La Grèce impose moins d'obstacles aux acheteurs étrangers que presque tous les autres pays d'Europe du Sud. Les citoyens de l'UE n'en rencontrent aucun. Ceux qui n'en viennent pas doivent obtenir un permis de routine dans certaines zones frontalières, et c'est tout. L'autorisation n'est pas la partie difficile.
La paperasse, elle, l'est. Les titres grecs portent souvent des décennies d'histoire successorale, une part surprenante des bâtiments s'écarte de leur permis de construire, et le pays achève encore sa transition des registres papier, classés par nom de propriétaire, vers un cadastre numérique moderne. Rien de tout cela ne doit décourager. Cela indique simplement où investir son énergie : un bon avocat et des vérifications sans précipitation, pas la couleur de la peinture. Ce guide couvre tout le parcours, avec des chiffres réels sur les taxes et frais ; pour le marché lui-même, notre page pays Grèce est un bon point de départ.
Dans quel marché vous mettez les pieds
Après 2008, l'immobilier grec a traversé une décennie brutale, perdant environ 40% de sa valeur, et remonte depuis 2017. C'est pour cela que le marché paraît si animé aujourd'hui. Des appartements athéniens vendus à peine 1 000 euros le mètre carré au creux de la crise ont doublé, voire triplé ; à titre d'ordre de grandeur au moment de la rédaction, le centre d'Athènes tourne entre 2 000 et 3 500 euros le mètre carré, davantage dans les quartiers recherchés, Thessalonique un peu moins, et les îles refusent toute moyenne : une vue mer dans les Cyclades peut coûter plus cher au mètre carré qu'un penthouse à Kolonaki, tandis que l'intérieur de la Crète reste abordable.
Les rendements locatifs bruts en ville tournent autour de 4 à 6%, davantage dans les quartiers étudiants, et la demande bénéficie d'un soutien constant du tourisme et d'une offre neuve limitée. On ne rattrape plus un marché sinistré, cette histoire est derrière nous. Achetez le bien précis, pas le récit de la reprise.
Où vont réellement les acheteurs étrangers ? Athènes, pour le rendement et la liquidité, surtout dans les quartiers qui ceinturent le centre. La Chalcidique, pour les Nord-Européens qui descendent en voiture chaque été. La Crète, pour y vivre toute l'année, car ses villes ne ferment pas en novembre comme le font les petites îles. Les Cyclades, pour les maisons de prestige. Le Péloponnèse, pour le rapport qualité-prix à proximité d'Athènes. Chaque région a sa propre logique de prix, ce qui mériterait un article à part ; le processus d'achat, lui, reste identique partout.
Qui peut acheter un bien en Grèce
Presque tout le monde. La Grèce n'impose aucune restriction générale à la propriété étrangère de maisons, appartements ou terrains. Pas besoin de titre de séjour, de visa ni de partenaire grec. Un couple de Manchester, un ingénieur de Toronto et un promoteur de Belgrade signent le même acte chez le même notaire, selon les mêmes règles.
La seule exception vient d'une loi de 1990 désignant des zones frontalières : les îles de l'Égée orientale, le Dodécanèse (Rhodes et Kos inclus) et des préfectures le long de la frontière terrestre du nord, entre autres. Les citoyens de l'UE et de l'EEE y achètent sans formalités. Les non-Européens doivent d'abord demander un permis auprès de l'administration décentralisée régionale, en expliquant qui ils sont et l'usage prévu du bien. Cela paraît lourd. En pratique, c'est de la routine : les commissions approuvent la grande majorité des dossiers, l'attente ajoute quelques semaines, et des milliers de propriétaires non européens possèdent aujourd'hui des maisons à Rhodes et à Lesbos. Si la maison choisie se trouve dans l'une de ces zones, votre avocat dépose la demande avant que vous n'engagiez le moindre euro, et le reste suit son cours normal.
Engagez un avocat indépendant avant de visiter la moindre maison
Dans bien des pays, l'avocat n'apparaît qu'en milieu de transaction, presque pour la forme. Pas en Grèce. Trouvez d'abord votre propre avocat spécialisé en immobilier — pas celui du vendeur, ni celui que l'agent recommande autour d'un café, mais quelqu'un qui ne rend de comptes qu'à vous et qui lit des titres de propriété pour métier.
La raison tient à l'histoire foncière grecque. Les successions se transmettaient souvent de manière informelle, sur des générations. Les titres se fragmentent entre frères et sœurs, les testaments restent des années sans homologation, et une part de terrain peut encore être enregistrée au nom d'une grand-mère décédée en 1974. Les biens insulaires et villageois sont les cas classiques. Ajoutez des décennies où déborder un peu du permis relevait presque de la coutume nationale : un étage supplémentaire, une véranda fermée, un cellier devenu studio. Une bonne partie a depuis été déclarée et régularisée via des dispositifs de l'État, mais « régularisé » signifie seulement qu'un certificat l'atteste — et tout ce qui reste non déclaré devient votre problème au moment de signer.
Les honoraires d'avocat représentent environ 1 à 1,5% du prix plus TVA, et un bon avocat mérite chaque euro : recherche de titre sur 20 ans d'actes, vérification des permis avec un ingénieur, rédaction du compromis, présence à l'acte. Donnez-lui procuration, et il obtiendra aussi votre numéro fiscal, traitera avec la banque et signera pour vous si vous ne pouvez pas vous déplacer.
L'AFM : le numéro sans lequel rien n'avance
Avant tout cela, il vous faut un AFM, le numéro fiscal grec à neuf chiffres. Il est obligatoire pour les acheteurs de toute nationalité. Sans AFM, pas d'acte, pas de compte bancaire, pas de contrat d'électricité ou d'eau, pas de paiement de la taxe de mutation, pas de déclaration annuelle du bien. Les fonctionnaires le demandent avant même votre nom.
La bonne nouvelle : c'est gratuit et rapide. On le demande dans un centre des impôts grec avec son passeport, ou via le portail AADE ; les non-résidents sont rattachés à un centre des impôts dédié aux personnes vivant à l'étranger. La plupart des acheteurs ne s'en occupent même pas eux-mêmes : un avocat muni d'une procuration fait délivrer l'AFM en quelques jours, pendant que vous êtes encore chez vous.
Faut-il un compte bancaire grec ?
La loi ne l'exige pas. La vie réelle, presque toujours. L'argent de l'achat doit parvenir au vendeur par le circuit bancaire, avec une trace propre et documentée, car le fisc grec vérifie l'origine des fonds, et parce qu'un compte local vous servira de toute façon plus tard pour l'ENFIA, l'électricité, l'eau. Les banques demandent plus de papiers qu'on ne l'imagine : passeport, AFM, justificatif de domicile, déclarations fiscales, parfois justificatif de revenus. Mieux vaut s'y prendre tôt. Certains acheteurs paient directement depuis un compte étranger via le notaire — cela fonctionne, à condition que chaque euro soit traçable.
L'achat, étape par étape
L'avocat engagé, l'AFM en poche, un achat en Grèce suit un rythme qui n'a guère changé depuis des décennies. Cinq étapes, dans l'ordre.
Convenir du prix et réserver
Les offres se font de manière informelle, souvent par l'intermédiaire de l'agent. Une fois le prix accepté, beaucoup de vendeurs signent un court accord de réservation contre un dépôt de 3 000 à 10 000 euros, retirant le bien du marché pendant que votre avocat travaille. Assurez-vous que l'accord stipule le remboursement du dépôt si les vérifications de titre échouent, et faites-le rédiger par votre avocat plutôt que de signer ce que l'agence imprime.
Mener les vérifications
Votre avocat et un ingénieur prennent alors le relais pour deux à quatre semaines. Titre, charges, permis, dettes fiscales. La liste complète figure plus bas, car cette étape décide si vous achetez un logement ou un contentieux.
Signer le compromis de vente
Les vérifications faites, les deux parties signent un compromis fixant le prix, la date de finalisation et les conditions, contre un dépôt de 5 à 10%. Le droit grec donne à ce dépôt une vraie portée : partir sans motif valable et vous le perdez ; si le vendeur se rétracte, il le doit au double. Cette symétrie tient la plupart des transactions honnêtes durant les semaines qui précèdent la finalisation.
Payer la taxe de mutation, signer l'acte
La finalisation a lieu chez le notaire, et les notaires grecs sont des officiers publics nommés par l'État, pas de simples clercs. L'acheteur paie d'abord la taxe de mutation : le notaire ne signe pas sans le reçu. L'acte est ensuite lu à voix haute, en grec, avec un traducteur assermenté si vous ne parlez pas la langue, puis signé par les deux parties ou leurs mandataires.
Enregistrer l'acte
Une étape reste, et la sauter serait catastrophique : l'enregistrement au bureau foncier ou au cadastre local. En Grèce, la propriété se transmet à l'enregistrement, pas à la signature. Tant que l'acte n'est pas enregistré, rien n'empêche un fraudeur déterminé de vendre le même bien deux fois. Votre avocat dépose l'enregistrement en quelques jours. Après cela, le bien est à vous, et votre comptable l'ajoute à votre dossier fiscal grec via une déclaration E9.
La vérification approfondie : où les achats grecs tournent mal
Un cadastre encore en chantier
Historiquement, la Grèce enregistrait la propriété dans des registres locaux indexés par nom de propriétaire, pas par parcelle. Depuis la fin des années 1990, tout migre vers le Ktimatologio, un cadastre national organisé par parcelle. La migration est bien avancée mais pas achevée, ce qui compte en pratique. Dans les zones déjà migrées, votre avocat sort la fiche cadastrale et voit le statut du bien d'un coup d'œil. Dans celles encore sur les anciens registres, la chaîne de propriété se retrace acte par acte, généralement sur 20 ans. Et dans les zones tout juste migrées, des erreurs de transfert apparaissent — limites erronées, part manquante, contestation d'un voisin encore en cours. Une inscription cadastrale qui ne correspond pas à la réalité se corrige, mais avant l'achat : après, c'est votre litige.
Vous achetez du terrain ? Deux vérifications supplémentaires sont incontournables : les cartes forestières, car une parcelle classée forêt ne pourra jamais être construite, quoi qu'en dise le vendeur, et la délimitation du rivage pour tout ce qui se trouve près de la mer.
Le bâtiment face à son permis
Procurez-vous le permis de construire, puis faites parcourir le bien à un ingénieur en le comparant aux plans. Les écarts sont fréquents, et la Grèce a tout un système pour cela. Les irrégularités déclarées sous les lois de régularisation (la loi actuelle est la 4495/2017) donnent lieu à un certificat et une amende payée, que le notaire consigne dans l'acte. Celles qui restent non déclarées bloquent la vente jusqu'à ce que le vendeur les règle — à ses frais, si votre côté a bien rédigé l'accord. Depuis 2021, chaque vente exige aussi un certificat d'ingénieur confirmant que le bâtiment correspond au permis, ou a été entièrement régularisé, ainsi que l'identifiant électronique du bâtiment.
Que trouvent réellement les ingénieurs ? Des sous-sols loués comme studios, des terrasses de piscine au-delà de la ligne de recul, des combles devenus tranquillement des chambres. L'expertise coûte 300 à 500 euros et se lit comme une radiographie de l'honnêteté du vendeur.
Un signe utile : pour un bâtiment en règle, le certificat d'ingénieur arrive en quelques jours. Si le vendeur traîne pendant des semaines, une régularisation se joue en coulisses. Intégrez ce délai dans le prix, ou partez.
Dettes et quitus
Certaines dettes grecques suivent le bien, et le notaire exige donc la preuve qu'elles n'existent pas. Avant la finalisation, le vendeur doit produire :
- un certificat ENFIA attestant que la taxe foncière est payée pour les cinq dernières années
- un quitus fiscal de l'AADE et, pour les vendeurs professionnels, un quitus de sécurité sociale
- un certificat municipal attestant l'absence de dette de taxe communale TAP
- un certificat d'absence d'hypothèque, de charge ou de créance émis par le registre ou le cadastre
- pour les appartements, la confirmation que les charges de copropriété sont soldées
Rien d'exotique là-dedans. C'est le dossier standard, et un vendeur qui peine à le réunir vous en dit déjà long.
Le coût réel : prévoyez 8 à 10% en plus du prix
Sur les frais de finalisation, la Grèce se situe dans la moyenne européenne. Le chiffre à retenir est la taxe de mutation : 3,09%, calculée sur le montant le plus élevé entre le prix du contrat et la « valeur objective » du bien, une formule que le fisc tient à jour pour chaque zone du pays.
Le neuf mérite une phrase à part. Sur le papier, un bien neuf vendu par son promoteur avant première utilisation supporte 24% de TVA au lieu de la taxe de mutation. En pratique, un régime de suspension s'applique depuis plusieurs années : la Grèce a gelé la TVA sur les ventes de neuf et a prolongé ce gel à plusieurs reprises, si bien que ces transactions se concluent avec la taxe ordinaire de 3,09%. Vérifiez par écrit le statut actuel pour votre contrat précis avant de signer. L'écart dépasse 20 points de fiscalité.
Le reste de la facture :
- avocat : 1 à 1,5% plus TVA
- notaire : environ 0,8 à 1,2% plus TVA
- enregistrement au registre ou au cadastre : 0,5 à 0,8%
- commission d'agence : couramment 2% plus TVA côté acheteur, lorsqu'elle est facturée
- traducteur, apostilles et procurations pour une finalisation à distance : quelques centaines d'euros
Sur un appartement à 250 000 euros, comptez 20 000 à 25 000 euros tout compris. À titre de comparaison, le système notarial français prélève 7 à 8% avant même que quiconque d'autre soit payé, tandis que Chypre peut s'avérer moins cher sur du neuf. La Grèce n'est ni une bonne affaire ni un piège côté frais. La vraie question, c'est le titre, pas les honoraires.
Le crédit immobilier pour les non-résidents
Les banques grecques prêtent bien aux acheteurs étrangers, mais de façon sélective et lente. Prévoyez un apport d'au moins 30 à 40%, car le rapport prêt/valeur pour les non-résidents plafonne généralement à 60-70%, voire moins pour des revenus perçus hors UE. Les quatre grandes banques (National Bank, Piraeus, Alpha, Eurobank) ont toutes des programmes pour acheteurs de l'étranger, à un taux légèrement supérieur à celui des résidents. L'instruction du dossier demande beaucoup de pièces : relevés de revenus certifiés, déclarations fiscales, parfois un compte grec avec un historique, et un à deux mois de traitement.
C'est pourquoi une large part des achats étrangers se fait cash, souvent financée par un remontage d'hypothèque dans le pays d'origine, où la paperasse est plus simple. Si vous tenez au financement grec, obtenez un accord de principe écrit avant de signer le compromis, et intégrez une condition suspensive de financement. Perdre un dépôt pour un prêt refusé est une leçon coûteuse.
Être propriétaire : l'ENFIA et la routine annuelle
Tout propriétaire en Grèce paie l'ENFIA, la taxe foncière annuelle, calculée sur la surface, la valeur de zone, l'âge et l'étage du bien. Pour un appartement typique, cela reste dans les quelques centaines d'euros par an ; les biens grands ou prestigieux paient davantage, et les patrimoines de grande valeur supportent une taxe complémentaire. Elle est établie chaque année et se règle en mensualités via votre compte AADE.
Si vous louez, le revenu est imposé par tranches : 15% jusqu'à 12 000 euros par an, 35% de là à 35 000, 45% au-delà. La location courte durée entraîne des obligations d'enregistrement et, dans les zones les plus touristiques, des restrictions qui se durcissent — vérifiez donc les règles de votre commune avant de vous promettre des rendements Airbnb.
Deux points plus modestes qui rattrapent plus tard. L'assurance habitation n'est pas obligatoire, mais la garantie tremblement de terre vaut sa modeste prime dans un pays qui bouge. Et côté succession : les biens grecs relèvent par défaut du droit successoral grec, même si les règles de l'UE permettent à beaucoup de propriétaires de choisir plutôt la loi de leur nationalité. Un testament couvrant le bien grec, rédigé chez le même notaire, coûte peu et épargne à vos héritiers un casse-tête transfrontalier.
La Grèce face à ses voisins
Parmi les autres marchés méditerranéens que nous couvrons chez HomeNSearch, la Grèce se situe dans la moyenne côté coûts et plutôt lente côté paperasse. Le NIE espagnol joue le même rôle que l'AFM grec, et les frais de finalisation en Espagne se logent dans une fourchette similaire de 8 à 12%, mais les registres espagnols sont entièrement numérisés et plus rapides à vérifier. Chypre demande aux acheteurs non européens une autorisation du Conseil des ministres, aussi routinière que le permis grec des zones frontalières, et peut battre la Grèce sur le coût total d'un bien neuf. Le Portugal tient, des quatre, le dossier le plus limpide pour une dépense comparable. Ce que la Grèce offre en échange de cette bureaucratie plus lente, c'est le prix d'entrée : à bien comparable, le littoral grec coûte encore moins cher que la plupart des côtes espagnole ou portugaise, et l'écart s'est réduit sans avoir disparu.
Le visa doré, en bref
Achetez au bon seuil, et l'acquisition ouvre droit à une résidence renouvelable de cinq ans pour toute la famille. Les seuils dépendent désormais d'où et de quoi vous achetez : 800 000 euros en Attique, à Thessalonique, Mykonos, Santorin et les grandes îles, 400 000 euros dans le reste du pays, et un palier de 250 000 euros qui subsiste partout pour les bâtiments commerciaux reconvertis en logement et les restaurations de bâtiments classés. Des restrictions de surface minimale et de location s'appliquent aux paliers supérieurs. Les détails évoluent souvent ; notre guide du visa doré grec suit l'actualité du dispositif.
Un avertissement : ne laissez pas un objectif de visa choisir le bien à votre place — un mauvais appartement à 400 000 euros reste un mauvais appartement, juste avec une carte de séjour en prime.
Et quand vous serez prêt à passer de la lecture à la recherche, parcourez les annonces actuelles sur HomeNSearch, fixez votre budget, et emportez ce guide à votre première visite.
Questions fréquentes
Les Américains peuvent-ils acheter un bien en Grèce ?
Oui, aux mêmes conditions que les autres non-Européens : numéro fiscal AFM, avocat, notaire — le parcours standard. Une étape supplémentaire ne s'applique que dans les zones frontalières désignées, dont les îles de l'Égée orientale et le Dodécanèse, où les acheteurs non européens obtiennent d'abord un permis, accordé dans la grande majorité des cas.
Combien de temps prend l'achat d'un bien en Grèce ?
Comptez réalistement un à trois mois entre l'offre acceptée et l'acte enregistré. Un appartement en ville avec une fiche cadastrale nette peut se finaliser en quatre à six semaines. Une maison insulaire avec un vieux titre rural, une régularisation en cours ou un permis de zone frontalière peut s'étirer vers trois mois, voire davantage.
Peut-on acheter sans se rendre en Grèce ?
Légalement, oui. Avec une procuration signée au consulat grec ou apostillée dans votre pays, votre avocat peut obtenir l'AFM, signer le compromis et finaliser chez le notaire à votre place. Les acheteurs le font constamment. Voyez tout de même le bien en personne si vous le pouvez : les photos pardonnent volontiers les murs fissurés et les routes bruyantes.
Quelles taxes paie-t-on ensuite en tant que propriétaire ?
L'ENFIA chaque année, l'impôt sur les loyers dès 15%, et des taxes municipales prélevées via la facture d'électricité. Si vous revendez plus tard, vérifiez à ce moment les règles de plus-value : une suspension de longue date exempte pour l'instant les particuliers vendeurs. Un comptable grec coûte peu et fait économiser bien plus.
