Etwa jeder siebte Immobilienverkauf in Spanien geht an einen ausländischen Käufer, und das spanische Recht legt ihm kaum Steine in den Weg. Keine Aufenthaltspflicht, kein Staatsbürgerschaftstest, keine Obergrenze für die Zahl der Immobilien. Was es stattdessen gibt: eine feste Abfolge von Formalitäten, die jeden bestraft, der sie durcheinanderbringt. Ohne NIE kein Bankkonto. Wer den Arras-Vertrag leichtfertig unterschreibt, zahlt bei einem Sinneswandel 10% des Kaufpreises. Dieser Leitfaden begleitet Sie durch die ganze Kette – vom ersten Formular bis zu den Steuern, die noch lange nach dem Kauf eintrudeln.
Schritt eins: die NIE, ohne die nichts geht
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist eine persönliche Steuernummer für Ausländer. Sie brauchen sie, um ein Konto zu eröffnen, die Urkunde zu unterschreiben, die Kaufsteuern zu zahlen, den Strom anzumelden – eigentlich für alles. Für die spanische Bürokratie ist ein Käufer ohne NIE schlicht unsichtbar.
Zwei Wege führen dorthin. Der erste läuft über ein spanisches Konsulat im Heimatland: Formular EX-15 ausfüllen, rund 10 € Gebühr zahlen und je nach Auslastung des Konsulats zwei Wochen bis zwei Monate warten. Der zweite Weg führt direkt nach Spanien, zu einer Polizeidienststelle, die Ausländerangelegenheiten bearbeitet. Auf dem Papier schneller, hängt aber an der cita previa, dem Termin – und in Madrid, Barcelona oder Málaga sind freie Slots wochenlang Mangelware.
Es gibt noch eine dritte Option. Ein Anwalt mit Vollmacht kann den Antrag für Sie stellen, so machen es die meisten Käufer aus der Ferne. So oder so: früh anfangen. Die NIE ist der häufigste Grund für einen verzögerten Abschluss.
Ein spanisches Bankkonto eröffnen
Streng genommen zwingt Sie kein Gesetz zu einem spanischen Konto. In der Praxis kommen Sie ohne kaum weiter. Die Restzahlung läuft normalerweise über einen Bankscheck einer spanischen Bank, und danach brauchen Sie Lastschriften für Grundsteuer, Gemeinschaftskosten und Nebenkosten – spanische Anbieter erwarten, dass die Beträge von einem spanischen Konto abgebucht werden.
Mitbringen: Reisepass, NIE und einen Einkommens- oder Beschäftigungsnachweis. Nicht-Residenten unterschreiben zusätzlich ein certificado de no residente, das die Bank oft gegen eine kleine Gebühr selbst besorgt. Und rechnen Sie mit Fragen zur Herkunft des Geldes – Vorschriften gegen Geldwäsche verlangen Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen oder den Vertrag über eine verkaufte Immobilie zu Hause, bevor eine sechsstellige Überweisung akzeptiert wird.
Überweisen Sie das Geld rechtzeitig, nicht erst in der Woche des Abschlusses. Sind Ihre Ersparnisse nicht in Euro, vergleichen Sie den Kurs eines Devisenmaklers mit dem Ihrer Bank. Bei einer Überweisung von 250.000 € kann der Unterschied Notar und Grundbuch zusammen bezahlen.
Einen Anwalt engagieren, der nur Ihnen verpflichtet ist
Spanien verpflichtet Käufer nicht zu einem Anwalt, und viele Einheimische schließen mit nur dem Notar ab. Als ausländischer Käufer sollten Sie das nicht kopieren. Sie brauchen einen unabhängigen abogado, registriert bei der örtlichen Anwaltskammer, der ausschließlich für Sie arbeitet – nicht den, den der Makler empfiehlt, und schon gar nicht den Anwalt des Verkäufers oder Bauträgers, so freundlich das Angebot auch klingen mag.
Warum diese Beharrlichkeit? Weil der Notar, der bei jedem spanischen Kauf mitwirkt, ein neutraler Amtsträger ist. Er prüft, ob die Urkunde rechtens ist und ob beide Seiten verstehen, was sie unterschreiben. Was er nicht tut: die Schulden der Immobilie recherchieren, ihren Bebauungsstatus prüfen oder die Fairness des Vertrags bewerten. Das ist Sache Ihres Anwalts – niemand sonst in der Kette wird dafür bezahlt.
Rechnen Sie mit etwa 1% des Kaufpreises, bei günstigeren Immobilien mit einer Pauschale. Können Sie nicht reisen, handelt Ihr Anwalt über eine notariell beglaubigte und apostillierte Vollmacht aus der Heimat und wickelt den gesamten Kauf ab, NIE inklusive, während Sie zu Hause bleiben.
Der Reservierungsvertrag und die Arras-Anzahlung
Angebote werden in Spanien schnell verbindlich gemacht. Zuerst kommt eine Reservierungsvereinbarung: Sie zahlen eine Anzahlung, meist 3.000 bis 6.000 €, und die Immobilie ist ein paar Wochen vom Markt, während Ihr Anwalt Prüfungen durchführt. Lesen Sie auch diesen kleinen Vertrag genau – er sollte klar festhalten, dass die Anzahlung zurückerstattet wird, falls die Prüfung Probleme zutage fördert.
Das ernste Dokument ist der contrato de arras, der private Kaufvertrag, üblicherweise gegen Übergabe von 10% des Preises unterzeichnet. In der üblichen Form (arras penitenciales, Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs) ist die Anzahlung eine Reugebühr: Jede Seite kann noch aussteigen, allerdings gegen Bezahlung. Springen Sie ab, verlieren Sie die 10%. Springt der Verkäufer ab, muss er Ihnen das Doppelte zurückzahlen. Bei einem Haus für 300.000 € sind das 30.000 € Verlust bei kalten Füßen – oder 60.000 € in der Tasche, wenn der Verkäufer ein besseres Angebot annimmt.
Kaufen Sie mit Hypothek, lassen Sie Ihren Anwalt die Finanzierung als Bedingung in den Arras-Vertrag schreiben. Ohne diese Klausel kostet Sie eine abgelehnte Hypothek trotzdem die volle Anzahlung.
Due Diligence: was vor der großen Unterschrift geprüft wird
Das erste Dokument, das Ihr Anwalt anfordert, ist die nota simple, ein Auszug aus dem Grundbuch. Kostet online ein paar Euro und listet den eingetragenen Eigentümer, die genaue Beschreibung der Immobilie und jede Belastung: Hypotheken, Pfändungen, gerichtliche Vermerke, Wegerechte.
Warum ist das so wichtig? Weil Schulden in Spanien an der Immobilie hängen, nicht an der Person, die sie angehäuft hat. Kaufen Sie eine Wohnung mit unbezahlter Hypothek oder offenen Steuern, sind diese Schulden von nun an Ihre. Bei Gemeinschaftskosten gilt dieselbe Regel: Der Käufer haftet für die unbezahlten Gebühren des laufenden Jahres plus der drei Vorjahre. Deshalb fordert Ihr Anwalt vom Hausverwalter eine Bescheinigung an, dass der Verkäufer auf dem aktuellen Stand ist, und prüft aus demselben Grund die IBI-Quittungen.
Neubauten haben ihre eigene Checkliste. Das Gebäude braucht vor der Schlusszahlung eine Erstbezugslizenz (licencia de primera ocupación); ohne sie lassen sich Versorgungsleitungen unter Umständen nicht anschließen oder das Haus nicht legal bewohnen. Kaufen Sie vom Plan weg, muss jede Ratenzahlung durch eine Bankgarantie abgesichert sein, die Ihr Geld samt Zinsen zurückgibt, falls der Bauträger nie liefert. Und haben Sie sich in ein Landhaus verliebt, lassen Sie die Bodenklassifizierung prüfen – das ländliche Spanien ist voll charmanter Häuser, gebaut, wo eigentlich nichts hätte stehen dürfen.
Hypotheken für Nicht-Residenten: kleinere Kredite, mehr Papierkram
Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten routinemäßig, nur zu engeren Konditionen. Rechnen Sie mit höchstens 60–70% des Immobilienwerts, gegenüber bis zu 80% für Residenten. Das heißt: 30–40% müssen bar aufgebracht werden, plus die Kaufkosten obendrauf. Die Raten dürfen zusammen mit bestehenden Schulden in der Regel etwa 35% des monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen.
Der Papierkram ist umfangreicher als zu Hause, weil die Bank ein Einkommen prüft, das sie nicht leicht nachvollziehen kann:
- die letzten zwei oder drei Steuererklärungen
- aktuelle Gehaltsabrechnungen oder Firmenunterlagen bei Selbstständigkeit
- Kontoauszüge der letzten sechs Monate
- eine ins Spanische übersetzte Bonitätsauskunft aus dem Heimatland
Die Bank lässt zudem eine tasación erstellen, eine amtliche Bewertung durch ein zertifiziertes Unternehmen, auf Ihre Kosten (300–600 €). Der Kredit richtet sich nach dem niedrigeren der beiden Werte – Bewertung oder Kaufpreis –, sodass eine knapp ausfallende tasación spät noch ein Loch ins Budget reißen kann.
Ein Schutz spielt Ihnen in die Karten. Seit dem Hypothekengesetz von 2019 muss die Bank Ihnen mindestens zehn Tage vor Unterzeichnung ein verbindliches Konditionsblatt (FEIN) aushändigen, und sie trägt inzwischen die Stempelsteuer sowie die meisten Nebenkosten des Kredits selbst. Rechnen Sie mit sechs bis acht Wochen von Antrag bis Zusage, und unterschreiben Sie keinen bedingungslosen Arras-Vertrag, bevor das Geld gesichert ist.
Der Tag des Abschlusses: Notar, escritura und Grundbuch
Der Kauf wird im Notariat besiegelt. Käufer und Verkäufer, oder ihre Bevollmächtigten, sitzen am selben Tisch. Der Notar bestätigt die Identität aller Beteiligten, fordert am selben Morgen noch einmal eine frische nota simple an, um sicherzustellen, dass über Nacht keine neue Belastung aufgetaucht ist, und verliest die Kaufurkunde, die escritura pública, laut. Sie zahlen den Restbetrag, fast immer per Bankscheck, unterschreiben und erhalten die Schlüssel. Als Käufer haben Sie das Recht, den Notar zu wählen; das Honorar folgt einer regulierten Skala, üblich sind rund 600 bis 1.000 € für einen typischen Verkauf.
Mit der escritura ist es noch nicht vorbei. Die Kaufsteuer muss innerhalb von 30 Werktagen beglichen werden, danach geht die Urkunde ans Grundbuch zur Eintragung, was einige Wochen dauern kann. Bis die Eintragung abgeschlossen ist, gehört Ihnen die Immobilie zwar, das Grundbuch weiß es nur noch nicht. Eine gestoría, eine Verwaltungsagentur, übernimmt meist beide Vorgänge; bei einer Hypothek besteht die Bank ohnehin darauf.
Was der Kauf tatsächlich kostet
Kalkulieren Sie 10–15% zusätzlich zum vereinbarten Preis ein. Wohin das Geld fließt, hängt vor allem von einer Frage ab: Bestandsimmobilie oder Neubau?
- Bestandsimmobilien zahlen ITP, die Übertragungssteuer, festgelegt von jeder Region einzeln: 6% in Madrid, 7% in Andalusien, 10% in Valencia und Katalonien. Landesweit liegt die Spanne bei 6–10%.
- Neubauten zahlen stattdessen 10% IVA (Mehrwertsteuer), plus Stempelsteuer (AJD) von rund 1,5% in den meisten Regionen.
- Auf den Kanarischen Inseln ersetzt IGIC mit 7% die IVA auf Neubauten.
- Notar und Grundbuch zusammen: meist 1.000 bis 1.700 €.
- Unabhängiger Anwalt: etwa 1% plus Mehrwertsteuer.
- Bei Hypothek: die Bewertungsgebühr, oft noch eine Bearbeitungsgebühr von 0,5–1%.
Rechnen Sie es an einem realen Fall durch. Eine Bestandswohnung für 300.000 € in Valencia bringt 30.000 € ITP mit sich, bevor Sie auch nur einem Berater etwas gezahlt haben. Dieselbe Summe, in Madrid investiert, spart 12.000 € Steuer. Regionale Steuersätze sind ein legitimer Grund, Standorte zu vergleichen – und einer, den Broschüren selten erwähnen.
Die Steuern, die auch nach dem Kauf weiterlaufen
Eigentum bringt laufende Kosten mit sich, und einer davon überrascht fast jeden. Die IBI, die jährliche kommunale Grundsteuer, wird einmal im Jahr fällig, in Höhe von etwa 0,4–1,1% des Katasterwerts – einer Verwaltungsgröße, deutlich unter dem Marktpreis. Gemeinschaftskosten für Wohnanlagen reichen von 40 € im Monat in einem kleinen Block bis zu mehreren Hundert in einer Ferienanlage mit Pools und Gärten.
Dann gibt es die Steuer, die die meisten Ratgeber übergehen: die zugerechnete Einkommensteuer für Nicht-Residenten. Vermieten Sie die Immobilie nicht, besteuert Spanien Sie trotzdem auf ein fiktives Einkommen von 1,1% oder 2% des Katasterwerts, mit 19% für Residenten der EU und des EWR und 24% für alle anderen, jährlich zu erklären über das Modelo 210. Bei einer typischen Ferienwohnung liegt die Rechnung bei ein paar Hundert Euro. Klein, aber ignoriert man sie, häufen sich Strafen, die beim Verkauf wieder auftauchen. Vermieten Sie tatsächlich, wird stattdessen das reale Mieteinkommen besteuert, und Vermieter außerhalb der EU können keine Kosten abziehen.
Was der Kauf nicht kauft: einen Aufenthaltstitel
Spaniens Goldenes Visum ist Geschichte. Das Programm, das für eine Immobilieninvestition von 500.000 € einen Aufenthaltstitel gewährte, schloss am 3. April 2025 für neue Antragsteller, und Wohneigentum hat heute keinen Einfluss mehr auf Ihren Aufenthaltsstatus. Als Staatsbürger außerhalb der EU dürfen Sie Ihre spanische Immobilie im Rahmen der üblichen Schengen-Grenze nutzen: 90 Tage innerhalb von 180. Keinen Tag mehr, egal wie viel Sie dafür bezahlt haben.
Wer tatsächlich in Spanien leben will, dem stehen das Non-Lucrative-Visum, das Digital-Nomad-Visum sowie Arbeits- oder Studienerlaubnisse offen. Wir haben sie mit Einkommensschwellen und Zeitplänen in unserem Leitfaden zum Umzug nach Spanien nach dem Ende des Golden Visa verglichen.
Wo Sie mit der Suche anfangen
Der Papierkram ist derselbe, ob es um ein Dorfhaus in Andalusien für 90.000 € oder eine Villa in Marbella für 2 Millionen € geht – die interessanten Entscheidungen betreffen also die Immobilie selbst. HomeNSearch listet Immobilien in ganz Spanien mit lokalem Marktkontext auf unserer Länderseite Spanien, und Sie können spanische Preise mit einem Dutzend anderer Märkte im vollständigen Immobilienkatalog vergleichen. Wirft ein Inserat Fragen auf, fragen Sie uns, bevor Sie hinfliegen – das ist günstiger, als es vor Ort herauszufinden.
FAQ: Immobilienkauf in Spanien als Ausländer
Gibt es Einschränkungen für Ausländer beim Immobilienkauf in Spanien?
Kaum welche. Jede Staatsangehörigkeit darf beliebig viele Immobilien mit vollem Eigentumsrecht erwerben. Die eine Ausnahme: Käufer von außerhalb der EU brauchen eine vorherige Genehmigung des Verteidigungsministeriums für Immobilien in einer Handvoll ausgewiesener Militärzonen, meist nahe Grenzen und an manchen strategischen Küstenabschnitten. Ihr Anwalt weiß, ob die Adresse betroffen ist – bei der großen Mehrheit ist das nicht der Fall.
Muss ich für den Abschluss nach Spanien reisen?
Nein. Eine notariell beglaubigte und apostillierte Vollmacht aus dem Heimatland erlaubt Ihrem spanischen Anwalt, Ihre NIE zu besorgen, das Konto zu eröffnen, den Arras-Vertrag zu unterschreiben und beim Notar abzuschließen, ohne dass Sie anwesend sind. Manche Käufer sehen ihre Immobilie erstmals persönlich, wenn die Schlüssel längst ihnen gehören.
Wie lange dauert der Immobilienkauf in Spanien?
Ein Barkauf läuft üblicherweise acht bis zwölf Wochen vom angenommenen Angebot bis zum Abschluss. Mit Hypothek sind es drei bis vier Monate. Der übliche Engpass ist die NIE, also beantragen Sie sie, sobald es ernst wird.
Bringt der Hauskauf in Spanien einen Aufenthaltstitel?
Nein. Das Golden Visa schloss im April 2025, und Immobilienbesitz bringt keinerlei Aufenthaltsrechte mit sich. Eigentümer von außerhalb der EU bleiben an die 90/180-Tage-Schengen-Regel gebunden, sofern sie sich nicht aus anderen Gründen für ein Visum qualifizieren, etwa das Non-Lucrative- oder das Digital-Nomad-Visum.
