Griechenland macht es ausländischen Käufern leichter als fast jedes andere Land in Südeuropa. EU-Bürger stoßen auf keinerlei Hürde. Bürger aus Nicht-EU-Staaten brauchen in bestimmten Grenzzonen eine einzige, routinemäßige Genehmigung – das war's schon. Die Erlaubnis ist nicht der schwierige Teil.
Der Papierkram ist es. Griechische Eigentumstitel tragen oft jahrzehntelange Erbfolge-Geschichte mit sich, ein überraschend hoher Anteil der Gebäude weicht von der Baugenehmigung ab, und das Land arbeitet noch immer daran, von papierbasierten Grundbüchern, die nach Eigentümernamen sortiert sind, auf ein modernes digitales Kataster umzusteigen. Das sollte niemanden abschrecken. Es zeigt nur, wo die Energie hingehört: in einen guten Anwalt und gründliche Prüfungen, nicht in die Wandfarbe. Dieser Ratgeber deckt die gesamte Route ab, mit echten Zahlen zu Steuern und Gebühren; für den Markt selbst lohnt sich zuerst ein Blick auf unsere Griechenland-Länderseite.
Worauf Sie sich beim Markt einlassen
Nach 2008 erlebte der griechische Immobilienmarkt ein brutales Jahrzehnt und verlor rund 40% an Wert, seit 2017 klettert er zurück. Genau deshalb wirkt der Markt heute so belebt. Athener Wohnungen, die auf dem Tiefpunkt der Krise für knapp 1.000 Euro pro Quadratmeter weggingen, haben sich verdoppelt oder verdreifacht; als grobe Orientierung zum Zeitpunkt dieses Artikels liegt die Athener Innenstadt bei 2.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter, in Top-Lagen darüber, Thessaloniki etwas darunter – und bei den Inseln verweigert sich jeder Durchschnittswert: Meerblick auf den Kykladen kann pro Quadratmeter teurer sein als ein Penthouse in Kolonaki, während das Kreta-Inland bescheiden bleibt.
Die Bruttomietrendite in den Städten liegt bei etwa 4 bis 6%, in Studentenvierteln höher, und die Nachfrage bekommt stetigen Rückenwind durch Tourismus und ein dünnes Neubauangebot. Einen abgestürzten Markt erwischt man hier nicht mehr – das ist Geschichte. Kaufen Sie das konkrete Objekt, nicht die Erholungsgeschichte.
Wohin zieht es ausländische Käufer? Nach Athen, wegen Rendite und Liquidität, besonders in die Viertel rund um die Innenstadt. Nach Chalkidiki, wenn man Nordeuropäer ist und jeden Sommer mit dem Auto anreist. Auf Kreta, für ein Leben rund ums Jahr, weil die Orte dort im November nicht dichtmachen wie kleine Inseln es tun. Auf die Kykladen, für Prestigeobjekte. Auf die Peloponnes, wegen des Preis-Leistungs-Verhältnisses in Athen-Nähe. Jede Region hat ihre eigene Preislogik – das wäre ein eigener Artikel. Der Kaufprozess selbst ist überall derselbe.
Wer darf in Griechenland Immobilien kaufen
Fast jeder. Griechenland kennt kein generelles Verbot für Ausländer, Häuser, Wohnungen oder Grundstücke zu besitzen. Keine Aufenthaltserlaubnis nötig, kein Visum, kein griechischer Partner. Ein Paar aus Manchester, ein Softwareentwickler aus Toronto und ein Bauträger aus Belgrad unterschreiben dieselbe Urkunde beim selben Notar, nach denselben Regeln.
Die einzige Ausnahme stammt aus einem Gesetz von 1990, das Grenzgebiete definiert: die Inseln der östlichen Ägäis, den Dodekanes (inklusive Rhodos und Kos) sowie Präfekturen entlang der Landgrenze im Norden, unter anderem. EU- und EWR-Bürger kaufen dort ohne Formalitäten. Nicht-EU-Bürger beantragen zunächst bei der zuständigen dezentralisierten Verwaltung eine Genehmigung und erklären, wer sie sind und wofür sie das Objekt nutzen wollen. Klingt dramatisch. In der Praxis ist es Routine: Die Kommissionen genehmigen die große Mehrheit der Anträge, die Wartezeit kostet ein paar Wochen, und heute besitzen Tausende Nicht-EU-Bürger Häuser auf Rhodos und Lesbos. Liegt Ihr Wunschhaus in einer solchen Zone, stellt Ihr Anwalt den Antrag, bevor Sie Geld überweisen – der Rest läuft normal weiter.
Anwalt engagieren, bevor Sie das erste Haus besichtigen
In vielen Ländern taucht der Anwalt erst mitten im Deal auf, fast als Formsache. In Griechenland nicht. Suchen Sie sich zuerst Ihren eigenen Immobilienanwalt – nicht den des Verkäufers, auch nicht den, den der Makler bei Kaffee empfiehlt, sondern jemanden, der ausschließlich Ihnen verantwortlich ist und beruflich Grundbucheinträge liest.
Der Grund liegt in der griechischen Eigentumsgeschichte. Erbschaften wurden hier oft über Generationen informell weitergereicht. Titel splitten sich unter Geschwistern auf, Testamente bleiben jahrelang ohne Nachlassverfahren, und ein Grundstücksanteil kann noch immer auf eine Großmutter eingetragen sein, die 1974 verstorben ist. Insel- und Dorfimmobilien sind die Klassiker. Dazu kommen Jahrzehnte, in denen ein bisschen über die Genehmigung hinauszubauen fast Volkssport war: ein zusätzliches Stockwerk, eine verglaste Veranda, eine Abstellkammer, die zum Studio wurde. Vieles davon ist inzwischen im Rahmen staatlicher Programme angezeigt und legalisiert – aber „legalisiert“ heißt nur, dass ein Zertifikat existiert, das es belegt, und alles, was noch unangezeigt ist, wird im Moment der Unterschrift zu Ihrem Problem.
Anwaltskosten liegen bei etwa 1 bis 1,5% des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer, und ein guter Anwalt verdient jeden Euro davon: Titelprüfung über 20 Jahre Urkunden zurück, Genehmigungscheck zusammen mit einem Ingenieur, Entwurf des Vorvertrags, Anwesenheit bei der Urkunde. Mit einer Vollmacht besorgt er auch gleich Ihre Steuernummer, klärt Dinge mit der Bank und unterschreibt für Sie, falls Sie selbst nicht einfliegen können.
Die AFM: die Nummer, ohne die nichts läuft
Vor all dem brauchen Sie eine AFM, die neunstellige griechische Steuernummer. Sie ist für Käufer jeder Nationalität Pflicht. Ohne AFM keine Urkunde, kein Bankkonto, kein Versorgungsvertrag, keine Grunderwerbsteuerzahlung, keine jährliche Immobiliendeklaration. Beamte fragen erst nach der Nummer, dann nach dem Namen.
Die gute Nachricht: Sie ist kostenlos und schnell zu bekommen. Beantragung mit Reisepass beim griechischen Finanzamt oder über das AADE-Portal; Nicht-Residente werden einem eigenen Finanzamt für im Ausland Lebende zugewiesen. Die meisten Käufer erledigen selbst das nicht persönlich – ein bevollmächtigter Anwalt lässt die AFM innerhalb weniger Tage ausstellen, während Sie noch zu Hause sind.
Braucht man ein griechisches Bankkonto?
Das Gesetz verlangt es nicht. Die Praxis meistens schon. Das Kaufgeld sollte den Verkäufer über das Bankensystem erreichen, mit sauberer, dokumentierter Spur – die griechische Steuerbehörde prüft die Herkunft der Mittel, und ein lokales Konto brauchen Sie später ohnehin für ENFIA, Strom und Wasser. Banken verlangen mehr Papiere, als man erwarten würde: Reisepass, AFM, Adressnachweis, Steuererklärungen, manchmal Einkommensnachweise. Früh anfangen. Manche Käufer zahlen stattdessen direkt von einem ausländischen Konto über den Notar – funktioniert, solange jeder Euro nachvollziehbar ist.
Der Kaufprozess, Schritt für Schritt
Anwalt engagiert, AFM in der Tasche – dann folgt ein griechischer Kauf einem Rhythmus, der sich seit Jahrzehnten kaum verändert hat. Fünf Schritte, in dieser Reihenfolge.
Preis vereinbaren und reservieren
Angebote laufen informell, meist über den Makler. Ist ein Preis akzeptiert, unterschreiben viele Verkäufer eine kurze Reservierungsvereinbarung gegen eine Anzahlung von 3.000 bis 10.000 Euro; das Objekt geht vom Markt, während Ihr Anwalt arbeitet. Achten Sie darauf, dass im Vertrag steht: Scheitert die Titelprüfung, kommt die Anzahlung zurück – und lassen Sie ihn von Ihrem eigenen Anwalt aufsetzen, nicht einfach das Maklerformular unterschreiben.
Prüfungen durchführen
Jetzt übernehmen Anwalt und Ingenieur für zwei bis vier Wochen. Titel, Belastungen, Genehmigungen, Steuerschulden. Die vollständige Liste steht im nächsten Abschnitt, denn diese Phase entscheidet, ob Sie ein Zuhause kaufen oder einen Rechtsstreit.
Vorvertrag unterschreiben
Sind die Prüfungen sauber, unterschreiben beide Seiten einen Vorvertrag mit Preis, Abschlussdatum und Bedingungen, gegen eine Anzahlung von 5 bis 10%. Das griechische Recht gibt dieser Anzahlung echtes Gewicht: Springt der Käufer ohne triftigen Grund ab, verliert er sie. Springt der Verkäufer ab, schuldet er sie doppelt zurück. Diese Symmetrie hält die meisten Deals ehrlich über die Wochen bis zum Abschluss.
Grunderwerbsteuer zahlen, Urkunde unterschreiben
Der Abschluss findet beim Notar statt, und griechische Notare sind staatlich bestellte Amtspersonen, keine Angestellten. Der Käufer zahlt zuerst die Grunderwerbsteuer – ohne Quittung unterschreibt der Notar nicht. Dann wird die Urkunde vorgelesen, auf Griechisch, mit vereidigtem Übersetzer, falls Sie kein Griechisch sprechen, und von beiden Seiten oder ihren Bevollmächtigten unterschrieben.
Urkunde eintragen lassen
Ein Schritt bleibt, und ihn zu überspringen wäre fatal: die Eintragung beim örtlichen Grundbuchamt oder Kataster. In Griechenland geht das Eigentum erst mit der Eintragung über, nicht mit der Unterschrift. Solange die Urkunde nicht eingetragen ist, kann ein entschlossener Betrüger dieselbe Immobilie zweimal verkaufen. Ihr Anwalt reicht die Eintragung binnen Tagen ein. Danach gehört die Immobilie Ihnen, und Ihr Steuerberater trägt sie mit einer E9-Erklärung in Ihre griechische Steuerakte ein.
Due Diligence: Wo griechische Käufe schiefgehen
Ein Kataster, das noch im Bau ist
Griechenland führte Eigentum historisch in lokalen Registern, die nach Eigentümername indexiert waren, nicht nach Parzelle. Seit Ende der 1990er wandert alles in das Ktimatologio, ein parzellenbasiertes nationales Kataster. Die Migration ist weit fortgeschritten, aber nicht abgeschlossen, und das ist praktisch relevant. In migrierten Gebieten zieht Ihr Anwalt das Katasterblatt und sieht den Status auf einen Blick. In Gebieten, die noch nach altem System laufen, wird die Eigentumskette Urkunde für Urkunde zurückverfolgt, meist 20 Jahre. Und in frisch migrierten Gebieten tauchen Übertragungsfehler auf – falsche Grenzen, ein fehlender Anteil, ein noch offener Einspruch eines Nachbarn. Ein Kataster-Eintrag, der nicht zur Realität passt, lässt sich korrigieren, aber vor dem Kauf, nicht danach – danach ist es Ihr Streit.
Kaufen Sie Land? Zwei weitere Prüfungen sind unverzichtbar: die Forstkarten, denn ein als Wald klassifiziertes Grundstück lässt sich nie bebauen, egal was der Verkäufer verspricht, und die Küstenlinien-Abgrenzung für alles nahe am Meer.
Das Gebäude versus seine Genehmigung
Baugenehmigung besorgen, dann mit einem Ingenieur das Objekt gegen die Pläne abgehen. Abweichungen sind üblich, und Griechenland hat ein ganzes System dafür. Unregelmäßigkeiten, die unter den Legalisierungsgesetzen angezeigt wurden (aktuell Gesetz 4495/2017), kommen mit Zertifikat und bezahlter Strafe, der Notar vermerkt sie in der Urkunde. Nicht angezeigte blockieren den Verkauf, bis der Verkäufer sie regelt – auf seine Kosten, wenn Ihr Vertrag richtig aufgesetzt ist. Seit 2021 braucht jeder Verkauf zusätzlich ein Ingenieurszertifikat, das bestätigt, dass das Gebäude der Genehmigung entspricht oder vollständig legalisiert wurde, plus die elektronische Gebäude-ID.
Was finden Ingenieure tatsächlich? Halbkeller, die als Studios vermietet werden, Pool-Terrassen jenseits der Abstandslinie, Dachböden, die still zu Schlafzimmern wurden. Die Begehung kostet 300 bis 500 Euro und liest sich wie ein Röntgenbild der Ehrlichkeit des Verkäufers.
Ein nützliches Warnsignal: Für ein sauberes Gebäude liegt das Ingenieurszertifikat innerhalb weniger Tage vor. Zieht sich der Verkäufer wochenlang hin, wird gerade etwas hinter den Kulissen legalisiert. Rechnen Sie die Verzögerung in den Preis ein – oder gehen Sie.
Schulden und Unbedenklichkeitsbescheinigungen
Manche griechischen Schulden haften an der Immobilie, deshalb verlangt der Notar Nachweise, dass keine bestehen. Vor Abschluss muss der Verkäufer vorlegen:
- eine ENFIA-Bescheinigung, dass die Grundsteuer der letzten fünf Jahre bezahlt ist
- eine Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung von AADE und, bei gewerblichen Verkäufern, eine Sozialversicherungs-Unbedenklichkeitsbescheinigung
- eine Gemeindebescheinigung, dass keine TAP-Kommunalabgabe offensteht
- eine Bescheinigung ohne Hypotheken, Belastungen oder Ansprüche vom Grundbuchamt oder Kataster
- bei Wohnungen die Bestätigung, dass anteilige Hausgelder beglichen sind
Nichts Exotisches. Das ist der Standardordner, und ein Verkäufer, der sich damit schwertut, sagt Ihnen etwas.
Was es kostet: 8 bis 10% zusätzlich zum Kaufpreis einplanen
Bei den Kaufnebenkosten liegt Griechenland europaweit im Mittelfeld. Die Schlagzeile ist die Grunderwerbsteuer: 3,09%, berechnet auf den höheren Wert aus Vertragspreis und dem "objektiven Wert" der Immobilie, einer Formel, die das Finanzamt für jede Zone im Land pflegt.
Neubauten verdienen einen eigenen Satz. Auf dem Papier trägt eine neu gebaute, vom Bauträger vor Erstnutzung verkaufte Immobilie 24% Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer. In der Praxis gilt seit einigen Jahren eine Aussetzung: Griechenland hat die Mehrwertsteuer auf Neubauverkäufe eingefroren und die Frist immer wieder verlängert, sodass diese Deals mit der normalen Steuer von 3,09% abgeschlossen werden. Prüfen Sie den aktuellen Stand für Ihren konkreten Vertrag schriftlich, bevor Sie unterschreiben. Die Differenz liegt bei über 20 Prozentpunkten Steuer.
Der Rest der Rechnung:
- Anwalt: 1 bis 1,5% plus Mehrwertsteuer
- Notar: rund 0,8 bis 1,2% plus Mehrwertsteuer
- Eintragung beim Grundbuchamt oder Kataster: 0,5 bis 0,8%
- Maklerprovision: üblicherweise 2% plus Mehrwertsteuer von Käuferseite, sofern erhoben
- Übersetzer, Apostillen und Vollmachten für den Fernabschluss: ein paar hundert Euro
Bei einer 250.000-Euro-Wohnung rechnen Sie mit 20.000 bis 25.000 Euro insgesamt. Zum Vergleich: Das französische Notarsystem verlangt 7 bis 8%, bevor überhaupt jemand anderes bezahlt wird, während Zypern bei einem Neubau günstiger sein kann. Griechenland ist bei den Kosten weder Schnäppchen noch Falle. Die eigentliche Frage ist der Titel, nicht die Gebühren.
Hypotheken für Nicht-Residente
Griechische Banken vergeben durchaus Kredite an ausländische Käufer – selektiv und langsam. Rechnen Sie mit mindestens 30 bis 40% Eigenkapital, da der Beleihungsauslauf für Nicht-Residente in der Regel bei 60 bis 70% endet und bei Einkommen von außerhalb der EU niedriger ausfallen kann. Die vier großen Banken (National Bank, Piraeus, Alpha, Eurobank) bieten alle Programme für Käufer aus dem Ausland an, etwas teurer als für Residente. Die Bonitätsprüfung verlangt viele Unterlagen: beglaubigte Einkommensnachweise, Steuererklärungen, manchmal ein griechisches Konto mit Historie, und ein bis zwei Monate Bearbeitungszeit.
Deshalb finanziert ein großer Teil der ausländischen Käufer bar, oft über eine Umschuldung zu Hause, wo der Papierkram einfacher ist. Wollen Sie griechische Finanzierung, holen Sie eine schriftliche Vorabzusage der Bank ein, bevor Sie den Vorvertrag unterschreiben, und bauen Sie eine Finanzierungsbedingung ein. Eine verfallene Anzahlung wegen abgelehnter Finanzierung ist eine teure Lektion.
Als Eigentümer: ENFIA und die jährliche Routine
Jeder Eigentümer in Griechenland zahlt ENFIA, die jährliche Grundsteuer, berechnet aus Größe, Zonenwert, Alter und Stockwerk der Immobilie. Für eine typische Wohnung landet man im niedrigen dreistelligen Bereich pro Jahr; große oder erstklassige Objekte zahlen mehr, sehr hochwertige Bestände zusätzlich eine Zusatzabgabe. Die Steuer wird jährlich veranlagt und in Monatsraten über Ihr AADE-Konto beglichen.
Vermieten Sie, wird das Einkommen gestaffelt besteuert: 15% bis 12.000 Euro im Jahr, 35% von dort bis 35.000, 45% darüber. Kurzzeitvermietung bringt Registrierungspflichten mit sich, und in den touristischsten Gegenden werden die Regeln strenger – prüfen Sie also die Vorschriften Ihrer Gemeinde, bevor Sie sich Airbnb-Renditen versprechen.
Zwei kleinere Punkte, die später auffallen. Gebäudeversicherung ist nicht Pflicht, aber Erdbebendeckung lohnt ihre bescheidene Prämie in einem Land, das bebt. Und beim Erbe: Griechisches Vermögen unterliegt standardmäßig griechischem Erbrecht, wobei EU-Regeln vielen Eigentümern erlauben, stattdessen das Recht ihres Heimatlandes zu wählen. Ein Testament, das die griechische Immobilie erfasst und beim selben Notar aufgesetzt wird, kostet wenig und erspart den Erben ein grenzüberschreitendes Rätsel.
Griechenland im Vergleich zu den Nachbarn
Unter den anderen Mittelmeermärkten, die wir bei HomeNSearch abdecken, liegt Griechenland bei den Kosten im Durchschnitt und beim Papierkram eher langsam. Spaniens NIE spielt dieselbe Rolle wie die griechische AFM, und die spanischen Kaufnebenkosten liegen in einer ähnlichen Spanne von 8 bis 12%, aber Spaniens Register sind vollständig digitalisiert und schneller zu prüfen. Zypern verlangt von Nicht-EU-Käufern eine Genehmigung des Ministerrats, etwa so routinemäßig wie Griechenlands Grenzzonen-Genehmigung, und kann bei einem Neubau insgesamt günstiger sein als Griechenland. Portugal führt von den vieren die aufgeräumteste Akte, bei ähnlichen Kosten. Was Griechenland für die langsamere Bürokratie zurückgibt, ist der Einstiegspreis: vergleichbare Küstenimmobilien kosten dort noch immer weniger als an den meisten spanischen oder portugiesischen Küstenabschnitten, und der Abstand ist kleiner geworden, aber nicht verschwunden.
Die Golden Visa, kurz erklärt
Kaufen Sie zur richtigen Schwelle, trägt der Kauf ein fünfjähriges, verlängerbares Aufenthaltsrecht für die Familie. Die Schwellen hängen inzwischen davon ab, wo und was Sie kaufen: 800.000 Euro in Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und den größeren Inseln, 400.000 Euro im übrigen Land, und eine landesweit erhaltene Stufe von 250.000 Euro für Gewerbegebäude, die zu Wohnraum umgebaut werden, sowie für Restaurierungen denkmalgeschützter Gebäude. Für die oberen Stufen gelten Mindestgrößen und Vermietungsauflagen. Die Details ändern sich häufig; unser Ratgeber zur Golden Visa Griechenland hält den aktuellen Stand fest.
Eine Warnung: Lassen Sie nicht das Visum die Immobilie aussuchen – eine schlechte 400.000-Euro-Wohnung bleibt eine schlechte Wohnung, nur mit Aufenthaltskarte dazu.
Und wenn Sie vom Lesen zum Suchen übergehen wollen: Stöbern Sie durch die aktuellen Angebote auf HomeNSearch, legen Sie Ihr Budget fest und nehmen Sie diesen Ratgeber zur ersten Besichtigung mit.
Häufig gestellte Fragen
Dürfen Amerikaner Immobilien in Griechenland kaufen?
Ja, zu denselben Bedingungen wie andere Nicht-EU-Bürger: AFM-Steuernummer, Anwalt, Notar – der Standardweg. Ein zusätzlicher Schritt gilt nur in ausgewiesenen Grenzzonen, darunter die Inseln der östlichen Ägäis und der Dodekanes, wo Nicht-EU-Käufer zunächst eine Genehmigung einholen, die in der großen Mehrheit der Fälle erteilt wird.
Wie lange dauert der Immobilienkauf in Griechenland?
Realistisch sind ein bis drei Monate vom akzeptierten Angebot bis zur eingetragenen Urkunde. Eine Stadtwohnung mit sauberem Kataster-Eintrag kann in vier bis sechs Wochen abgeschlossen werden. Ein Inselhaus mit altem ländlichem Titel, laufender Legalisierung oder Grenzzonen-Genehmigung zieht sich Richtung drei Monate oder länger.
Kann ich kaufen, ohne nach Griechenland zu reisen?
Rechtlich ja. Mit einer Vollmacht, unterschrieben beim griechischen Konsulat oder zu Hause apostilliert, kann Ihr Anwalt die AFM besorgen, den Vorvertrag unterschreiben und den Abschluss beim Notar für Sie erledigen. Käufer machen das ständig so. Sehen Sie sich die Immobilie trotzdem persönlich an, wenn irgend möglich – Fotos verzeihen gerne rissige Wände und laute Straßen.
Welche laufenden Steuern zahle ich als Eigentümer?
ENFIA jedes Jahr, Einkommensteuer auf Mieteinnahmen ab 15%, kommunale Abgaben über die Stromrechnung. Wenn Sie später verkaufen, prüfen Sie dann die Regeln zur Kapitalertragsteuer: Eine seit Langem laufende Aussetzung hat private Verkäufer bisher davon befreit. Ein griechischer Steuerberater kostet wenig und spart deutlich mehr.
