Le Portugal n'impose aucune restriction aux acheteurs étrangers. Aucune. Un Canadien, un Britannique et un habitant de Lisbonne signent le même acte et paient les mêmes taxes. Ce qui fait trébucher les acheteurs, c'est l'ordre des choses : le numéro fiscal arrive avant le compte bancaire, les vérifications de l'avocat avant l'acompte, et l'acte ne vaut pas grand-chose tant qu'il n'est pas enregistré. Respectez cet ordre et un achat au Portugal devient l'une des transactions les plus prévisibles d'Europe.
Voici comment le processus se déroule concrètement, du NIF au notaire, avec un avantage fiscal de 2024 pour les acheteurs de moins de 35 ans que la plupart des guides en anglais n'ont toujours pas repéré.
Qui peut acheter ? À peu près tout le monde
Citoyen de l'UE, citoyen hors UE, résident, touriste : la loi portugaise les traite de la même façon au moment de l'achat. Pas de permis spécial pour acheteurs étrangers, pas de zone côtière restreinte, pas de droit de timbre supplémentaire pour les acheteurs venus d'ailleurs, contrairement à ce que l'Espagne envisage et que le Royaume-Uni applique déjà. Vous n'avez même pas besoin d'entrer sur le territoire : une procuration permet à votre avocat de tout signer en votre nom.
La propriété ne donne toutefois pas le droit de vivre au Portugal. On y revient plus bas, car les règles ont changé en 2023 et un nombre surprenant d'agents citent encore les anciennes.
La première étape, toujours : le NIF
Le NIF (Número de Identificação Fiscal) est un numéro fiscal portugais à neuf chiffres, et rien n'avance sans lui. Il faut ce numéro pour ouvrir un compte, signer le contrat promesse, payer les taxes d'achat, et même souscrire un contrat d'électricité plus tard.
Les citoyens de l'UE et de l'EEE l'obtiennent en personne dans n'importe quel bureau des Finanças, souvent le jour même et gratuitement. Les acheteurs hors UE doivent désigner un représentant fiscal au Portugal, en général un avocat ou un service spécialisé, qui demande le numéro pour eux. Cela se fait couramment à distance : copie du passeport, justificatif de domicile, mandat signé, et le NIF arrive en quelques jours. Les services en ligne facturent environ 100 à 150 €; un avocat déjà engagé l'inclut généralement dans ses honoraires.
Ouvrez un compte portugais tôt dans le processus
À proprement parler, on peut finaliser un achat depuis un compte étranger. En pratique, presque personne ne le fait. Le paiement final se règle normalement par chèque de banque portugais, les fournisseurs d'énergie exigent un prélèvement local, l'IMI annuel se paie plus simplement sur place, et aucune banque portugaise n'accordera de prêt sans compte local.
Apportez passeport, NIF, justificatif de domicile et de revenus. Plusieurs banques ouvrent des comptes à distance pour les non-résidents. Lancez cette démarche pendant que vous visitez encore des biens : les vérifications sur l'origine des fonds étrangers peuvent prendre deux à trois semaines, et le CPCV ne doit pas dépendre de ces délais.
Le transfert de l'argent lui-même mérite aussi une journée de préparation. Les banques contrôlent l'origine des fonds sur les virements à six chiffres, alors gardez les justificatifs à portée de main : le contrat de vente d'un bien vendu, des relevés d'épargne, tout ce qui explique la provenance de la somme. Et si vous payez en livres ou en dollars, comparez le taux de change de votre banque à celui d'un courtier en devises. Sur 300 000 €, l'écart peut couvrir une bonne partie des honoraires de l'avocat.
Un avocat qui ne travaille que pour vous
Le Portugal n'oblige pas les acheteurs à engager un avocat, et c'est précisément pour cela qu'il faut le faire. Le notaire vérifie que l'acte est légal, pas que l'affaire est bonne pour vous. L'agent immobilier travaille pour le vendeur. Un advogado indépendant, pour environ 1 à 1,5 % du prix ou un forfait sur les biens moins chers, est la seule personne autour de la table qui vous doive quelque chose à vous seul.
Les enjeux sont précis. Au Portugal, les dettes sont attachées au bien, pas au vendeur. Charges de copropriété impayées, arriérés d'IMI et hypothèques enregistrées se transmettent au nouveau propriétaire si personne ne les repère. La vérification de votre avocat couvre au minimum :
- la certidão permanente, l'extrait du registre foncier qui prouve que le vendeur possède bien ce qu'il vend et révèle toute hypothèque, servitude ou annotation judiciaire en cours ;
- la caderneta predial, le document fiscal qui fixe l'identité fiscale du bien et sa valeur imposable (le VPT), censée correspondre à la réalité physique que vous avez visitée ;
- la licença de utilização, le permis d'habiter confirmant que le bâtiment est approuvé pour un usage résidentiel, obligatoire pour tout ce qui a été construit après 1951 ;
- les procès-verbaux et comptes de la copropriété, car les travaux ou charges impayés d'un appartement arrivent avec les clés.
Deux à trois semaines, c'est le délai normal pour tout cela. Presser cette étape, c'est risquer d'acheter les dettes de quelqu'un d'autre.
Le CPCV : le moment où l'affaire devient contraignante
Une fois les vérifications terminées, les deux parties signent le contrato-promessa de compra e venda, que tout le monde abrège en CPCV. Il fixe le prix, la date de finalisation, ce qui reste dans la maison et toute condition particulière ; c'est aussi le moment où l'argent commence à circuler : l'acheteur verse un acompte, le sinal, généralement autour de 10 % du prix, parfois jusqu'à 20 % sur les biens très recherchés. Certaines agences et promoteurs font signer avant cela un petit accord de réservation, environ 5 000 €, pour retirer le bien du marché pendant les vérifications ; assurez-vous que cette somme est remboursable si les vérifications révèlent un problème.
Le sinal joue dans les deux sens. Si vous vous retirez sans motif contractuel, vous perdez l'acompte. Si le vendeur se rétracte, il doit vous rembourser le double, en vertu de l'article 442 du Code civil. C'est pourquoi le gazumping est rare au Portugal : abandonner un acheteur pour une offre plus élevée coûte vraiment cher au vendeur.
Si vous financez l'achat, insistez pour que le CPCV soit conditionné à l'accord de votre prêt. Signez sans cette clause et que la banque refuse ensuite, et le sinal est en jeu. Sur les transactions rapides en cash, certains sautent le CPCV pour aller directement à l'acte ; c'est légal, mais cela prive les deux parties de protection, donc la plupart des avocats le déconseillent sauf si la finalisation est prévue dans les jours qui viennent.
Acheter sur plan modifie la forme du contrat plutôt que les règles. Le CPCV comporte alors un échéancier lié aux étapes du chantier, et ce qu'il faut vérifier, c'est ce qui protège vos versements si le promoteur s'arrête en route : une garantie bancaire est la réponse qu'on veut entendre. Le permis d'habiter n'existe pas encore à ce stade, donc votre avocat vérifie plutôt le permis de construire et le historique du promoteur.
La finalisation : l'escritura et l'enregistrement
L'acte final, l'escritura pública de compra e venda, se signe devant un notaire. Les taxes d'achat doivent être payées avant, car le notaire exige la preuve du paiement avant de procéder à la signature ; votre avocat génère les avis d'IMT et de droit de timbre via le portail des Finanças et règle les deux un ou deux jours avant le rendez-vous. Le jour J, le notaire lit l'acte à voix haute, vérifie les identités et les documents, et le solde change de mains. Impossible d'être au Portugal ce jour-là ? Une procuration couvre aussi ce cas ; des acheteurs étrangers finalisent en permanence sans se déplacer.
La signature n'est pas la fin. La propriété se sécurise au Portugal par l'enregistrement à la Conservatória do Registo Predial, et tant que votre nom n'y figure pas, l'acte seul ne vous protège pas contre une créance de tiers enregistrée avant la vôtre. Le service public Casa Pronta traite acte et enregistrement en une seule séance pour un forfait de 375 €, ou 700 € en cas de prêt ; la voie notariale classique revient à peu près au même une fois les frais d'enregistrement ajoutés. Dans tous les cas, faites enregistrer immédiatement.
Combien coûte un achat au Portugal
Prévoyez environ 6 à 8 % en plus du prix pour un achat classique dans l'ancien. Voici où va cet argent :
- L'IMT, la taxe sur les mutations immobilières. Elle est progressive : le barème part de 0 % et n'atteint 10 % que dans le cas extrême des acheteurs domiciliés dans des paradis fiscaux listés, alors qu'un logement classique se situe en pratique entre 1 % et 6,5 % de taux effectif. Le barème complet figure dans notre guide sur les taxes immobilières au Portugal.
- Le droit de timbre, à taux fixe de 0,8 % du prix, plus 0,6 % séparément sur le montant emprunté en cas de crédit.
- Notaire et enregistrement, de quelques centaines d'euros à environ 1 000 €, selon la voie choisie ; les forfaits Casa Pronta ci-dessus donnent un point de repère.
- Honoraires d'avocat, généralement 1 à 1,5 % du prix, avec des minimums raisonnables sur les biens bon marché.
Après la finalisation, vous paierez l'IMI, la taxe municipale annuelle de 0,3 à 0,45 % de la valeur imposable pour les logements urbains. Pour la plupart des appartements, cela représente quelques centaines d'euros par an, pas des milliers.
Moins de 35 ans ? Vous pourriez ne payer aucun IMT
Voici ce que la plupart des guides ratent. Depuis août 2024, les acheteurs de 35 ans ou moins qui achètent leur première résidence permanente au Portugal sont exonérés d'IMT et de droit de timbre. L'exonération totale s'applique jusqu'à la quatrième tranche d'IMT, environ 325 000 € au moment de la rédaction (le plafond est révisé chaque année), avec un allègement partiel jusqu'à environ le double de ce montant. Les conditions : il doit s'agir de votre première résidence, vous devez réellement y habiter, et vous ne devez pas avoir possédé de bien résidentiel au cours des trois années précédentes. La nationalité n'entre pas en ligne de compte : un trentenaire qui s'installe depuis l'étranger bénéficie de l'exonération au même titre qu'un primo-accédant local. Pour un couple achetant ensemble, chacun est évalué séparément : si l'un a 36 ans, l'exonération couvre tout de même la part du plus jeune.
Les montants ne sont pas négligeables. Sur un appartement à 300 000 €, IMT et droit de timbre cumulés atteignent environ 13 000 €. Avec l'exonération : zéro.
Les prêts immobiliers pour non-résidents
Les banques portugaises prêtent volontiers aux non-résidents, mais à des conditions plus strictes. Attendez-vous à un ratio prêt/valeur de 60 à 70 %, contre jusqu'à 90 % pour les résidents, donc prévoyez un apport d'au moins un tiers. Les banques demandent des justificatifs de revenus, les dernières déclarations fiscales, et un endettement total inférieur à environ 35 % du revenu net ; le prêt doit généralement être remboursé avant 70-75 ans, ce qui raccourcit la durée pour les emprunteurs plus âgés. Les taux sont indexés sur l'Euribor, fixes, variables ou mixtes, et la banque adossera une assurance-vie au prêt, dont le coût dépend de votre âge — à intégrer dans la mensualité. Obtenez un accord de principe avant de signer le CPCV et intégrez la clause suspensive de financement au contrat ; l'accord ajoute quatre à six semaines au calendrier.
Acheter ne donne plus accès à la résidence
Le Portugal a fermé la voie immobilière du golden visa en octobre 2023. Acheter un bien immobilier, quel que soit son prix, dans quelque région que ce soit, ne confère aucun droit de résidence, et un agent qui laisse entendre le contraire travaille avec un discours dépassé. Les propriétaires non européens bénéficient des 90 jours Schengen classiques sur toute période de 180 jours.
Les voies qui fonctionnent réellement sont le D7, pour les personnes disposant d'un revenu passif autour du salaire minimum portugais (environ 870 € par mois actuellement), et le D8, le visa nomade numérique, qui exige quatre fois ce montant en revenus à distance. Les deux mènent à un titre de séjour puis, après cinq ans, à la résidence permanente ou à l'éligibilité à la citoyenneté. Nous avons détaillé les deux dans notre guide sur les visas D7 et nomade numérique du Portugal.
Combien de temps prend tout le processus
Plus rapide que ne le laisse penser la réputation administrative du Portugal. Le NIF prend quelques jours. Un compte bancaire, une à trois semaines. Les vérifications, deux à trois. L'écart entre le CPCV et l'escritura est fixé par les parties elles-mêmes, en général de 30 à 90 jours. Un acheteur cash qui avance vite peut passer de l'offre acceptée à la propriété enregistrée en six à dix semaines ; avec un prêt, trois à quatre mois est plus honnête. Le maillon le plus lent reste presque toujours la collecte des documents côté vendeur, une raison de plus d'avoir un avocat qui relance.
Quand vous serez prêt à regarder le marché lui-même, parcourez les annonces actuelles du Portugal sur HomeNSearch, des appartements de Lisbonne et Porto aux villas de l'Algarve.
Questions fréquentes
Puis-je acheter un bien au Portugal sans m'y rendre ?
Oui. Le NIF peut s'obtenir via un représentant fiscal, plusieurs banques ouvrent des comptes à distance, et une procuration permet à votre avocat de signer aussi bien le CPCV que l'escritura. Sur le plan légal, vous n'avez jamais besoin de mettre les pieds au Portugal, même si visiter en personne avant d'engager six chiffres reste du temps bien employé.
Quel est le montant de l'acompte du CPCV, et puis-je le perdre ?
Environ 10 % est la norme. Vous le perdez si vous vous retirez sans condition prévue au contrat, d'où l'importance de la clause de financement. L'inverse joue en votre faveur : un vendeur qui se rétracte doit rembourser le double de l'acompte.
Acheter un logement au Portugal me donne-t-il un titre de séjour ?
Non. La voie immobilière du golden visa s'est arrêtée en octobre 2023, et la propriété seule ne confère aucun statut migratoire. Pour vivre au Portugal, les visas D7 et D8 sont les voies qui fonctionnent, à demander séparément de l'achat.
Quelles taxes paie-t-on à l'achat ?
L'IMT selon un barème progressif plus 0,8 % de droit de timbre, auxquels s'ajoutent notaire, enregistrement et honoraires d'avocat ; environ 6 à 8 % au total pour la plupart des acheteurs. Les primo-accédants de 35 ans ou moins sont exonérés d'IMT et de droit de timbre jusqu'à la quatrième tranche, ce qui efface la quasi-totalité de cette facture sur un bien classique.
