Urkunden müssen für die VAE in der Regel legalisiert werden, und das dauert oft länger als das Visum selbst.

DLD nennt 7 bis 10 Werktage ab Einreichung. In der Praxis wird es länger, wenn das Bankschreiben oder die legalisierten Urkunden fehlen. Beginnen Sie deshalb damit.

Vorteile des Golden Visa Dubai und seine Grenzen

Sie erhalten ein Aufenthaltsrecht. Zehn Jahre lang können Sie in den VAE leben, Konten eröffnen, einen Führerschein machen, mieten, Kinder einschulen und die Alltagsverträge unterschreiben, für die man eine Emirates ID braucht. Das Visum ist selbstgesponsert und endet nicht, wenn Sie den Job wechseln oder in den VAE nie arbeiten.

Gewöhnliche Aufenthaltstitel der VAE erlöschen, wenn Sie länger als sechs Monate am Stück im Ausland sind. Für Inhaber des Golden Visa gilt das nicht: Laut GDRFA wird ihr Titel nur ungültig, wenn er abläuft, während sie im Ausland sind. Viele Eigentümer nutzen Dubai deshalb als zweiten Wohnsitz und verbringen den größten Teil des Jahres anderswo.

Auch beim Familiennachzug ist der Golden Visa großzügiger als ein normaler Aufenthaltstitel. Der ICP-Leitfaden nennt Aufenthaltstitel für Ehepartner, für Kinder unabhängig vom Alter und für Eltern sowie das Recht, Hausangestellte zu sponsern. Stirbt der Hauptinhaber, dürfen die gesponserten Angehörigen bis zum Ablauf ihrer eigenen Titel in den VAE bleiben.

Was Sie nicht erhalten, ist die Staatsbürgerschaft. Der Golden Visa ist ein Aufenthaltstitel, auch nach 10 oder 20 Jahren entsteht kein Anspruch auf einen Pass der VAE. An Ihrer Steuerpflicht in Deutschland ändert er ebenfalls nichts. Ob Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig bleiben, hängt von Wohnsitz und gewöhnlichem Aufenthalt nach deutschem Recht ab, nicht vom Visum. Fragen Sie dazu einen Steuerberater in Deutschland. Ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE gibt es seit dem 1. Januar 2022 nicht mehr (BMF).

Nach 10 Jahren oder beim Verkauf

Laut Serviceseite der GDRFA wird auf die Immobilie eine Sperre eingetragen, damit das Eigentum während der gesamten Gültigkeit des Titels bestehen bleibt. Der Titel kann verlängert werden, wenn die Bedingungen weiter erfüllt sind (geprüft Oktober 2026). Die Verlängerung im zehnten Jahr ist also derselbe Test: Besitzen Sie noch eine qualifizierende Immobilie in Dubai? Dann beantragen Sie weitere 10 Jahre.

Beim Verkauf ist es anders. Wegen der Sperre können Sie während der Laufzeit nicht einfach verkaufen, und ohne Immobilie fehlt dem Visum die Grundlage. Wer die Immobilie wechseln möchte, sollte vor dem Inserieren bei DLD klären, wie die Sperre aufgehoben wird und wie das Visum auf eine Ersatzimmobilie übergeht. Für Off-Plan gilt dieselbe Logik: Streicht RERA ein Projekt, muss der Bauträger nach dem Treuhandrecht (Escrow) Dubais das gezahlte Geld in einem festgelegten Verfahren zurückzahlen, was dauern kann. Eine Rückzahlung ist aber keine Immobilie, und mit ihr entfällt die Grundlage des Visums. Bei Off-Plan zählt, wie zuverlässig der Bauträger bisher fertiggestellt hat, so viel wie der Grundriss.

Wenn AED 2 Millionen zu viel sind: zwei andere Immobilienvisa

DLD bietet Eigentümern zwei weitere Aufenthaltstitel an. Beide Seiten wurden am 14. Oktober 2026 aktualisiert.

Der Golden Visa für Ruheständler richtet sich an Eigentümer ab 55 Jahren, deren Immobilie mindestens AED 1 Million wert ist. DLD akzeptiert dafür den Kaufwert oder den Marktwert. Eine finanzierte Immobilie zählt, sobald AED 1 Million bezahlt ist. Er gilt 5 Jahre und ist verlängerbar, DLD nennt AED 6.984,75 Gebühren für den Hauptantragsteller.

Das Investorenvisum (Taskeen) hat für Alleineigentümer keinen Mindestwert. Miteigentümer brauchen jeweils einen Anteil von mindestens AED 400.000. Es gilt 2 Jahre und kostet AED 10.212,50 für den Hauptantragsteller. Um die zehn Jahre eines Golden Visa abzudecken, braucht es also fünf Anträge und fünfmal Gebühren. Ältere Ratgeber nennen noch einen Mindestwert von AED 750.000 für Alleineigentümer, den DLD im April 2026 abgeschafft hat.

Wo Sie anfangen

Klären Sie zuerst das Budget: Kaufpreis, 4 % DLD-Gebühr, Trustee- und Maklergebühren sowie rund AED 10.000 Visumsgebühren für Sie und etwa AED 5.900 je Familienmitglied. Lassen Sie dann von DLD oder einem registrierten Makler bestätigen, wie Ihr Kauf bewertet wird, vor allem bei Finanzierung, Off-Plan oder gemeinsamer Urkunde. Zur Vorauswahl listet HomeNSearch 1.669 Immobilien in Dubai zum Kauf, davon 800 ab AED 2 Millionen, darunter 692 Wohnungen und 61 Villen (Stand 20. Oktober 2026). Mit Puffer über der Schwelle, etwa ab AED 2,2 Millionen, bleiben immer noch mehr als 700 Angebote. Für Änderungen nach unserem Prüfdatum ist die Serviceseite von DLD maßgeblich.

FAQ

Wie viel Geld braucht man für den Golden Visa Dubai?

Eine Immobilie mit einem Gesamtkaufwert von mindestens AED 2 Millionen, rund USD 545.000. Dazu kommen 4 % DLD-Gebühr beim Kauf und rund AED 9.900 Visumsgebühren für den Hauptantragsteller (DLD, Oktober 2026).

Welche Voraussetzungen gelten für den Golden Visa Dubai?

Über eine Immobilie: Sie besitzen Immobilien in Dubai mit einem Gesamtkaufwert ab AED 2 Millionen vollständig, sind bei Antragstellung in den VAE und haben eine Krankenversicherung, die dort gilt. Die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle. Andere Wege gibt es für Fachkräfte, Unternehmer, besondere Talente und Studierende.

Geht der Golden Visa auch mit Finanzierung?

Ja, wenn das Darlehen von einer zugelassenen lokalen Bank stammt. Die DLD-Seite verlangt in der Fassung vom Oktober 2026 außerdem eine Unbedenklichkeitserklärung der Bank und ein Schreiben, dass AED 2 Millionen des Kaufpreises bezahlt sind. Manche Agenturen halten diese Regel für überholt, klären Sie es daher vor dem Kauf bei DLD.

Zählt eine Off-Plan-Immobilie?

Die föderalen Regeln erkennen Off-Plan-Einheiten ab AED 2 Millionen von zugelassenen Bauträgern an. Wie viel vor dem Antrag bezahlt sein muss, steht nicht auf der DLD-Seite. Klären Sie das vor der Unterschrift mit DLD.

Brauchen Deutsche ein Visum für die Einreise?

Nicht im Voraus. Deutsche erhalten bei der Einreise kostenlos ein Besuchsvisum und dürfen bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen bleiben (Botschaft der VAE, Stand Oktober 2026). Den Antrag stellen Sie persönlich vor Ort.

Was passiert nach 10 Jahren Golden Visa?

Sie können die Verlängerung um weitere 10 Jahre beantragen, wenn die Bedingungen weiter erfüllt sind, vor allem, wenn Ihnen die qualifizierende Immobilie noch gehört. Sie bleibt während der gesamten Laufzeit gesperrt. Haben Sie verkauft, ohne zu ersetzen, gibt es keine Grundlage für eine Verlängerung. Der Golden Visa führt nie zur Staatsbürgerschaft.