Tapez « pays à visa doré » et la moitié des résultats relève du musée. Des articles vantent encore la voie espagnole à 500 000 € (fermée en avril 2025), montrent des appartements lisboètes comme voie vers la résidence (l'immobilier ne compte plus au Portugal depuis octobre 2023), citent l'Irlande (fermée depuis février 2023). Les programmes ont changé plus vite que le contenu qui en parle, et c'est dans cet écart que les acheteurs perdent de l'argent.
Voici donc une liste différente. Elle couvre ce qui fonctionne réellement mi-2026, pour ceux dont le projet est précis : acheter un bien, obtenir le droit d'y vivre. On signale aussi ce qui a fermé, car l'erreur la plus coûteuse dans ce domaine consiste à bâtir un plan autour d'un programme qui n'existe plus. HomeNSearch vend des biens dans 13 pays, dont plusieurs cités plus bas, et la question de la résidence est la deuxième que posent nos acheteurs, juste après le prix.
Ce qu'est un visa doré, et ce qu'il n'est pas
Débarrassé du marketing, un visa doré est un titre de séjour accordé contre un investissement admissible. Pas de parrainage par un employeur, pas de système à points, pas d'entretien sur vos intentions. Vous investissez dans le pays, le pays vous laisse y vivre. La version immobilière s'est imposée pour une raison simple : l'argent ne disparaît pas dans un fonds d'État, il se retrouve dans une maison qu'on peut occuper, louer (généralement) et finir par revendre.
Deux catégories méritent d'être distinguées, car les articles bâclés les mélangent. La résidence par investissement donne un titre de séjour, renouvelable tant qu'on détient l'actif. La citoyenneté par investissement donne directement un passeport ; c'est le cas de la Turquie et de quelques États des Caraïbes. Les obligations, le prix et le contexte politique diffèrent nettement, et le second type disparaît quasiment d'Europe.
Pourquoi la plupart des listes de visas dorés sont périmées
Entre 2022 et 2025, le démantèlement a été massif. Le Royaume-Uni a supprimé son visa investisseur Tier 1 en février 2022. L'Irlande a fermé son programme pour investisseurs immigrants un an plus tard. Le Portugal a retiré l'immobilier de son visa doré en octobre 2023, sous la pression d'une crise du logement qui chassait les habitants de Lisbonne et Porto. L'Espagne a vu la même dynamique politique s'installer et a mis fin à tout le dispositif le 3 avril 2025. Le même mois, la Cour de justice de l'UE a jugé illégal le programme maltais de citoyenneté par investissement, faisant disparaître la dernière offre de passeport contre argent au sein de l'Union.
Même la Hongrie, qui a lancé un nouveau visa investisseur en 2024, a abandonné son option immobilière à 500 000 € avant même la moindre candidature. En Europe de l'Ouest, le mouvement va dans un seul sens.
Rien de tout cela ne remonte dans les vieux articles. Un texte de 2021 peut garder son classement pendant des années, capter des clics et induire en erreur, silencieusement, tous ceux qui tombent dessus. Des acheteurs sont déjà arrivés chez nous avec un budget pensé pour le visa doré espagnol, des mois après la fin du programme.
Un test rapide pour toute liste de visas dorés : si l'Espagne y figure comme encore ouverte, ou si l'immobilier portugais est présenté comme une voie possible, la page date de plusieurs années. Fermez-la.
Grèce : ouverte, mais le prix dépend du code postal
La Grèce a conservé son visa doré et récupéré une bonne part de la demande détournée par l'Espagne et le Portugal. Ce qui a changé, c'est la carte des prix. Jusqu'en 2024, le ticket d'entrée était uniforme : 250 000 € partout dans le pays ; depuis le 1er septembre 2024, il existe trois paliers, et l'écart entre eux, c'est l'écart entre un studio et une vraie maison.
Le palier à 800 000 € couvre ce qu'on demande en premier : toute la région d'Attique autour d'Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin, et toute île de plus de 3 100 habitants. Relisez cette dernière clause deux fois, c'est celle que les listes périmées ratent. La Crète, Rhodes et Corfou dépassent largement les 3 100 habitants, donc les grandes îles touristiques se retrouvent dans le palier supérieur, comme Athènes. Le palier à 400 000 € couvre tout le reste : la majeure partie du Péloponnèse, la Chalcidique et le reste de la côte continentale, plus les îles vraiment petites. Dans les deux cas, la somme doit être investie dans un seul bien d'au moins 120 m². Cumuler deux ou trois petits appartements pour atteindre le seuil, la vieille astuce de l'ère des 250 000 €, ne fonctionne plus.
Une entrée à 250 000 € subsiste par deux portes étroites : convertir un local commercial en logement, ou restaurer un bien classé au patrimoine. Ce sont, dans les deux cas, de véritables chantiers, avec permis, entrepreneurs et délais intégrés ; ce tarif réduit se mérite, il ne se trouve pas.
Deux règles surprennent ceux qui survolent. Un bien acheté dans le cadre du programme ne peut pas être loué sur de courtes durées ; le mettre sur Airbnb expose à la perte du titre, amende en prime. Et si le visa se renouvelle tous les cinq ans sans durée minimale de présence, il ne se transforme jamais silencieusement en citoyenneté. Il faut sept années de résidence fiscale réelle en Grèce, plus un examen de langue.
Le titre couvre le conjoint, les enfants de moins de 21 ans et les deux couples de parents, et il ouvre l'espace Schengen pour 90 jours sur toute période de 180. Découvrez ce que le palier à 400 000 € permet d'acheter dans notre catalogue Grèce ; en dehors d'Athènes, c'est souvent plus qu'on ne s'y attend.
Émirats arabes unis : 2 millions d'AED, dix ans, aucune durée minimale de séjour
Les ÉAU font tourner le programme de résidence liée à l'immobilier le plus actif au monde en ce moment, et ils ont pris le chemin inverse de l'Europe : les règles se sont assouplies, pas durcies. Possédez un bien résidentiel d'une valeur de 2 millions d'AED, environ 545 000 $, et vous ouvrez droit à un golden visa de dix ans renouvelable. Conjoint, enfants et même personnel de maison suivent comme personnes à charge, et aucune durée minimale de séjour n'est exigée pour le garder valide.
Le seuil se calcule sur la valeur inscrite au titre de propriété, et à Dubaï on peut cumuler plusieurs biens pour l'atteindre. Les biens en vente sur plan, auprès de promoteurs agréés, sont admissibles. Les biens hypothéqués aussi : depuis début 2024, il n'est plus nécessaire d'avoir déjà remboursé un montant fixe, la banque émet simplement une lettre de non-objection pour la demande.
La procédure elle-même est rapide, pour un dispositif de résidence. Pour un bien à Dubaï, tout passe par le Land Department : vérification du titre, examen médical, biométrie pour l'Emirates ID, et le visa arrive généralement en quelques semaines, pas en mois. Abou Dabi et les autres émirats font tourner des filières parallèles sur la même logique des 2 millions d'AED ; choisir l'émirat revient donc surtout à choisir un marché, pas un programme.
Il faut cependant être clair sur ce qu'on achète : une résidence adossée à un actif, pas une voie vers un passeport. Les Émirats ne naturalisent pratiquement pas les investisseurs, et si vous vendez et repassez sous les 2 millions d'AED, le visa tombe avec le bien. En échange : pas d'impôt sur le revenu, pas de taxe foncière annuelle (juste des frais de transfert uniques de 4 % à l'achat), et des rendements locatifs bruts de 6 à 8 % dans les quartiers de milieu de gamme. Beaucoup de détenteurs considèrent le visa lui-même comme le rendement.
Notre catalogue Émirats signale quels biens franchissent seuls la barre des 2 millions d'AED.
Chypre : la résidence permanente pour un bien neuf
Chypre accorde une résidence permanente, pas un titre temporaire, et ce seul mot change tout le calcul. La voie rapide exige 300 000 € plus TVA, investis dans un logement neuf acheté directement auprès d'un promoteur. Première vente uniquement. Les biens de revente ne comptent pas, ce qui surprend pratiquement un acheteur sur deux déjà séduit par une villa vieille de dix ans à Paphos.
Le reste du dossier porte sur la provenance des fonds et les revenus. L'argent doit venir de l'étranger, et il faut justifier d'un revenu annuel sûr, hors de Chypre : 50 000 € pour le demandeur principal, 15 000 € de plus pour un conjoint et 10 000 € par enfant à charge. L'approbation arrive généralement en quelques mois, le statut est permanent dès l'obtention, et le maintenir n'exige qu'une seule chose : mettre les pieds sur l'île au moins une fois tous les deux ans.
Deux mises en garde que nous donnons à chaque client. Chypre n'appartient pas à Schengen, ce titre n'ouvre donc pas les frontières européennes comme le fait la résidence grecque ; l'adhésion est annoncée comme imminente depuis des années sans jamais se produire. Et la TVA décide du vrai prix. Le taux standard est de 19 %, mais un taux réduit de 5 % s'applique aux 130 premiers m² d'un logement que vous occupez réellement, sous conditions. Sur un achat de 300 000 €, cela représente un écart de 42 000 €, qu'il vaut la peine de structurer avant de signer quoi que ce soit.
Le durcissement de 2023 a ajouté une obligation supplémentaire : les titulaires confirment désormais chaque année que l'investissement et le revenu déclarés sont toujours en place, accompagnés d'un casier judiciaire vierge. C'est une formalité de routine, pas un piège, mais l'ignorer fait discrètement cesser la permanence d'être permanente.
Limassol, Paphos et Larnaca concentrent l'essentiel de cette demande. Notre page Chypre montre ce que 300 000 € permettent d'acheter dans chacune, et l'écart entre les trois villes est plus large qu'on ne le pense.
Turquie : 400 000 $ achètent la citoyenneté, pas seulement la résidence
La Turquie figure ici avec un astérisque, car elle n'offre pas la résidence. Elle offre la citoyenneté. Achetez un bien d'une valeur estimée officiellement à au moins 400 000 $, acceptez une interdiction de revente de trois ans inscrite au titre de propriété, et vous pouvez demander un passeport turc pour vous-même, votre conjoint et vos enfants de moins de 18 ans. Six à neuf mois est un délai courant. Aucune obligation de résidence, aucun examen de langue, et la double nationalité est autorisée.
L'achat est plus encadré qu'une transaction ordinaire. Un expert agréé par l'État certifie la valeur, l'argent doit transiter par des banques turques avec les justificatifs de change requis, et le prix déclaré dans l'acte doit correspondre à la réalité. La vieille habitude de sous-déclarer pour économiser sur la taxe de transfert est ici fatale : elle annule la demande de citoyenneté.
La vraie réserve concerne la monnaie. La livre turque chute depuis dix ans, la question n'est donc pas de savoir si un bien atteint les 400 000 $ à l'estimation, mais s'il vaudra encore ce montant une fois les trois ans écoulés. Les quartiers prestigieux d'Istanbul et les marchés côtiers établis autour d'Antalya et Bodrum conservent bien mieux leur valeur en dollars que les constructions de masse calées sur la clientèle du passeport. Achetez d'abord l'actif, la citoyenneté ensuite.
Pour être complet : la Turquie accorde aussi la citoyenneté contre un dépôt bancaire ou un investissement en fonds de 500 000 $, conservé trois ans. Presque tout le monde choisit malgré tout l'immobilier, ne serait-ce que parce qu'un appartement à Kadiköy rapporte un loyer pendant l'attente.
Monténégro : n'importe quel bien, un titre renouvelable
Le Monténégro est l'option minimaliste. Aucun seuil : possédez un bien résidentiel habitable enregistré à votre nom et vous pouvez demander un titre de séjour temporaire, délivré pour un an et renouvelable tant que vous gardez le bien. Pour les acheteurs de la baie de Kotor ou de Budva, c'est souvent un effet secondaire de l'achat d'une résidence secondaire, plus que sa raison d'être.
La demande se dépose en personne, exige une assurance santé et la preuve qu'on peut subvenir à ses besoins, et reste liée à ce bien précis. Vendez le logement, et la base du titre disparaît avec lui.
Il faut savoir ce que ce n'est pas. Le titre permet de vivre dans le pays mais n'offre aucune voie rapide vers un passeport, et le programme de citoyenneté par investissement dont beaucoup se souviennent vaguement a fermé fin 2022. La partie qui se joue ici, c'est l'adhésion à l'UE. Le Monténégro est le candidat le plus avancé, et les propriétaires ayant accumulé des années de résidence légale d'ici là seront bien placés si l'adhésion se concrétise.
Géorgie : 100 000 $ et des démarches parmi les plus légères au monde
La Géorgie accorde un titre de séjour aux étrangers propriétaires d'un bien estimé à au moins 100 000 $, confirmé par une expertise locale certifiée. La bureaucratie y est célèbre pour sa légèreté. Enregistrer un achat prend une journée dans un guichet de service public, la procédure se mesure en semaines, et les membres de la famille peuvent déposer leur demande avec le propriétaire.
Une particularité rend le titre moins urgent qu'il n'y paraît : les ressortissants de près d'une centaine de pays peuvent déjà séjourner en Géorgie sans visa pendant une année entière. Le titre devient utile quand on veut s'installer pour de bon, ouvrir des comptes bancaires locaux ou gérer une affaire sans faire d'aller-retour frontalier chaque année. Et aux prix pratiqués à Batoumi, 100 000 $ achètent encore un bel appartement en front de mer, ce qui n'est plus vrai depuis longtemps dans la plus grande partie de l'Europe côtière.
Le reste du terrain, en bref
Quelques programmes méritent une ligne chacun. La Lettonie échange encore un titre de séjour contre 250 000 € d'immobilier plus une taxe d'État ; les volumes sont faibles, mais la porte reste ouverte. Le programme de résidence permanente de Malte fonctionne sur la base d'un logement loué ou acheté, plus une contribution versée à l'État, et il a survécu à la décision de justice qui a tué le programme de passeport de l'île. Le visa investisseur hongrois relancé passe par des fonds immobiliers agréés à 250 000 €, pas par l'achat direct d'un appartement.
De l'autre côté de l'Atlantique, cinq États des Caraïbes (Saint-Christophe-et-Niévès, Antigua, Dominique, Grenade, Sainte-Lucie) vendent la citoyenneté avec, parmi les options de paiement, de l'immobilier de résidence agréé ; les prix démarrent autour de 200 000 $ et ont grimpé fortement après 2023 sous la pression des États-Unis et de l'UE. Quant à l'EB-5 américain, sans cesse rangé dans ces listes, ce n'est pas du tout un programme immobilier. C'est un investissement dans une entreprise créatrice d'emplois, à partir de 800 000 $. Acheter un condo à Miami ne rapporte qu'un condo à Miami.
Portugal et Espagne : acheter reste possible, les papiers viennent d'ailleurs
Aucun des deux pays ne restreint les étrangers dans l'achat immobilier. Ce qui a disparu, c'est l'échange entre bien immobilier et papiers.
Le visa doré portugais survit grâce à d'autres carburants : fonds d'investissement à partir de 500 000 €, dons à la culture ou à la recherche à partir de 250 000 €, et des voies liées à la création d'emplois que peu utilisent. Son chemin de cinq ans vers la citoyenneté est le plus court d'Europe de l'Ouest, ce qui maintient la voie des fonds très fréquentée. Les acheteurs dont l'objectif principal était de vivre au Portugal réussissent généralement mieux avec le visa D7, fondé sur un revenu passif stable aligné sur le salaire minimum national plutôt que sur du capital, ou avec le D8 pour les travailleurs à distance.
L'Espagne ne propose plus aucune voie d'investissement depuis avril 2025. Le visa non lucratif (revenu passif d'environ 2 400 € par mois pour le demandeur principal, sans travailler en Espagne) et le visa de nomade numérique prennent le relais. On peut détenir l'un ou l'autre en parallèle d'un bien espagnol ; ce dernier ne donne simplement plus droit au statut.
Choisir une voie, et vérifier n'importe quelle liste
Mis côte à côte, les programmes encore ouverts se classent selon ce qu'on cherche à optimiser. L'accès à Schengen sans déménager : la Grèce à partir de 400 000 €. Une base sans impôt que l'on utilisera vraiment : les ÉAU à 2 millions d'AED. Un statut permanent dans un pays de l'UE au moindre coût d'entrée : Chypre à 300 000 € plus TVA. Un second passeport : la Turquie à 400 000 $. Un point d'ancrage côtier avec un budget modeste : le Monténégro ou la Géorgie, où le bien est l'objectif et le titre le bonus.
Avant d'agir sur la base d'une liste, celle-ci comprise, faites les cinq mêmes vérifications que nous :
- Repérez la date de publication. Dans ce domaine, tout ce qui a plus d'un an relève de l'histoire, pas du guide pratique.
- Vérifiez le programme auprès d'une source gouvernementale, pas sur la page d'une agence avec un tunnel de vente.
- Cherchez les paliers régionaux. Un chiffre unique pour toute la Grèce est faux depuis septembre 2024.
- Demandez ce que le bien ne peut pas faire. La Grèce interdit la location courte durée des logements achetés via le visa doré.
- Demandez quand vous pourrez revendre. La Turquie bloque le titre pendant trois ans.
Les règles ont bougé pour chaque programme cité ici entre 2023 et 2026, et elles bougeront encore. HomeNSearch les suit dans les 13 pays que nous couvrons, et nos équipes locales entendent souvent parler des projets de réforme auprès d'avocats sur place avant qu'ils ne deviennent loi. Si vous voulez tester une short-list à l'aune de votre budget, de votre passeport et de votre situation fiscale, demandez-nous. Cette conversation ne coûte rien. Défaire un achat de 400 000 € mal engagé, si.
Questions fréquentes
Quels pays accordent encore la résidence pour un achat immobilier en 2026 ?
La Grèce (à partir de 400 000 € dans la plupart des régions, 800 000 € à Athènes et sur les îles phares, 250 000 € pour les projets de conversion ou de restauration), les ÉAU (2 millions d'AED), Chypre (300 000 € plus TVA dans un bien neuf), le Monténégro (tout logement enregistré), la Géorgie (100 000 $) et la Lettonie (250 000 €, modeste mais fonctionnel). La Turquie va plus loin et accorde la citoyenneté à 400 000 $. Plusieurs États des Caraïbes vendent aussi la citoyenneté avec des options immobilières, mais ce sont des programmes de passeport, pas des destinations où la plupart des acheteurs prévoient de vivre.
Peut-on encore obtenir un visa doré en Espagne ou au Portugal ?
Pas via l'immobilier. L'Espagne a mis fin à son visa doré le 3 avril 2025. Le programme portugais fonctionne toujours, mais l'immobilier ne compte plus depuis octobre 2023 ; les voies actives sont les fonds à partir de 500 000 € et les dons culturels à partir de 250 000 €. Si l'objectif était surtout de vivre sur place plutôt que d'investir, le visa non lucratif espagnol et le D7 portugais sont les vraies alternatives, tous deux fondés sur le revenu plutôt que sur le capital.
Quel est le moyen le moins cher d'obtenir la résidence européenne via l'immobilier ?
Le Monténégro, où n'importe quel logement habitable ouvre droit à un titre renouvelable sans prix minimal. Dans l'UE, la voie grecque de conversion et restauration à 250 000 € est le plancher, à condition d'accepter un chantier. Sinon, Chypre à 300 000 € plus TVA pour un statut permanent, puis le palier grec à 400 000 € pour la mobilité Schengen.
Un visa doré mène-t-il à la citoyenneté ?
Jamais tout seul, nulle part. La Grèce demande sept années de résidence réelle plus un examen de langue. Chypre compte les années effectivement passées sur l'île. Le Portugal fait figure d'exception avec cinq ans, ce qui explique pourquoi sa voie des fonds reste très fréquentée même sans immobilier. La Turquie saute la file et accorde la citoyenneté directement contre l'achat à 400 000 $. Les ÉAU, dans les faits, ne naturalisent pratiquement jamais les investisseurs.
Faut-il vivre dans le pays pour conserver le visa ?
Le plus souvent non, et c'est tout l'intérêt du dispositif. La Grèce n'impose aucune durée minimale de séjour. Les ÉAU exigent seulement de conserver le bien admissible. Chypre demande une visite tous les deux ans. Le Monténégro fait exception : son titre suppose une présence réelle, et les renouvellements se compliquent si l'on n'est jamais là. Les citoyens turcs, quant à eux, ne doivent de résidence à personne.
