Golden Visa Dubai con l'acquisto di un immobile: requisiti, costi e rinnovo

Il Golden Visa Dubai per chi acquista un immobile è un permesso di residenza di 10 anni, rinnovabile. Può richiederlo se possiede a Dubai un immobile con un valore d'acquisto di almeno AED 2 milioni, circa USD 545.000 al cambio fisso di 3,6725 dirham per dollaro stabilito dalla Banca centrale degli Emirati Arabi Uniti. Non servono un datore di lavoro né uno sponsor locale, il permesso si può estendere a coniuge, figli e genitori, e i lunghi soggiorni all'estero non lo fanno decadere, purché non scada durante un soggiorno fuori dagli Emirati. La verifica dell'immobile spetta al Dubai Land Department (DLD). Sulla sua pagina di servizio, aggiornata il 14 ottobre 2026 e controllata da noi il 20 ottobre, le spese governative per il richiedente principale sono di AED 9.884,75 e la pratica richiede da 7 a 10 giorni lavorativi.

Chi può ottenere il Golden Visa Dubai con un immobile

L'immobile è solo una delle strade possibili. La guida alla Golden Residency dell'autorità federale per l'immigrazione (ICP) prevede anche professionisti qualificati con uno stipendio di almeno AED 30.000 al mese, imprenditori, persone con talenti eccezionali e studenti eccellenti (verificato a ottobre 2026). La via immobiliare è aperta a qualunque acquirente, a prescindere da lavoro e reddito, ed è quella di cui parla questa pagina.

Può fare domanda qualsiasi cittadino straniero che possieda un immobile idoneo a Dubai. Le regole non dipendono dal passaporto: un acquirente italiano, britannico, indiano o russo deve superare la stessa soglia di AED 2 milioni. La nazionalità conta solo sul piano pratico. Il DLD richiede che il richiedente si trovi negli Emirati quando presenta la domanda, e nessuno può presentarla al suo posto. Prima del viaggio, quindi, bisogna sapere come si entra nel paese. Le regole d'ingresso cambiano secondo il passaporto e negli ultimi anni sono state modificate più volte. Prima di partire verifichi sulle pagine ufficiali dell'autorità per la residenza di Dubai (GDRFA), dell'ICP o del portale governativo u.ae se con il proprio passaporto è previsto il visto all'arrivo. Se non lo è, serve un visto d'ingresso da chiedere in anticipo. Per questo caso l'ICP rilascia un permesso d'ingresso per investitori immobiliari, con AED 300 di spese, e la sua guida alla Golden Residency indica che chi ha i requisiti e si trova fuori dagli Emirati riceve un visto d'ingresso multiplo di sei mesi, rinnovabile una volta, per completare la procedura (verificato a ottobre 2026).

L'immobile deve essere intestato al richiedente. Il DLD scrive che deve essere «interamente di proprietà dell'investitore», in uno o più immobili, per un valore d'acquisto complessivo di almeno AED 2 milioni.

Requisiti dell'immobile per il Golden Visa Dubai

La pagina di servizio del DLD misura la soglia sul valore d'acquisto al momento della compravendita, come registrato presso il DLD, e non sul prezzo di mercato di oggi. Con questo criterio un appartamento comprato nel 2023 per AED 2,1 milioni resta idoneo anche se nel frattempo il mercato è sceso, mentre uno comprato per AED 1,8 milioni che oggi ne vale 2,3 non lo è. La GDRFA chiede che il valore sia attestato da un certificato sullo stato dell'immobile rilasciato dal DLD e aggiunge che una perizia di stima di un ufficio autorizzato dal DLD «può essere accettata». Se il valore dell'immobile ha superato la soglia di AED 2 milioni dopo l'acquisto, chieda al DLD se nel caso specifico la perizia verrà accettata. E non pianifichi un acquisto appena sotto la soglia contando su questa possibilità.

Più immobili si possono sommare

Due appartamenti da AED 1,2 milioni e AED 800.000 contano quanto una villa da AED 2 milioni. Entrambi gli atti devono essere intestati al richiedente. Non è obbligatorio abitarci. Si possono affittare, e al visto non interessa dove si dorme davvero.

Immobili off-plan

Le regole federali ammettono una o più unità off-plan, cioè vendute sulla carta, per un valore complessivo di almeno AED 2 milioni, purché acquistate da un costruttore approvato dall'autorità locale (guida alla Golden Residency dell'ICP e Ministero dell'Economia e del Turismo degli Emirati, verificato a ottobre 2026). A Dubai l'acquisto si registra in Oqood, il registro del DLD per le vendite off-plan. La pagina di servizio del DLD per gli investitori non nomina affatto le unità off-plan, quindi non dice quale parte del prezzo debba essere già pagata, e gli intermediari danno risposte diverse. Chieda al DLD o al costruttore come stanno le cose prima di firmare, non dopo.

Immobile con mutuo

Il mutuo è ammesso se è erogato da una banca locale approvata (ICP). La pagina del DLD, nella versione di ottobre 2026, chiede una lettera di nulla osta in cui la banca dichiara di non opporsi a un permesso di residenza legato all'immobile e indica l'importo pagato e il residuo, e, per un immobile ipotecato, una lettera della banca che confermi il pagamento di AED 2 milioni. A rigore, quindi, l'importo versato deve raggiungere AED 2 milioni: stando al testo attuale del DLD, una villa da AED 3,5 milioni di cui sono stati pagati AED 1,4 milioni non sarebbe ancora idonea. La pagina della GDRFA dice soltanto che gli immobili ipotecati sono accettati.

Dal gennaio 2024 The National e Khaleej Times, citando uno studio legale e alcuni agenti, e nel 2026 diverse agenzie di Dubai hanno scritto che un immobile ipotecato è idoneo per il suo valore pieno, a prescindere da quanto è stato pagato. Il DLD non l'ha mai annunciato: la sua pagina di servizio, aggiornata il 14 ottobre 2026, chiede ancora una lettera della banca che attesti AED 2 milioni pagati, e nemmeno sulle pagine dell'ICP abbiamo trovato nulla. Finché la novità non compare lì, consideri la lettera sull'importo pagato come la regola e verifichi con il DLD prima di pianificare un acquisto con un anticipo più basso.

Comproprietà

La pagina di servizio della GDRFA risponde in modo esplicito: se si possiede una quota di un immobile, la quota da sola deve valere almeno AED 2 milioni. In una coppia che possiede a metà una villa da AED 4 milioni, quindi, hanno i requisiti tutti e due. Se invece la coppia condivide un appartamento da AED 2,5 milioni, non li ha nessuno dei due, perché ciascuna metà resta sotto la soglia e le quote non si sommano. In questo caso la strada più semplice è intestare l'immobile idoneo a uno solo dei due, che poi sponsorizza l'altro. Lo decida prima che venga redatto il contratto di compravendita: cambiare i nomi sull'atto in seguito è una nuova registrazione, con le relative spese.

Quanto costa il Golden Visa Dubai

I conti sono due, e separati: l'acquisto dell'immobile e il visto.

Sull'acquisto il DLD applica una tassa di registrazione del 4% del prezzo. La sua pagina sulla registrazione delle compravendite la divide in 2% per l'acquirente e 2% per il venditore, ma chi paga cosa lo stabilisce il contratto di compravendita. A questo si aggiungono AED 250 per il certificato dell'atto di proprietà e il compenso del registration trustee, l'ufficio autorizzato che registra la compravendita: AED 4.000 più IVA per una vendita da AED 500.000 in su (DLD, Property Sale Registration, verificato a ottobre 2026). Su un appartamento da AED 2 milioni il 4% fa AED 80.000. Con un mutuo il DLD aggiunge lo 0,25% dell'importo del prestito per registrarlo, e la banca applica le proprie commissioni. La provvigione dell'agente è a parte.

Per il visto, il DLD elenca queste spese per il permesso decennale del richiedente principale:

Fonte: DLD, domanda di Golden Visa per investitori, pagina aggiornata il 14 ottobre 2026. Ogni familiare sponsorizzato si paga a parte: AED 5.774,50 per coniuge, figlio o genitore, più AED 100 per ogni persona sponsorizzata e AED 318,75 una tantum per l'apertura della pratica familiare. Ogni familiare a carico deve avere anche un'assicurazione sanitaria valida negli Emirati. Per una coppia con due figli le spese governative arrivano a circa AED 27.800, assicurazione esclusa. Se prima serve un permesso d'ingresso per entrare nel paese, vanno aggiunti AED 300 per l'ICP.

Come presentare la domanda

Il Golden Visa immobiliare a Dubai passa prima dal DLD, che conferma proprietà e valore, e poi dalla GDRFA, che rilascia il permesso. Come punti di servizio il DLD indica l'Al Manara Center, il Golden Cube al Dubai World Trade Centre e diversi uffici di registrazione immobiliare accreditati.

1. Controlli la documentazione: atto di proprietà o registrazione Oqood a proprio nome, valore d'acquisto complessivo di almeno AED 2 milioni, lettere della banca se l'immobile è ipotecato.
2. Si presenti di persona a un punto di servizio, consegni i documenti e paghi le spese.
3. Faccia la visita medica, che si può svolgere presso il centro.
4. Se richiesto, rilasci le impronte digitali per l'Emirates ID.
5. Riceverà il permesso di residenza via e-mail e, in seguito, la tessera Emirates ID.

Per il richiedente principale i documenti sono pochi: passaporto, atto di proprietà o certificato elettronico di proprietà (e-title), una foto personale e, se li ha già, Emirates ID e permesso di residenza in corso. L'elenco dell'ICP aggiunge un passaporto valido per almeno sei mesi e un'assicurazione sanitaria valida negli Emirati. Per i familiari il DLD chiede il certificato di matrimonio autenticato, i certificati di nascita autenticati, l'assicurazione sanitaria, un IBAN e, per i figli maggiori di 18 anni, una dichiarazione che non sono sposati. Per i genitori serve un certificato di vivenza a carico autenticato dal consolato. I certificati rilasciati all'estero di solito vanno legalizzati per l'uso negli Emirati, e questo passaggio richiede spesso più tempo del visto stesso.

Il DLD indica da 7 a 10 giorni lavorativi dalla presentazione. Nella realtà i tempi si allungano se la lettera della banca o i certificati legalizzati arrivano tardi, quindi conviene cominciare da quelli.

Vantaggi del Golden Visa Dubai e i suoi limiti

Quello che ottiene è la residenza. Per 10 anni può vivere negli Emirati, aprire conti bancari, prendere la patente, affittare casa, iscrivere i figli a scuola e firmare i contratti di tutti i giorni per cui serve un Emirates ID. Il visto non dipende da uno sponsor, quindi non decade se cambia lavoro o se negli Emirati non lavora mai.

I normali visti di residenza degli Emirati decadono se si resta all'estero per più di sei mesi di fila. Per i titolari del Golden Visa questa regola non vale: la GDRFA precisa che il loro permesso perde validità solo se scade mentre si trovano fuori dal paese. Molti proprietari lo tengono come seconda base e passano altrove gran parte dell'anno.

Anche per la famiglia le regole sono più ampie che per i residenti ordinari. La guida dell'ICP prevede permessi di residenza per il coniuge, per i figli a prescindere dall'età e per i genitori, oltre al diritto di sponsorizzare collaboratori domestici. Se il titolare principale muore, i familiari sponsorizzati possono restare negli Emirati fino alla scadenza dei propri permessi.

Quello che non ottiene è la cittadinanza. Il Golden Visa è un permesso di residenza, e tenerlo per 10 o 20 anni non dà alcun diritto al passaporto emiratino. Non cambia nemmeno la posizione fiscale nel paese d'origine. Dove si è residenti ai fini fiscali dipende dalle regole del proprio paese e dalle eventuali convenzioni contro le doppie imposizioni, quindi chieda a un consulente fiscale di quel paese.

Cosa succede dopo 10 anni o se vende

Secondo la pagina di servizio della GDRFA, sull'immobile viene iscritto un vincolo che ne garantisce la proprietà per tutta la validità del permesso, e il permesso può essere rinnovato se le stesse condizioni sono ancora soddisfatte (verificato a ottobre 2026). Il rinnovo al decimo anno è quindi la stessa verifica: possiede ancora un immobile idoneo a Dubai? Se lo ha mantenuto, può chiedere altri 10 anni.

Vendere è un'altra cosa. A causa del vincolo, durante la validità del permesso non può semplicemente vendere, e senza l'immobile il visto perde la sua base. Se vuole cambiare immobile, prima di mettere in vendita qualsiasi cosa chieda al DLD come si toglie il vincolo e come si trasferisce il visto su un immobile sostitutivo. Lo stesso ragionamento vale per l'off-plan: se la RERA annulla un progetto, la legge di Dubai sui conti escrow obbliga il costruttore a rimborsare quanto pagato secondo una procedura stabilita, che può richiedere tempo. Ma un rimborso non è un immobile, e con l'immobile viene meno anche la base del visto. Per chi compra off-plan, l'affidabilità del costruttore nel consegnare i progetti precedenti conta quanto la planimetria.

Se AED 2 milioni sono troppi: altri due visti per proprietari

Il DLD gestisce altri due servizi di residenza per i proprietari di immobili. Entrambe le pagine sono state aggiornate il 14 ottobre 2026.

Il Golden Visa per pensionati è riservato ai proprietari dai 55 anni in su con un immobile del valore di almeno AED 1 milione, come valore d'acquisto o di mercato: il DLD accetta l'uno o l'altro. Un immobile ipotecato conta una volta pagato AED 1 milione. Dà un permesso di 5 anni rinnovabile, e il DLD indica AED 6.984,75 di spese per il richiedente principale.

Il visto di residenza per investitori (Taskeen) non prevede un valore minimo per chi è unico proprietario. I comproprietari devono avere ciascuno una quota del valore di almeno AED 400.000. Dura 2 anni e costa AED 10.212,50 per il richiedente principale: per coprire i dieci anni del Golden Visa servono quindi cinque domande e cinque volte le spese. Guide meno recenti riportano ancora una soglia di AED 750.000 per l'unico proprietario, che il DLD ha eliminato nell'aprile 2026.

Da dove cominciare

Prima definisca il budget: prezzo dell'immobile, tassa DLD del 4%, compensi del trustee e dell'agente, e circa AED 10.000 di spese per il proprio visto più circa AED 5.900 per ogni familiare. Poi chieda al DLD o a un agente registrato di confermare come verrà valutata l'operazione nel caso specifico, soprattutto se c'è un mutuo, un'unità off-plan o un atto in comproprietà. Per una prima selezione, HomeNSearch ha 1.669 immobili in vendita a Dubai, 800 dei quali con un prezzo da AED 2 milioni in su, tra cui 692 appartamenti e 61 ville (20 ottobre 2026). Anche lasciando un margine sopra la soglia, per esempio da AED 2,2 milioni in su, le opzioni restano più di 700. Per le regole che potrebbero essere cambiate dopo la nostra verifica, fa fede la pagina di servizio del DLD.

Domande frequenti

Quanto bisogna investire per il Golden Visa Dubai?

Un immobile con un valore d'acquisto complessivo di almeno AED 2 milioni, circa USD 545.000. A questo si aggiungono la tassa di registrazione DLD del 4% sull'acquisto e circa AED 9.900 di spese per il visto del richiedente principale (DLD, ottobre 2026).

Chi può ottenere il Golden Visa Dubai?

Con un immobile: qualsiasi straniero che possieda interamente immobili a Dubai con un valore d'acquisto complessivo di almeno AED 2 milioni, si trovi negli Emirati al momento della domanda e abbia un'assicurazione sanitaria valida negli Emirati. La nazionalità non cambia le regole. Esistono altre strade per professionisti qualificati, imprenditori, talenti eccezionali e studenti.

Si può avere il Golden Visa Dubai con un mutuo?

Sì, se il mutuo è di una banca locale approvata. La pagina del DLD, a ottobre 2026, chiede anche una lettera di nulla osta della banca e una lettera che dimostri il pagamento di AED 2 milioni del prezzo. Alcune agenzie sostengono che la regola sull'importo pagato non si applichi più, quindi verifichi con il DLD prima di comprare.

Un immobile off-plan è valido?

Le regole federali accettano unità off-plan da AED 2 milioni in su acquistate da un costruttore approvato. Quanto debba essere già pagato prima della domanda la pagina del DLD non lo dice, quindi lo chieda al DLD prima di firmare.

Una coppia può usare un solo immobile per il Golden Visa?

Solo se la quota di ciascun partner vale almeno AED 2 milioni (GDRFA). Altrimenti l'immobile va intestato a uno dei due, che sponsorizza l'altro.

Serve un visto per entrare negli Emirati e fare domanda?

Dipende dal passaporto. La domanda va presentata di persona negli Emirati, quindi prima di partire verifichi sulle pagine ufficiali della GDRFA, dell'ICP o di u.ae se con il proprio passaporto è previsto il visto all'arrivo. Se non lo è, l'ICP rilascia un permesso d'ingresso per investitori immobiliari, con AED 300 di spese.

Cosa succede dopo 10 anni di Golden Visa a Dubai?

Può chiederne il rinnovo per altri 10 anni se soddisfa ancora le stesse condizioni, prima di tutto la proprietà dell'immobile idoneo, che resta vincolato per tutta la durata del permesso (GDRFA). Se lo ha venduto senza sostituirlo, il rinnovo non ha più una base. Il Golden Visa non si trasforma mai in cittadinanza.