Zypern besteuert Immobilien mit spürbar leichter Hand, und das ist mit ein Grund, warum ausländische Käufer weiter ins Land strömen. Eine jährliche landesweite Grundsteuer gibt es schlicht nicht. Bei einem Weiterverkauf können die Kaufsteuern unter 3% des Preises bleiben. Und seit 2026 hat die Regierung eine der letzten kleinen Abgaben für Käufer gestrichen: Die Stempelsteuer auf Kaufverträge entfällt.
Der Haken: Das milde Steuerregime belohnt vor allem jene, die den Kauf richtig strukturieren. Wer bei der Mehrwertsteuer eines Neubaus danebenliegt, zahlt am Ende 14 Prozentpunkte des Kaufpreises drauf. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro sind das 42.000 Euro.
Dieser Leitfaden verfolgt das Geld durch den gesamten Besitzzyklus: Kauf, Besitz, Vermietung, Verkauf. Die Zahlen spiegeln die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung geltenden Regeln wider. Wer noch zwischen Bezirken schwankt oder die rechtlichen Schritte eines Kaufs klären will, liest zuerst unseren Leitfaden Immobilienkauf in Zypern – und kehrt danach für die Steuerseite hierher zurück.
Steuern beim Kauf
Eine einzige Frage entscheidet in der Kaufphase fast alles: Fällt für diese Immobilie Mehrwertsteuer an? Ja – das betrifft Neubauten, die ein Bauträger verkauft – dann zahlen Sie Mehrwertsteuer und keine Übertragungsgebühren. Nein – das betrifft den typischen Weiterverkauf zwischen Privatpersonen – dann zahlen Sie Übertragungsgebühren und keine Mehrwertsteuer. Beides zusammen fällt nie an.
Mehrwertsteuer auf Neubauten: 19% Standardsatz, 5% bei Anspruch
Der erste Verkauf einer neuen Immobilie durch einen Bauträger unterliegt dem Standardsatz von 19% Mehrwertsteuer. Unbebautes Bauland, das gewerblich verkauft wird, trägt sie ebenso. Für einen Investor oder Ferienhauskäufer gehören diese 19% schlicht ins Budget – daran führt kein Weg vorbei.
Käufer eines Hauptwohnsitzes kommen deutlich günstiger weg. Zypern wendet auf die ersten 130 m² eines Hauptwohnsitzes bis zu einem Wert von 350.000 Euro einen ermäßigten Satz von 5% an, unter Bedingungen, die Mitte 2023 verschärft wurden. Vorausgesetzt:
- Sie werden in der Immobilie tatsächlich als Hauptwohnsitz in Zypern leben, sie nicht vermieten oder als Ferienwohnung nutzen;
- der Gesamtwert übersteigt rund 475.000 Euro nicht, und die Gesamtfläche bleibt innerhalb von 190 m²;
- Sie haben den ermäßigten Satz in den vorangegangenen zehn Jahren nicht bereits für eine andere zyprische Immobilie in Anspruch genommen.
Überschreiten Sie eine dieser Grenzen, schrumpft die Vergünstigung oder entfällt ganz – eine Villa für 500.000 Euro zahlt die vollen 19%, selbst wenn Sie ganzjährig darin wohnen wollen.
Eine Sache erfahren Käufer meist erst zu spät: die Zehn-Jahres-Rückforderung. Wer den 5%-Satz beansprucht und die Wohnung dann innerhalb von zehn Jahren verkauft oder vermietet, muss die eingesparte Mehrwertsteuer anteilig für die verbleibenden Jahre zurückzahlen. Und das Finanzamt prüft das tatsächlich.
Der Aufenthaltsstatus spielt übrigens keine Rolle. Käufer von außerhalb der EU erhalten den ermäßigten Satz zu denselben Bedingungen wie Zyprer – solange die Immobilie tatsächlich zu ihrem Hauptwohnsitz auf der Insel wird.
Übertragungsgebühren beim Weiterverkauf: eine Staffel, dann 50% Rabatt
Bei einem Weiterverkauf wechselt die Immobilie den Besitzer ohne Mehrwertsteuer, also erhebt der Staat stattdessen Übertragungsgebühren des Grundbuchamts – fällig, sobald der Eigentumstitel auf Ihren Namen umgeschrieben wird. Die Staffel richtet sich nach dem Marktwert: 3% auf die ersten 85.000 Euro, 5% auf die nächsten 85.000 Euro und 8% auf alles über 170.000 Euro.
Und jetzt kommt der Teil, der Zypern günstiger macht, als die nackte Staffel vermuten lässt. Ein gesetzlich verankerter Rabatt von 50%, ursprünglich als Konjunkturmaßnahme eingeführt und später dauerhaft gemacht, gilt durchgängig für diese Gebühren. Und wo bereits Mehrwertsteuer gezahlt wurde, sinken die Übertragungsgebühren auf null.
Praktiker nutzen noch einen weiteren Hebel: Die Gebühren werden pro Käufer, auf den jeweiligen Anteil, berechnet. Ein Ehepaar, das eine Wohnung für 300.000 Euro gemeinsam kauft, gilt als zwei Käufe zu je 150.000 Euro, und beide starten wieder unten auf der Staffel. Die Ersparnis ist echtes Geld – wir rechnen es im Beispiel unten vor.
Das Grundbuchamt bewertet die Immobilie selbst. Hält es den im Vertrag angegebenen Preis für zu niedrig gegenüber dem Marktwert, berechnet es die Gebühr nach seiner eigenen Schätzung – ein künstlich niedriger Vertragspreis bringt also niemandem etwas.
Stempelsteuer: abgeschafft ab 1. Januar 2026
Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnet werden, zahlen in Zypern keine Stempelsteuer mehr. Die Abgabe fiel im Rahmen der Steuerreform 2026 auf der Insel weg. Viele Artikel zu diesem Thema führen sie noch immer als Kaufkostenposten auf – prüfen Sie also das Datum dessen, was Sie lesen.
Für Verträge vor diesem Datum gelten die alten Regeln weiter: 0,15% auf einen Vertragswert zwischen 5.001 und 170.000 Euro, danach 0,2%, gedeckelt bei 20.000 Euro und fällig innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung. Der Betrag war ohnehin nie groß – bei einem Kauf über 300.000 Euro kamen etwas über 500 Euro zusammen. Der Wegfall ändert keine Kaufentscheidung, macht den Ablauf aber übersichtlicher und erspart eine Frist.
Wann welche Steuer wirklich fällig wird
Das Timing überrascht mehr als die Sätze selbst. Die Mehrwertsteuer auf einen Neubau ist keine Pauschale bei Übergabe, sondern wird auf jede vertragliche Rate fällig, sodass ein Käufer im Bauträgerprojekt die 5% oder 19% über den ganzen Bauzeitraum verteilt zahlt. Übertragungsgebühren werden erst fällig, wenn der Eigentumstitel ausgestellt und auf Ihren Namen eingetragen ist, und bei Neubauprojekten kann das der Fertigstellung um Monate oder sogar Jahre hinterherhinken. Das Geld ist damit nicht gespart, nur aufgeschoben – also zurücklegen.
Bei einem Weiterverkauf mit sauberem Eigentumstitel läuft alles auf einmal ab. Die Gebühren werden am Übergabetag beim Grundbuchamt gezahlt, üblicherweise innerhalb weniger Tage nach Abschluss.
Und nichts davon deckt die Honorare der Fachleute ab. Zypern kennt kein Notarsystem französischer oder spanischer Prägung. Ein unabhängiger Anwalt führt Vertrag, Prüfungen und Eintragung durch, üblicherweise für rund 1% des Preises plus Mehrwertsteuer, und die Maklercourtage trägt traditionell der Verkäufer. Nach EU-Maßstäben günstig – aber gehört als eigene Position neben die Steuern ins Budget.
Rechenbeispiel: Neubau gegen Bestandsimmobilie
Zahlen machen das greifbar. Nehmen wir eine Zweizimmerwohnung für 300.000 Euro bei Larnaka, gekauft 2026, und rechnen beide Wege durch.
Weg eins: eine neue Wohnung vom Bauträger
Die Wohnung misst 90 m² und wird der Hauptwohnsitz der Käuferin, sodass der ermäßigte Mehrwertsteuersatz den gesamten Kauf abdeckt. Mehrwertsteuer: 5% von 300.000 Euro, also 15.000 Euro. Übertragungsgebühren: null, da Mehrwertsteuer galt. Stempelsteuer: null nach den Regeln von 2026. Gesamte Kaufsteuer: 15.000 Euro.
Jetzt ändern wir eine einzige Tatsache. Die Käuferin behält ihren Hauptwohnsitz in Deutschland und will die Wohnung für den Sommer und kurze Vermietungen nutzen. Der ermäßigte Satz entfällt, die Mehrwertsteuer springt auf 19%: 57.000 Euro. Gleiche Wohnung, gleicher Preis, 42.000 Euro mehr Steuer. Diese eine Unterscheidung – Hauptwohnsitz oder nicht – wiegt in der zyprischen Kaufrechnung schwerer als alles andere.
Weg zwei: eine Bestandsimmobilie zum gleichen Preis
Hier fällt keine Mehrwertsteuer an. Die Übertragungsgebühren auf 300.000 Euro ergeben sich so: 2.550 Euro auf die ersten 85.000 Euro, 4.250 Euro auf die nächsten 85.000 Euro und 10.400 Euro auf die restlichen 130.000 Euro. Das sind 17.200 Euro vor dem gesetzlichen Rabatt und 8.600 Euro danach. Stempelsteuer wieder null. Gesamte Kaufsteuer: 8.600 Euro, knapp unter 2,9% des Preises.
Auf beide Ehepartner eingetragen, verbessert sich das Bild weiter. Jeder erwirbt einen Anteil von 150.000 Euro, die zusammengerechnete Rechnung liegt vor dem Rabatt bei 11.600 Euro und danach bei 5.800 Euro. Die Aufteilung des Titels spart gegenüber einer Eintragung auf nur einen Namen weitere 2.800 Euro. Ihr Anwalt sollte das ansprechen – tut er es nicht, sprechen Sie es selbst an.
Nebeneinandergestellt für 2026: 8.600 Euro bei der Bestandsimmobilie gegen 15.000 Euro beim Neubau für einen Selbstnutzer – oder gegen 57.000 Euro für einen Investor. Die Steuer allein entscheidet die Wahl nicht. Neubauten bringen Energieeffizienz und eine Baugarantie, Bestandsimmobilien etablierte Lagen und oft einen Eigentumstitel, der sofort übertragbar ist. Wer die Verhandlung mit dieser Spanne im Kopf führt, ist im Vorteil – und sollte bedenken, dass Steuern nur eine Ebene der Gesamtrechnung sind: Unsere Aufschlüsselung der Kosten eines Immobilienkaufs im Ausland deckt Anwaltskosten, Gutachten und Wechselkurskosten ab, die in jedem Land noch obendrauf kommen.
Steuern während des Besitzes
Hier kommt das Verkaufsargument, mit dem zyprische Makler gerne eröffnen – und ausnahmsweise stimmt es sogar: Eine landesweite jährliche Grundsteuer gibt es nicht. Die Grundsteuer auf unbewegliches Vermögen wurde am 1. Januar 2017 abgeschafft, ersetzt wurde sie durch nichts. Vergleichen Sie das mit der spanischen IBI, der griechischen ENFIA oder der französischen taxe foncière – alle stellen Eigentümern jedes Jahr eine Rechnung nur für den Besitz der Immobilie.
Was bleibt, ist kommunal. Gemeinden und Bezirksräte berechnen Müllabfuhr, Straßenbeleuchtung und Abwasser, und die Gesamtrechnung liegt meist zwischen 85 und 500 Euro im Jahr, je nach Ort und Größe der Immobilie. Ein Dorfhaus in den Hügeln von Paphos rangiert am unteren Ende dieser Spanne, eine große Villa im Zentrum von Limassol eher am oberen. Bezirke, die an ein Abwasserverband angeschlossen sind, zahlen dessen Abgabe im selben Aufwasch.
Kaufen Sie in einer Wohnanlage? Rechnen Sie zusätzlich mit Gemeinschaftskosten: Reinigung, Poolpflege, Grünanlagen, Aufzüge. Das ist eine Gebühr an die Verwaltungsgesellschaft, keine Steuer – aber Ihrem Konto ist dieser Unterschied egal. Sie reicht von ein paar Hundert Euro im Jahr bei einem kleinen Gebäude bis zu mehreren Tausend Euro in einer Ferienanlage mit voller Ausstattung.
Solch niedrige Besitzkosten verändern die Investitionsrechnung über ein Jahrzehnt hinweg spürbar. Ein Eigentümer in Spanien oder Portugal zahlt jedes Jahr staatliche Grundsteuer, egal ob die Wohnung vermietet ist oder leer steht. Ein zyprischer Eigentümer zahlt eine Müllrechnung.
Steuern bei Vermietung
Mieteinnahmen einer Privatperson unterliegen der normalen zyprischen Einkommensteuer. Die unteren Stufen sind freundlich: Auf die ersten 19.500 Euro des gesamten Jahreseinkommens fällt nichts an, danach steigen die Stufen bis zu einem Spitzensatz von 35% auf Einkommen über 60.000 Euro.
Bevor diese Stufen greifen, ziehen Vermieter pauschal 20% der Bruttomiete als fiktiven Kostenabzug ab. Keine Belege nötig, keine Diskussion mit dem Finanzamt. Zinsen für einen Kredit, mit dem die Immobilie gekauft wurde, und eine jährliche Abschreibung auf das Gebäude lassen sich zusätzlich abziehen. Eine Wohnung, die 12.000 Euro im Jahr einbringt, wird also höchstens auf 9.600 Euro besteuert, oft auf noch weniger, sobald Hypothekenzinsen in die Rechnung einfließen.
Ein typischer Fall zur Veranschaulichung: Eine Einzimmerwohnung in Larnaka wird langfristig für 1.000 Euro im Monat vermietet, 12.000 Euro im Jahr. Der 20%-Abzug senkt die steuerpflichtige Summe auf 9.600 Euro. Hat der Eigentümer kein weiteres Einkommen aus zyprischen Quellen, liegt das komplett unter der Schwelle von 19.500 Euro, und die Einkommensteuer beträgt null. Die Steuererklärung muss trotzdem eingereicht werden. Aber viele Kleinvermieter in Zypern zahlen auf ihre Miete legal überhaupt keine Einkommensteuer.
Zwei weitere Abgaben verdienen je einen Satz. Mieteinnahmen unterliegen einem Beitrag zu GESY, dem nationalen Gesundheitssystem; der Satz ist moderat, gilt aber ab dem ersten Euro – fragen Sie Ihren Steuerberater nach der aktuellen Zahl. Und zyprische Steueransässige, die zugleich auf Zypern domiziliert sind, zahlen auf Mieten den Special Defence Contribution, während die große Gemeinschaft der Nicht-Domizilierten auf der Insel davon befreit ist. In welche Kategorie Sie fallen, hängt von Ihrer Geschichte mit der Insel ab, und eine Stunde bei einem lokalen Steuerberater klärt das zuverlässiger als jeder Blog – auch dieser hier.
Nicht-ansässige Vermieter erklären zyprische Mieteinnahmen in Zypern. Ob im Heimatland noch etwas nachzuzahlen ist, hängt vom Abkommen zwischen Zypern und dem Wohnsitzland ab; die Insel unterhält eines der weitreichendsten Abkommensnetze der Region, und Doppelbesteuerung wird üblicherweise durch Anrechnung vermieden.
Steuern beim Verkauf
Die Kapitalertragsteuer greift mit einem einheitlichen Satz von 20% auf Gewinne aus dem Verkauf zyprischer Immobilien. Ungewöhnlich daran: Das ist fast die ganze Geschichte, denn Zypern besteuert Kapitalgewinne auf die meisten anderen Vermögenswerte gar nicht – Immobilien tragen diese Regelung nahezu allein. Die 20% erfassen auch den Verkauf von Anteilen an Gesellschaften, deren Wert überwiegend in zyprischen Immobilien steckt, was das naheliegende Schlupfloch schließt.
Der steuerpflichtige Gewinn ist schmaler, als Verkäufer befürchten. Vom Verkaufspreis zieht man die inflationsbereinigten Anschaffungskosten, dokumentierte Verbesserungsarbeiten und die Kosten des Verkaufs selbst ab, einschließlich Maklerprovision und Anwaltshonorar. Bei einer Immobilie, die über viele Jahre gehalten wurde, nimmt allein die Inflationsanpassung einen spürbaren Teil des rechnerischen Gewinns heraus.
Dann folgen die Freibeträge fürs Leben. Jede Privatperson hat einen allgemeinen Freibetrag, der einen Teil jedes Gewinns schützt. Ein größerer gilt für landwirtschaftliche Flächen, die von Landwirten verkauft werden, und der größte für einen Hauptwohnsitz, den der Verkäufer mindestens fünf Jahre besessen und bewohnt hat. Das sind lebenslange Beträge: Ein einmal genutzter Freibetrag ist verbraucht. Für einen langjährigen Selbstnutzer kann der Freibetrag für den Hauptwohnsitz den größten Teil der Steuer oder sie ganz auslöschen. Für einen Investor, der eine zweite Wohnung verkauft, mildert der allgemeine Freibetrag die Rechnung immerhin ab.
Technisch wird die Steuer noch vor Abschluss des Verkaufs geregelt. Die Kapitalertragserklärung wird eingereicht und die Steuer bezahlt, als Teil der Steuerbescheinigung, die das Grundbuchamt sehen will, bevor es den Titel auf Ihren Käufer überträgt. Nicht-ansässige Verkäufer durchlaufen exakt dasselbe Tor – ein Abflug mit unversteuertem Gewinn ist also ausgeschlossen.
Timing und Papierkram zählen hier mehr als an jeder anderen Stelle des zyprischen Systems. Wer unter den falschen Umständen verkauft oder ohne Belege für jene Renovierung dasteht, verschenkt Geld an die Republik. Sprechen Sie mit einem Berater, bevor Sie inserieren – nicht erst, nachdem Sie unterschrieben haben.
Wo Zypern im Vergleich zu anderen Märkten steht
Setzt man die Teile zusammen, ergibt sich folgendes Bild: eine Kaufsteuer von etwa 2 bis 3% bei einer typischen Bestandsimmobilie, 5% Mehrwertsteuer bei einem qualifizierenden Neubau, null jährliche Landessteuer und ein einheitlicher Satz von 20% auf Gewinne, abgemildert durch Freibeträge, die Selbstnutzer begünstigen. Käufer, die zwischen mediterranen Optionen abwägen, spüren den Unterschied schnell. Die spanische Übertragungssteuer liegt je nach Region bei 6 bis 10%, Portugals IMT steigt auf einer progressiven Skala, und beide Länder stellen Eigentümern zusätzlich jährlich eine Rechnung. Dubai berechnet pauschal 4% bei der Übertragung ohne Einkommensteuer, bewegt sich aber in einer völlig anderen Rechtswelt.
Beim Preis pro Quadratmeter in Limassol gewinnt Zypern selten, und niemand sollte eine Immobilie allein anhand einer Steuertabelle kaufen. Als Gesamtkostenpaket für jemanden, der tatsächlich in der Immobilie leben wird, ist die Insel innerhalb der EU aber kaum zu schlagen. Stöbern Sie in unserem Immobilienkatalog für Zypern, um zu sehen, woran diese Zahlen in der Praxis hängen – und wenn ein konkretes Inserat eine Mehrwertsteuerfrage aufwirft, bringt Sie das HomeNSearch-Team mit lokalen Beratern zusammen, die genau diesen Papierkram jede Woche erledigen.
Immobiliensteuern in Zypern: Häufige Fragen
Gibt es in Zypern eine jährliche Grundsteuer?
Auf nationaler Ebene nicht. Die Grundsteuer auf unbewegliches Vermögen wurde am 1. Januar 2017 abgeschafft, ohne Ersatz. Eigentümer zahlen nur kommunale Gebühren für Müllabfuhr, Abwasser und Straßenbeleuchtung, meist zwischen 85 und 500 Euro im Jahr, je nach Gemeinde und Immobilie.
Zahle ich noch Stempelsteuer auf einen zyprischen Kaufvertrag?
Nicht, wenn Sie ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnen: Die Stempelsteuer auf Immobilienverträge ist ab diesem Datum abgeschafft. Frühere Verträge folgten der alten Staffel von 0,15% bis 0,2% des Vertragswerts, gedeckelt bei 20.000 Euro, fällig innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung.
Kann ein ausländischer Käufer den ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% erhalten?
Ja. Nationalität und Aufenthaltsstatus sind nicht ausschlaggebend – entscheidend ist die tatsächliche Nutzung als Hauptwohnsitz in Zypern. Der 5%-Satz deckt die ersten 130 m² innerhalb der Wertgrenzen ab, und wer die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft oder vermietet, muss einen Teil der Ersparnis anteilig zurückzahlen.
Wie viel Steuer zahle ich beim Verkauf einer zyprischen Immobilie?
Die Kapitalertragsteuer beträgt 20% des Gewinns nach Abzug der inflationsbereinigten Anschaffungskosten, dokumentierter Verbesserungen und Verkaufskosten. Lebenslange Freibeträge senken die Rechnung weiter, und der Freibetrag für den Hauptwohnsitz – verfügbar nach fünf Jahren Besitz und Bewohnen – ist der großzügigste davon.
