Tapez « golden visa Grèce » aujourd'hui, et la moitié des guides trouvés citent encore 250 000 euros comme prix unique de la résidence, valable partout dans le pays. Ce n'est plus vrai depuis le 31 août 2024. La loi 5100/2024 a découpé la Grèce en zones d'investissement, et le ticket d'entrée dépend désormais de l'emplacement du bien : 800 000 euros là où la plupart des acheteurs étrangers veulent réellement acheter, 400 000 euros dans le reste du pays, plus tranquille, et 250 000 euros seulement pour deux catégories de biens très étroites, que la plupart des agences n'ont même pas en stock.
Le programme lui-même se porte bien. La Grèce fait tourner probablement la golden visa la plus demandée d'Europe, et la demande ne s'est pas effondrée quand le prix d'entrée a triplé. Ce qui a changé, c'est le calcul — plus une série de conditions que les anciens articles omettent tout simplement, parce qu'ils décrivent une loi qui n'existe plus. Ce guide détaille les trois paliers, signale la règle des îles qui piège les acheteurs, et passe en revue la procédure, la fiscalité et les risques tels qu'ils se présentent en 2026.
Ce que la loi 5100/2024 a réellement changé
Jusqu'à l'été 2024, la Grèce fonctionnait avec un système disparate : 250 000 euros presque partout et 500 000 euros dans une trentaine de municipalités à forte demande, revalorisées un an plus tôt. La loi 5100/2024 a balayé tout cela pour le remplacer par une grille nationale fondée sur la géographie et le type de bien. Trois paliers, applicables aux achats réalisés à partir du 31 août 2024.
Deux règles structurelles sont arrivées avec elle. D'abord, aux seuils de 800 000 et 400 000 euros, il faut acheter un bien unique atteignant l'intégralité du seuil. Additionner trois ou quatre appartements moins chers pour atteindre le montant, pratique courante sous l'ancien régime, ne fonctionne plus pour les nouvelles demandes. Un bien, la totalité de la somme. Ensuite, ce bien doit mesurer au moins 120 mètres carrés. Un appartement de 70 m² à Kolonaki peut coûter un million d'euros et rater tout de même les critères.
Les achats déjà engagés au moment du changement de loi ont bénéficié d'une fenêtre transitoire, ce qui explique que l'on croise encore des propriétaires ayant obtenu leur visa à 250 000 euros en plein centre d'Athènes. Leurs droits demeurent. Les vôtres, en tant que nouveau candidat en 2026, dépendent entièrement de la grille à trois paliers ci-dessous.
Zone A : 800 000 euros à Athènes, Thessalonique et les îles connues
Le palier le plus élevé couvre toute la région de l'Attique, c'est-à-dire le Grand Athènes dans son ensemble : le centre historique, les banlieues nord, le Pirée et toute la Riviera athénienne jusqu'à Sounio. Il inclut aussi l'unité régionale de Thessalonique, et Mykonos comme Santorin sont citées nommément par la loi.
Vient ensuite la clause qui piège la plupart des acheteurs. Toute île comptant plus de 3 100 habitants permanents relève elle aussi du palier à 800 000 euros. En parcourant les chiffres du recensement, la liste s'allonge vite : la Crète, Rhodes, Corfou, Paros, Naxos, Zakynthos, Kos. Les acheteurs supposent souvent, par réflexe, que « les îles » signifient le palier moins cher, présélectionnent une villa près de La Canée, et découvrent chez le notaire que la Crète compte plus de 600 000 habitants et que le budget vient de doubler. Si une île grecque possède un aéroport et un terminal de ferry dont vous avez entendu parler, considérez-la comme relevant du palier à 800 000 euros jusqu'à preuve du contraire.
Autre subtilité : les îles Saroniques appartiennent administrativement à la région de l'Attique. Hydra, Égine, Spetses et Poros portent l'étiquette des 800 000 euros non pas à cause de leur population, mais de la région dont elles dépendent. La zone suit la carte administrative, pas la carte touristique — faites donc confirmer par votre notaire le classement précis de toute adresse avant de signer quoi que ce soit.
Que peut-on acheter avec cette somme ? Sur la Riviera athénienne, un bon trois-pièces, sans être une pièce de collection. Dans le centre de Thessalonique, sensiblement plus. À Mykonos, franchement, pas grand-chose. Le seuil a été fixé volontairement haut pour soulager la pression que la demande des investisseurs exerçait sur le logement local, et les prix de la zone A reflètent directement cette intention politique.
Zone B : 400 000 euros partout ailleurs
Le reste du pays est éligible à 400 000 euros : le continent hors Attique et l'unité régionale de Thessalonique, plus les îles de moins de 3 100 habitants. Mêmes conditions, un bien unique d'au moins 120 mètres carrés.
C'est là que l'argument du rapport qualité-prix prend tout son sens. Dans le Péloponnèse, en Chalcidique, autour de Kalamata, Volos ou Ioannina, 400 000 euros achètent une maison réellement spacieuse, souvent avec terrain et vue mer, sur des marchés où la demande locale seule n'aurait jamais fait grimper les prix aussi haut. Pour les familles qui veulent surtout un titre de séjour et une base de vacances utilisable, plutôt qu'une machine à louer, la zone B est en général le choix le plus rationnel.
Restez cependant attentif au seuil des 120 m² sur les marchés villageois. Les charmantes maisons en pierre affichent souvent 90 ou 100 m², et la règle de surface ne fait aucune exception pour le cachet. Filtrez les annonces par surface enregistrée dès le départ, car le chiffre de l'annonce et celui de l'acte de propriété ne coïncident pas toujours, et seul ce dernier compte.
Le hic, c'est la revente. Le jour où vous vendrez, votre acheteur le plus probable sera un autre candidat à la golden visa, car 400 000 euros dépassent largement le plafond local dans nombre de ces régions. Ce n'est pas une raison d'éviter la zone B. C'est une raison d'acheter un bien qui aurait du sens à ce prix même sans le visa attaché.
Zone C : la voie à 250 000 euros qui a survécu
L'ancien prix vedette existe encore — partout en Grèce, y compris en plein centre d'Athènes — mais uniquement pour deux catégories de biens précises.
La première est la conversion d'un usage commercial en résidentiel : un plateau de bureaux, un petit hôtel, un entrepôt, transformés en logements. La loi est stricte sur l'ordre des opérations : le changement d'usage doit être achevé avant le dépôt de la demande de résidence, pas promis pour plus tard. La seconde catégorie est un bâtiment classé en cours de restauration, à condition de s'engager à le restaurer réellement. Aucune de ces deux catégories n'est soumise au seuil des 120 m², ce qui explique que des studios et des une-pièces apparaissent dans les annonces de la zone C, alors que les paliers standards démarrent à une surface familiale.
Avant de réserver une unité en conversion, exigez le permis de changement d'usage déjà délivré, pas la demande en cours. Un promoteur qui promet que les papiers arriveront après la signature vous demande de jouer tout votre visa sur son calendrier de chantier.
La contrainte, ici, c'est l'offre. Les conversions correctement en règle sont rares, et les promoteurs athéniens qui les commercialisent ajoutent une prime « visa » au prix du mètre carré. Certains projets sont excellents. D'autres sont d'anciens immeubles de bureaux fatigués, repeints à neuf avec des cloisons fines. Traitez la voie à 250 000 euros comme un achat spécialisé : prévoyez un budget pour une expertise technique indépendante en plus des vérifications juridiques, et comparez le prix au mètre carré avec des appartements ordinaires dans la même rue.
Ce que donne le permis de séjour
L'approbation donne un permis de séjour de cinq ans, renouvelable tous les cinq ans tant que le bien éligible reste en votre possession. Il n'y a aucune limite au nombre de renouvellements, ni aucune obligation d'augmenter l'investissement par la suite.
Toute la famille tient sur un seul achat : le conjoint, les enfants de moins de 21 ans, et les parents des deux conjoints. Peu de programmes dans le monde incluent les deux couples de parents, et pour les foyers de trois générations, c'est l'atout majeur de la Grèce. Chaque membre de la famille reçoit son propre permis, rattaché au statut du demandeur principal, et les enfants peuvent prolonger leur couverture jusqu'à 24 ans via un permis complémentaire, avant d'avoir besoin de leur propre base de résidence.
Les titulaires peuvent vivre en Grèce à temps plein et circuler dans tout l'espace Schengen jusqu'à 90 jours sur toute période de 180 jours. Et le programme n'exige quasiment rien en retour en matière de présence. Il n'existe aucun séjour minimal. On peut ne venir qu'une fois pour la biométrie, renouveler depuis l'étranger, et ne jamais passer un hiver à Athènes. Pour les investisseurs qui veulent un point d'ancrage européen sans déménager, cette seule absence de condition de présence explique l'essentiel de la demande. Notre comparatif des pays offrant une golden visa en 2026 montre à quel point cette condition zéro-présence est devenue rare.
Un point technique : le permis vit et meurt avec l'investissement. Vendez le bien, et le droit de résidence prend fin. Il est possible de remplacer un bien éligible par un autre sans perdre le statut, si les démarches sont bien enchaînées, et l'acheteur de votre bien peut lui-même déposer une demande sur le même actif s'il y est éligible.
Ce que le permis ne donne pas
Ce n'est pas un permis de travail. Un emploi salarié dans une entreprise grecque est exclu. Vous pouvez posséder une entreprise, siéger à un conseil d'administration, détenir des actions et percevoir des loyers, mais pas signer de contrat de travail. Les familles qui envisagent une véritable installation devraient régler la question des sources de revenus avant de s'engager, car « on trouvera un emploi sur place » n'est pas soutenu par ce permis.
Ce n'est pas non plus un passeport, et aucun nombre de renouvellements ne le transformera en un. La citoyenneté grecque passe par la naturalisation ordinaire : sept ans de résidence physique réelle, une résidence fiscale, un examen de langue et de culture. Les années de golden visa passées hors de Grèce ne comptent absolument pas pour la naturalisation. Les argumentaires marketing adorent flouter cette frontière, voici donc la version honnête : le visa donne le droit de vivre en Grèce, et le passeport ne suit que si vous exercez réellement ce droit, pendant des années, en personne.
Une dernière limite. Le droit de résidence est grec, pas européen. Les voyages Schengen sont faits pour des visites ; s'installer à Berlin ou à Paris avec un permis grec n'est pas possible.
Pourquoi les acheteurs choisissent encore la Grèce
Parce que les alternatives disparaissent les unes après les autres. Le Portugal a retiré l'immobilier de sa golden visa en octobre 2023. L'Espagne a fermé complètement son programme en avril 2025. Parmi les grandes économies de l'UE, la Grèce est le dernier endroit où l'achat d'un logement mène encore directement à la résidence, et c'est cette rareté, bien plus que tout marketing, qui explique pourquoi les demandes ont survécu à deux hausses de prix successives.
Hors UE, le champ s'élargit : Dubaï accorde un visa de dix ans à partir de 2 millions d'AED, Chypre lie la résidence permanente à un achat à partir de 300 000 euros. Les deux figurent dans notre comparatif pays par pays cité plus haut. Mais au sein de l'espace Schengen, la Grèce n'est désormais concurrencée que par elle-même, pour l'essentiel. Bon à garder en tête la prochaine fois qu'un vendeur affirme que le prix n'est pas négociable.
L'interdiction de location courte durée dont personne ne parle
Voici la condition qui a le plus bouleversé le calcul de l'investissement. Un bien acheté selon les règles en vigueur depuis fin août 2024 ne peut pas être proposé en location courte durée. Ni Airbnb, ni Booking, pas même une semaine en haute saison. En cas d'infraction, la loi prévoit une amende de 50 000 euros, avec un risque de révocation du permis lui-même. La logique est la même que celle qui a fait grimper les seuils : les quartiers d'Athènes perdaient du logement pérenne au profit d'appartements touristiques, et le Parlement a décidé que les investisseurs visa ne devaient pas aggraver ce phénomène.
La location longue durée, elle, reste permise. Un bail classique de douze mois avec un locataire local ne pose aucun problème, et les loyers longue durée à Athènes ont grimpé régulièrement depuis des années. Mais le schéma d'avant 2024 — acheter un appartement près de l'Acropole et faire financer le visa par les touristes — est mort pour les nouveaux acheteurs. Si le revenu de courte durée est central dans votre projet, le bien éligible ne pourra pas le fournir. Certains investisseurs contournent cela en achetant un second bien, plus modeste, en dehors de la demande, précisément dans ce but.
Procédure et documents
Le dossier avance sur deux voies : l'achat et la demande. Le volet achat fonctionne comme toute transaction grecque, et nous l'avons détaillé séparément dans notre guide comment acheter un bien en Grèce. Le volet visa, en résumé :
- Engager un avocat indépendant et signer une procuration, afin que la plupart des étapes puissent se dérouler sans votre présence dans le pays.
- Obtenir un numéro fiscal grec (AFM) et mettre en place le circuit de paiement ; la totalité du prix doit transiter par des canaux bancaires traçables.
- Finaliser l'achat devant notaire et faire enregistrer le titre de propriété.
- Déposer la demande de résidence en ligne auprès du ministère de la Migration et de l'Asile, et payer les frais de dossier — environ 2 000 euros pour le demandeur principal, moins pour chaque personne à charge.
- Recevoir le certificat bleu, un document temporaire qui rend le séjour légal pendant l'instruction de la demande.
- Se présenter au rendez-vous biométrique (relevé d'empreintes), puis récupérer la carte de cinq ans.
Les documents de base : passeports de tous les membres de la famille, contrat d'achat avec preuve du paiement intégral, assurance maladie souscrite auprès d'un assureur grec ou reconnu en Grèce pour chaque demandeur, et documents familiaux apostillés et traduits officiellement — acte de mariage pour le conjoint, actes de naissance pour les enfants, preuve de filiation pour les parents. Des traductions bâclées sont une cause classique de retard, mieux vaut donc utiliser un traducteur déjà éprouvé par votre avocat.
Délais : la version honnête
L'achat lui-même, avec un titre propre, prend quatre à huit semaines. Le certificat bleu arrive quelques jours après un dossier complet, et à partir de ce moment vous êtes en situation légale en Grèce, quelle que soit la durée du reste du processus.
C'est la suite qui exige de gérer ses attentes. Le goulot d'étranglement, ce sont les rendez-vous biométriques. Les services de migration ont absorbé des vagues de demandes avant chaque changement de règle, les files d'attente se sont formées, et elles se résorbent à des vitesses variables selon le bureau et la saison. Certains dossiers aboutissent en quelques mois, d'autres attendent bien plus longtemps un créneau pour les empreintes. Planifiez en fonction du certificat bleu plutôt que de la carte, et méfiez-vous de quiconque garantit un nombre fixe de semaines — il ne contrôle pas la file d'attente. Un avocat qui dépose par procuration avance à la même vitesse qu'un demandeur présent en personne ; votre présence ne change que la date de la biométrie.
Le tableau fiscal
D'abord les frais d'achat. Les biens de revente supportent un droit de mutation de 3,09 %. Les constructions neuves sont nominalement soumises à une TVA de 24 %, mais la Grèce maintient cette TVA suspendue depuis des années et a prolongé la suspension à plusieurs reprises ; vérifiez le statut actuel avant d'établir votre présélection, car la différence est énorme. S'ajoutent environ 1 à 1,5 % pour le notaire, une somme similaire pour l'avocat, et environ 2 % plus TVA si un agent intervient.
Ensuite les frais de possession. L'ENFIA, la taxe foncière annuelle, se situe généralement entre quelques centaines d'euros et un montant à quatre chiffres modeste pour des biens dans les fourchettes de prix de la golden visa, selon l'emplacement et la surface. Si vous louez le bien à long terme, les revenus locatifs sont taxés selon un barème progressif : 15 % sur les premiers 12 000 euros au moment de la rédaction, puis 35 %, puis 45 % dans la tranche la plus haute. Rien d'inhabituel à l'échelle européenne, mais tout cela doit entrer dans votre modèle de rendement avant l'achat, pas après.
Vendre plus tard ? Une taxe sur les plus-values immobilières existe sur le papier pour les vendeurs particuliers, mais la Grèce la suspend année après année. Vérifiez la situation au moment où vous envisagez réellement une sortie, plutôt que de partir sur une hypothèse dans un sens ou dans l'autre.
Les risques à intégrer dès le départ
Commençons par la vitesse à laquelle les règles changent. Les seuils ont bougé deux fois en deux ans : de 250 000 à 500 000 euros dans les municipalités à forte demande en août 2023, puis vers l'actuelle grille à trois paliers en août 2024. Chaque changement a déclenché une ruée avant l'échéance et une fenêtre transitoire, et rien n'indique que les chiffres actuels soient définitifs. La direction, jusqu'ici, n'a été qu'une seule : la hausse. Vérifiez donc les règles en vigueur auprès du ministère de la Migration avant de virer un acompte, quoi qu'affirme n'importe quel article, celui-ci compris.
Vient ensuite le problème des 800 000 euros. Les vendeurs de la zone A connaissent le chiffre magique, et l'offre éligible au visa a tendance à être fixée au niveau du seuil plutôt qu'à celui du marché. Cet appartement de la Riviera vaut-il vraiment 820 000 euros, ou s'agit-il d'un appartement à 680 000 euros portant une prime visa ? Une expertise indépendante coûte quelques centaines d'euros et tranche la question. Comparez avec des biens similaires qui ne sont pas commercialisés auprès des acheteurs visa — l'écart entre les deux prix, c'est la prime, et la payer devrait être un choix conscient, pas un accident.
La zone C comporte un risque documentaire, évoqué plus haut. La zone B comporte un risque de revente. Chaque zone comporte les dangers ordinaires d'un achat dans un système juridique peu familier, ce qui explique que le conseil de l'avocat indépendant revienne sans cesse dans cet article. Chez HomeNSearch, nous référençons des biens dans toute la Grèce et pouvons vous indiquer, avant que vous ne tombiez sous le charme d'une annonce, sous quel seuil un bien précis est réellement éligible. Cette seule vérification a épargné à des acheteurs des surprises à six chiffres.
Questions fréquentes
Puis-je combiner deux biens moins chers pour atteindre 800 000 euros ?
Non. La loi 5100/2024 exige un bien unique pour la totalité du montant, aux deux paliers de 800 000 et 400 000 euros. Les portefeuilles de petits appartements fonctionnaient sous les anciennes règles, et les permis déjà délivrés conservent leurs droits, mais une nouvelle demande nécessite un seul bien éligible.
La Crète est-elle éligible au seuil de 400 000 euros ?
Non. Toute île de plus de 3 100 habitants permanents relève du palier à 800 000 euros, ce qui couvre la Crète, Rhodes, Corfou, Paros et la plupart des îles dont le nom vous est familier. Le palier à 400 000 euros pour les îles ne s'applique qu'à celles comptant moins de 3 100 habitants.
Puis-je louer mon bien acquis via la golden visa ?
À long terme, oui : un bail classique est autorisé, et les revenus sont taxés selon le barème habituel. À court terme, non. Les biens achetés selon les règles en vigueur depuis le 31 août 2024 ne peuvent pas être proposés sur des plateformes de type Airbnb, et une infraction expose à une amende de 50 000 euros et à la perte du permis.
Dois-je vivre en Grèce pour conserver le permis ?
Non. Il n'existe aucune durée de séjour minimale. Vous pouvez renouveler tous les cinq ans tant que vous possédez le bien, même depuis l'étranger. La citoyenneté est une voie distincte : elle demande sept ans de résidence réelle plus un examen de langue, et les années de golden visa passées hors de Grèce ne comptent pas pour cela.
La voie à 250 000 euros est-elle encore disponible en 2026 ?
Oui, mais seulement pour deux types de biens : les conversions d'usage commercial en résidentiel achevées avant le dépôt de la demande, et les bâtiments classés en cours de restauration. Les deux voies s'appliquent partout en Grèce, y compris en plein centre d'Athènes. L'offre est rare, et le permis de changement d'usage est l'élément décisif de toute l'opération, donc vérifiez ces documents avant de verser un acompte.
