Cipro tassa la proprietà con mano leggera, ed è metà del motivo per cui gli acquirenti stranieri continuano ad arrivare. Non esiste alcuna imposta patrimoniale nazionale annuale. Le imposte d'acquisto su una rivendita possono restare sotto il 3% del prezzo. E dal 2026 il governo ha eliminato uno degli ultimi piccoli oneri a carico degli acquirenti: l'imposta di bollo sui contratti immobiliari sparisce.
Il rovescio della medaglia è che questo regime leggero premia chi struttura bene l'acquisto. Sbagliare il trattamento IVA su una nuova costruzione significa una differenza di 14 punti percentuali sul prezzo. Su un appartamento da 300.000 €, sono 42.000 €.
Questa guida segue il denaro lungo l'intero ciclo della proprietà: acquisto, possesso, affitto, vendita. Le cifre riflettono le regole in vigore al momento della pubblicazione. Se stai ancora scegliendo tra i vari distretti o vuoi capire i passaggi legali di un acquisto, leggi prima la nostra guida su come comprare casa a Cipro e torna qui per la parte fiscale.
Le tasse quando compri
Una sola domanda decide quasi tutto al momento dell'acquisto: su questa proprietà è dovuta l'IVA? Se sì, il caso delle nuove costruzioni vendute da un promotore, paghi l'IVA e nessun onere di trascrizione. Se no, il caso delle tipiche rivendite tra privati, paghi gli oneri di trascrizione e non l'IVA. Non paghi mai entrambi.
IVA sulle nuove costruzioni: 19% standard, 5% se rientri nei requisiti
La prima vendita di un immobile nuovo da parte di un promotore sconta l'IVA all'aliquota standard del 19%. Anche i terreni edificabili non urbanizzati venduti nell'esercizio d'impresa la scontano. Per un investitore o chi compra una casa vacanze, quel 19% è semplicemente parte del budget, senza vie d'uscita.
Chi acquista la prima casa ottiene condizioni molto migliori. Cipro applica un'aliquota ridotta al 5% ai primi 130 m² dell'abitazione principale, su un valore fino a 350.000 €, con condizioni inasprite a metà 2023. Per rientrarci occorre:
- vivere nell'immobile come residenza principale a Cipro, senza affittarlo né tenerlo come casa vacanze;
- che il valore totale non superi circa 475.000 € e che la superficie coperta totale resti entro 190 m²;
- non aver già richiesto l'aliquota ridotta su un'altra proprietà cipriota nei dieci anni precedenti.
Superato uno solo di questi limiti, l'agevolazione si riduce o sparisce del tutto, quindi una villa da 500.000 € paga il 19% pieno anche se ci vivrai tutto l'anno.
Un'altra cosa che molti acquirenti scoprono troppo tardi: la restituzione a dieci anni. Chi richiede l'aliquota del 5% e poi vende la casa o inizia ad affittarla prima che passino dieci anni, restituisce il risparmio IVA in proporzione agli anni mancanti. E il fisco controlla davvero.
Lo status di residenza, tra l'altro, non è il criterio esaminato. Gli acquirenti extra-UE accedono all'aliquota ridotta alle stesse condizioni dei ciprioti, purché la casa diventi davvero la loro residenza principale sull'isola.
Oneri di trascrizione sulle rivendite: scala progressiva, poi uno sconto del 50%
In una rivendita non viene mai applicata l'IVA, quindi lo stato incassa invece gli oneri di trascrizione del Land Registry, dovuti quando il titolo di proprietà passa a tuo nome. La scala sale con il valore di mercato: 3% sui primi 85.000 €, 5% sui successivi 85.000 € e 8% su tutto ciò che supera i 170.000 €.
Poi arriva la parte che rende Cipro più economica di quanto suggerisca la scala ufficiale. Una riduzione di legge del 50%, introdotta come misura di stimolo e poi resa permanente, si applica a questi oneri senza eccezioni. E dove è stata pagata l'IVA sull'immobile, gli oneri di trascrizione scendono a zero.
I professionisti usano un'altra leva. Gli oneri si calcolano per acquirente, sulla quota di ciascuno. Una coppia che acquista un appartamento da 300.000 € a nome di entrambi viene trattata come due acquisti da 150.000 € ciascuno, e ognuno riparte dal gradino più basso della scala. Il risparmio è denaro reale; lo calcoliamo nell'esempio più avanti.
Il Land Registry valuta l'immobile in autonomia. Se ritiene che il prezzo dichiarato sia sotto il valore di mercato, calcola gli oneri sulla propria stima, quindi un prezzo di contratto artificialmente basso non serve a nessuno.
Imposta di bollo: abolita dal 1 gennaio 2026
I contratti firmati dal 1 gennaio 2026 in poi non pagano imposta di bollo a Cipro. Il tributo è stato eliminato nell'ambito della riforma fiscale dell'isola per il 2026. Molti articoli su questo tema la elencano ancora come costo d'acquisto, quindi conviene controllare la data di ciò che si legge.
Per i contratti firmati prima di quella data, restano valide le vecchie regole: 0,15% sul valore contrattuale tra 5.001 € e 170.000 €, poi 0,2% oltre tale soglia, con un tetto di 20.000 € da versare entro 30 giorni dalla firma. Non è mai stata una cifra rilevante. Su un acquisto da 300.000 € equivaleva a poco più di 500 €. La sua abolizione non cambierà nessuna decisione d'acquisto, ma semplifica la procedura e toglie una scadenza da tenere d'occhio.
Quando scatta davvero ogni imposta
Il calendario sorprende più delle aliquote. L'IVA su una nuova costruzione non è una somma unica alla consegna: viene applicata a ogni pagamento a stato avanzamento previsto dal contratto, quindi chi compra sulla carta ripartisce il 5% o il 19% lungo tutto il cantiere. Gli oneri di trascrizione scattano solo quando il titolo viene emesso e registrato a tuo nome, e nei progetti nuovi il titolo può arrivare mesi o addirittura anni dopo la fine dei lavori. Quel denaro non è risparmiato, solo rimandato, quindi va tenuto da parte.
In una rivendita con titolo pulito, tutto si liquida in un'unica soluzione. Gli oneri si pagano al Land Registry il giorno del trasferimento, di solito pochi giorni dopo il rogito.
E nulla di tutto questo copre i costi professionali. Cipro non ha un sistema notarile di tipo francese o spagnolo. Un avvocato indipendente segue il contratto, le verifiche catastali e la registrazione, in genere per circa l'1% del prezzo più IVA, mentre la commissione dell'agenzia immobiliare è tradizionalmente a carico del venditore. Costi bassi per lo standard europeo, ma vanno messi in conto accanto alle imposte.
Esempio pratico: nuova costruzione contro rivendita
I numeri rendono tutto concreto. Prendiamo un bilocale da 300.000 € vicino a Larnaca, comprato nel 2026, e calcoliamolo per entrambe le strade.
Prima strada: un appartamento nuovo da un promotore
L'appartamento misura 90 m² e sarà la casa principale dell'acquirente, quindi l'aliquota IVA ridotta copre l'intero acquisto. IVA: 5% di 300.000 €, cioè 15.000 €. Oneri di trascrizione: zero, perché è stata applicata l'IVA. Imposta di bollo: zero secondo le regole 2026. Imposta totale d'acquisto, 15.000 €.
Ora cambiamo un solo dato. L'acquirente mantiene la casa principale in Germania e vuole l'appartamento per l'estate e per affitti brevi. L'aliquota ridotta decade e l'IVA sale al 19%: 57.000 €. Stesso appartamento, stesso prezzo, 42.000 € di tasse in più. Questa singola distinzione, residenza principale o no, pesa più di ogni altro fattore nei conti di un acquisto a Cipro.
Seconda strada: una rivendita allo stesso prezzo
Qui l'IVA non c'è. Gli oneri di trascrizione su 300.000 € risultano così: 2.550 € sui primi 85.000 €, 4.250 € sui successivi 85.000 € e 10.400 € sui restanti 130.000 €. Fanno 17.200 € prima dello sconto di legge e 8.600 € dopo averlo applicato. Imposta di bollo, di nuovo zero. Imposta totale d'acquisto, 8.600 €, poco meno del 2,9% del prezzo.
Acquistato a nome di entrambi i coniugi, il quadro migliora ancora. Ciascuno acquisisce una quota da 150.000 €, il totale prima dello sconto arriva a 11.600 € e lo sconto lo porta a 5.800 €. Dividere il titolo fa risparmiare altri 2.800 € rispetto all'acquisto a nome unico. Il tuo avvocato dovrebbe segnalarlo; se non lo fa, chiedilo tu stesso.
A confronto per il 2026: 8.600 € sulla rivendita contro 15.000 € sulla nuova costruzione per chi ci vivrà, oppure contro 57.000 € per un investitore. La tassazione da sola non decide la scelta. Le nuove costruzioni portano efficienza energetica e garanzia del costruttore, le rivendite portano posizioni consolidate e, spesso, titoli pronti per un trasferimento immediato. Ma entra nella trattativa conoscendo il divario, e ricorda che la tassazione è solo uno strato del conto: la nostra analisi del costo di comprare casa all'estero copre le spese legali, le perizie e i costi di cambio valuta che si sommano in qualunque paese.
Le tasse mentre possiedi
Ecco l'argomento con cui aprono gli agenti ciprioti, e per una volta è preciso: non esiste imposta patrimoniale nazionale annuale. L'Immovable Property Tax è stata abolita il 1 gennaio 2017 e nulla l'ha sostituita. Confrontalo con l'IBI spagnolo, l'ENFIA greco o la taxe foncière francese, che ogni anno tassano i proprietari solo per il fatto di possedere un immobile.
Ciò che resta è locale. Comuni e consigli comunitari fatturano raccolta rifiuti, illuminazione stradale e fognature, e il conto complessivo si aggira di solito tra 85 € e 500 € l'anno a seconda della cittadina e delle dimensioni dell'immobile. Una casa di paese sulle colline di Pafo si colloca in basso in questa forbice, una grande villa nel centro di Limassol vicino al massimo. I distretti collegati a un ente fognario pagano il relativo tributo nello stesso conto.
Compri in un complesso residenziale? Metti in conto anche gli oneri condominiali: pulizie, manutenzione piscina, giardini, ascensori. È una quota di gestione, non una tassa, ma per il tuo conto in banca la differenza non conta granché. Va da poche centinaia di euro l'anno in un piccolo condominio a diverse migliaia in un resort con tutti i servizi.
Costi di possesso così bassi cambiano i conti dell'investimento nell'arco di un decennio. Un proprietario spagnolo o portoghese paga un'imposta statale ogni anno, che l'immobile sia affittato o sfitto. Un proprietario cipriota paga una bolletta della spazzatura.
Le tasse quando affitti
Il reddito da locazione di una persona fisica rientra nell'ordinaria imposta sul reddito cipriota. Gli scaglioni sono favorevoli in basso: zero sui primi 19.500 € di reddito annuo complessivo, poi gradini crescenti fino a un'aliquota massima del 35% sul reddito oltre 60.000 €.
Prima di applicare quegli scaglioni, il proprietario deduce un forfait del 20% dell'affitto lordo come spesa figurativa. Nessuna ricevuta da esibire, nessuna discussione con l'ufficio. Gli interessi su un prestito usato per comprare l'immobile e un ammortamento annuo sull'edificio si possono dedurre in aggiunta. Così un appartamento che rende 12.000 € l'anno viene tassato al massimo su 9.600 €, e spesso su meno una volta che entrano in gioco gli interessi ipotecari.
Vediamo un caso tipico. Un monolocale a Larnaca viene affittato a lungo termine a 1.000 € al mese, 12.000 € l'anno. La deduzione del 20% riduce l'imponibile a 9.600 €. Se il proprietario non ha altri redditi di fonte cipriota, questa cifra resta interamente sotto la soglia di 19.500 € e l'imposta sul reddito è zero. La dichiarazione va comunque presentata. Ma molti piccoli proprietari a Cipro, in tutta legalità, non pagano alcuna imposta sul reddito da affitto.
Meritano una riga anche due contributi ulteriori. Il reddito da locazione comporta un contributo al GESY, il sistema sanitario nazionale; l'aliquota è modesta ma si applica dal primo euro, quindi chiedi al tuo commercialista la cifra attuale. E i residenti fiscali ciprioti che sono anche domiciliati a Cipro pagano il Special Defence Contribution sugli affitti, mentre la vasta comunità di non domiciliati dell'isola ne è esente. In quale categoria rientri dipende dal tuo trascorso con l'isola, e un'ora con un consulente fiscale locale chiarisce la questione meglio di qualsiasi blog, incluso il nostro.
I proprietari non residenti dichiarano il reddito da locazione cipriota a Cipro. Se sia dovuto qualcosa anche in patria dipende dal trattato tra Cipro e il tuo paese di residenza; l'isola ha una delle reti di trattati più ampie della regione, e la doppia imposizione viene normalmente eliminata tramite credito d'imposta.
Le tasse quando vendi
L'imposta sulle plusvalenze si applica con aliquota fissa del 20% sul guadagno derivante dalla cessione di beni immobili ciprioti. È insolito, ma qui finisce quasi tutta la storia: Cipro non tassa le plusvalenze sulla maggior parte degli altri beni, quindi l'immobile sostiene il regime quasi da solo. Il 20% colpisce anche la vendita di quote di società il cui valore risiede prevalentemente in proprietà cipriota, il che chiude la scappatoia più ovvia.
Il guadagno tassabile è più contenuto di quanto temano i venditori. Dal prezzo di vendita si sottrae il costo d'acquisto rivalutato per l'inflazione, i lavori di miglioria documentati e i costi della vendita stessa, commissione dell'agente e spese legali incluse. Su un immobile posseduto per molti anni, il solo adeguamento all'inflazione elimina una fetta significativa del guadagno sulla carta.
Poi arrivano le esenzioni valide per tutta la vita. Ogni persona ha una franchigia generale che protegge parte di qualsiasi guadagno. Ne esiste una più ampia per i terreni agricoli venduti da agricoltori, e la più ampia in assoluto riguarda l'abitazione principale posseduta e abitata dal venditore per almeno cinque anni. Sono cifre valide una volta sola: usarle esaurisce la franchigia. Per chi vive nell'immobile da anni, l'esenzione per l'abitazione principale può azzerare quasi del tutto l'imposta. Per un investitore che vende un secondo appartamento, la franchigia generale attenua comunque il conto.
Nella pratica, l'imposta viene saldata prima che la vendita si perfezioni. La dichiarazione delle plusvalenze si presenta e il versamento avviene nell'ambito dell'ottenimento del nulla osta fiscale che il Land Registry vuole vedere prima di trasferire il titolo all'acquirente. I venditori non residenti passano esattamente dallo stesso varco, quindi non c'è modo di lasciare l'isola con il guadagno non tassato.
Tempistiche e documenti contano qui più che in ogni altro punto del sistema cipriota. Vendere nelle circostanze sbagliate, o senza ricevute per quella ristrutturazione, significa regalare denaro alla Repubblica. Parla con un consulente prima di mettere l'immobile sul mercato, non dopo aver firmato.
Come si colloca Cipro rispetto ad altri mercati
Mettendo insieme i pezzi, il quadro è questo: imposta d'acquisto di circa il 2-3% su una tipica rivendita, IVA al 5% su una nuova casa che rientra nei requisiti, zero imposta patrimoniale nazionale annuale, e un 20% fisso sulle plusvalenze attenuato da esenzioni che favoriscono chi vive nell'immobile. Chi valuta le alternative mediterranee percepirà la differenza subito. L'imposta di trasferimento spagnola va dal 6 al 10% a seconda della regione, l'IMT portoghese sale su scala progressiva, e in entrambi i paesi i proprietari pagano anche annualmente. Dubai applica un 4% fisso sul trasferimento senza imposta sul reddito, ma appartiene a un contesto giuridico completamente diverso.
Cipro raramente vince sul prezzo al metro quadro a Limassol, e nessuno dovrebbe comprare casa basandosi solo su una tabella fiscale. Ma come pacchetto di costo totale per chi vivrà davvero nell'immobile, l'isola è difficile da battere all'interno dell'UE. Sfoglia appartamenti e ville nel nostro catalogo immobiliare di Cipro per vedere a cosa si applicano questi numeri nella pratica, e quando un annuncio specifico solleva un dubbio sull'IVA, il team di HomeNSearch può metterti in contatto con consulenti locali che gestiscono proprio queste pratiche ogni settimana.
Tasse sulla proprietà a Cipro: domande frequenti
A Cipro esiste un'imposta annuale sulla proprietà?
Non a livello nazionale. L'Immovable Property Tax è stata abolita il 1 gennaio 2017 e nulla l'ha sostituita. I proprietari pagano solo gli oneri comunali locali per rifiuti, fognature e illuminazione stradale, in genere tra 85 € e 500 € l'anno a seconda del comune e dell'immobile.
Devo ancora pagare l'imposta di bollo su un contratto immobiliare a Cipro?
Non se hai firmato dal 1 gennaio 2026 in poi: l'imposta di bollo sui contratti immobiliari è stata abolita da quella data. I contratti precedenti seguivano la vecchia scala dello 0,15%-0,2% del valore contrattuale, con tetto a 20.000 €, da versare entro 30 giorni dalla firma.
Un acquirente straniero può ottenere l'IVA ridotta al 5%?
Sì. Nazionalità e status di residenza non sono ciò che viene esaminato; conta l'uso reale come residenza principale a Cipro. L'aliquota del 5% copre i primi 130 m² entro i limiti di valore, e se vendi la casa o la affitti prima che passino dieci anni restituisci parte del risparmio in proporzione.
Quanta imposta pagherò vendendo un immobile a Cipro?
L'imposta sulle plusvalenze è del 20% del guadagno dopo aver sottratto il costo d'acquisto rivalutato per l'inflazione, le migliorie documentate e i costi di vendita. Le esenzioni valide per tutta la vita riducono ulteriormente il conto, e l'esenzione per l'abitazione principale, disponibile dopo cinque anni di possesso e residenza, è la più generosa tra tutte.
