Die wahren Kosten beim Immobilienkauf im Ausland: Steuern, Gebühren und versteckte Kosten

Der Preis im Inserat ist nicht der Preis, den Sie am Ende zahlen. Kaufen Sie eine Wohnung für 200.000 € im Ausland, landet die tatsächliche Rechnung meist irgendwo zwischen 210.000 € und 224.000 €, sobald Steuern, Notarkosten, Maklerprovision und Wechselkurskosten obendrauf kommen. Diese zusätzlichen 5–12% bringen mehr ausländische Käufer ins Straucheln als jeder Betrug oder schlechte Vertrag – aus dem simplen Grund, dass sie niemand ins Budget eingeplant hat.

Und der Kauf ist erst die erste Runde. Ein Zuhause in einem anderen Land zu besitzen, erzeugt jedes Jahr Rechnungen, manche davon in einem Steuersystem, mit dem Sie noch nie zu tun hatten, dazu leisere Kosten wie Wechselkursmargen und Flüge, die auf keiner Rechnung je auftauchen.

Dieser Leitfaden schlüsselt die vollen Kosten eines Immobilienkaufs im Ausland nach Art auf: was am Tag der Beurkundung fällig wird, was danach jedes Jahr anfällt und was beim späteren Verkauf zu zahlen ist. Die Beispiele stammen aus echten Märkten unter den 13 Ländern, die HomeNSearch abdeckt – die Zahlen lassen sich also tatsächlich nachprüfen.

Kaufsteuern: der größte Einzelposten

Jedes Land verlangt etwas für den Akt der Eigentumsübertragung. Der Name wechselt: Grunderwerbsteuer, Stempelsteuer, Registrierungssteuer, Eigentumsurkundengebühr. Die Höhe wechselt ebenfalls, und zwar deutlich stärker, als die meisten Käufer erwarten.

Dubai hält es einfach. Das Dubai Land Department verlangt eine pauschale Übertragungsgebühr von 4% des Kaufpreises, und damit ist die Steuergeschichte fast schon erzählt, denn das Emirat erhebt überhaupt keine jährliche Grundsteuer. Die Türkei sieht beim Kauf ähnlich aus: eine Eigentumsurkundensteuer von 4%, fällig, wenn der Tapu, die Eigentumsurkunde, den Besitzer wechselt. Offiziell teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten. In der Praxis ist das Verhandlungssache – klären Sie also, wer zahlt, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

Europa ist teurer. In Frankreich liegen die gesamten Erwerbskosten für eine Bestandsimmobilie typischerweise bei rund 7–8% des Preises, wenn man Übertragungsabgaben und Notarhonorar zusammenzählt. Diese eine Zahl verändert die Rechnung für kurzfristigen Besitz grundlegend: Verkaufen Sie innerhalb weniger Jahre, können die reinen Kaufkosten jeden Preisanstieg auffressen.

Zwei Gewohnheiten sparen hier Geld. Fragen Sie, worauf sich die Steuer berechnet, denn in manchen Ländern ist es der erklärte Preis, in anderen ein amtlicher Schätzwert, und beide können voneinander abweichen. Fragen Sie dann, was verhandelbar ist. Die Sätze sind es nicht. Wer welche Gebühr zahlt, oft schon.

Bestand oder Neubau? Die Steuer macht den Unterschied

Spanien teilt die Welt in zwei Lager. Eine Bestandsimmobilie unterliegt der ITP, einer Übertragungssteuer, die jede Region selbst festlegt. Ein Neubau vom Bauträger unterliegt stattdessen 10% Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Kostenlos ist keiner der beiden Wege, und die Summen unterscheiden sich genug, um zu beeinflussen, welchen Immobilientyp man überhaupt in die engere Auswahl nimmt.

Italien zieht die schärfste Trennlinie von allen, und die verläuft nicht entlang des Alters des Gebäudes, sondern entlang Ihrer Person. Kaufen Sie als Hauptwohnsitz unter der prima-casa-Regelung, beträgt die Registrierungssteuer 2%. Kaufen Sie dasselbe Haus als Zweitwohnsitz, springt sie auf 9%. Gleiche Immobilie, gleicher Notar, ein Vielfaches an Steuer. Wer für die prima-casa-Behandlung infrage kommt, dem lohnt sich jede Stunde Papierkram, um sie geltend zu machen.

Zypern macht es umgekehrt. Neubauten unterliegen der Mehrwertsteuer, mit einem reduzierten Satz für den Hauptwohnsitz, wenn die Bedingungen erfüllt sind, während Bestandsimmobilien mehrwertsteuerfrei bleiben, dafür aber Übertragungsgebühren zahlen. So oder so sind die Gesamtkosten nach europäischen Maßstäben moderat – ein Grund, warum die Insel Jahr für Jahr ausländische Käufer anzieht. Was aktuell auf dem Markt ist, sehen Sie auf unserer Zypern-Seite.

Notar-, Anwalts- und Registrierungsgebühren

In den meisten Ländern Kontinentaleuropas ist der Notar keine Option. Er ist ein staatlich bestellter Amtsträger, der den Titel prüft, die Urkunde entwirft und die Übertragung registriert, und sein Honorar folgt meist einer gesetzlich festgelegten Staffelung. Vorhersehbar, immerhin – mehr, als man von den meisten anderen Posten dieser Liste behaupten kann.

Ein Anwalt kostet extra, und in den meisten Ländern ist er auch eine eigene Notwendigkeit. Hier liegt der entscheidende Unterschied: Der Notar ist neutral. Seine Aufgabe ist es, die Transaktion rechtmäßig zu machen, nicht sie gut für Sie zu machen. Ihr eigener Anwalt liest den Vertrag von Ihrer Seite des Tisches aus, sucht nach Strafklauseln, an der Immobilie hängenden Schulden, Bauverstößen und fehlenden Genehmigungen. In Zypern und der Türkei, wo der Notar bei Immobiliengeschäften eine kleinere Rolle spielt oder gar keine, trägt unabhängige Rechtsberatung fast die gesamte Schutzfunktion. Sie an dieser Stelle einzusparen, ist die teuerste Ersparnis, die sich ein ausländischer Käufer leisten kann.

Die Registrierung selbst, also der Eintrag Ihres Namens ins Grundbuch, ist meist der günstigste Posten der Liste. Eine feste Summe oder ein Bruchteil eines Prozents. Planen Sie sie trotzdem ein – kleine Kosten summieren sich.

Maklerprovision: Wer zahlt, hängt vom Land ab

In manchen Märkten zahlt der Verkäufer den Makler. In anderen der Käufer. Bei einigen wird die Gebühr still geteilt, und diese Teilung ist eher lokaler Brauch als Gesetz. Fragen Sie früh nach und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben, denn nichts verdirbt einen Abschlusstag so gründlich wie die Entdeckung einer Provision, die man der anderen Seite zugeschrieben hatte.

Neubaukäufe wirken oft provisionsfrei, weil der Bauträger den Verkaufsmakler bezahlt. Die Gebühr existiert trotzdem – sie steckt im Listenpreis, genauso wie ein Supermarkt die Regalkosten in den Preis eines Brotlaibs einbaut. Das ist kein Grund, Neubauten zu meiden, nur ein Grund, über den Preis selbst zu verhandeln, statt anzunehmen, man sei um Kosten herumgekommen.

Der Wechselkurs: die Kosten ohne Rechnung

Wenn Ihr Geld in einer Währung startet und die Immobilie in einer anderen bepreist ist, ist die Umrechnung ein echter Kostenpunkt. Oft ein großer. Er versteckt sich an zwei Stellen.

Erstens die Spanne. Banken und Überweisungsdienste kaufen Währung zu einem Kurs und verkaufen sie Ihnen zu einem anderen, und die Lücke dazwischen ist ihre Marge. Bei den Summen, um die es beim Immobilienkauf geht, kann diese Marge Ihre Anwaltskosten still übersteigen, ohne dass Sie sie je als Posten sehen. Vergleichen Sie Anbieter anhand des Betrags, der tatsächlich ankommt, nicht anhand der beworbenen Gebühren, die häufig genau deshalb bei null liegen, weil der Gewinn im Kurs selbst steckt.

Zweitens die Bewegung. Zwischen Preisvereinbarung und Abschluss vergehen meist Monate. Verschiebt sich der Kurs in diesem Zeitraum gegen Sie, wird die Immobilie teurer, ohne dass sich ihr Preis überhaupt ändert. Ein Terminkontrakt, der den heutigen Kurs für eine Zahlung Monate später festschreibt, nimmt dieses Risiko für einen überschaubaren Preis vom Tisch. Sprechen Sie mit einem Devisenspezialisten, bevor Sie unterschreiben, nicht danach.

Holen Sie sich ein vollständiges Überweisungsangebot schriftlich, bevor Sie ein Angebot abgeben. Die Währungsfrage lässt sich am leichtesten lösen, solange Sie den Zeitplan noch selbst in der Hand haben.

Was Sie jedes Jahr des Besitzes zahlen

Kaufkosten tun einmal weh. Besitzkosten kommen wieder.

Die jährliche Grundsteuer variiert zwischen Ländern stärker als fast jeder andere Posten auf der Rechnung. Dubai erhebt keine, was sich über ein Jahrzehnt Besitz zu einem gewichtigen Argument dafür summiert. Zypern hat seine landesweite Immobiliensteuer vor Jahren gestrichen und trägt heute eine der leichtesten jährlichen Lasten in der EU, nur noch mit moderaten lokalen Abgaben. Frankreich und Spanien erheben beide jährliche lokale Steuern auf Basis des amtlichen Immobilienwerts und der Gemeinde. Der schnellste Weg zu einer echten Zahl für ein konkretes Objekt ist unkompliziert: Fragen Sie nach dem aktuellen Steuerbescheid des jetzigen Eigentümers.

Dann kommen die wiederkehrenden Kosten, die mit dem Staat nichts zu tun haben:

• Gemeinschafts- oder Servicegebühren in Wohnanlagen und Resorts, die mit jedem Pool, Aufzug und Sicherheitsdienst der Anlage steigen
• Gebäude- und Hausratversicherung, oft Pflicht, wenn der Kauf über einen Kredit finanziert wurde
• Nebenkosten und Grundgebühren, die auch dann weiterlaufen, wenn die Immobilie leer steht
• Immobilienverwaltung, meist ein Anteil der Mieteinnahmen bei Vermietung oder eine Pauschale, wenn einfach jemand vor Ort die Schlüssel hütet

Keiner dieser Posten ist für sich genommen dramatisch. Zusammen entscheiden sie aber, ob eine vermietete Immobilie tatsächlich Gewinn abwirft oder das nur in der Broschüre so aussieht. Prüfen Sie die ganze Liste gegen eine realistische Miete, bevor Sie kaufen, nicht danach.

Reisekosten: der Posten, den jede Excel-Tabelle vergisst

Sie werden zur Besichtigung fliegen, wahrscheinlich mehr als einmal. Sie fliegen zum Abschluss, vielleicht um vor Ort ein Bankkonto zu eröffnen, und später, um die Wohnung einzurichten und die Verwaltungsgesellschaft zu treffen. Rechnen Sie Hotels, Mietwagen und ein paar verlorene Arbeitstage dazu, und ein einziger Kauf erzeugt vier oder fünf Reisen, bevor Sie überhaupt eine Nacht im eigenen Bett dort verbringen.

Neben der Grunderwerbsteuer ist das keine große Summe. Sie ist aber auch nicht null, und sie belastet Ihre Karte Monate vor dem Abschluss – genau dann, wenn Ihr Bargeld am knappsten ist. Geben Sie ihr eine eigene Zeile im Budget, dann hört sie auf, eine Überraschung zu sein.

Steuern in der Heimat

Ein Kauf im Ausland verlegt nicht Ihren steuerlichen Wohnsitz. Ihr Heimatland behält meist ein Interesse an der Immobilie, üblicherweise auf drei Wegen.

Viele Länder verlangen von Ansässigen, ausländisches Vermögen oberhalb einer bestimmten Schwelle zu erklären, mit echten Strafen fürs Schweigen. Mieteinnahmen aus der Immobilie sind oft auch zu Hause steuerpflichtig, wobei ein Doppelbesteuerungsabkommen regelt, wer zuerst zugreift und was sich anrechnen lässt. Und beim Verkauf kann die Kapitalertragsteuer nach denselben Abkommensregeln an beiden Orten anfallen.

Nichts davon ist ein Argument gegen den Kauf. Es ist ein Argument dafür, eine Stunde mit einem Steuerberater zu verbringen, der beide Rechtsordnungen kennt, bevor das Geld fließt. Grenzüberschreitende Steuerfehler lassen sich billig verhindern und teuer rückabwickeln.

Die Kosten des Ausstiegs

Verkaufen hat seine eigene Rechnung, und der richtige Tag, sie zu verstehen, ist der Tag des Kaufs. Kapitalertragsteuer fällt in den meisten Ländern an, viele reduzieren oder erlassen sie jedoch nach einer bestimmten Haltefrist. Wahrscheinlich zahlen Sie einen Makler für den Verkauf. Und der Erlös muss den Rückweg über den Wechselkurs antreten, mit derselben Spanne und demselben Timingrisiko wie beim Kauf.

Käufer mit einem Horizont von zwei bis drei Jahren tappen hier am häufigsten in die Falle. Mit 5–12% beim Einstieg und Verkaufskosten am Ausgang braucht ein kurzer Besitz kräftiges Preiswachstum, nur um überhaupt kostendeckend auszusteigen. Wer die Immobilie nicht lange halten will, für den zählt die Kostenstruktur des gewählten Landes mehr als der Blick vom Balkon.

Eine Zahl auf die Sache setzen

Über die dreizehn Länder hinweg, in denen HomeNSearch tätig ist, zeigt sich ein einheitliches Muster: Rechnen Sie mit etwa 5–12% zusätzlichen Kosten auf den Kaufpreis, und behandeln Sie alles unter fünf als angenehme Überraschung, nicht als Plan. Dubai liegt dank seiner pauschalen 4%-DLD-Gebühr und null Jahressteuer nahe der Untergrenze dieser Spanne. Frankreich liegt nahe der Obergrenze, noch bevor Sie überhaupt einen Anwalt engagiert haben. Bei einem Kauf von 300.000 € liegt dazwischen der Unterschied zwischen 15.000 € und 36.000 €. Echtes Geld, und im Voraus bekannt.

Bauen Sie das Budget also Kostenpunkt für Kostenpunkt für Ihren konkreten Fall auf: Land, Bestand oder Neubau, Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz. Wenn Sie neugierig sind, wie sich ein wirklich niedrig besteuerter Markt in der Praxis anfühlt, stöbern Sie durch die aktuellen Angebote in den VAE. Und bevor Sie sich irgendwo festlegen, lesen Sie unsere Übersicht der fünf Fehler, die ausländische Käufer immer wieder machen. Die Unterschätzung der Nebenkosten hat sich ihren Platz auf dieser Liste redlich verdient.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel sollte ich zum Angebotspreis dazurechnen?

Planen Sie 5–12% des Kaufpreises für Steuern, Notar- und Anwaltskosten, Maklerprovision und Wechselkurskosten ein. Wo Sie in dieser Spanne landen, hängt vom Land und vom Immobilientyp ab, Bestand oder Neubau. Teure Bestandsmärkte wie Frankreich, mit rund 7–8% allein an Erwerbskosten, liegen nahe der Obergrenze; Dubai, mit seiner pauschalen 4%-Übertragungsgebühr und ohne jährliche Grundsteuer, liegt nahe der Untergrenze.

Welche Kosten vergessen Käufer am häufigsten?

Die Währungsumrechnung und die jährlichen Unterhaltskosten. Die Wechselkursmarge taucht nie als eigener Posten auf, deshalb fühlt sie sich nicht wie eine Gebühr an, während Gemeinschaftsgebühren, Versicherung und lokale Steuern erst nach dem Abschluss auftauchen, wenn die Budgettabelle längst geschlossen ist. Beides lässt sich vorhersehen, wenn man vorab nach echten Zahlen fragt.

Zahle ich in meinem Heimatland trotzdem Steuern?

Oft ja. Viele Länder besteuern Ansässige auf weltweite Mieteinnahmen und Kapitalgewinne und verlangen, ausländischen Besitz oberhalb einer Schwelle zu erklären. Doppelbesteuerungsabkommen verhindern meist, dass Sie voll doppelt zahlen, heben die Pflicht selbst aber nicht auf. Lassen Sie einen Berater beide Seiten vor dem Kauf prüfen, nicht erst zum ersten Steuertermin danach.

Ist ein Neubau günstiger im Kauf als eine Bestandsimmobilie?

Nicht automatisch. Neubauten tauschen die Grunderwerbsteuer gegen Mehrwertsteuer, in Spanien zum Beispiel 10%, und die Vertriebskosten des Bauträgers stecken im Listenpreis. Bestandsimmobilien tragen Übertragungssteuern, lassen dafür aber mehr Verhandlungsspielraum. In Italien entscheidet gar nicht das Gebäude, sondern die Nutzung: Ein Hauptwohnsitz zahlt 2% Registrierungssteuer gegenüber 9% für einen Zweitwohnsitz.