Elf Jahre lang war der schnellste Weg nach Spanien denkbar simpel: 500.000 Euro in eine Immobilie stecken und eine Aufenthaltskarte bekommen. Diese Tür schloss sich am 3. April 2025, als das Organgesetz 1/2025 in Kraft trat und die Investorenregelung aus dem Gesetzbuch strich. Die Beweggründe waren innenpolitisch. Wohnkosten in Madrid, Barcelona, Palma und Málaga waren zum Wahlkampfthema geworden, und ausländische Investoren, die Wohnungen für Aufenthaltstitel kauften, boten sich als bequemes Ziel an – zu Recht oder nicht.
Was die Schlagzeilen meist unterschlagen: Nichts hindert Ausländer 2026 daran, spanische Immobilien zu kaufen. Kaufprozess, Steuern, Grundbuch – alles läuft genau wie zuvor. Geändert hat sich etwas Engeres: Der Kaufvertrag bringt kein Aufenthaltsrecht mehr mit sich. Wer heute in Spanien leben will, beantragt das über Einkommen, Job oder Geschäftsplan, und die Immobilie spielt eine unterstützende Rolle statt der Hauptrolle.
Drei Wege tragen heute fast den gesamten Verkehr. Dieser Leitfaden geht sie der Reihe nach durch und behandelt dann, was die meisten Artikel auslassen: wie ein eigenes Zuhause in Spanien jeden dieser Anträge still stärkt.
Was am 3. April 2025 endete – und was nicht
Die Golden Visa geht auf das Gesetz 14/2013 zurück, eine Krisenmaßnahme, die ausländisches Kapital in einen eingebrochenen Immobilienmarkt lenken sollte. Sie funktionierte – nach Ansicht der Regierung sogar zu gut: In den 2020er-Jahren hingen die meisten Golden-Visa-Anträge an Immobilien in genau den Städten, wo Einheimische sich das Mieten kaum noch leisten konnten, geschweige denn den Kauf. Das Organgesetz 1/2025 schloss das Programm ab dem 3. April 2025 für Neuanträge.
Zwei Dinge blieben bestehen. Investoren, die bereits eine Genehmigung hatten, behielten sie, und Verlängerungen laufen weiter nach den alten Regeln – wer die Frist geschafft hat, ist also auf der sicheren Seite. Und Spaniens andere Aufenthaltswege, die nie an Investitionen gekoppelt waren, blieben ebenfalls offen. Sie stellen eine andere Frage: nicht „wie viel haben Sie ausgegeben", sondern „wovon werden Sie leben".
Wer speziell eine Aufenthaltserlaubnis durch Investition sucht, findet die anderswo weiterhin: Griechenland, die VAE und mehrere andere Länder betreiben aktive Programme, die wir in unserem Ratgeber zu Golden-Visa-Ländern 2026 vergleichen. Für Spanien selbst sieht die Auswahl jetzt so aus.
Das Non-Lucrative-Visum: leben von Einkommen, das Sie bereits haben
Das Non-Lucrative-Visum (NLV) ist Spaniens klassischer Weg für Ruheständler und Kapitalanleger und hat seit April 2025 einen großen Teil der ehemaligen Golden-Visa-Nachfrage aufgenommen. Der Deal ist einfach: Spanien erlaubt dauerhaftes Leben im Land, und im Gegenzug verzichten Sie auf Arbeit dort und weisen nach, dass Sie sie nicht brauchen.
Die Arbeitsverbot-Regel wird von den Konsulaten wörtlich durchgesetzt. Kein spanischer Arbeitgeber, keine Freiberuflichkeit für spanische Kunden, und viele Konsulate werten selbst Remote-Arbeit für ein ausländisches Unternehmen als disqualifizierend. Kommt Ihr Einkommen aus einem Job, springen Sie direkt zum Digital-Nomad-Visum – genau dafür wurde es geschaffen. Das NLV ist für Renten, Mieteinnahmen, Dividenden, Zinsen und Ersparnisse gedacht.
Wie viel Geld braucht es? Die Schwelle ist an den spanischen Index IPREM gekoppelt: Der Hauptantragsteller braucht 400 % davon pro Monat, plus weitere 100 % je mitreisendem Familienmitglied. Da IPREM regelmäßig angepasst wird, verschiebt sich die Eurosumme, aber 2026 wird meist eine Größenordnung von rund 2.400 Euro monatlich für den Hauptantragsteller genannt, plus etwa 600 Euro je Angehörigem. Konsulate wollen dieses Einkommen als Tatsache sehen, nicht als Prognose: zwölf Monate Kontoauszüge, Rentenbescheide, Dividendennachweise. Ein hoher Sparguthaben-Stand kann das Monatseinkommen ersetzen, wenn er ein ganzes Jahr zur geforderten Rate abdeckt.
Beantragt wird beim zuständigen spanischen Konsulat am Wohnort, mit polizeilichem Führungszeugnis, ärztlichem Attest und privater Krankenversicherung, die in Spanien ohne Zuzahlungen greift. Die erste Karte gilt ein Jahr. Verlängerungen kommen dann in Zweijahresblöcken, also nach dem Muster 1+2+2, das genau auf die Fünfjahresmarke führt, ab der die Daueraufenthaltserlaubnis möglich wird. Ein Haken, den man einplanen sollte: Verlängerungen setzen echte Präsenz voraus, in der Praxis mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien – und dieselbe Schwelle macht Sie automatisch zum spanischen Steuerresidenten. Holen Sie sich Steuerberatung vor dem Antrag, nicht danach.
Das Digital-Nomad-Visum: den Job behalten, das Land wechseln
Spaniens Telearbeits-Visum kam 2023 mit dem Startup-Gesetz und ist inzwischen der meistgenutzte Weg für Menschen im arbeitsfähigen Alter. Es deckt zwei Profile ab: Angestellte von Unternehmen außerhalb Spaniens, deren Job aus der Ferne erledigt werden kann, und Selbstständige, deren Kundenstamm überwiegend im Ausland sitzt. Einkommen aus spanischen Quellen wird nur als kleiner Anteil am Freelancer-Einkommen toleriert, üblicherweise gedeckelt bei rund 20 %.
Die Unterlagen prüfen, ob das Arrangement echt ist. Sie müssen zeigen, dass Arbeitgeber oder Hauptkunden seit mindestens einem Jahr tätig sind, dass die Beziehung zu ihnen der Antragstellung um einige Monate vorausgeht und dass die Arbeit tatsächlich ortsunabhängig ist, meist per Bestätigungsschreiben zur Remote-Vereinbarung. Bei den Qualifikationen verlangt Spanien entweder einen Hochschulabschluss oder rund drei Jahre einschlägige Berufserfahrung.
Die Einkommensgrenze richtet sich nicht nach IPREM, sondern nach Spaniens Mindestlohn SMI: 200 % davon für den Hauptantragsteller, mit kleineren Zuschlägen für Familienmitglieder. Der SMI steigt Jahr für Jahr, daher sollte man jede feste Zahl mit Vorsicht genießen, aber Antragsteller im Jahr 2026 orientieren sich üblicherweise an rund 2.800 Euro monatlich. Für die meisten Tech- und Fachgehälter ist das bequem erreichbar.
Es gibt zwei Antragswege, und der Unterschied zählt. Über ein Konsulat erhalten Sie ein Einjahresvisum, das Sie später in Spanien umwandeln. Alternativ reisen Sie als Tourist ein und beantragen den Titel direkt im Land über die UGE, die Einwanderungsbehörde für Startup-Law-Fälle – dann bekommen Sie sofort eine dreijährige Aufenthaltserlaubnis, verlängerbar um zwei weitere Jahre. In beiden Fällen erreichen Sie die Fünfjahresmarke und die Daueraufenthaltserlaubnis nach derselben Uhr.
Dann kommt die Steuerfrage. Manche Inhaber des Nomadenvisums qualifizieren sich für Spaniens Sonderregelung für zuziehende Fachkräfte, aufgebaut auf demselben Rahmen, den viele noch das Beckham-Gesetz nennen, das spanisches Arbeitseinkommen mit einem Pauschalsatz von 24 % bis 600.000 Euro besteuert statt mit einer progressiven Skala, die deutlich höher steigt. Die Bedingungen sind eng gefasst: Grundsätzlich begünstigt die Regelung Angestellte gegenüber Freiberuflern, und Sie dürfen in den Jahren vor dem Umzug nicht spanischer Steuerresident gewesen sein. Manche Antragsteller erfüllen das, viele nicht, und der Unterschied macht jährlich Tausende Euro aus – klären Sie das also mit einem spanischen Steuerberater anhand Ihrer Unterlagen und nicht anhand eines Blogartikels.
Das Unternehmervisum: Aufenthalt für ein Geschäft, das Spanien will
Der dritte Weg stammt aus demselben Gesetz von 2013, das auch die Golden Visa schuf – und genau diesen Teil hat Spanien bewusst behalten. Das Unternehmervisum gewährt Aufenthalt für Menschen, die ein innovatives Geschäft mit wirtschaftlichem Interesse für das Land starten. Das entscheidende Wort in diesem Satz ist innovativ. Eine Bar in Alicante oder eine kleine Hausverwaltungsagentur kommt nicht durch; Gutachter suchen skalierbare Projekte mit Technologie- oder Wissenskomponente, Arbeitsplatzschaffung und Investitionsaussicht.
Torwächter ist ENISA, Spaniens staatliche Innovationsgesellschaft, die den Businessplan bewertet und das positive Gutachten ausstellt, von dem der Antrag abhängt. Ein ernsthafter Plan behandelt Produkt, Markt, Finanzierung und was Spanien davon hat. Eine gesetzliche Mindestinvestition gibt es nicht – das überrascht viele. Was stattdessen zählt, ist ein glaubwürdiger Plan und genug Geld zum Leben, während Sie ihn umsetzen.
Die Bearbeitung geht schneller als bei den meisten spanischen Einwanderungsverfahren, oft nur wenige Wochen, und unter dem Startup-Rahmen kann die erste Genehmigung bis zu drei Jahre gelten. Familienmitglieder beantragen gemeinsam mit Ihnen. Fünf Jahre Aufenthalt öffnen die Daueraufenthaltserlaubnis, genau wie bei den anderen Wegen. Für Gründer, die die Golden Visa als Rückfalloption sahen, ist dies der ehrliche Ersatz: Er kostet Aufwand statt 500.000 Euro.
Was ein spanisches Zuhause heute für Sie bewirkt
Hier liegt, was in der „Golden Visa ist tot"-Berichterstattung untergeht. Eine Immobilie verschafft keinen Aufenthalt mehr direkt, hilft aber weiterhin dabei, ihn zu bekommen – und zwar auf praktische statt rechtliche Weise.
Jeder Visumantrag fragt, wo Sie wohnen werden. Ein Eigenheim beantwortet das besser als alles andere: kein Vermieter, den man überzeugen muss, kein Mietvertrag, der an ein Visum gekoppelt ist, das wiederum an einen Mietvertrag gekoppelt ist. Konsularbeamte lesen Eigentum außerdem als Beleg für Bindungen und Ernsthaftigkeit – den Unterschied zwischen jemandem, der eine Idee testet, und jemandem, der sich bereits festgelegt hat. Nach der Ankunft bildet Ihre Adresse die Grundlage für die Empadronamiento, die Gemeinderegistrierung, die fast jeden spanischen Verwaltungsvorgang betrifft, vom Zugang zur Gesundheitsversorgung bis zu Schulplätzen.
Beim Non-Lucrative-Visum wirkt sich das noch direkter aus. Mieteinnahmen aus Immobilienbesitz, ob in Spanien oder anderswo, gelten als passives Einkommen und zählen auf die IPREM-Schwelle an. Ein abbezahltes Zuhause senkt zudem die monatlichen Ausgaben, wodurch dasselbe Einkommen für den prüfenden Beamten weiter reicht. Nichts davon ist ein Schlupfloch. Es ist schlicht das, wie ein starker Antrag aussieht.
Der Kaufprozess selbst hat sich nicht geändert: NIE-Nummer, Reservierungsvertrag, Notar, Grundbuch. Die vollständige Abfolge, einschließlich der Steuerunterschiede zwischen Neubau und Bestandsimmobilie, behandeln wir in unserem Ratgeber Immobilienkauf in Spanien, und aktuelle Angebote in ganz Spanien finden Sie bei HomeNSearch, um ein Gefühl für die Preise je Region zu bekommen.
Die Familie mitbringen
Alle drei Wege erlauben Ehepartnern oder eingetragenen Partnern, unterhaltsberechtigten Kindern und in manchen Fällen unterhaltsberechtigten Eltern, gemeinsam mit Ihnen zu beantragen oder später nachzuziehen. Der Preis dafür zeigt sich im Einkommenstest. Jeder Angehörige beim NLV erhöht die Schwelle um 100 % des IPREM, also die oben genannten 600 Euro monatlich. Das Nomadenvisum arbeitet mit kleineren Zuschlägen, üblicherweise 75 % des SMI für das erste Familienmitglied und 25 % für jedes weitere. Kinder erhalten Zugang zu staatlichen spanischen Schulen, sobald Sie vor Ort gemeldet sind – für viele Familien günstiger als internationale Schulgebühren, wobei die Großstädte auch britische, amerikanische, französische und deutsche Lehrpläne anbieten, falls Kontinuität für Sie wichtiger ist.
Gesundheitsversorgung ist die Frage, die viele zu spät stellen, obwohl sie früh gehört. Antragsteller brauchen von Tag eins an private Deckung, und spanische Privatversicherungen sind nach nordamerikanischen Maßstäben günstig, oft irgendwo zwischen 50 und 150 Euro monatlich pro Erwachsenem, je nach Alter. Sobald Sie arbeiten und ins System einzahlen oder die Daueraufenthaltserlaubnis erreichen, kommt die öffentliche Gesundheitsversorgung ins Spiel, und britische oder andere EU-Rentner können sich über S1-Vereinbarungen anmelden. Nichts davon beeinflusst, ob Ihr Visum genehmigt wird. Es beeinflusst, ob sich Jahr zwei in Spanien geordnet oder improvisiert anfühlt.
Das lange Spiel: Daueraufenthalt und Staatsbürgerschaft
Alle drei Visa laufen auf derselben Schiene. Fünf Jahre ununterbrochener rechtmäßiger Aufenthalt bringen den Langzeitaufenthalt, der die Verlängerungsspirale und die Einkommensprüfungen beendet. Kontinuität hat eigene Regeln: Abwesenheiten müssen unter sechs Monaten in einem Einzeljahr und unter zehn Monaten über die fünf Jahre bleiben, sonst beginnt die Uhr von vorn.
Die Staatsbürgerschaft erfordert für die meisten Nationalitäten zehn Jahre Aufenthalt, dazu eine Sprachprüfung und einen Landeskundetest. Eine große Ausnahme gibt es, und zwar geltendes Recht statt eines Programms, das nächsten Frühling schließen könnte: Staatsangehörige ibero-amerikanischer Länder sowie einiger weiterer, etwa der Philippinen und Andorras, können bereits nach zwei Jahren rechtmäßigen Aufenthalts einen Antrag stellen. Damit ist Spanien für lateinamerikanische Antragsteller einer der schnellsten Wege zu einem Pass in Europa. Ein Punkt bleibt vorher zu bedenken: Spanien erwartet von Einbürgerungswilligen grundsätzlich den Verzicht auf die bisherige Staatsangehörigkeit, wieder mit Ausnahme für die ibero-amerikanische Gruppe – doppelte Staatsbürgerschaft steht also nicht für jeden zur Verfügung.
Sie wollen dort gar nicht dauerhaft leben? Die 90/180-Regel
Viele Käufer wollten nie einen Aufenthaltstitel. Sie wollten Sommer. Für sie ändert der April 2025 überhaupt nichts. Staatsangehörige visumsbefreiter Länder dürfen sich 90 Tage innerhalb jedes rollierenden Zeitraums von 180 Tagen im Schengen-Raum aufhalten, ohne mehr Papierkram als den Reisepass. Klug geplant, deckt das fast den ganzen Zeitraum von Juni bis August plus einen langen Herbst- oder Winteraufenthalt ab, Jahr für Jahr, unbegrenzt – während die Immobilie den Rest der Zeit Miete einbringt.
Zwei Vorbehalte. Die Zählung läuft rollierend, nicht kalenderbasiert, also sollten Sie die Tage mit einem Schengen-Rechner statt nach Gefühl verfolgen. Und das neue Ein-/Ausreisesystem der EU erfasst Grenzübertritte biometrisch, was aus dem früheren Wegsehen bei kleinen Überschreitungen eine automatische Meldung macht. Wenn 90 Tage pro Halbjahr für Sie wirklich nicht reichen, ist das Ihr Signal, eines der drei Visa oben zu wählen.
Welcher Weg zu Ihnen passt
Streicht man den Papierkram, trifft sich die Entscheidung meist von selbst.
- Ihr Geld kommt aus Renten, Mieten oder Kapitalanlagen, und Sie arbeiten nicht mehr: Non-Lucrative-Visum. Die einfachste Akte, aber kein Arbeitsrecht und eine feste Erwartung von 183 Tagen Präsenz.
- Sie beziehen Gehalt oder Freelance-Einkommen von außerhalb Spaniens: Digital-Nomad-Visum. Sie arbeiten legal weiter, die Einkommensschwelle ist für Fachgehälter moderat, und die mögliche Pauschalsteuerregelung macht das Ganze noch attraktiver.
- Sie bauen ein Unternehmen auf und können einen Innovationsfall begründen: Unternehmervisum. Am schwersten zu bekommen, danach am flexibelsten – und der einzige Weg, bei dem Spanien aktiv Ihren Erfolg will.
- Sie wollen nur ein Feriendomizil: Visa ganz vergessen und um die 90/180-Regel herum planen.
Finanziell liegen die Wege enger beieinander, als es scheint: rund 2.400 Euro monatlich beim NLV gegen etwa 2.800 Euro beim Nomadenvisum, während der Unternehmerweg nach dem Plan statt nach der Gehaltsabrechnung beurteilt wird. Die eigentliche Gabelung liegt bei der Arbeit. Das NLV verbietet sie in Spanien, das Nomadenvisum verlangt sie für ausländische Auftraggeber, und das Unternehmervisum verlagert sie ins Inland. Die Fristen sind bei allen dreien identisch: fünf Jahre bis zur Daueraufenthaltserlaubnis, zehn bis zur Staatsbürgerschaft, zwei mit ibero-amerikanischem Pass.
Ein ehrlicher Vorbehalt zum Schluss. Konsulate handhaben Dinge unterschiedlich, Regeln werden überarbeitet, und die SMI- und IPREM-Zahlen hinter den Einkommensschwellen bewegen sich in den meisten Jahren. Betrachten Sie die hier genannten Zahlen als Größenordnung, bestätigen Sie aktuelle Werte beim zuständigen Konsulat und klären Sie Steuerfragen, bevor Sie sich auf ein Umzugsdatum festlegen. Die Tür mit der Aufschrift „Wohnung kaufen, Aufenthaltstitel bekommen" ist zu. Das Gebäude hat drei weitere, und für die meisten, die früher die Golden Visa genutzt hätten, passt mindestens einer davon.
FAQ: Auswandern nach Spanien 2026
Kann ich in Spanien noch durch einen Immobilienkauf einen Aufenthaltstitel bekommen?
Nein. Die Golden Visa schloss am 3. April 2025 unter dem Organgesetz 1/2025 für Neuanträge, und kein Kauf zu irgendeinem Preis verschafft für sich allein noch Aufenthalt. Der Immobilienkauf steht Ausländern weiterhin uneingeschränkt offen, und ein eigenes Zuhause stärkt einen Visumantrag als Nachweis für Unterkunft und Bindungen, doch der Titel selbst kommt jetzt über das Non-Lucrative-, das Digital-Nomad- oder das Unternehmervisum.
Wie viel Einkommen brauche ich für das Non-Lucrative-Visum?
Die Anforderung liegt bei 400 % des IPREM-Index für den Hauptantragsteller plus 100 % je Angehörigem, was 2026 üblicherweise mit rund 2.400 Euro monatlich plus etwa 600 Euro je Familienmitglied beziffert wird. Das Einkommen muss passiv sein: Renten, Mieten, Dividenden oder erhebliche Ersparnisse. Prüfen Sie die genaue aktuelle Zahl bei Ihrem Konsulat, da IPREM regelmäßig angepasst wird.
Darf ich beim Non-Lucrative-Visum remote für ein ausländisches Unternehmen arbeiten?
Offiziell schließt das NLV Arbeit aus, und viele Konsulate lesen das so, dass auch Remote-Arbeit für ausländische Arbeitgeber darunterfällt. Da das Digital-Nomad-Visum genau für dieses Profil existiert, mit einer Genehmigung bis zu drei Jahren und möglichen Steuervorteilen, ist ein NLV-Antrag bei geplanter Remote-Arbeit ein Risiko ohne Vorteil. Wählen Sie das Visum, das Ihrer tatsächlichen Situation entspricht.
Wie lange dauert es bis zur spanischen Staatsbürgerschaft?
Zehn Jahre rechtmäßiger Aufenthalt für die meisten Nationalitäten, dazu am Ende eine Sprach- und Landeskundeprüfung. Staatsangehörige ibero-amerikanischer Länder und einiger weiterer qualifizieren sich bereits nach zwei Jahren, einer der schnellsten Einbürgerungswege in Europa. Der Daueraufenthalt, der Verlängerungen und Einkommensprüfungen beendet, kommt bei allen drei Visa nach fünf Jahren.
Was ist mit Leuten passiert, die bereits eine spanische Golden Visa hatten?
Sie haben sie behalten. Das Gesetz von 2025 schloss das Programm für Neuanträge, bewahrte aber bestehende Genehmigungen, und Inhaber verlängern weiterhin nach den alten Regeln. Wenn Sie eine besitzen, halten Sie die qualifizierende Investition bis zu jeder Verlängerung aufrecht und lassen Sie sich die aktuelle Verlängerungspraxis von einem Einwanderungsanwalt bestätigen, denn genau bei den Übergangsdetails ändern sich Anforderungen am ehesten.
