Wer in Dubai Immobilien im Wert von AED 2 Millionen kauft, kann eine zehnjährige Aufenthaltserlaubnis mit Verlängerungsoption beantragen – Ehepartner und Kinder eingeschlossen. Kein Arbeitgeber im Hintergrund, kein lokaler Sponsor, keine Mindestanzahl an Tagen im Land. So lässt sich der Immobilienweg zur Golden Visa der VAE in einem Satz zusammenfassen, und genau deshalb gehen so viele ausländische Käufer heute mit der Zahl 2.000.000 fest im Kopf zur Besichtigung.
Der eine Satz verschleiert allerdings fast alle Details. Welche Immobilien zählen und welche nicht. Was passiert, wenn per Hypothek gekauft wird, gemeinsam mit der Ehefrau, oder Off-Plan bei einem Bauträger, dessen Turm bislang nur eine eingezäunte Baugrube ist. Wie das Dubai Land Department den Wert prüft, welche Unterlagen es verlangt und was mit dem Visum passiert, sobald verkauft wird. Dieser Leitfaden deckt die gesamte Route ab – auch die Teile, die Verkaufsagenten gern auslassen.
Eine Währungsnotiz vorweg: AED 2 Millionen entsprechen bei der festen Dollarbindung des Dirham etwa USD 545.000. Mehr Umrechnung braucht es hier nicht, denn sämtliche Schwellenwerte des Programms sind in Dirham festgelegt.
Was die Golden Visa wirklich ist
Die VAE führten die Golden Visa 2019 als langfristige Aufenthaltserlaubnis für Investoren, Unternehmer und bestimmte Fachkräfte ein. Die Immobilienvariante läuft zehn Jahre und verlängert sich um weitere zehn, solange die Bedingung, die zum Erhalt führte, weiterhin erfüllt ist. Sie ist selbstgesponsert, und das zählt mehr, als es klingt: Ein normales Aufenthaltsrecht in den VAE hing schon immer an einem Arbeitgeber oder lokalen Sponsor, der Jobverlust bedeutete den Verlust des Visums. Die Golden Visa kappt diese Abhängigkeit.
Die Familie ist inbegriffen. Ein Inhaber kann Ehepartner und Kinder sponsern, deren Genehmigungen dann auf derselben Zehnjahresuhr laufen statt in den kurzen Zyklen gewöhnlicher Angehörigenvisa. Auch Hauspersonal lässt sich hinzufügen. Und es gibt keine Anwesenheitspflicht: Reguläre VAE-Visa erloschen früher nach sechs Monaten Abwesenheit, Golden-Visa-Inhaber dagegen können bleiben, wo sie wollen, ohne den Status zu verlieren. Viele Eigentümer nutzen sie genau so – als Standbein am Golf und Plan B, nicht als Umzugsvorhaben.
Was sie nicht ist: eine Staatsbürgerschaft oder ein Weg dorthin. Dazu später mehr.
Das Programm wurde 2022 überarbeitet, und der größte Teil der unten beschriebenen Flexibilität stammt aus dieser Reform. Off-Plan-Käufe, hypothekenbelastetes Eigentum, mehrere zu einer Bewerbung kombinierte Einheiten – all das kam erst damals ins Regelwerk und machte den Immobilienweg überhaupt praxistauglich.
Wie die AED-2-Millionen-Regel funktioniert
Die Anforderung klingt simpel: Eigentum in Dubai im Wert von mindestens AED 2 Millionen, eingetragen beim Dubai Land Department auf den eigenen Namen. Maßgeblich ist der Wert, der im Grundbucheintrag steht und mit der eigenen DLD-Bewertung abgeglichen wird – nicht der Angebotspreis vergleichbarer Einheiten auf einem Portal. Der Titel muss zudem persönlich sein; Eigentum innerhalb einer Firmenstruktur passt nicht sauber in diese Route. Fast alle infrage kommenden Käufe finden in Dubais Freehold-Zonen statt, die für ausländisches Eigentum offen sind – wer diese Karte noch nicht kennt, findet in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf in Dubai den Kaufprozess selbst, Übertragungsgebühren, Treuhand und mehr erklärt.
Innerhalb dieses Rahmens ist die Regel flexibler, als die meisten Käufer erwarten. Vier Situationen tauchen ständig auf.
Fertiggestellt und Off-Plan zählen beide
Eine fertige Wohnung mit Grundbucheintrag ist der klare Fall. Aber auch Off-Plan-Immobilien zählen, sofern das Projekt von einem DLD-zugelassenen Bauträger stammt und der Kauf im Oqood registriert ist, dem vorläufigen Register für noch nicht existierende Einheiten. Auf die Übergabe muss niemand warten, um sich zu bewerben. Das ist ein echter Wandel gegenüber den frühen Jahren des Programms, als unfertige Immobilien noch mit Skepsis betrachtet wurden – und es zählt, weil gerade im Off-Plan-Segment ein Großteil des Dubaier Mittelklassenangebots liegt. Den Zulassungsstatus des Bauträgers sollte man vor der Unterschrift prüfen, nicht danach.
Bis zu drei Immobilien lassen sich kombinieren
Die AED 2 Millionen müssen nicht in einer einzigen Einheit stecken. Das DLD akzeptiert bis zu drei Immobilien, deren kombinierter Wert die Schwelle überschreitet: zwei Wohnungen zu AED 1,2 Millionen und 800.000 funktionieren genauso gut wie eine Villa für 2 Millionen. Investoren, die lieber zwei vermietbare Ein-Zimmer-Wohnungen halten als eine größere Einheit, nutzen das ständig. Alle Grundbucheinträge müssen auf den eigenen Namen laufen, und jede Immobilie muss weiterhin die zulässige Art sein – die Kombination ändert also die Form des Portfolios, nicht die Regeln selbst.
Ein verwandter Punkt überrascht viele: Die Visa verlangt nicht, in der Immobilie – oder in einer davon – zu wohnen. Alles kann vermietet werden, die Einkünfte fließen, das gesamte Portfolio lässt sich als reine Kapitalanlage aus dem Ausland führen. Aufenthaltsrecht und Nutzung des Objekts sind zwei getrennte Fragen, und für Buy-to-let-Investoren macht genau diese Trennung die halbe Attraktivität aus.
Eine Hypothek ist unproblematisch, sobald das Eigenkapital AED 2 Millionen erreicht
Bar bezahlen muss niemand. Eine finanzierte Immobilie qualifiziert, sobald der bereits eingezahlte Betrag AED 2 Millionen erreicht und die Bank diese Zahl in einem an das DLD gerichteten Unbedenklichkeitsschreiben (NOC) bestätigt. Eine Villa für AED 3,5 Millionen mit 1,4 Millionen Anzahlung gekauft? Noch nicht so weit. Den Kredit bis zu dem Punkt getilgt, an dem das Eigenkapital über 2 Millionen liegt? Jetzt funktioniert der Antrag. Das NOC ist ein Routineschreiben, Banken stellen es laufend aus, aber ein bis zwei Wochen sollte man im Zeitplan dafür einplanen.
Gemeinsamer Kauf mit dem Ehepartner
Ehepaare können sich über eine einzige, gemeinsam gehaltene Immobilie qualifizieren. Halten beide gemeinsam eine Wohnung im Wert von AED 2 Millionen, können sich beide auf dieser Grundlage bewerben, sofern eine beglaubigte Heiratsurkunde die Beziehung belegt. Nicht verheiratete Miteigentümer erhalten dieses Zusammenrechnen nicht: Jeder braucht seinen eigenen Anteil, der für sich genommen AED 2 Millionen erreicht. Das sollte man wissen, bevor entschieden wird, wessen Namen im Kaufvertrag stehen – eine spätere Umstrukturierung des Eigentums bedeutet eine Übertragung samt entsprechender Gebühren.
Wenn AED 2 Millionen außer Reichweite liegen
Dubai bietet auch einen bescheideneren Weg. Wer eine fertiggestellte Immobilie ab AED 750.000 kauft, kann sich für eine verlängerbare zweijährige Aufenthaltserlaubnis bewerben. Die Bedingungen sind strenger: nur fertiggestellte Immobilien, strengere Behandlung von Hypotheken, und die Laufzeit wird in Jahren statt in einem Jahrzehnt gemessen. Trotzdem verwandelt das eine Wohnung im mittleren Preissegment in ein Aufenthaltsrecht, und viele Käufer nutzen diesen Weg als Sprungbrett – sie starten bei 750.000 und steigen später auf die Golden-Visa-Schwelle um, sobald das Portfolio wächst. Wer keinen Zehnjahreshorizont braucht, ist mit dem kürzeren Visum womöglich schon bestens bedient. Ein Vorbehalt: Die Bedingungen dieser Stufe wurden über die Jahre mehrfach geändert, daher lohnt sich vor jeder Kaufentscheidung eine Prüfung der aktuellen Regeln.
Der Antrag beim Dubai Land Department
Dubai wickelt Golden Visas über Immobilien nicht über die üblichen Einwanderungskanäle einer Arbeitserlaubnis ab, sondern über das Land Department. Das DLD prüft Eigentum und Wert und übergibt die Akte anschließend der Aufenthaltsbehörde für das eigentliche Visum. In der Praxis läuft die Bewerbung über das Cube Center im DLD-Hauptsitz, über den AGI-Servicekanal oder digital über die App Dubai REST. Dieses One-Stop-Prinzip bedeutet, dass ärztliche Untersuchung, Emirates ID und Visastempel innerhalb derselben Akte organisiert werden statt getrennt hinterhergejagt zu werden – und wer bereits mit einem Touristeneinreisestempel im Land ist, durchläuft den Statuswechsel ohne Ausreise und Wiedereinreise.
Der Ablauf sieht so aus:
- Zulassungsvoraussetzungen prüfen: Grundbucheintrag oder Oqood-Registrierung auf den eigenen Namen, Wert ab AED 2 Millionen, Bankschreiben griffbereit, falls die Immobilie finanziert ist.
- Antrag mit Unterlagen einreichen und Behördengebühren zahlen.
- Das DLD prüft die Akte und gleicht den Immobilienwert mit den eigenen Aufzeichnungen ab.
- Die medizinische Untersuchung in einer zugelassenen Einrichtung absolvieren.
- Biometrische Daten für die Emirates ID abgeben.
- Die zehnjährige Aufenthaltsvisa und die aktualisierte ID erhalten.
Die Unterlagenliste fällt für ein Aufenthaltsprogramm erfreulich kurz aus:
- Reisepass mit mindestens sechs Monaten Gültigkeit
- Grundbucheintrag bzw. -einträge für die qualifizierende Immobilie
- Aktuelles Passfoto
- Kopie des aktuellen VAE-Visums oder Einreisestempels, falls vorhanden
- In den VAE gültige Krankenversicherung
- Bank-NOC bei finanzierter Immobilie, beglaubigte Heiratsurkunde bei gemeinsamer Bewerbung von Ehepartnern
Saubere Akten laufen schnell durch. Ein Barkauf mit einem einzigen Grundbucheintrag kann in wenigen Wochen abgeschlossen sein, während Hypotheken und Beglaubigungen eher die Papierlaufzeit als die Entscheidungszeit verlängern. Insgesamt sollte man von der Einreichung bis zum fertigen Visum irgendwo zwischen wenigen Wochen und ein paar Monaten einplanen. Familienanträge folgen meist, nachdem das Hauptvisum ausgestellt ist, wobei der Inhaber als Sponsor auftritt, und jeder Angehörige durchläuft seinen eigenen Zyklus aus Untersuchung und Emirates ID. Wer Schulanmeldungen oder einen geplanten Umzug an bestimmte Termine knüpft, sollte den Kalender entsprechend planen.
Was das Visum über den Kaufpreis hinaus kostet
Der Kaufpreis ist die Schlagzeile, doch die Visa selbst ist nicht kostenlos. Es fallen DLD-Antragsgebühren an, Kosten für Visaausstellung und Emirates ID, die medizinische Untersuchung sowie eine Pflichtkrankenversicherung für jeden Antragsteller – und dasselbe Bündel noch einmal für jedes gesponserte Familienmitglied. Die Gebührenordnungen werden regelmäßig überarbeitet und hängen von der Anzahl der Personen ab, weshalb jede online gefundene Zahl eher eine Momentaufnahme mit kurzer Halbwertszeit ist. Wer plant, sollte pro Person mit Verwaltungskosten im niedrigen vierstelligen Dirham-Bereich rechnen und die aktuellen Sätze bei Antragstellung prüfen. Gegen einen Kaufpreis von zwei Millionen Dirham ist das ein Rundungsfehler – trotzdem gehört es ins Budget.
Was die Visa bietet – und was nicht
Was man bekommt, ist Aufenthaltsrecht: das Recht, zehn Jahre in den VAE zu leben, Familie und Hauspersonal zu sponsern, lokale Bankkonten zu eröffnen, einen Führerschein zu erwerben, Kinder einzuschulen und die alltäglichen Verträge zu unterschreiben – vom Mietvertrag bis zum Mobilfunkvertrag –, für die überall im Stillen eine Emirates ID verlangt wird. Man kann mit diesem Status eine Anstellung annehmen, freiberuflich arbeiten oder ein Unternehmen führen, ganz ohne separaten Sponsor. Und für alle, deren Arbeit oder Familie über mehrere Länder verteilt ist, dürfte die Freiheit, das Visum zu halten, ohne dauerhaft in den VAE zu leben, oft das wertvollste Merkmal des ganzen Pakets sein.
Jetzt zu den Marketingkorrekturen. „Null Einkommensteuer" wird gerne als Golden-Visa-Vorteil verkauft. Das stimmt zwar, ist aber nicht das Verdienst der Visa: Die VAE erheben grundsätzlich keine persönliche Einkommensteuer, egal ob Tourist, Staatsbürger oder Zehnjahresresident. Die Visa selbst ändert die eigene Steuerposition nicht, und ob man in der Heimat aus der Steuerpflicht herausfällt, hängt von den dortigen Ansässigkeitsregeln ab – nicht vom Aufkleber im Reisepass. Dazu sollte man sich separat beraten lassen, denn genau dort lauern die teuren Fehlannahmen.
Der andere Punkt: Staatsbürgerschaft. Die Golden Visa ist kein Einbürgerungspfad, und niemand Seriöses sollte am Ende davon einen VAE-Pass versprechen. Die emiratische Staatsbürgerschaft wird nur ausnahmsweise vergeben, und selten. Wer wirklich einen Pass zum Ziel hat, kommt mit immobilienbasierten Programmen in anderen Ländern weiter – unser Überblick zu Golden-Visa-Ländern 2026 zeigt, welche das sind.
Verlängerung: die eine Bedingung, die zählt
Die Verlängerung nach zehn Jahren ist größtenteils Formsache, mit einer einzigen inhaltlichen Prüfung: Besteht das Eigentum an einer qualifizierenden Immobilie im Wert von AED 2 Millionen noch? Bleibt der Vermögenswert erhalten, läuft die Visa für ein weiteres Jahrzehnt weiter. Man sollte die AED 2 Millionen nicht als Eintrittskarte betrachten, sondern als Saldo, der laufend gehalten werden muss. Wer ohne Ersatz verkauft, hat nichts mehr, worauf sich eine Verlängerung stützen könnte. Eine qualifizierende Immobilie gegen eine andere zu tauschen ist unproblematisch, solange das Eigentum dabei nicht so lückenhaft wird, dass der Visa jede Grundlage fehlt.
Bei der Verlängerung zeigt sich auch, wenn der Markt gefallen ist. Niemand prüft den Bestand täglich, aber wenn die Preise gesunken sind und die Immobilie in den DLD-Büchern zum zehnten Jahr unter AED 2 Millionen liegt, ist genau das der Moment, in dem die Lücke zuschlägt. Ein weiteres Argument – neben dem Bewertungsrisiko unten –, mit Abstand über der Schwelle zu kaufen statt genau darauf.
Das Kleingedruckte, an dem Käufer scheitern
Drei Risiken tauchen so oft auf, dass sie einen eigenen Abschnitt verdienen.
Zuerst die Bewertung. Kaufpreis und DLD-Bewertung sind nicht immer dieselbe Zahl, und maßgeblich ist die Bewertung. Eine Einheit, die exakt für AED 2 Millionen gekauft wurde, lässt keinen Spielraum: Landet die Einschätzung bei 1,95 Millionen, stockt der Antrag, und man besitzt eine Immobilie, die ihren Hauptzweck um schlappe fünfzigtausend Dirham verfehlt hat.
Die Faustregel der Makler: Wer die Visa als Ziel hat, kauft ab AED 2,2 Millionen. Der Puffer fängt eine vorsichtige Bewertung ab und erspart eine Diskussion, die man ohnehin nicht gewinnt.
An zweiter Stelle steht der Verkauf. Die Visa stützt sich auf das Eigentum, ein Verkauf mitten in der Laufzeit entzieht ihr also die Grundlage, und ein Aufenthaltsrecht ohne Fundament zu halten, ist keine Position, die man auf die leichte Schulter nehmen sollte. Wer verkaufen muss, sollte den Ersatzkauf vorher organisieren – oder akzeptieren, dass die Visa mit dem Deal geht. Liquiditätsplanung gehört von Anfang an in die Entscheidung, bevor man Ersparnisse bindet, die man im vierten Jahr vielleicht zurückhaben möchte.
Off-Plan bringt seine eigene Variante desselben Problems mit. Ein gestrichenes Projekt reißt das qualifizierende Vermögen mit sich, ohne eigenes Verschulden. Dubais Treuhandregeln schützen das eingezahlte Geld, aber eine Rückerstattung ist keine Immobilie, und die Visa-Grundlage verschwindet mit dem Turm. Ein weiterer Grund, der Wahl des Bauträgers ebenso viel Aufmerksamkeit zu widmen wie dem Grundriss: Erfolgsbilanz, Einhaltung der Treuhandregeln, Historie bei Fertigstellungsterminen – so gründlich geprüft, wie es eine Bank tun würde.
Nichts davon spricht gegen den Weg an sich. Dubais Programm gehört zu den zugänglichsten immobiliengebundenen Aufenthaltsprogrammen weltweit, mit einer Schwelle, die Käufer im mittleren Segment realistisch erreichen können, und die oben besprochenen Feinheiten machen den Unterschied zwischen einer glatten und einer festgefahrenen Akte. Wer sich in der Auswahlphase befindet, findet in HomeNSearchs Immobilienangebot in den VAE fertiggestellte und Off-Plan-Bestände in ganz Dubai, und aus den genannten Gründen ist AED 2,2 Millionen ein vernünftiger Filterwert.
Häufige Fragen
Kann ich mich mit einer noch nicht fertiggestellten Off-Plan-Immobilie bewerben?
Ja. Das Projekt muss von einem DLD-zugelassenen Bauträger stammen und der Kauf im Oqood registriert sein, auf die Übergabe muss aber nicht gewartet werden. Wird das Projekt später gestrichen, verschwindet die Visa-Grundlage damit – deshalb zählt die Qualität des Bauträgers bei Off-Plan-Bewerbern doppelt.
Muss ich in Dubai leben, um die Golden Visa zu behalten?
Nein. Es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer, und die Visa erlischt nicht, selbst wenn man das ganze Jahr im Ausland verbringt. Viele Inhaber leben anderswo und nutzen sie als langfristigen Stützpunkt samt Wiedereinreiserecht für die VAE.
Was passiert, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Der Verkauf entzieht der Visa die Grundlage. Wird sie durch einen anderen qualifizierenden Kauf ersetzt, kann der Status fortbestehen; wer einfach Kasse macht, muss mit Widerruf oder Ablehnung der Verlängerung rechnen. Verkauf und Ersatzkauf sollten so aufeinander abgestimmt werden, dass das Eigentum nie lückenhaft wird.
Kann meine Familie über meine Immobilie ein Aufenthaltsrecht erhalten?
Ja. Als Hauptinhaber sponsert man Ehepartner und Kinder, deren Genehmigungen auf derselben zehnjährigen Laufzeit laufen. Eine gemeinsam gehaltene Immobilie kann auch beiden Ehepartnern direkt eine Qualifikation verschaffen, sofern eine beglaubigte Heiratsurkunde beiliegt.
Führt die Golden Visa zur Staatsbürgerschaft der VAE?
Nein. Es handelt sich um ein verlängerbares Aufenthaltsrecht, und zehn oder zwanzig Jahre Besitz begründen keinen Anspruch auf Einbürgerung. Die emiratische Staatsbürgerschaft wird nur ausnahmsweise vergeben. Wer wirklich die Staatsbürgerschaft zum Ziel hat, braucht ein anderes Programm in einem anderen Land.
