Golden Visa Griechenland 2026: Die drei Preisstufen erklärt

Wer heute „Golden Visa Griechenland" sucht, findet in der Hälfte der Ratgeber immer noch die Zahl 250.000 Euro als Einheitspreis für die Aufenthaltserlaubnis im ganzen Land. Das stimmt seit dem 31. August 2024 nicht mehr. Gesetz 5100/2024 hat Griechenland in Investitionszonen aufgeteilt, und die Eintrittsschwelle hängt jetzt davon ab, wo die Immobilie liegt: 800.000 Euro in den Lagen, die ausländische Käufer tatsächlich wollen, 400.000 Euro im ruhigeren Rest des Landes, und 250.000 Euro nur für zwei eng gefasste Immobilienkategorien, die die meisten Makler gar nicht im Angebot haben.

Dem Programm selbst geht es blendend. Griechenland betreibt inzwischen wohl das gefragteste Golden-Visa-Programm Europas, und die Nachfrage ist nicht eingebrochen, als sich der Einstiegspreis verdreifachte. Was sich geändert hat, ist die Rechnung — dazu ein Bündel an Bedingungen, das ältere Artikel schlicht auslassen, weil sie ein Gesetz beschreiben, das es nicht mehr gibt. Dieser Leitfaden zeigt die drei Stufen, weist auf die Inselregel hin, die Käufer immer wieder überrascht, und geht Prozess, Steuern und Risiken so durch, wie sie 2026 tatsächlich aussehen.

Was Gesetz 5100/2024 wirklich geändert hat

Bis zum Sommer 2024 herrschte in Griechenland ein Flickenteppich: 250.000 Euro fast überall und 500.000 Euro in gut drei Dutzend Gemeinden mit hoher Nachfrage, die ein Jahr zuvor neu eingestuft worden waren. Gesetz 5100/2024 hat das abgeschafft und durch ein landesweites Raster ersetzt, das auf Geografie und Immobilientyp basiert. Drei Stufen, gültig für Käufe ab dem 31. August 2024.

Mit dem Gesetz kamen zwei strukturelle Regeln. Erstens: Bei 800.000 und 400.000 Euro muss eine einzige Immobilie im vollen Wert der Schwelle gekauft werden. Drei oder vier billigere Wohnungen zusammenzurechnen, unter dem alten Regime gängige Praxis, funktioniert für neue Anträge nicht mehr. Ein Objekt, der volle Betrag. Zweitens: Die Immobilie muss mindestens 120 Quadratmeter groß sein. Eine 70-m²-Wohnung in Kolonaki kann eine Million Euro kosten und erfüllt trotzdem nicht die Bedingungen.

Käufe, die schon vor der Gesetzesänderung liefen, wurden über ein Übergangsfenster in den Bestandsschutz übernommen — deshalb trifft man noch Eigentümer, die im Zentrum Athens für 250.000 Euro qualifiziert haben. Ihre Rechte bleiben bestehen. Für Sie als neuen Antragsteller 2026 gilt dagegen ausschließlich das dreistufige Raster unten.

Zone A: 800.000 Euro — Athen, Thessaloniki und die bekannten Inseln

Die oberste Stufe deckt die gesamte Region Attika ab, also ganz Groß-Athen: das historische Zentrum, die nördlichen Vororte, Piräus und die gesamte Athener Riviera bis Sounio. Dazu kommt die Regionaleinheit Thessaloniki, und Mykonos sowie Santorin werden im Gesetz ausdrücklich namentlich genannt.

Und dann folgt die Klausel, an der sich die meisten stoßen. Jede Insel mit mehr als 3.100 ständigen Einwohnern fällt ebenfalls in die 800.000-Euro-Stufe. Wer die Volkszählung durchgeht, sieht die Liste schnell wachsen: Kreta, Rhodos, Korfu, Paros, Naxos, Zakynthos, Kos. Käufer gehen reflexartig davon aus, „Inseln" bedeute die günstigere Stufe, suchen sich eine Villa bei Chania aus — und erfahren erst beim Anwalt, dass Kreta über 600.000 Einwohner hat und sich das Budget gerade verdoppelt hat. Wenn eine griechische Insel einen Flughafen und einen Fährhafen hat, von dem man schon gehört hat, gilt sie bis zum Beweis des Gegenteils als 800.000-Euro-Zone.

Noch eine Falte: Die Saronischen Inseln gehören administrativ zur Region Attika. Hydra, Ägina, Spetses und Poros tragen das 800.000-Euro-Etikett nicht wegen ihrer Einwohnerzahl, sondern wegen der Region, der sie zugeordnet sind. Die Zone folgt der Verwaltungskarte, nicht der touristischen — der Anwalt sollte die Einstufung einer konkreten Adresse also unbedingt bestätigen, bevor irgendetwas unterschrieben wird.

Was bekommt man für dieses Geld? An der Athener Riviera eine gute Drei-Zimmer-Wohnung, keine Trophäe. Im Zentrum Thessalonikis deutlich mehr. Auf Mykonos, ehrlich gesagt, nicht viel. Die Schwelle wurde absichtlich hoch angesetzt, um den Druck der Investorennachfrage vom lokalen Wohnungsmarkt zu nehmen, und die Preise in Zone A spiegeln genau diese politische Absicht wider.

Zone B: 400.000 Euro im übrigen Land

Der Rest des Landes qualifiziert bei 400.000 Euro: das Festland außerhalb Attikas und der Regionaleinheit Thessaloniki, plus Inseln mit weniger als 3.100 Einwohnern. Gleiche Bedingungen: ein Objekt ab 120 Quadratmetern.

Hier greift das Wertargument. In der Peloponnes, in Chalkidiki, rund um Kalamata, Volos oder Ioannina kaufen 400.000 Euro ein wirklich großes Haus, oft mit Grundstück und Meerblick, in Märkten, in denen die lokale Nachfrage die Preise nie so weit getrieben hätte. Für Familien, die eher eine nutzbare Ferienbasis samt Aufenthaltstitel wollen als eine Vermietungsmaschine, ist Zone B meist die vernünftigere Wahl.

Auf die 120-m²-Grenze sollte man in den Dorfmärkten trotzdem achten. Hübsche Steinhäuser messen oft nur 90 bis 100 m², und die Größenregel macht bei Charme keine Ausnahme. Von Anfang an nach eingetragener Wohnfläche filtern — die Zahl in der Anzeige und die Zahl im Grundbuch stimmen nicht immer überein, und nur Letztere zählt.

Der Haken liegt im Wiederverkauf. Wenn Sie irgendwann verkaufen, ist Ihr wahrscheinlichster Käufer ein anderer Golden-Visa-Antragsteller, denn 400.000 Euro liegen in vielen dieser Gegenden weit über der lokalen Preisdecke. Das ist kein Grund, Zone B zu meiden. Es ist ein Grund, eine Immobilie zu kaufen, die auch ohne angehängte Visa-Option zu ihrem Preis Sinn ergibt.

Zone C: die überlebte 250.000-Euro-Route

Der alte Schlagzeilenpreis existiert noch — überall in Griechenland, auch im Zentrum Athens —, aber nur für genau zwei Immobilienkategorien.

Die erste ist die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche: ein Bürostockwerk, ein kleines Hotel, ein Lagerhaus, umgebaut zu Wohnungen. Beim Ablauf ist das Gesetz streng: Die Nutzungsänderung muss vor Antragstellung abgeschlossen sein, nicht erst für später versprochen. Die zweite Kategorie ist ein denkmalgeschütztes Gebäude in Restaurierung, wobei man die Verpflichtung übernimmt, es tatsächlich zu restaurieren. Für keine der beiden Kategorien gilt die 120-m²-Grenze — deshalb tauchen in Zone-C-Anzeigen Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen auf, während die Standardstufen bei Familiengröße beginnen.

Bevor Sie eine Umwandlungseinheit reservieren, verlangen Sie die bereits erteilte Nutzungsänderungsgenehmigung, nicht den Antrag darauf. Ein Bauträger, der verspricht, die Unterlagen kämen erst nach dem Notartermin, bittet Sie, die gesamte Visa auf seinen Bauzeitplan zu setzen.

Das Angebot ist der begrenzende Faktor. Korrekt verbriefte Umwandlungen sind rar, und die Athener Entwickler, die sie vermarkten, schlagen einen Visa-Aufschlag pro Quadratmeter drauf. Manche Projekte sind ausgezeichnet. Andere sind müde Bürogebäude mit frischer Farbe und dünnen Trennwänden. Behandeln Sie die 250.000-Euro-Route als Spezialkauf: Budget für ein unabhängiges Ingenieurgutachten zusätzlich zur Rechtsprüfung einplanen und den Preis pro Quadratmeter mit gewöhnlichen Wohnungen in derselben Straße vergleichen.

Was die Aufenthaltserlaubnis bringt

Die Genehmigung bringt eine fünfjährige Aufenthaltserlaubnis, verlängerbar alle fünf Jahre, solange die qualifizierende Immobilie im Besitz bleibt. Es gibt keine Obergrenze für Verlängerungen und keine Pflicht, die Investition später aufzustocken.

Auf einem einzigen Kauf reitet die ganze Familie: Ehepartner, Kinder unter 21 und die Eltern beider Ehepartner. Kaum ein Programm weltweit schließt beide Elternpaare ein, und für Drei-Generationen-Haushalte ist das Griechenlands stärkste Karte. Jedes Familienmitglied erhält eine eigene, an den Status des Hauptantragstellers gekoppelte Erlaubnis, und Kinder können den Schutz über eine Anschlusserlaubnis bis 24 verlängern, bevor sie eine eigene Aufenthaltsgrundlage brauchen.

Inhaber dürfen dauerhaft in Griechenland leben und sich innerhalb von 180 Tagen bis zu 90 Tage frei im gesamten Schengen-Raum bewegen. Und das Programm verlangt praktisch keine Anwesenheit als Gegenleistung. Es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer. Man kann für die Biometrie einmal einfliegen, aus dem Ausland verlängern und nie einen Winter in Athen verbringen. Für Investoren, die einen Fuß in Europa wollen, ohne umzuziehen, erklärt genau diese Null-Anwesenheits-Bedingung den Großteil der Nachfrage. Unser Vergleich der Golden-Visa-Länder 2026 zeigt, wie selten diese Regel inzwischen geworden ist.

Ein technischer Punkt: Die Erlaubnis lebt und stirbt mit der Investition. Wird die Immobilie verkauft, endet das Aufenthaltsrecht. Eine qualifizierende Immobilie kann ohne Statusverlust gegen eine andere getauscht werden, wenn die Reihenfolge der Unterlagen stimmt, und der Käufer Ihrer Immobilie kann auf demselben Objekt einen eigenen Antrag stellen, sofern er die Voraussetzungen erfüllt.

Was die Erlaubnis nicht bringt

Sie ist keine Arbeitserlaubnis. Ein Angestelltenverhältnis bei einer griechischen Firma ist ausgeschlossen. Man darf ein Unternehmen besitzen, im Vorstand sitzen, Aktien halten und Miete kassieren, aber keinen Arbeitsvertrag unterschreiben. Familien, die tatsächlich umziehen wollen, sollten Einkommensquellen vorab klären, denn „wir finden schon vor Ort einen Job" trägt dieses Visum nicht.

Sie ist auch kein Pass, und keine noch so hohe Zahl an Verlängerungen macht sie zu einem. Die griechische Staatsbürgerschaft läuft über die reguläre Einbürgerung: sieben Jahre tatsächlicher physischer Aufenthalt, Steuerresidenz, eine Sprach- und Kulturprüfung. Jahre mit Golden Visa, die außerhalb Griechenlands verbracht werden, zählen für die Einbürgerung überhaupt nicht. Werbetexte verwischen diese Grenze gern, hier also die ehrliche Version: Das Visum gibt das Recht, in Griechenland zu leben, und ein Pass folgt nur, wenn man dieses Recht tatsächlich ausübt — über Jahre, persönlich vor Ort.

Noch eine Grenze: Das Aufenthaltsrecht ist griechisch, nicht europäisch. Schengen-Reisen sind für Besuche gedacht; sich mit einer griechischen Erlaubnis in Berlin oder Paris niederzulassen geht nicht.

Warum Käufer weiterhin Griechenland wählen

Weil die Alternativen nach und nach verschwinden. Portugal hat Immobilien im Oktober 2023 aus seiner Golden Visa gestrichen. Spanien hat sein Programm im April 2025 komplett eingestellt. Unter den größeren EU-Volkswirtschaften ist Griechenland der letzte Ort, an dem ein Immobilienkauf noch direkt zur Aufenthaltserlaubnis führt, und genau diese Knappheit — mehr als jedes Marketing — erklärt, warum die Anträge zwei Runden Preiserhöhungen überlebt haben.

Außerhalb der EU wird das Feld breiter: Dubai gewährt ein Zehn-Jahres-Visum ab 2 Millionen AED, Zypern koppelt die dauerhafte Aufenthaltserlaubnis an einen Kauf ab 300.000 Euro. Beide tauchen in unserem oben verlinkten Ländervergleich auf. Innerhalb Schengens konkurriert Griechenland inzwischen im Wesentlichen nur noch mit sich selbst. Gut, sich daran zu erinnern, wenn der Verkäufer beim nächsten Mal beteuert, der Preis sei nicht verhandelbar.

Das Kurzzeitvermietungsverbot, das niemand bewirbt

Hier die Bedingung, die die Investitionsrechnung am stärksten verändert hat. Eine nach den Regeln ab August 2024 gekaufte Immobilie darf nicht als Kurzzeitvermietung angeboten werden. Kein Airbnb, kein Booking-Eintrag, nicht einmal für eine Woche in der Hochsaison. Bei Verstoß sieht das Gesetz eine Geldstrafe von 50.000 Euro vor, und die Erlaubnis selbst riskiert den Widerruf. Die Logik dahinter ist dieselbe wie bei den höheren Schwellen: Athener Viertel verloren langfristigen Wohnraum an Touristenwohnungen, und das Parlament entschied, dass Visa-Investoren diesen Effekt nicht noch verstärken sollen.

Langfristige Vermietung ist erlaubt. Ein normaler Zwölf-Monats-Mietvertrag mit einem lokalen Mieter ist kein Problem, und die Langzeitmieten in Athen sind über Jahre stetig gestiegen. Aber das Modell von vor 2024 — eine Wohnung bei der Akropolis kaufen und die Visa mit Touristen finanzieren — ist für neue Käufer erledigt. Wenn Kurzzeiteinnahmen zentral für den Plan sind, kann die qualifizierende Immobilie das nicht liefern. Manche Investoren lösen das, indem sie genau zu diesem Zweck eine zweite, kleinere Immobilie außerhalb des Antrags kaufen.

Ablauf und Unterlagen

Das Verfahren läuft auf zwei Gleisen: Kauf und Antrag. Die Kaufseite funktioniert wie jede griechische Transaktion — wir haben sie separat in unserem Leitfaden Immobilienkauf in Griechenland aufgeschlüsselt. Die Visa-Seite, kompakt:

1. Einen unabhängigen Anwalt engagieren und eine Vollmacht unterzeichnen, damit die meisten Schritte ohne persönliche Anwesenheit im Land ablaufen können.
2. Eine griechische Steuernummer (AFM) beantragen und den Zahlungsweg einrichten; der volle Kaufpreis muss über nachvollziehbare Bankwege fließen.
3. Den Kauf vor einem Notar abschließen und den Eigentumstitel eintragen lassen.
4. Den Aufenthaltsantrag online beim Ministerium für Migration und Asyl stellen und die staatliche Gebühr zahlen — rund 2.000 Euro für den Hauptantragsteller, weniger je Angehörigen.
5. Die blaue Bescheinigung erhalten, ein vorläufiges Dokument, das den Aufenthalt während der Bearbeitung legal macht.
6. Den Termin zur Biometrie-Erfassung (Fingerabdrücke) wahrnehmen und danach die fünfjährige Karte abholen.

Die Kernunterlagen: Pässe für alle, der Kaufvertrag mit Nachweis der vollständigen Zahlung, Krankenversicherung eines griechischen oder in Griechenland anerkannten Versicherers für jeden Antragsteller sowie apostillierte und amtlich übersetzte Familiendokumente — Heiratsurkunde für den Ehepartner, Geburtsurkunden für Kinder, Verwandtschaftsnachweise für Eltern. Schlampige Übersetzungen sind eine klassische Verzögerungsursache — also einen Übersetzer nutzen, mit dem der Anwalt schon zusammengearbeitet hat.

Zeitpläne: die ehrliche Version

Der Kauf selbst dauert bei sauberem Grundbuchtitel vier bis acht Wochen. Die blaue Bescheinigung kommt binnen weniger Tage nach vollständiger Antragstellung, und ab diesem Moment ist man legal in Griechenland — egal, wie lange der Rest dauert.

Der Rest ist der Punkt, an dem Erwartungen gemanagt werden müssen. Der Flaschenhals sind die Biometrie-Termine. Die Migrationsämter haben vor jeder Regeländerung Antragswellen abgefangen, Warteschlangen haben sich aufgebaut, und sie bauen sich je nach Amt und Saison unterschiedlich schnell ab. Manche Fälle sind in wenigen Monaten erledigt, andere warten deutlich länger auf einen Fingerabdruck-Termin. Auf die blaue Bescheinigung planen, nicht auf die Karte, und jedem misstrauen, der eine feste Wochenzahl garantiert — er kontrolliert die Warteschlange nicht. Ein Anwalt, der per Vollmacht einreicht, ist genauso schnell wie ein persönlich erscheinender Antragsteller; die eigene Anwesenheit ändert nur den Biometrie-Termin.

Das Steuerbild

Zuerst die Kaufkosten. Bestandsimmobilien tragen eine Grunderwerbsteuer von 3,09%. Neubauten unterliegen nominell 24% Mehrwertsteuer, aber Griechenland hält diese Mehrwertsteuer seit Jahren ausgesetzt und hat die Aussetzung wiederholt verlängert — den aktuellen Stand vor der engeren Auswahl prüfen, denn der Unterschied ist enorm. Dazu kommen etwa 1 bis 1,5% für den Notar, eine ähnliche Summe für den Anwalt und rund 2% plus Mehrwertsteuer, wenn ein Makler beteiligt ist.

Dann die laufenden Kosten. ENFIA, die jährliche Grundsteuer, liegt bei Objekten in Golden-Visa-Preislagen typischerweise zwischen wenigen hundert Euro und niedrigen vierstelligen Beträgen, je nach Lage und Größe. Wer langfristig vermietet, zahlt auf die Mieteinnahmen eine Progressivsteuer: 15% auf die ersten 12.000 Euro zum Zeitpunkt der Erstellung, dann 35%, dann 45% in der obersten Stufe. Nach europäischen Maßstäben nichts Ungewöhnliches, aber all das gehört ins Renditemodell vor dem Kauf, nicht danach.

Später verkaufen? Eine Kapitalertragsteuer auf Immobilien existiert für private Verkäufer auf dem Papier, aber Griechenland setzt sie Jahr für Jahr aus. Die Lage prüfen, wenn ein Ausstieg tatsächlich ansteht, statt sich vorab in die eine oder andere Richtung festzulegen.

Risiken, die man einkalkulieren sollte

Zuerst die Geschwindigkeit der Regeländerungen. Die Schwellen haben sich in zwei Jahren zweimal bewegt: von 250.000 auf 500.000 Euro in den nachfragestarken Gemeinden im August 2023, dann zum aktuellen Drei-Stufen-Raster im August 2024. Jede Änderung löste eine Torschluss-Hektik und ein Übergangsfenster aus, und nichts spricht dafür, dass die jetzigen Zahlen endgültig sind. Die Richtung war bislang immer dieselbe: nach oben. Also die aktuellen Regeln beim Migrationsministerium prüfen, bevor die Anzahlung überwiesen wird — egal, was irgendein Artikel behauptet, auch dieser hier.

Dann das 800.000-Euro-Problem. Verkäufer in Zone A kennen die magische Zahl, und visa-taugliches Angebot wird eher am Schwellenwert als am Markt bepreist. Ist diese Riviera-Wohnung wirklich 820.000 Euro wert, oder ist es eine 680.000-Euro-Wohnung mit Visa-Aufschlag? Eine unabhängige Bewertung kostet ein paar hundert Euro und klärt die Frage. Mit vergleichbaren Objekten abgleichen, die nicht an Visa-Käufer vermarktet werden — die Differenz zwischen beiden Preisen ist der Aufschlag, und ihn zu zahlen sollte eine bewusste Entscheidung sein, kein Versehen.

Zone C trägt das oben beschriebene Papier-Risiko. Zone B trägt Wiederverkaufsrisiko. Jede Zone trägt die gewöhnlichen Gefahren eines Kaufs in einem unvertrauten Rechtssystem, weshalb der Rat zum unabhängigen Anwalt in diesem Artikel immer wieder auftaucht. Bei HomeNSearch listen wir Immobilien in ganz Griechenland und können vorab sagen, unter welche Schwelle ein konkretes Objekt tatsächlich fällt, bevor man sich in ein Inserat verliebt. Allein diese Prüfung hat Käufer schon vor sechsstelligen Überraschungen bewahrt.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich zwei günstigere Immobilien kombinieren, um auf 800.000 Euro zu kommen?

Nein. Gesetz 5100/2024 verlangt bei beiden Stufen, 800.000 und 400.000 Euro, eine einzelne Immobilie im vollen Wert. Portfolios aus kleineren Wohnungen funktionierten unter den alten Regeln, und bereits erteilte Erlaubnisse behalten ihre Rechte, aber ein neuer Antrag braucht eine einzige qualifizierende Immobilie.

Qualifiziert Kreta für die 400.000-Euro-Stufe?

Nein. Jede Insel mit mehr als 3.100 ständigen Einwohnern fällt in die 800.000-Euro-Stufe, darunter Kreta, Rhodos, Korfu, Paros und die meisten Inseln mit bekanntem Namen. Die 400.000-Euro-Inselstufe gilt nur für Inseln mit weniger als 3.100 Einwohnern.

Darf ich meine Golden-Visa-Immobilie vermieten?

Langfristig ja: Ein normaler Mietvertrag ist erlaubt, und die Einnahmen werden nach der üblichen Skala besteuert. Kurzfristig nein. Immobilien, die nach den seit dem 31. August 2024 geltenden Regeln gekauft wurden, dürfen nicht auf Airbnb-artigen Plattformen gelistet werden, und ein Verstoß riskiert eine Geldstrafe von 50.000 Euro plus Verlust der Erlaubnis.

Muss ich in Griechenland leben, um die Erlaubnis zu behalten?

Nein. Es gibt überhaupt keine Mindestaufenthaltsdauer. Man kann alle fünf Jahre verlängern, solange man die Immobilie besitzt, auch aus dem Ausland. Die Staatsbürgerschaft ist ein separater Weg: Sie erfordert sieben Jahre tatsächlichen Aufenthalt plus eine Sprachprüfung, und Golden-Visa-Jahre außerhalb Griechenlands zählen dafür nicht.

Ist die 250.000-Euro-Route 2026 noch verfügbar?

Ja, aber nur für zwei Immobilientypen: Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnfläche, abgeschlossen vor Antragstellung, sowie denkmalgeschützte Gebäude in Restaurierung. Beide Wege gelten überall in Griechenland, auch im Zentrum Athens. Das Angebot ist knapp, und die Nutzungsänderungsgenehmigung entscheidet über alles — also diese Unterlagen prüfen, bevor eine Anzahlung geleistet wird.