Der Golden Visa Griechenland gewährt einem Käufer von außerhalb der EU und seiner Familie einen fünf Jahre gültigen, verlängerbaren Aufenthaltstitel im Austausch für den Kauf einer griechischen Immobilie, und 2026 hängt der Preis von der Lage ab: 800.000 € in Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und auf jeder Insel mit mehr als 3.100 Einwohnern; 400.000 € im übrigen Land; 250.000 € nur für ein zu Wohnraum umgebautes Gewerbegebäude oder ein denkmalgeschütztes Gebäude, das restauriert wird. Diese Stufen stammen aus Gesetz 5100/2024 und gelten für Käufe ab dem 1. September 2024. Wir haben sie im September 2026 anhand der Golden-Visa-Seite des Ministeriums für Migration und Asyl sowie des Rundschreibens 1/2026 vom April 2026 geprüft, das dasselbe Raster beibehält. Nennt ein Ratgeber noch 250.000 € für eine gewöhnliche Wohnung in Athen, beschreibt er ein Gesetz, das nicht mehr gilt.
Voraussetzungen für den Golden Visa Griechenland 2026
Um sich über Immobilienbesitz zu qualifizieren, müssen Sie Staatsangehöriger eines Nicht-EU-Landes sein, eine Immobilie im Wert von mindestens der Schwelle für ihre Zone kaufen, den vollen Preis vor Antragstellung per nachvollziehbarer Banküberweisung zahlen, für jedes Familienmitglied eine Krankenversicherung vorweisen und ein einwandfreies Führungszeugnis haben. Es gibt keinen Sprachtest, keine Mindestaufenthaltsdauer und keine Einkommensprüfung. Britische Staatsbürger sind seit dem Brexit Nicht-EU-Bürger und beantragen daher zu denselben Bedingungen wie Amerikaner, Inder oder jeder andere von außerhalb der EU.
Gesetz 5100/2024 fügte drei Bedingungen hinzu, die Leser älterer Unterlagen leicht übersehen:
- Eine Immobilie, voller Betrag. Bei den Stufen 800.000 € und 400.000 € muss der Wert in einer einzigen Immobilie liegen. Zwei oder drei günstigere Wohnungen zu kombinieren, um die Summe zu erreichen, funktioniert bei neuen Anträgen nicht mehr.
- Mindestens 120 m² Hauptwohnfläche. Abstellräume und Stellplätze können Teil des Kaufs sein, zählen laut Rundschreiben 1/2026 aber nicht zu den 120 m². Eine 90-m²-Wohnung in Kolonaki kann eine Million Euro kosten und trotzdem durchfallen.
- Keine Kurzzeitvermietung. Die Immobilie darf nicht über Plattformen im Airbnb-Stil angeboten werden. Gesetz 5100/2024 sieht bei Verstoß eine Geldstrafe von 50.000 € vor und erlaubt den Widerruf des Titels (laut Zusammenfassung von Global Citizen Solutions und Watson Farley & Williams, geprüft September 2026).
Käufer, die vor den Fristen von 2024 nach den alten Regeln eine Anzahlung geleistet hatten, behielten die alten Schwellen. Dieses Übergangsfenster schloss 2024, wer also 2026 kauft, fällt vollständig unter das Dreistufen-Raster.
Die drei Preisstufen und wo sie gelten
| Stufe | Wo | Hauptbedingungen |
|---|---|---|
| 800.000 € | Region Attika (Großraum Athen, Piräus, die Athener Riviera, die Saronischen Inseln), Regionalbezirk Thessaloniki, Mykonos, Santorin, Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern | Eine Immobilie, mindestens 120 m² |
| 400.000 € | Überall sonst: das Festland außerhalb Attikas und Thessalonikis, Inseln mit 3.100 Einwohnern oder weniger | Eine Immobilie, mindestens 120 m² |
| 250.000 € | Überall in Griechenland | Umbau von Gewerbe- zu Wohnraum, abgeschlossen vor Antragstellung, oder Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes; keine 120-m²-Mindestgrenze |
Quellen: Gesetz 5100/2024, zusammengefasst von Watson Farley & Williams, sowie das Rundschreiben 1/2026 des Ministeriums, zusammengefasst von Amoiridis Law Firm, beide geprüft September 2026.
800.000 €: Athen, Thessaloniki und die großen Inseln
Die Inselklausel überrascht viele. Nach Gesetz 5100/2024 fällt jede Insel mit mehr als 3.100 ständigen Einwohnern in die oberste Stufe, darunter Kreta, Rhodos, Korfu, Paros, Naxos, Zakynthos und Kos. Käufer wählen eine Villa nahe Chania in der Annahme aus, „Insel" bedeute die günstigere Stufe, und hören dann vom Anwalt, dass Kreta laut Volkszählung 2021 (ELSTAT) mehr als 600.000 Einwohner hatte und sich das Budget verdoppelt hat. Hydra, Ägina, Spetses und Poros sind klein, gehören aber administrativ zu Attika und liegen daher ebenfalls bei 800.000 €. Die Zone folgt der Verwaltungskarte, nicht der touristischen. Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt vor Unterzeichnung einer Reservierung die Einstufung der genauen Adresse bestätigen.
Auf diesem Niveau kauft man an der Athener Riviera eine gute Wohnung mit drei Schlafzimmern, keine Villa. Verkäufer kennen die magische Zahl, und visumfähiger Bestand wird oft auf die Schwelle statt auf den Markt hin bepreist. Eine unabhängige Wertermittlung zeigt, ob die 820.000-€-Wohnung eigentlich eine 680.000-€-Wohnung mit Visumsaufschlag ist, und kostet im Vergleich zum Kaufpreis wenig.
400.000 €: das übrige Griechenland
Gesetz 5100/2024 setzt alles außerhalb der Spitzenstufe auf 400.000 €: der Peloponnes, Chalkidiki, Kalamata, Volos, Ioannina und die kleinen Inseln. Hier kauft man für dieses Geld ein großes Haus, oft mit Grundstück, in Märkten, in denen allein die lokale Nachfrage diesen Preis selten erreichen würde. Für eine Familie, die den Aufenthaltstitel plus ein Feriendomizil möchte, ist das meist die sinnvolle Stufe.
Zwei Dinge sind zu beachten. Steinhäuser in Dörfern messen oft nur 90 bis 100 m², und die 120-m²-Regel in Gesetz 5100/2024 kennt auf dieser Stufe keine Ausnahmen; prüfen Sie die Wohnfläche in der Grundbuchurkunde, nicht im Inserat, denn nur die Urkunde zählt. Und denken Sie an den Wiederverkauf. In vielen dieser Gegenden dürfte Ihr künftiger Käufer ein weiterer Visumsantragsteller sein, kaufen Sie also etwas, das auch ohne den Titel zu seinem Preis Sinn ergibt. Unser Ratgeber, wo man in Griechenland kaufen sollte, vergleicht die Regionen.
250.000 €: Umbauten und denkmalgeschützte Gebäude
Gesetz 5100/2024 behält den alten Einstiegspreis für zwei Immobilientypen im ganzen Land bei, auch in der Athener Innenstadt. Der erste Typ ist ein gewerblich genutztes Gebäude (Büros, ein kleines Hotel, ein Lager), das zu Wohnraum umgebaut wird. Die Nutzungsänderung muss vor Antragstellung abgeschlossen und baurechtlich anerkannt sein; das Rundschreiben 1/2026 verlangt ausdrücklich, dass die technische Akte einen abgeschlossenen Umbau nachweist. Verspricht ein Bauträger die Unterlagen „nach Abschluss des Kaufs", verlangt er, dass Sie den Titel auf seinen Zeitplan wetten — lassen Sie sich also die erteilte Nutzungsänderungsgenehmigung zeigen, nicht den Antrag dafür. Umgebaute Einheiten dürfen zudem nicht als eingetragener Firmensitz oder Zweigstelle dienen.
Der zweite Typ ist ein denkmalgeschütztes Gebäude, zu dessen Restaurierung Sie sich verpflichten. Laut Rundschreiben muss die Restaurierung bis zur ersten Verlängerung abgeschlossen sein, und eine Übertragung der Immobilie vor Abschluss der Restaurierung ist ungültig. Beide Wege umgehen die 120-m²-Mindestgrenze, weshalb in 250.000-€-Angeboten auch Studios auftauchen. Das Angebot ist dünn und die Qualität schwankt stark, geben Sie daher Geld für ein unabhängiges Ingenieurgutachten aus und vergleichen Sie den Quadratmeterpreis mit gewöhnlichen Wohnungen in derselben Straße.
Lohnt sich der Golden Visa Griechenland?
Das hängt davon ab, was Sie davon erwarten. Die Stärken sind real: keine Mindestaufenthaltsdauer, beide Elternpaare eingeschlossen, ein Titel, der verlängert werden kann, solange die Immobilie in Ihrem Besitz bleibt, und Schengen-Zugang für Besuche. Innerhalb der EU hat sich die Auswahl zudem verengt. Portugal strich den Immobilienweg im Oktober 2023 im Rahmen des Wohnungsgesetzes Mais Habitação (Gesetz 56/2023) aus seinem Golden Visa, und Spanien nimmt seit dem 3. April 2025 unter Organgesetz 1/2025 keine Anträge mehr an. Unser Vergleich der Golden-Visa-Länder 2026 stellt Griechenland den Optionen außerhalb der EU gegenüber.
Die Schwächen sind ebenso konkret. Die Einstiegspreise stiegen innerhalb von zwei Jahren zweimal (eine Novelle des Migrationsgesetzbuchs von 2023 setzte 500.000 € in den beliebtesten Gemeinden fest, dann brachte Gesetz 5100/2024 das aktuelle Raster), und nichts spricht dafür, dass die heutigen Zahlen endgültig sind. Das Verbot der Kurzzeitvermietung senkt die Rendite, die günstige Athener Wohnungen früher rechtfertigte. Die 800.000-€-Stufe trägt einen Visumsaufschlag, die 400.000-€-Stufe ein Wiederverkaufsrisiko und der 250.000-€-Weg ein Papierkriegsrisiko. Würden Sie die Immobilie ohnehin kaufen, ist der Titel ein starker Bonus. Ist das Visum der einzige Kaufgrund, rechnen Sie so, als müssten Sie später an einen lokalen Käufer verkaufen.
Wer einfach in Griechenland leben möchte und über ein stetiges passives Einkommen verfügt, sollte das Visum für finanziell unabhängige Personen vergleichen. Nach dem Migrationsgesetzbuch verlangt es statt eines Immobilienkaufs mindestens 3.500 € im Monat für den Hauptantragsteller, plus 20 % für den Ehepartner und 15 % je Kind (Global Citizen Solutions, geprüft September 2026).
Wie viel der Golden Visa Griechenland kostet
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Die Golden-Visa-Seite des Ministeriums für Migration nennt eine Gebühr von 2.000 € für den Titel des Hauptantragstellers (derselbe Betrag bei jeder Verlängerung) und 16 € für den Druck jeder Aufenthaltskarte. Erwachsene Familienmitglieder zahlen je 150 €, Kinder unter 18 keine Antragsgebühr, laut Zusammenfassungen von Anwaltskanzleien zum Migrationsgesetzbuch (Gesetz 5038/2023), geprüft September 2026.
| Posten | Betrag | Grundlage |
|---|---|---|
| Titelgebühr, Hauptantragsteller | 2.000 € | Ministerium für Migration und Asyl |
| Titelgebühr, jedes erwachsene Familienmitglied | 150 € | Migrationsgesetzbuch, Gesetz 5038/2023 |
| Aufenthaltskarte | 16 € je Person | Ministerium für Migration und Asyl |
| Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilie | 3,09 % des steuerpflichtigen Werts | 3 % Grunderwerbsteuer plus 3 % Gemeindezuschlag auf diese Steuer (PwC Worldwide Tax Summaries) |
| MwSt. bei Neubauten | 24 %, ausgesetzt bis 31. Dezember 2026 | Gesetz 5246/2025 (KPMG, November 2025) |
| Notar, Anwalt, Makler | Im Einzelfall vereinbart | Nicht gesetzlich festgelegt |
Die MwSt.-Zeile ist am wichtigsten. Neubauten unterliegen nominell 24 % MwSt., doch die Aussetzung wurde über Jahre verlängert, und Gesetz 5246/2025 dehnte sie bis zum 31. Dezember 2026 aus. Ein Neubaukauf, der 2027 abgeschlossen wird, kann anderen Bedingungen unterliegen — prüfen Sie den Stand also, bevor Sie etwas unterschreiben, das erst nächstes Jahr abgeschlossen wird. Hinzu kommen eine in Griechenland anerkannte Krankenversicherung sowie beglaubigte Übersetzungen und Apostillen für jedes Familienmitglied.
Was der Titel bietet
Nach dem Migrationsgesetzbuch (Gesetz 5038/2023, geändert durch Gesetz 5100/2024) erhalten Sie einen fünf Jahre gültigen Aufenthaltstitel, verlängerbar um jeweils weitere fünf Jahre, solange Sie die qualifizierende Immobilie behalten. Verlängerungsanträge werden in den zwei Monaten vor Ablauf gestellt. Nach Rundschreiben 1/2026 wird eine verspätete Verlängerung noch bis zu drei Monate nach Ablauf angenommen, mit einer Geldstrafe von 100 € je Verzugsmonat.
Ein Kauf deckt die gesamte Familie ab: Ehepartner oder eingetragener Partner, Kinder unter 21 (Hellenic Law Firm berichtet von einer Ausweitung auf 24 Jahre für Vollzeitstudierende) sowie die Eltern beider Ehepartner. Nur wenige Programme schließen beide Elternpaare ein, was Griechenland für Familien mit drei Generationen attraktiv macht. Jede Person erhält eine eigene Karte, gebunden an die Investition des Hauptantragstellers.
Inhaber können in Griechenland leben und nach dem Schengener Grenzkodex im Schengen-Raum bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen reisen. Es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer. Man kann einmal für die Biometrie einreisen, aus dem Ausland verlängern und nie einen Winter in Athen verbringen.
Der Titel lebt und stirbt mit der Immobilie. Hellenic Law Firm weist darauf hin, dass die Titel der gesamten Familie bei einem Verkauf enden, sofern die Immobilie nicht in der richtigen Reihenfolge durch eine andere qualifizierende ersetzt wird — eine Aufgabe für Ihren Anwalt.
Was der Titel nicht bietet
Er ist keine Arbeitserlaubnis. Nach der Auslegung des Migrationsgesetzbuchs durch Hellenic Law Firm können Sie ein Unternehmen besitzen, Anteile halten, Miete einnehmen und als nicht geschäftsführendes Vorstandsmitglied fungieren, aber keine angestellte Tätigkeit bei einem griechischen Arbeitgeber aufnehmen. Eine Familie, die einen echten Umzug plant, braucht Einkommen, das nicht von lokalen Jobs abhängt.
Er ist auch kein Pass. Die griechische Staatsbürgerschaft läuft über die reguläre Einbürgerung nach dem griechischen Staatsbürgerschaftsgesetz (Gesetz 3284/2004): sieben Jahre rechtmäßiger Aufenthalt, eine Prüfung in griechischer Sprache und Staatsbürgerkunde sowie ein Integrationsnachweis. Das Gesetz zählt den rechtmäßigen Aufenthalt, und bei der Einbürgerungsprüfung geht es um das tatsächliche Leben in Griechenland — Jahre, in denen der Titel gehalten wurde, während man anderswo lebte, zählen also nicht mit. Ist die Staatsbürgerschaft das Ziel, planen Sie tatsächlich in Griechenland zu leben und fragen Sie einen auf Staatsbürgerschaft spezialisierten Anwalt, wie Ihre Jahre gezählt werden.
Und das Aufenthaltsrecht ist griechisch, nicht europäisch. Sie können Paris oder Berlin besuchen; mit einem griechischen Titel können Sie sich dort nicht niederlassen.
Eine Golden-Visa-Immobilie vermieten
Langzeitvermietung ist erlaubt. Ein normaler Mietvertrag mit einem lokalen Mieter ist unproblematisch, und die Miete wird nach dem griechischen Staffelsatz für Immobilieneinkünfte besteuert. Ab dem 1. Januar 2026 gilt nach Gesetz 5246/2025 folgender Staffelsatz: 15 % bis 12.000 € im Jahr, 25 % von 12.001 € bis 24.000 €, 35 % von 24.001 € bis 35.000 € und 45 % darüber. Die 25-%-Stufe ist neu; vor 2026 sprang der Satz direkt von 15 % auf 35 %.
Kurzzeitvermietung ist für Immobilien, die nach den Regeln ab 2024 gekauft wurden, untersagt, auch nur gelegentlich. Das Rundschreiben 1/2026 ergänzt, dass das Verbot nicht über eine Hausverwaltung, ein verbundenes Unternehmen oder einen Verwandten umgangen werden kann. Das alte Angebot „nahe der Akropolis kaufen und Touristen für den Titel zahlen lassen" gibt es für neue Käufer nicht mehr. Wer auf Einnahmen aus Ferienvermietung angewiesen ist, braucht dafür eine zweite Immobilie außerhalb des Antrags. Unser Artikel zu den Regeln für Kurzzeitvermietung in Griechenland behandelt das allgemeine Lizenzsystem.
Der Antragsprozess, Schritt für Schritt
- Einen unabhängigen Anwalt beauftragen und eine Vollmacht unterschreiben, damit die meisten Schritte ohne Ihre Anwesenheit in Griechenland ablaufen können.
- Eine griechische Steuernummer (AFM) beantragen und ein griechisches Bankkonto eröffnen. Der volle Preis muss über nachvollziehbare Bankwege fließen. Das Rundschreiben warnt, dass Nebenabreden, Rückzahlungen an den Käufer oder überhöhte Vertragspreise zur Ablehnung oder zum Widerruf führen und an die Behörden zur Bekämpfung von Geldwäsche weitergeleitet werden können.
- Den Anwalt Eigentumstitel, Schulden und Planungsstatus prüfen lassen und Zone sowie 120 m² in der Urkunde bestätigen lassen.
- Den Kauf vor einem Notar unterschreiben und den Titel im Grundbuch oder Kataster eintragen lassen.
- Den Antrag beim Ministerium für Migration und Asyl einreichen, die Gebühren zahlen und die vom Ministerium geforderten Unterlagen vorlegen: Reisepässe, Fotos, den Kaufvertrag mit Zahlungsnachweis, eine Grundbuchbescheinigung, Krankenversicherung sowie für Familienmitglieder apostillierte und übersetzte Heirats- und Geburtsurkunden.
- Die Einreichungsbescheinigung erhalten, oft als „blaue Bescheinigung" bezeichnet. Sie macht den Aufenthalt in Griechenland während der Bearbeitung rechtmäßig; Hellenic Law Firm weist darauf hin, dass sie keine Reisen in andere Schengen-Länder erlaubt.
- Beim Biometrie-Termin die Fingerabdrücke abgeben und anschließend die fünf Jahre gültigen Karten abholen.
Wie lange dauert das? Die Kaufseite hängt von den Eigentumsprüfungen und dem Notar ab. Die Phase des Aufenthaltstitels variiert je nach Amt und Jahreszeit, und Biometrie-Termine sind meist der Engpass. Diese Warteschlange kontrolliert niemand, behandeln Sie Versprechen einer festen Wochenzahl also mit Vorsicht. Der Kaufvorgang selbst wird in unserem Ratgeber Immobilienkauf in Griechenland behandelt.
Steuern nach dem Kauf
Sie zahlen ENFIA, die jährliche Grundsteuer nach Gesetz 4223/2013, berechnet auf den offiziellen Steuerwert der Immobilie, und geben griechische Steuererklärungen ab, wenn Sie Miete erzielen. Der Titel allein macht Sie nicht zum griechischen Steueransässigen; das hängt davon ab, wo Sie leben und wo Ihr Lebensmittelpunkt liegt. Bei einem späteren Verkauf ist die 15-%-Kapitalertragsteuer auf von Privatpersonen verkaufte Immobilien bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt (PwC Worldwide Tax Summaries, geprüft September 2026). Die Aussetzung wurde bereits mehrfach verlängert, prüfen Sie den Stand jedoch, sobald ein Verkauf tatsächlich ansteht.
FAQ
Wie qualifiziert man sich für einen Golden Visa in Griechenland?
Nach Gesetz 5100/2024: Staatsangehöriger eines Nicht-EU-Landes sein, eine Immobilie im Wert von mindestens 800.000 € oder 400.000 € je nach Zone (mindestens 120 m²) oder einen qualifizierenden Umbau bzw. ein denkmalgeschütztes Gebäude für 250.000 € kaufen, vollständig per Banküberweisung zahlen, eine Krankenversicherung abschließen und beim Ministerium für Migration und Asyl den Antrag stellen.
Wie viel kostet der Golden Visa Griechenland insgesamt?
Der Mindestpreis der Immobilie (250.000 €, 400.000 € oder 800.000 €), zuzüglich der Titelgebühr von 2.000 € des Ministeriums, 150 € je erwachsenem Familienmitglied, 16 € je Karte, 3,09 % Grunderwerbsteuer bei einer Bestandsimmobilie sowie im Einzelfall vereinbarter Notar-, Anwalts- und Maklergebühren. Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt vor der Reservierung eine vollständige Kostenschätzung geben.
Können britische Staatsbürger in Griechenland ein Aufenthaltsrecht erhalten?
Ja. Seit dem Brexit sind britische Staatsbürger Nicht-EU-Bürger und können den Golden Visa zu denselben Bedingungen wie alle anderen beantragen, oder einen anderen Titel wie das Visum für finanziell unabhängige Personen.
Können indische Staatsbürger einen Antrag stellen?
Ja. Das Migrationsgesetzbuch öffnet das Programm für alle Nicht-EU-Staatsangehörigen. Indische Antragsteller folgen denselben Regeln und benötigen apostillierte, übersetzte Personenstandsurkunden für Familienmitglieder.
Qualifiziert Kreta bei 400.000 €?
Nein. Kreta hat weit mehr als die von Gesetz 5100/2024 festgelegten 3.100 Einwohner und fällt daher in die 800.000-€-Stufe, wie Rhodos, Korfu und die meisten Inseln mit Flughafen.
Kann ich zwei günstigere Immobilien kombinieren, um die Schwelle zu erreichen?
Bei einem neuen Antrag nicht. Seit September 2024 verlangt Gesetz 5100/2024 den vollen Betrag in einer Immobilie.
Muss ich in Griechenland leben, um den Titel zu behalten?
Nein. Das Migrationsgesetzbuch setzt für diesen Titel keine Mindestaufenthaltsdauer voraus. Die Staatsbürgerschaft ist eine andere Sache: Sie erfordert sieben Jahre rechtmäßigen Aufenthalt nach Gesetz 3284/2004, tatsächliches Leben in Griechenland und eine Prüfung.
Wie Sie weiter vorgehen
Wählen Sie zuerst die Stufe, da sie das Budget festlegt. Wählen Sie zwei oder drei Regionen, lassen Sie sich deren Zone von einem griechischen Anwalt bestätigen und filtern Sie Angebote dann nach der Wohnfläche in der Urkunde. Prüfen Sie die Regeln vor jeder Anzahlung erneut auf der Golden-Visa-Seite des Ministeriums für Migration und Asyl, da sie sich seit 2023 bereits zweimal geändert haben. Regionale Informationen finden Sie auf unserer Griechenland-Seite.
