ドバイの不動産業者に「どこで買うべきか」と5人に聞けば、5通りの自信満々な答えが返ってくる。たいていは、その月にたまたま売りたいタワーを勧めているだけだ。この地図はやり方が違う。8つの地区を、本当に大事な一点——「そのアパートに何をさせたいのか」——で並べ替える。毎月家賃を生ませたいのか、次の下落局面でも価値を保たせたいのか、それとも子どもをまともな学校の近くに住まわせたいのか。目的が違えば、選ぶ郵便番号も変わる。
ここで働いている法則はひとつだけだ。ステータスと利回りは逆方向に引っ張り合う。絵はがきに載るような住所は平米あたりの値段が高く、家賃利回りは薄く、売りたくなったときはすぐ買い手がつく。安い地区はその逆で、表面利回りは高いが、売却には時間がかかり、建設ラッシュがなかなか止まらない。どちらが正しいという話ではない。道具が違うだけであり、ドバイでがっかりする買い手の多くは、単に目的に合わない道具を選んでしまっただけなのだ。
この地図の読み方
ドバイの価格は動きが速く、ここに数字を印刷してもすぐ古びてしまう。そこで各エリアには、エントリーレベルからミドルマーケット、プレミアム、トロフィーまでの相対的な階層をつけた。利回りも同じ扱いだ。実際の地区別パーセンテージが知りたい場合は、随時更新しているエリア別ドバイ賃貸利回りガイドを見てほしい。この記事が扱うのは細かい数字ではなく、地区ごとの性格である。
価格帯と同じくらい重要なのが賃貸のタイプだ。長期賃貸はEjariに登録する1年契約で、収入は読みやすく管理の手間は少ない。短期賃貸は観光客を相手にするライセンス付きの民泊で、粗収入は高いが手間ははるかに大きい。両方の市場を取り込める地区もあるが、大半はどちらかに偏っており、その偏りに逆らって買うのは初心者にありがちな失敗だ。
この先を回る前に、ひとつ良い知らせがある。以下の8地区はすべてフリーホールド区域に指定されている。海外の買い手もドバイ土地局に登記された完全所有権を持てる。この法的な仕組みはどの地区でも同じであり、選ぶ基準は純粋にどんな資産が欲しいかだけだ。
ドバイ・マリーナ——換金しやすいエリア
マリーナはもう完成している。この一点が、投資対象としてのすべてを決めている。エマールが人工港を中心にこの地区をマスタープランしたのは20年前、土地はとうに埋まり、あなたのタワーと海の間に新しいタワーを割り込ませる余地はもうない。だからマリーナは、内陸の地区には決して手に入らない希少性で取引されており、市の中でも常に取引件数の多いエリアの一つだ。売りたいときには、初期波の古びたタワーから新しい水辺の物件まで、あらゆる価格帯に買い手がいる。
向いているのは誰か。表面利回りより出口の速さを重視する投資家、そして平均的な物件を買っても許容してくれるほど厚みのある市場を求める初めての海外買い手だ。価格帯はプレミアムだが、地区内の価格差は大きい。初期の中層タワーは、水辺やJBRのビーチウォークに面した物件よりも平米単価がかなり安い。
賃貸は両方向に動く。会社員は職場まで歩けてビーチも近いという生活を求めて1年契約を結び、民泊オペレーターはビーチ近くのスタジオや1ベッドルームを1年の大半埋め続ける。トレードオフは築年数と管理費だ。初期波のタワーは築20年に近づいており、それはエレベーターやロビー、管理費の請求書にも表れる。景観に惚れ込む前に、建物のメンテナンス記録を確認しておくべきだ。
ダウンタウン・ドバイ——トロフィー物件の住所
ダウンタウンは、半分は「自分がここを所有している」と言いたくて買う住所だ。上にはブルジュ・ハリファ、階下にはドバイ・モール、少し歩けばオペラハウスがある。世界的な知名度が需要を厚く保っており、その同じ知名度こそが、この地区の利回りを市内でも最低クラスに押し下げている理由でもある。まず住所にお金を払い、収入は二の次であり、市場もそれを隠そうとはしない。
いつでも売れる資産を確保したい買い手や、年に数週間実際に自分で使うオーナーに向いている。階層はブルジュ隣接のコアがトロフィー、外縁部に行くにつれてプレミアムになる。短期賃貸の成績は良く、噴水の見える部屋には観光客が相当な夜間プレミアムを払うし、大晦日だけでちょっとしたシーズンに匹敵する稼ぎが出る。長期賃貸の借主はほとんどが経費で家賃を落とす法人テナントで、揉め事なく更新していく。
トレードオフは維持費と混雑だ。旗艦タワーの管理費は重く、道路は毎晩渋滞し、眺望のない部屋は同じ間取りが何百とある中で価格だけで勝負するはめになる。眺望を買うか、それとも別の場所で買うかのどちらかだ。
パーム・ジュメイラ——埋立地の上の資産保全
キャッシュフロー目当てでパームを買う人はいない。この地区の利回りはこのリストの中で最も薄いが、買い手は気にしない。なぜならこの島には、他のどの地区にもできないことができるからだ——増えないのである。フロンドの各ヴィラも、トランク部分の各アパートも、湾岸で最も写真に撮られる住所の、量の決まった土地の上に建っている。それが投資理由のすべてであり、島がオープンして以来、どのサイクルでもその論理は崩れていない。
パームが向いているのは資産保全とライフスタイル所有だ。ビーチフロント、リゾート施設、説明のいらない名前を思い浮かべればいい。アパートはトランク部分とクレセント沿いに集まっており、階層はほぼ全域でトロフィーに近く、一部の古いトランク棟だけが一段下で取引されている。短期賃貸はビーチクラブやアトランティス周辺で季節ごとに好調だ。長期賃貸の借主は典型的には家族連れの上級幹部で、何年も住み続けるタイプが多い。
トレードオフとしては、島への出入り口が一本しかなく、本土への送り迎えは毎日の忍耐試験になる。初期のトランク棟の建築品質はパンフレットが認める以上にばらつきがある。そして低利回りの資産は調整局面で紙の上では最悪に見える。もっともパームのオーナーが実際にパニック売りに走ることはほとんどないのだが。
ビジネス・ベイ——割安に手に入るダウンタウン隣接エリア
ビジネス・ベイは、ダウンタウンのプレミアムなしにダウンタウンの立地が欲しいときに買う場所だ。ブルジュ地区のすぐ南、水辺に沿ってオフィスと住宅のタワーが密集しており、運河沿いにカフェやホテル、ランニングパスが揃ってから、ようやく自分らしい姿に育った。
自然な買い手は、自らそこに住む会社員か、同じテナント層——若く給与所得者で職場まで徒歩圏内、車不要——を狙う投資家だ。階層はミッドマーケットからプレミアムで、運河にどれだけ近いかで変わる。長期賃貸がこの地区の背骨であり、短期賃貸も急速に伸びている。立地でダウンタウンと張り合いながら、宿泊料はより手頃だからだ。
落とし穴はばらつきの大きさだ。中央ドバイのどこよりも品質がタワーごとに揺れる。本気の開発業者による運河沿いの建物と、細かく仕切られたスタジオが詰まった窮屈な中層タワーが、通り二本挟んだだけで並んでいることもある。夜8時を過ぎるとまだオフィス街のように感じる一角も残る。ビジネス・ベイでは、エリアではなく建物を買っているのだと考えたほうがいい。それに合わせて内見し、間取り図と同じくらい丹念に管理費の履歴も読むべきだ。
ジュメイラ・ビレッジ・サークル——利回りの働き者
JVCは、ドバイの表面利回りが腕を見せる場所だ。エントリーレベルの価格、海岸に近いほど高くなる分だけ流れ込んでくるテナント、そして市内でも屈指の総合利回りを何年も続けている。投じた1ディルハムあたりのキャッシュフローが目的なら、スプレッドシートが選び続けるのはこの地区だ。
予算が限られた初めての投資家や、マリーナに1戸の半分を持つよりここに2戸持ちたい大家に向いている。テナントは若い会社員や小さな家族連れで、通勤時間を広さと引き換えにしており、コミュニティに学校やジム、ちゃんとしたモールが静かに揃ってきたこともあって住み続ける人が多い。ここは長期賃貸の領域だ。短期賃貸の需要もあるが、ビーチやランドマークが近くにないため薄いままだ。
ここからが正直な話だ。JVCの利回りが高いのは、リスクが本物だからという面もある。新しいタワーの引き渡しは絶えず続き、引き渡しのたびにその季節の家賃は軟化する。建築品質は本当に良いものから残念なものまで幅があり、同じ通りに両方が並ぶこともある。転売時には、隣で分割払いの未完成物件を売るデベロッパーと競争することになり、こちらは太刀打ちできない。より力のあるデベロッパーから買い、家賃を現実的に見積もり、値上がりはおまけと考えること。その条件さえ守れば、JVCは約束したとおりのものをきちんと届けてくれる。
ジュメイラ・レイクス・タワーズ——マリーナ隣のお得なエリア
JLTはシェイク・ザーイド・ロードを挟んでドバイ・マリーナの真向かいにあり、同じ地下鉄駅を使い、平米単価は明らかに安い。何年もの間、その差はステータスの違いで説明されてきた。それでも差は縮まらず、湖の景色と同じオフィスまで徒歩5分がそれほどの犠牲ではないと気づいた人たちが、静かにその差を活用している。
この地区には、マリーナがついに持たなかったものがある——コミュニティの雰囲気だ。湖の周りを歩く犬の散歩、学校の送り迎え、タワーの足元にある個人経営のカフェ、10年住み続けているDMCCフリーゾーンの勤め人たち。買い手は割安感を求める実需層と利回り重視の投資家にほぼ均等に分かれる。階層はミッドマーケット。フリーゾーン勤務者向けの長期賃貸が需要の中核で、残りはマリーナからあふれてきた短期賃貸が埋める。
トレードオフはクラスターごとにやってくる。優れたタワーもあれば、築年数の古さが目立つものもあり、駐車場割当も一定でなく、シェイク・ザーイド・ロード沿いの部屋は昼も夜も道路音が聞こえる。ビジネス・ベイと同じく、郵便番号よりも建物のほうが重要だ。ただ純粋に「払った分だけ何が得られるか」で測るなら、JLTはこのリストの中で最も合理的な買い物かもしれない。
ドバイ・ヒルズ・エステート——家族向けのマスタープラン
ドバイ・ヒルズは、一つのデベロッパーが端から端まで郊外を計画し、そのほとんどを正しくやり遂げたときに何が起きるかを示している。エマールはゴルフコースを中心に街区を配置し、本格的なモールを加え、人が実際に使う公園、コミュニティ内の学校と大きな病院を用意し、そのうえで緑を育てさせた。ダウンタウンとマリーナの間、アル・カイル・ロード沿いにあり、調子が良ければ市内のほとんどの場所まで20分で行ける。
ここのアパートは、ヴィラコミュニティの暮らしをアパートの価格で味わいたい家族や、最も安定したテナント層——学校の席に根を張った世帯——を狙う投資家に向いている。入れ替わりは少なく更新が当たり前で、それは表面利回り以上の価値がある。階層はミッドマーケットからプレミアムで、マスタープランの磨き込みはすでに価格に織り込まれている。ここはほぼ例外なく長期賃貸の土地だ。観光客がここに来る理由はなく、住民はそれを長所だと考えている。
トレードオフは利回りと車だ。購入価格がこの地区の質をあらかじめ織り込んでいるためリターンは控えめで、地下鉄も通っていないので各世帯はどこへ行くにも車を使う。キャッシュフローが欲しいならJVCを見るべきだし、4年住み続けてアパートを我が家として扱ってくれるテナントが欲しいなら、ここを見るべきだ。
ドバイ・サウスとエキスポシティ——空港を軸にした長期戦
ここまでのどの地区も、今あるドバイに賭ける投資だ。ドバイ・サウスは、これから計画されるドバイに賭ける投資である。この地区はアル・マクトゥーム国際空港を取り囲んでおり、首長国が世界最大にしようとしている空港だ。隣にはエキスポシティのレガシー・サイトがすでに企業やイベント、ルート2020地下鉄路線を抱えている。エントリーレベルの価格、長い時間軸、そして確信が求められる。
向いているのは辛抱強い資金だ。インフラが追いつくまで7年から10年保有していても平気で、待っていても痛くない程度の小さなチケットサイズであること。今のテナントは空港・物流・エキスポシティ関連の労働者で、長期賃貸が中心だ。短期賃貸の需要はほとんどまだ存在せず、そうでないふりをすることが、悪い見通しを生む原因になる。
ドバイ・サウスを買うのは、マスタープランのレンダリングが説得力を持っていたからではなく、空港の工程表を信じているからであるべきだ。レンダリングはいつだって説得力があるように見えるものだから。
リスクは正直な種類のものだ。この一帯のスケジュールはこれまでも遅れてきた。買い手層がまだ小さいため転売は薄い。そしてマリーナと違い、実質的に土地は無限にあるので、需要が急増しても供給がそれに応じて拡大でき、空港の交通量がこの地区を無視できなくするまで、価格上昇には天井がかかる。もしその日が予定通り来れば、今日の買い手は非常に賢く見えるだろう。もし5年遅れれば、最初に自分自身に誓った忍耐が必要になる。
買い手のタイプ別、向いている地区
マーケティングの言葉を取り除けば、選択はたいてい2つか3つの手順で決まる。まずアパートに何をさせたいかから始め、そこから地図を絞り込んでいけばいい。
- 限られた予算での最初の投資で、キャッシュフローを優先するなら：JVC。予算が許すようになったら次はJLTへ。
- 毎月の収入と、あとで売りやすいことの両方が欲しいなら：JLTかビジネス・ベイ。利回りはそれなりに保たれ、買い手層も厚い。
- 収入より資産保全を優先するなら：パーム・ジュメイラかダウンタウンの中心部。希少なものを所有する代償として薄い利回りを受け入れる。
- 眠れなくなるほど心配しないバランス型の所有をしたいなら：ドバイ・マリーナ。多少不完全な買い物にも一番寛容な地区だ。
- 資産である前にまず住まいが欲しいなら：ドバイ・ヒルズ・エステート、車の運転を避けたいならJLT。
- 都市の次の章に賭ける、時間軸の長い小さなポジションが欲しいなら：ドバイ・サウス。待っている間もそのお金がなくても困らない規模にしておくこと。
そのうえで、法律と税金の面はきちんと一度で片づけておこう。UAE国別ガイドでは、外国人買い手の所有ルール、取引コスト、不動産に紐づくゴールデンビザのルートを扱っている。そして地区ではなく実際の物件を比べたくなったら、HomeNSearchのカタログには、現在のドバイのアパートと、他の12カ国のプロジェクトが並んでいる。この最後の一点は視野を広げるのに役立つ。「ドバイのどのエリアが良いか」という問いへの正しい答えが、実は別の都市だったりすることもあるからだ。
よくある質問
ドバイでどのエリアの賃貸利回りが最も高いですか？
手頃な内陸の地区が表面利回りで先行しており、JVCが常連の一位で、似たようなコミュニティがすぐ後ろに続く。海沿いのプレミアムな地区はパーセンテージでは劣るが、転売のスピードで勝る。地区別の最新数値については、随時更新しているドバイ賃貸利回りガイドを参照してほしい。
ドバイ・マリーナとJLT、どちらが良い買い物ですか？
両者は立地も地下鉄路線も共有しているので、答えは何を最適化したいかで変わる。マリーナはステータス、観光客向け賃貸需要、転売の速さで勝る。JLTは平米単価と利回りで勝る。予算重視の実需層はたいていJLTのほうがうまくいき、素早い出口が必要になるかもしれない投資家は、マリーナに割高な代金を払い、それを保険と考える傾向がある。
外国人はこの8地区すべてでアパートを買えますか？
はい。この記事のすべての地区はフリーホールド区域に指定されており、外国人買い手もドバイ土地局に登記された完全所有権を取得できる。購入プロセスはどの地区でも同じだ。変わるのは個々の建物ごとの事務手続き——管理費、オーナー協会の規則、民泊への制限の有無——である。
これらのエリアではオフプランと完成済み、どちらを買うべきですか？
マリーナやJLT、パームのように出来上がった地区では完成済み物件が主流で、買おうとしているものをそのまま内見できる。JVC、ビジネス・ベイ、ドバイ・サウスではオフプランが市場の大きな割合を占め、分割払いも魅力的に見えるが、その分引き渡し時期のリスクを引き受けることになり、売却時には隣で始まる次の新規発売と競争することになる。選択は自分の時間軸に合わせ、いずれの場合もエスクロー登録済みのプロジェクトに限るべきだ。
