Le Golden Visa grec accorde à un acheteur non européen et à sa famille un titre de séjour de cinq ans, renouvelable, en échange de l'achat d'un bien immobilier grec, et en 2026 le prix dépend de l'emplacement du bien : 800 000 € en Attique, à Thessalonique, Mykonos, Santorin et sur toute île de plus de 3 100 habitants ; 400 000 € dans le reste du pays ; 250 000 € uniquement pour un bâtiment commercial converti en logement ou un bâtiment classé que vous restaurez. Ces paliers proviennent de la loi 5100/2024 et s'appliquent aux achats depuis le 1er septembre 2024. Nous les avons vérifiés en septembre 2026 auprès de la page Golden Visa du ministère de la Migration et de l'Asile et de la circulaire ministérielle 1/2026 d'avril 2026, qui conserve la même grille. Si un guide indique encore 250 000 € pour un appartement ordinaire à Athènes, il décrit une loi qui n'existe plus.
Conditions du Golden Visa grec en 2026
Pour être éligible par l'immobilier, il faut être un ressortissant non européen, acheter un bien d'une valeur au moins égale au seuil de sa zone, payer le prix intégral par virements bancaires traçables avant de déposer la demande, disposer d'une assurance santé pour chaque membre de la famille et avoir un casier judiciaire vierge. Il n'y a ni test de langue, ni durée de séjour minimale, ni contrôle de revenus. Les citoyens britanniques sont non européens depuis le Brexit et déposent donc leur demande dans les mêmes conditions que les Américains, les Indiens ou toute autre personne hors UE.
La loi 5100/2024 a ajouté trois conditions qui piègent ceux qui se fient à des sources anciennes :
- Un seul bien, montant intégral. Aux paliers de 800 000 € et 400 000 €, la valeur doit se concentrer sur un seul bien. Combiner deux ou trois appartements moins chers pour atteindre le montant ne fonctionne plus pour les nouvelles demandes.
- Au moins 120 m² d'espace de vie principal. Les caves et places de parking peuvent faire partie de la transaction, mais la circulaire 1/2026 précise qu'elles ne comptent pas dans les 120 m². Un appartement de 90 m² à Kolonaki peut coûter un million d'euros et échouer malgré tout.
- Interdiction de la location de courte durée. Le bien ne peut pas être proposé sur des plateformes de type Airbnb. La loi 5100/2024 prévoit une amende de 50 000 € en cas d'infraction et permet le retrait du titre de séjour (selon les synthèses de Global Citizen Solutions et Watson Farley & Williams, vérifié en septembre 2026).
Les acheteurs ayant versé un acompte selon les anciennes règles avant les échéances de 2024 ont conservé les anciens seuils. Cette fenêtre transitoire a fermé en 2024 ; tout achat réalisé en 2026 relève donc intégralement de la grille à trois paliers.
Les trois paliers de prix et leur zone d'application
| Palier | Zone | Conditions principales |
|---|---|---|
| 800 000 € | Région de l'Attique (grand Athènes, Le Pirée, la Riviera athénienne, les îles Saroniques), unité régionale de Thessalonique, Mykonos, Santorin, îles de plus de 3 100 habitants | Un seul bien, au moins 120 m² |
| 400 000 € | Partout ailleurs : la partie continentale hors Attique et Thessalonique, les îles de 3 100 habitants ou moins | Un seul bien, au moins 120 m² |
| 250 000 € | N'importe où en Grèce | Conversion commercial-résidentiel achevée avant la demande, ou bâtiment classé que vous restaurez ; pas de minimum de 120 m² |
Sources : loi 5100/2024 telle que résumée par Watson Farley & Williams, et circulaire ministérielle 1/2026 telle que résumée par le cabinet Amoiridis, toutes deux vérifiées en septembre 2026.
800 000 € : Athènes, Thessalonique et les grandes îles
La clause sur les îles surprend souvent. Selon la loi 5100/2024, toute île avec une population permanente supérieure à 3 100 habitants relève du palier supérieur, ce qui inclut la Crète, Rhodes, Corfou, Paros, Naxos, Zante et Kos. Des acheteurs présélectionnent une villa près de La Canée en pensant que « île » signifie le palier le moins cher, puis apprennent de leur avocat que la Crète comptait plus de 600 000 habitants au recensement 2021 (ELSTAT) et que leur budget a doublé. Hydra, Égine, Spetses et Poros sont de petite taille mais rattachées administrativement à l'Attique, elles sont donc elles aussi à 800 000 €. La zone suit la carte administrative, pas la carte touristique. Demandez à votre avocat de confirmer le classement de l'adresse précise avant de signer une réservation.
À ce niveau, sur la Riviera athénienne, vous achetez un bon appartement trois chambres, pas un manoir. Les vendeurs connaissent le chiffre magique, et le stock éligible au visa est souvent tarifé au niveau du seuil plutôt qu'au niveau du marché. Une estimation indépendante permet de savoir si cet appartement à 820 000 € en vaut réellement 680 000 € avec une prime « visa », et elle coûte peu au regard du prix.
400 000 € : le reste de la Grèce
La loi 5100/2024 place tout ce qui sort du palier supérieur à 400 000 € : le Péloponnèse, la Chalcidique, Kalamata, Volos, Ioannina et les petites îles. Ici, cette somme achète une grande maison, souvent avec du terrain, sur des marchés où la seule demande locale atteindrait rarement ce prix. Pour une famille qui souhaite le titre de séjour plus une résidence de vacances, c'est généralement le palier le plus raisonnable.
Deux points à surveiller. Les maisons en pierre de village mesurent souvent 90 à 100 m², et la règle des 120 m² de la loi 5100/2024 ne connaît aucune exception à ce palier ; vérifiez la surface dans le titre de propriété, pas dans l'annonce, car seul le titre fait foi. Et pensez à la revente. Dans beaucoup de ces zones, votre futur acheteur sera probablement un autre candidat au visa ; achetez donc un bien qui a du sens à son prix, indépendamment du titre de séjour. Notre guide sur où acheter en Grèce compare les régions.
250 000 € : conversions et bâtiments classés
La loi 5100/2024 conserve l'ancien prix vedette pour deux types de biens, partout dans le pays, centre d'Athènes inclus. Le premier est un bâtiment à usage commercial (bureaux, petit hôtel, entrepôt) converti en logements. Le changement d'usage doit être achevé et reconnu par le droit de l'urbanisme avant le dépôt de la demande ; la circulaire 1/2026 précise explicitement que le dossier technique doit montrer une conversion terminée. Un promoteur qui promet les documents « après la signature » vous demande de parier le visa sur son calendrier ; demandez donc à voir le permis de changement d'usage délivré, pas la demande de permis. Les unités converties ne peuvent pas non plus servir de siège social ou de succursale d'une société.
Le second type est un bâtiment classé que vous vous engagez à restaurer. Selon la circulaire, la restauration doit être achevée avant le premier renouvellement, et un transfert du bien avant l'achèvement de la restauration est nul. Les deux voies échappent au minimum de 120 m², ce qui explique la présence de studios dans les annonces à 250 000 €. L'offre est limitée et la qualité variable ; payez donc pour un rapport d'ingénieur indépendant et comparez le prix au mètre carré avec les appartements ordinaires de la même rue.
Le Golden Visa grec en vaut-il la peine ?
Cela dépend de ce que vous en attendez. Les points forts sont réels : pas de durée de séjour minimale, les deux couples de parents inclus, un titre renouvelable tant que vous conservez le bien, et l'accès Schengen pour les séjours. Au sein de l'UE, le choix s'est aussi réduit. Le Portugal a retiré l'immobilier de son Golden Visa en octobre 2023 avec sa loi Mais Habitação (loi 56/2023), et l'Espagne a cessé d'accepter les demandes le 3 avril 2025 en vertu de la loi organique 1/2025. Notre comparatif des pays à Golden Visa en 2026 confronte la Grèce aux options hors UE.
Les points faibles sont tout aussi concrets. Les prix d'entrée ont augmenté deux fois en deux ans (un amendement de 2023 au code de la migration a fixé 500 000 € dans les municipalités les plus prisées, puis la loi 5100/2024 a instauré la grille actuelle), et rien ne garantit que les chiffres actuels soient définitifs. L'interdiction de la location courte durée réduit le rendement qui justifiait autrefois les appartements bon marché d'Athènes. Le palier à 800 000 € comporte une prime « visa », le palier à 400 000 € comporte un risque de revente, et la voie à 250 000 € comporte un risque administratif. Si vous achèteriez le bien de toute façon, le titre de séjour est un vrai plus. Si le visa est l'unique raison de l'achat, calculez comme si vous deviez le revendre à un acheteur local.
Si vous souhaitez simplement vivre en Grèce et disposez de revenus passifs réguliers, comparez avec le visa de « personne financièrement indépendante ». Selon le code de la migration, il exige au moins 3 500 € par mois pour un demandeur seul, plus 20 % pour un conjoint et 15 % par enfant, au lieu d'un achat immobilier (Global Citizen Solutions, vérifié en septembre 2026).
Combien coûte le Golden Visa grec
Le prix d'achat n'est qu'une partie de la facture. La page Golden Visa du ministère de la Migration indique des frais de 2 000 € pour le titre du demandeur principal (le même montant à chaque renouvellement) et 16 € pour l'impression de chaque carte de séjour. Les membres adultes de la famille paient 150 € chacun et les enfants de moins de 18 ans ne paient aucun frais de demande, selon les synthèses de cabinets d'avocats sur le code de la migration (loi 5038/2023), vérifiées en septembre 2026.
| Poste | Montant | Base |
|---|---|---|
| Frais de titre, demandeur principal | 2 000 € | Ministère de la Migration et de l'Asile |
| Frais de titre, chaque membre adulte de la famille | 150 € | Code de la migration, loi 5038/2023 |
| Carte de séjour | 16 € par personne | Ministère de la Migration et de l'Asile |
| Droits de mutation sur un bien de revente | 3,09 % de la valeur imposable | Taxe de 3 % plus surtaxe municipale de 3 % sur cette taxe (PwC Worldwide Tax Summaries) |
| TVA sur les constructions neuves | 24 %, suspendue jusqu'au 31 décembre 2026 | Loi 5246/2025 (KPMG, novembre 2025) |
| Notaire, avocat, agent | Convenu au cas par cas | Non fixé par la loi |
Le poste TVA est le plus important. Les logements neufs sont en principe soumis à 24 % de TVA, mais la suspension a été renouvelée pendant des années et la loi 5246/2025 l'a prolongée jusqu'au 31 décembre 2026. Un achat de logement neuf finalisé en 2027 pourrait relever de conditions différentes ; vérifiez donc le statut avant de signer un contrat qui se clôturera l'année prochaine. Ajoutez l'assurance santé auprès d'un assureur accepté en Grèce, les traductions assermentées et les apostilles pour chaque membre de la famille.
Ce que le titre vous donne
Selon le code de la migration (loi 5038/2023, modifiée par la loi 5100/2024), vous obtenez un titre de séjour de cinq ans, renouvelable pour des périodes supplémentaires de cinq ans tant que vous conservez le bien éligible. Les demandes de renouvellement se déposent dans les deux mois précédant l'expiration. Selon la circulaire 1/2026, un renouvellement tardif reste accepté jusqu'à trois mois après l'expiration, avec une amende de 100 € par mois de retard.
Un seul achat couvre toute la famille : conjoint ou partenaire enregistré, enfants de moins de 21 ans (le cabinet Hellenic Law Firm signale une extension à 24 ans pour les étudiants à temps plein) et les parents des deux conjoints. Peu de programmes incluent les deux couples de parents, ce qui rend la Grèce attractive pour les familles sur trois générations. Chaque personne obtient sa propre carte, rattachée à l'investissement du demandeur principal.
Les titulaires peuvent vivre en Grèce et, selon le code frontières Schengen, voyager dans l'espace Schengen jusqu'à 90 jours sur toute période de 180 jours. Il n'y a pas de durée de séjour minimale. Vous pouvez venir une fois pour les empreintes digitales, renouveler depuis l'étranger et ne jamais passer un hiver à Athènes.
Le titre vit et meurt avec le bien. Le cabinet Hellenic Law Firm précise qu'en cas de vente, les titres de toute la famille prennent fin, sauf à remplacer le bien par un autre bien éligible dans le bon ordre, ce qui relève du travail de votre avocat.
Ce que le titre ne vous donne pas
Ce n'est pas un permis de travail. Selon la lecture du code de la migration par le cabinet Hellenic Law Firm, vous pouvez posséder une société, détenir des actions, percevoir des loyers et siéger comme administrateur non exécutif, mais vous ne pouvez pas occuper un emploi salarié chez un employeur grec. Une famille qui envisage une véritable installation a besoin de revenus indépendants d'un emploi local.
Ce n'est pas non plus un passeport. La nationalité grecque passe par la naturalisation ordinaire selon le code de la nationalité grecque (loi 3284/2004) : sept ans de résidence légale, un examen de langue et de civilisation grecques, et une preuve d'intégration. La loi compte la résidence légale, et l'examen de naturalisation s'intéresse à la vie réelle en Grèce, donc des années passées à détenir le titre tout en vivant ailleurs ne construisent pas de dossier solide. Si la nationalité est l'objectif, prévoyez de réellement vivre en Grèce et demandez à un avocat spécialisé en nationalité comment vos années seront comptabilisées.
Et le droit de vivre est grec, pas européen. Vous pouvez visiter Paris ou Berlin ; vous ne pouvez pas vous y installer avec un titre grec.
Louer un bien acquis via le Golden Visa
La location longue durée est autorisée. Un bail classique à un locataire local ne pose pas de problème, et le loyer est imposé selon le barème grec des revenus fonciers. Depuis le 1er janvier 2026, en vertu de la loi 5246/2025, ce barème est de 15 % jusqu'à 12 000 € par an, 25 % de 12 001 € à 24 000 €, 35 % de 24 001 € à 35 000 € et 45 % au-delà. La tranche à 25 % est nouvelle ; avant 2026, le taux passait directement de 15 % à 35 %.
La location de courte durée est interdite pour les biens achetés selon les règles postérieures à 2024, même occasionnellement. La circulaire 1/2026 précise que l'interdiction ne peut pas être contournée via un gestionnaire, une société liée ou un proche. L'argument commercial classique « achetez près de l'Acropole et laissez les touristes payer votre visa » a disparu pour les nouveaux acheteurs. Si les revenus de location saisonnière comptent pour vous, ils doivent provenir d'un second bien en dehors de la demande. Notre article sur les règles de la location courte durée en Grèce couvre le régime général de licence.
La procédure de demande, étape par étape
- Désignez un avocat indépendant et signez une procuration, afin que la plupart des étapes puissent se dérouler sans votre présence en Grèce.
- Obtenez un numéro fiscal grec (AFM) et ouvrez un compte bancaire grec. Le prix intégral doit transiter par des circuits bancaires traçables. La circulaire avertit que des accords parallèles, des remboursements à l'acheteur ou des prix de contrat gonflés entraînent un refus ou un retrait et peuvent être signalés aux autorités anti-blanchiment.
- Faites vérifier par l'avocat le titre, les dettes et la situation urbanistique, et faites confirmer la zone et les 120 m² dans le titre de propriété.
- Signez l'achat devant notaire et enregistrez le titre au registre foncier ou au cadastre.
- Déposez la demande auprès du ministère de la Migration et de l'Asile, payez les frais et fournissez les documents de la liste du ministère : passeports, photos, contrat d'achat avec preuve de paiement, certificat du registre foncier, assurance santé et, pour les membres de la famille, actes de mariage et de naissance apostillés et traduits.
- Recevez le certificat de dépôt, souvent appelé certificat bleu. Il rend votre séjour en Grèce légal pendant le traitement du dossier ; le cabinet Hellenic Law Firm précise qu'il ne permet pas de voyager vers d'autres pays Schengen.
- Donnez vos empreintes digitales lors du rendez-vous biométrique, puis récupérez les cartes de cinq ans.
Combien de temps cela prend-il ? Le volet achat dépend des vérifications de titre et du notaire. L'étape du titre de séjour varie selon le bureau et la saison, et les rendez-vous biométriques constituent habituellement le goulot d'étranglement. Personne ne contrôle cette file d'attente ; méfiez-vous donc des promesses de délai fixe en semaines. L'achat lui-même est traité dans notre guide sur comment acheter un bien immobilier en Grèce.
Fiscalité après l'achat
Vous payez l'ENFIA, la taxe foncière annuelle prévue par la loi 4223/2013, calculée sur la valeur fiscale officielle du bien, et vous déposez une déclaration grecque si vous percevez des loyers. Détenir le titre ne fait pas de vous un résident fiscal grec en soi ; cela dépend de l'endroit où vous vivez et où se situent vos attaches. Lors d'une vente ultérieure, l'impôt de 15 % sur les plus-values immobilières des particuliers est suspendu jusqu'au 31 décembre 2026 (PwC Worldwide Tax Summaries, vérifié en septembre 2026). La suspension a été prolongée à de nombreuses reprises, mais vérifiez la situation au moment où vous envisagerez réellement de vendre.
FAQ
Comment devenir éligible au Golden Visa en Grèce ?
Selon la loi 5100/2024 : être un ressortissant non européen, acheter un seul bien d'une valeur d'au moins 800 000 € ou 400 000 € selon la zone (au moins 120 m²), ou un bien de conversion ou un bâtiment classé éligible à 250 000 €, payer intégralement par virement bancaire, souscrire une assurance santé et déposer une demande auprès du ministère de la Migration et de l'Asile.
Combien coûte un Golden Visa grec au total ?
Le prix minimal du bien (250 000 €, 400 000 € ou 800 000 €), plus les frais de titre du ministère de 2 000 €, 150 € par membre adulte de la famille, 16 € par carte, des droits de mutation de 3,09 % sur un bien de revente, ainsi que les honoraires de notaire, d'avocat et d'agent convenus au cas par cas. Demandez à votre avocat une estimation complète avant de réserver.
Les citoyens britanniques peuvent-ils obtenir la résidence en Grèce ?
Oui. Depuis le Brexit, les citoyens britanniques sont des ressortissants non européens et peuvent demander le Golden Visa dans les mêmes conditions que les autres, ou un autre titre tel que le visa de personne financièrement indépendante.
Les citoyens indiens peuvent-ils faire une demande ?
Oui. Le code de la migration ouvre le programme à tous les ressortissants non européens. Les candidats indiens suivent les mêmes règles et doivent fournir des documents civils apostillés et traduits pour les membres de leur famille.
La Crète est-elle éligible au palier à 400 000 € ?
Non. La Crète compte bien plus que les 3 100 habitants fixés par la loi 5100/2024 ; elle relève donc du palier à 800 000 €, comme Rhodes, Corfou et la plupart des îles dotées d'un aéroport.
Puis-je combiner deux biens moins chers pour atteindre le seuil ?
Pas pour une nouvelle demande. Depuis septembre 2024, la loi 5100/2024 exige le montant intégral sur un seul bien.
Dois-je vivre en Grèce pour conserver le titre ?
Non. Le code de la migration ne fixe aucune durée de séjour minimale pour ce titre. La nationalité est une question distincte : elle exige sept ans de résidence légale selon la loi 3284/2004, une vie réelle en Grèce et un examen.
Que faire ensuite
Choisissez d'abord le palier, car il détermine le budget. Sélectionnez deux ou trois zones, demandez à un avocat grec de confirmer leur classification, puis filtrez les annonces selon la surface indiquée dans le titre de propriété. Avant de verser un acompte, revérifiez les règles sur la page Golden Visa du ministère de la Migration et de l'Asile, car elles ont changé deux fois depuis 2023. Des informations régionales figurent sur notre page Grèce.
