Le Portugal étale sa fiscalité immobilière sur tout le cycle de possession. On paie l'IMT et les droits de timbre à l'achat, l'IMI chaque année de détention, et l'AIMI seulement si son patrimoine immobilier portugais dépasse 600 000 € de valeur fiscale. L'impôt sur la plus-value attend à la sortie, et les revenus locatifs ont leurs propres règles si l'on met le bien en location.
Rien de tout cela ne devrait effrayer un acheteur. À l'échelle de l'Europe de l'Ouest, la fiscalité portugaise reste modérée, et les avis annuels se calculent sur une valeur fiscale généralement bien en dessous du prix payé. Mais le mécanisme compte, surtout l'écart entre résidence principale et résidence secondaire. Ce guide HomeNSearch parcourt chaque étape, avec l'exemple chiffré d'une résidence secondaire de 300 000 € en Algarve. Tout ce qui suit reflète les règles en vigueur au moment de la rédaction ; les tranches de l'IMT bougent un peu chaque mois de janvier.
Avant tout impôt : le NIF
Impossible de payer un impôt portugais sans numéro fiscal portugais. Le NIF (Número de Identificação Fiscal) arrive en premier dans tout achat : sans lui, aucune banque n'ouvre de compte et le notaire ne signe pas l'acte. Les citoyens de l'UE et de l'EEE peuvent le demander directement au bureau des impôts. Les acheteurs venus d'ailleurs désignent un représentant fiscal au Portugal — souvent l'avocat qui suit la transaction — pour recevoir le courrier fiscal en leur nom. Une fois propriétaire, mieux vaut aussi s'inscrire sur le portail Finanças : les avis d'IMI, les avis d'IMT et les notifications d'AIMI y apparaissent, alors que le courrier papier envoyé à une adresse étrangère a une fâcheuse tendance à arriver après la date limite de paiement.
À l'achat : l'IMT, la taxe de mutation à régler avant l'acte
L'IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) est la grosse ligne à l'achat. Elle se calcule sur le plus élevé des deux montants — prix ou valeur fiscale du bien — et le taux dépend de ce qu'on achète et de l'usage prévu.
- Une résidence principale suit un barème progressif : 0% sur la première tranche (un peu plus de 100 000 € au moment de la rédaction), puis des paliers à 2%, 5%, 7% et 8%, avant des taux uniques de 6% et 7,5% en haut du marché.
- Une résidence secondaire ou un investissement locatif suit le même barème, mais sans la tranche gratuite : la première tranche est taxée à 1% au lieu de 0%.
- Les terrains ruraux paient un taux fixe de 5%, les locaux commerciaux ou autres bâtiments urbains 6,5%.
- Un acheteur passant par une entité domiciliée dans un paradis fiscal sur liste noire paie 10% — d'où les titres alarmistes annonçant « jusqu'à 10% ». Cela ne concerne pas un acheteur particulier ordinaire.
C'est le calendrier qui piège le plus de monde. L'IMT ne se règle pas à la table du notaire : elle doit être payée avant la signature de l'acte, et le notaire réclamera le reçu, sans lequel il ne signera rien. En pratique, l'avocat génère l'avis en ligne quelques jours avant la signature, et le paiement se fait en banque, au bureau des impôts ou via le portail Finanças.
Les étapes autour de cette taxe, du contrat préliminaire jusqu'à l'acte, sont détaillées dans notre guide acheter un bien au Portugal.
35 ans ou moins ? Le premier logement peut être exonéré
Depuis août 2024, les acheteurs de 35 ans ou moins qui achètent leur première résidence principale au Portugal ne paient ni IMT ni droits de timbre jusqu'à une valeur d'environ 320 000 €. Entre ce seuil et environ 640 000 €, l'exonération est partielle : seule la tranche au-dessus du plafond est taxée. Des conditions s'appliquent : il doit s'agir d'un premier logement, il faut réellement y habiter, et n'avoir possédé aucun bien résidentiel dans les trois années précédant l'achat. La mesure est si récente que beaucoup de guides plus anciens l'ignorent encore, et elle ne se limite pas aux citoyens portugais : un acheteur étranger de 30 ans qui remplit les critères et s'installe dans le logement en bénéficie tout autant.
Droits de timbre : un taux fixe de 0,8%
Les droits de timbre (Imposto do Selo) forment la ligne la plus simple du système. Ils s'élèvent à 0,8% de la même base imposable que l'IMT, payables à la signature de l'acte. Sur un achat à 250 000 €, cela fait 2 000 €. En cas de financement par un crédit hypothécaire portugais sur plus de cinq ans, le prêt lui-même supporte des droits de timbre distincts de 0,6% — un coût à ne pas oublier en comparant achat comptant et achat à crédit.
L'exemple chiffré : une résidence secondaire à 300 000 € en Algarve
Imaginons l'achat d'un deux-pièces près de Lagos pour 300 000 € comme résidence de vacances. Ce ne sera pas une résidence principale, donc le barème « résidence secondaire » s'applique dès le premier euro.
- L'IMT ressort à un peu moins de 12 000 € une fois le prix passé dans les tranches progressives, soit un taux effectif juste sous 4%.
- Les droits de timbre ajoutent 0,8% du prix, soit 2 400 €.
- L'IMI de la première année dépend de la valeur fiscale, pas du prix. Si le VPT de l'appartement est estimé à 180 000 € et que la commune applique 0,35%, la facture annuelle atteint 630 €.
Comptez environ 14 300 € d'impôts à l'achat, plus la première facture annuelle, avant notaire, frais d'enregistrement et honoraires d'avocat. Si ce même appartement avait été une résidence principale, la tranche gratuite aurait retiré environ 1 000 € à l'IMT. Et un primo-accédant de 34 ans qui s'y installe n'aurait payé ni IMT ni droits de timbre.
Une particularité à connaître : l'IMI est facturée à celui qui possède le bien au 31 décembre, donc le premier avis arrive au printemps suivant. Toute somme au-dessus de 500 € se règle en trois fois, en mai, août et novembre.
En tant que propriétaire : l'IMI, un impôt annuel moins effrayant qu'il n'y paraît
L'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) est l'équivalent portugais de la taxe foncière. Chaque commune fixe son propre taux dans une fourchette nationale de 0,3% à 0,45% pour l'immobilier urbain. Certaines communes sous plan de redressement financier peuvent monter jusqu'à 0,5%, et les terrains ruraux paient 0,8%. Lisbonne se situe en bas de la fourchette, la plupart des communes de l'Algarve quelque part au milieu.
La base de calcul est le VPT (Valor Patrimonial Tributário), une valeur fiscale que l'administration calcule selon une formule tenant compte de la surface, de l'emplacement, de l'âge et de la qualité de construction. Le VPT est réactualisé à chaque changement de propriétaire, mais il reste dans la plupart des cas nettement inférieur au prix du marché — souvent de 30 à 50%. Un appartement en bord de mer vendu 400 000 € peut très bien avoir un VPT de 220 000 €, ce qui donne 770 € par an à 0,35%. Les acheteurs habitués à la taxe foncière française ou au property tax américain sont souvent agréablement surpris.
Des allègements existent aussi. Une résidence principale avec un VPT modeste peut bénéficier d'une exonération d'IMI de trois ans après l'achat, sous conditions de revenus du ménage, et les foyers modestes occupant un logement de faible valeur ne paient rien de façon durable.
À côté de l'IMI, il faut aussi budgétiser des postes qui ne sont pas des impôts : les charges de copropriété, généralement 50 à 150 € par mois selon l'immeuble, et les abonnements aux services publics qui courent même quand le logement reste vide.
L'AIMI : la surtaxe au-delà de 600 000 €
L'AIMI (Adicional ao IMI) est souvent présentée comme l'impôt sur la fortune portugais, alors qu'elle ne porte que sur l'immobilier. Chaque propriétaire additionne le VPT de son patrimoine résidentiel et de ses terrains à bâtir au Portugal, déduit 600 000 € et paie 0,7% sur le reste. La tranche au-delà d'1 million est taxée à 1%, et au-delà de 2 millions à 1,5%. Les couples mariés ou pacsés peuvent déclarer conjointement, ce qui double l'abattement à 1,2 million d'euros. Les sociétés paient 0,4% sans aucun abattement.
Comme le seuil se mesure en VPT et non en valeur de marché, un bien unique de milieu de gamme ne le franchit presque jamais. Une villa achetée 700 000 € affichera presque toujours une valeur fiscale bien en dessous de la barre des 600 000 €. L'AIMI vise les gros patrimoines et les biens haut de gamme de Lisbonne et Cascais ; pour la plupart des acheteurs étrangers, elle reste un impôt théorique.
Mettre en location : ce que le fisc prélève sur le loyer
Les revenus des locations résidentielles de longue durée sont taxés à taux fixe — 25% du loyer net pour la plupart des propriétaires, depuis que le train de mesures sur le logement de 2023 a réduit l'ancien taux de 28%. S'engager sur un bail plus long fait encore baisser le taux ; plus la durée s'allonge, plus la remise s'accentue, une façon pour l'État de pousser les propriétaires vers des locations stables. L'IMI, les charges de copropriété, l'assurance, l'entretien et les réparations sont déductibles du loyer. Pas les intérêts d'emprunt. Les résidents peuvent aussi choisir d'intégrer les loyers dans leur barème progressif général quand c'est plus avantageux, ce qui arrive parfois à faible revenu.
La location de courte durée relève d'un régime totalement différent. Louer via des plateformes type Airbnb exige une inscription Alojamento Local, les revenus sont alors traités comme des revenus d'activité plutôt que des loyers, et sous le régime simplifié seule une part du chiffre d'affaires brut est imposable. Le piège se trouve dans la licence : les communes peuvent geler les nouvelles inscriptions AL dans les zones sous tension, et certains quartiers de Lisbonne et Porto l'ont fait. Avant de bâtir un projet sur des revenus de location saisonnière, vérifiez qu'une licence est disponible ou qu'elle se transmet avec le bien.
Détail à ne pas oublier : un nouveau bail entraîne, lors de son enregistrement au fisc, des droits de timbre uniques de 10% d'un mois de loyer.
À la revente : la plus-value sans mauvaise surprise
Les résidents portugais sont imposés sur la moitié de la plus-value seulement — l'autre moitié n'entre jamais dans le calcul. Vendre 150 000 € de plus que le coût total d'acquisition ajoute 75 000 € au revenu de l'année, imposés au barème progressif. Le coût d'acquisition inclut l'IMT et les droits de timbre payés à l'achat, plus les travaux d'amélioration justifiés des douze années précédentes, et un ajustement pour l'inflation s'applique après plus de deux ans de détention.
La résidence principale bénéficie d'une échappatoire. Réinvestir le produit de la vente dans une autre résidence principale — au Portugal ou ailleurs dans l'UE ou l'EEE — dans le délai légal exonère la part réinvestie de la plus-value. Les retraités et les propriétaires de plus de 65 ans disposent aussi d'une option parallèle : placer le produit de la vente dans un produit de retraite ou d'assurance.
Les non-résidents ont longtemps été imposés sur la totalité de la plus-value à taux fixe, une règle que les tribunaux européens ont retoquée affaire après affaire. Le régime a depuis été aligné : les non-résidents sont désormais eux aussi imposés sur la moitié de la plus-value, même si le Portugal tient compte des revenus mondiaux pour fixer le taux. Le conseil pratique reste le même : engager un comptable portugais pour l'année de la vente. Les erreurs de déclaration coûtent cher ici.
Le Portugal face à l'Espagne et l'Italie
C'est sur les taxes d'achat que le Portugal l'emporte discrètement en milieu de gamme. L'Espagne applique un droit de mutation d'environ 6 à 10% sur l'ancien selon la région, dès le premier euro : le même appartement de 300 000 € en Algarve coûterait environ 30 000 € d'ITP en Communauté valencienne, contre environ 12 000 € d'IMT au Portugal. Le panorama complet pour l'Espagne figure dans notre guide fiscalité de l'achat immobilier en Espagne. L'Italie paraît bon marché pour les résidents, avec une taxe d'enregistrement de 2% sur une première résidence, mais les non-résidents achetant une résidence secondaire paient déjà 9%, atténué par le fait que la taxe de mutation italienne se calcule sur des valeurs cadastrales basses plutôt que sur le prix.
Les charges annuelles rapprochent davantage les trois pays. L'IBI espagnole et l'IMU italienne restent dans une fourchette proche de l'IMI, même si l'Italie exonère les résidences principales et que l'Espagne ajoute un impôt régional sur les grosses fortunes. L'AIMI au Portugal ne s'active qu'au-delà de 600 000 € de valeur fiscale, si bien qu'un propriétaire étranger typique, avec un seul bien, fait face à l'un des coûts annuels les plus légers des trois pays.
Si les chiffres vous conviennent, consultez les annonces actuelles sur notre page Portugal. HomeNSearch référence des appartements et des villas de Lisbonne et Porto jusqu'en Algarve, et peut vous mettre en relation avec des conseillers fiscaux locaux avant tout engagement.
Questions fréquentes
Les acheteurs étrangers paient-ils des taxes plus élevées sur l'immobilier au Portugal ?
Non. L'IMT, les droits de timbre, l'IMI et l'AIMI s'appliquent aux mêmes taux quelle que soit la nationalité ou la résidence. Le seul taux punitif est l'IMT à 10% pour les achats effectués via des entités domiciliées dans des paradis fiscaux sur liste noire. Ce dont tout acheteur étranger a réellement besoin, c'est d'un NIF, le numéro fiscal portugais, avant de signer quoi que ce soit.
À quel moment exact l'IMT est-elle payée ?
Avant la signature. Le fisc délivre une référence de paiement, on règle un jour ou deux avant l'acte, et le notaire vérifie le reçu avant que quiconque signe. Sans ce paiement, la date de signature glisse.
Qu'est-ce que le VPT, et pourquoi est-il inférieur au prix d'achat ?
Le VPT est la valeur fiscale attribuée à chaque bien selon une formule fondée sur la taille, l'emplacement, l'âge et la qualité de construction. Il est réactualisé à chaque vente, mais la formule reste prudente, si bien que le résultat se situe souvent 30 à 50% en dessous du prix du marché. L'IMI et l'AIMI se calculent toutes deux sur cette base, ce qui explique la modestie des avis annuels au Portugal.
Le Portugal applique-t-il des droits de succession sur l'immobilier ?
Pas vraiment. Conjoints, enfants et parents héritent d'un bien portugais sans impôt. Les autres héritiers paient des droits de timbre de 10% de la valeur fiscale du bien, et les donations suivent la même logique, avec en plus les droits de timbre habituels de 0,8% sur le bien lui-même.
