2026年にどこで買うべきか、10人に聞けば10通りの答えが返ってくる。しかもその大半は、答えた本人がたまたま売っている市場に引っ張られている。だからまずルールを決めておきたい。この記事はHomeNSearchが日々扱っている9カ国を比較するもので、13市場を扱う私たちがあえて順位はつけない。順位をつけるということは「唯一の正解がある」という前提を作ってしまう。実際にはそんなものは存在しない。投資用不動産にとって最良の国は、その物件に何をさせたいかで変わる。家賃を生ませたいのか、値上がりを狙うのか、それとも居住許可証も一緒に手に入れたいのか。
リストに入る前に一つ約束しておく。居住権プログラムが終了していれば、そう書く。通貨が不安定なら、それも書く。リスクを飛ばした国別紹介記事は、実際に買った人のお金を実際に失わせてきた。そして後始末をするのは、誰もあまり言いたがらないが、仲介の仕事の中でも大きな部分を占めている。
以下の9市場は、私たちが扱う13カ国のうち、投資目的の買い手が実際に選んでいる国だ。イタリアやフランスなども投資先になり得るが、この9カ国こそ今もっとも判断材料がはっきりしている。
国を比較する前に決めておくこと
平米単価の一覧表よりも、次の4つの質問の方が早く答えを絞り込んでくれる。
- 目的は何か。家賃収入、値上がり益、居住権——この3つはそれぞれ違う地図を指し示す。収入を狙うなら税負担が軽く観光客の多い市場が有利だ。値上がりを狙うなら、まだ底値から這い上がっている経済が向いている。居住権が目的なら、いまも不動産と引き換えに許可証を出している一握りの国に絞られる。
- どれくらい早く現金化する必要があるか。流動性は、海外不動産購入において誰も口にしない変数だ。マドリードで適正価格のフラットなら数週間で売れる。だがアドリア海の小さな半島に建つヴィラは、買い手が現れるまで1年待つこともある。資金に締め切りがあるなら、この差は利回り1ポイントより重要になる。
- 各段階で税金がどれだけ持っていくか。購入時、保有中、売却時の3つを必ず数える。入りやすいが保有コストが高い市場もあれば、その逆もある。ドバイとニコシアは年間の負担がほぼゼロに近い一方、西欧の多くは保有しているだけで毎年税金を取られる。
- 誰が管理するのか。時差3時間先にあるアパートには、貸し出し、清掃、深夜2時のボイラー修理までこなす現地の誰かが必要だ。ドバイ、プーケット、スペインの海岸沿いのようにマネジメント会社が成熟した市場は、オーナー不在にも比較的寛容だ。そうでない市場では、その仕組み自体を自分で組み立てることになる。
本当に意味のある問いは「どの国が一番か」ではなく、「この物件にやらせたい仕事において、どの国が一番か」だ。
もう一つ、自分を守るためのふるいがある。決済前に最低一度、その後は年に一度は訪れる気があるかどうかで候補を絞ることだ。ルールも街の様子も変わる。実際に足を運ぶオーナーは、市場価格に反映される前にその変化に気づく。
それぞれの答えを頭に置いたまま、以下の9市場を読み進めてほしい。どのケースにも本音の側面を添えている。
アラブ首長国連邦——収入で選ぶなら
ドバイは、この記事の中で一番わかりやすい提案だ。この首長国には固定資産税も家賃収入への課税もない。だから「額面の」賃料が、実際に手元に残る金額とほぼ一致するという珍しい状態になる。主なコストは購入時にドバイ土地局へ払う一回限りの4%の登録手数料と、保有中の管理費だけだ。パリやミュンヘンなら絵空事に見える利回りが、ジュメイラ・ビレッジ・サークルやドバイ・マリーナでは普通に成立するのはこの計算のおかげだ。
外国人はフリーホールド指定区域で購入でき、手続きも速い。所有権移転は月単位ではなく日単位で片付く。AED200万以上を不動産に投じれば10年間のゴールデンビザの対象になり、これがいつの間にか投資目的の買い手の間で最もよく使われる居住権ルートになった。リスクは供給とサイクルだ。ドバイはヨーロッパのどの都市も真似できない速度で建設が進み、オフプラン物件の大量供給が1〜2年単位でエリアごとに賃料を押し下げることがある。買うべきは立地とデベロッパーの実績であって、完成予想図ではない。オフプラン購入者には知っておくべき保護もある。支払いは土地局が規制するエスクロー口座を通じ、建設の進捗に応じて資金が放出される仕組みだ。
ビザ自体は配偶者と子どもを対象に含み、資産を保有し続ける限り更新でき、UAEに居住する義務も課さない。だからこそ多くの買い手は、これを「家賃までついてくる保険」として扱っている。
各グレードの相場はUAEの物件ページで確認できる。スタジオからブランド付きペントハウスまで幅がある。
キプロス——保有コストの軽いEUアクセス
キプロスは2017年に固定資産税を廃止しており、単に不動産を保有するだけならEU域内で最も安い国の一つになっている。しかも英国のコモンローに基づく法制度、英語で読める契約書、そして新築物件への30万ユーロの投資で得られる永住権プログラムが揃う。非EU圏の買い手をこの島が引きつけるのは、もはや不思議でも何でもない。永住権の維持に必要なのは2年に一度の訪問だけで、これはヨーロッパの中でも滞在義務が最も軽い部類に入る。
賃貸需要を支えるのは観光業と拡大するサービス産業だ。リマソルは企業需要を、パフォスとラルナカは休暇利用の短期貸しを担い、シーズンは8月だけに賭けずに済むほど長く続く。ただし正直に言うべき点が二つある。売却益には20%の譲渡益税がかかるので、入口の魅力に惚れる前に出口を計算しておくこと。新築にはVATがかかるが中古にはかからず、この差は表示価格が示す以上に比較を左右する。どちらのパターンでも試算してから市場のどちら側を選ぶか決めるべきだ。そしてリマソルの新築価格は何年も上昇が続いており、いま値ごろ感があるのはラルナカや海岸から数分離れた村部のほうだ。
沿岸都市を比較したいならキプロスの物件カタログから始めるとよい。
ギリシャ——ビザ付きの回復局面
ギリシャの不動産は10年近く下落を続け、2017年以降ずっと回復基調にある。この長い谷こそがチャンスだ。大きく値上がりした今でも、多くの物件は西欧の同等の海岸エリアより安く、観光は毎年記録を更新し続け、5月から10月までカレンダーを埋め尽くす。アテネには流動性があり、島々には話題になる宿泊単価があり、テッサロニキ周辺の海岸はその中間に位置する。
ゴールデンビザはスペインとポルトガルが閉じた後もこの国では生き残っているが、参加ラインは今や地域によって異なる。最も人気のあるエリアでは80万ユーロ、それ以外の大半の地域では40万ユーロが必要で、指定建造物の修復や商業スペースの転用には25万ユーロのルートが残っており、これがいつの間にかお買い得を狙う人の隠れた入り口になっている。収入目的の投資家に一つ注意がある。アテネは中心地区で短期貸しの新規登録を制限し始めている。全国共通の見出しではなく、実際に買う地区のルールを確認すべきだ。とはいえ短期貸しの許可が下りなくても需要は残る。アテネは自国民向けのリノベーション済みアパートが慢性的に不足していて、長期の借り手が良質な物件を待ち行列で待っている。ビザには最低滞在義務がまったくなく、多くの取得者はフラットの様子を見に来るだけの訪問で済ませている。
トルコ——入口は安いが、通貨の教訓は重い
ドル建てで見ると、イスタンブールとアンタルヤはこのリストの中で最も安い大都市の平米単価を提供している。外国人の購入制限はほとんどなく、取引も速く、40万ドルの購入なら3年間の保有を条件に家族全員がトルコ市民権(パスポート込み)の対象になる。書面だけを見れば、この記事の中で最も攻めた条件だ。
ここからが正直な話だ。リラはこの10年間、ドルに対して下落を続けてきた。インフレはピークを過ぎたとはいえ、ヨーロッパの投資家が「普通」と考える水準を大きく上回ったままだ。家賃はリラで入り、その改定は歴史的にインフレに遅れて追いついてきた。だからトルコ投資の収入面はハードカレンシー換算では当てにならない。ここでうまくいっている買い手は、フラットをパスポート付きのドル建て資産として扱い、家賃はおまけと考えている。利回りだけを追いかける買い手はたいてい失望し、しかもそれを大きな声で語る。
パスポートが目的なら手続き上の注意点が一つある。40万ドルの基準は契約価格ではなく公式評価額で測られる。しかも購入は初日から正しく登録される必要がある。この経路を実際にこなした経験のある弁護士を使うべきで、何でも屋の弁護士には任せない方がいい。
ジョージア——このリストで一番速い手続き
ジョージアでの権利登録は公共サービスホールで1営業日、費用もわずかで、居住資格も現地パートナーも許可も不要だ。マンションに関しては、外国人が触れない例外は農地だけ。購入後の税負担も軽く、家賃収入への一定率の課税がある程度で、あとはほとんど気にならない。初めての海外購入にとって、この摩擦の少なさだけで決め手になる人は多い。
エンジンはバトゥミだ。この黒海のリゾートはビーチ観光、会議、周辺地域からのカジノ客が長いシーズンを支え、海沿いのタワー群はまさにその短期需要のために建てられている。トビリシの旧市街はもっと静かな選択肢で、リモートワーカーや長期滞在者向けにリノベーション済みアパートを供給している。どちらも現実的な価格で見積もる必要がある。バトゥミはタワーを増やし続けているので、地区と運営会社次第で数字が成り立つかどうかが決まる。小さな通貨らしくラリは動くが、ここでの取引は一般にドル建てで価格が付くため、購入時点ではその不安が和らぐ。ただし家賃は現地通貨で入ってくる。ジョージアの物件一覧から実際の価格差を自分の目で確かめてほしい。
モンテネグロ——アドリア海の希少性
モンテネグロの海岸線は短く険しく、しかもかなりの部分が保護区域になっている。だから建設可能な海沿いの土地は本当に限られていて、世界遺産のコトル湾周辺ではほぼ固定されているに等しい。この種の希少性は、長期的な価値にじわじわと効いてくる。この国はユーロを使い、不動産への課税は軽く、更新可能な短期居住許可証も付いてくる。夏をここで過ごす計画がある人には地味だが実質のある特典だ。コトル、ティヴァト、ブドヴァは40キロの海岸線に詰め込まれた実質三つの別市場で、同じ予算でも買えるものはまったく違う。三都市とも見てから決めるべきだ。
より大きな賭けは政治情勢だ。モンテネグロはEU加盟候補国で、加盟に向けた確かな一歩が刻まれるたびに沿岸価格はEU水準に近づいてきた。ただし日程を保証するものは何もなく、候補国資格が止まった前例もある。警告は二つ。投資による市民権プログラムは2022年末に終了しており、それを匂わせる広告は無視していい。そしてここは小さな市場だということ。コトル上の90万ユーロのヴィラを買う層は数千人ではなく数十人単位だ。忍耐は参加料の一部と考えるべきだ。
ポルトガルとスペイン——成熟した二強
この二国をまとめて扱うのは、他とは違う問題を解決してくれるからだ。リスボンやマラガを税制目当てで買う人はいない。買うのは奥行きのためだ。透明な権利関係、一般の銀行が出す非居住者向け住宅ローン、プロが運営する賃貸市場、そして何より再売却時の流動性。融資自体が地味な強みでもある。スペインやポルトガルの銀行から適正な金利で借りられれば、同じ資金でも他のどの市場よりも大きく伸ばせる。計画が変わったとき、適正価格のイベリア主要都市のアパートは買い手をすぐに見つける。この記事の他の市場の大半では、そうはいかない。
ポルトガル
まずはっきりさせておきたい。ゴールデンビザの不動産ルートは2023年10月に閉鎖され、不動産購入がもう居住権につながることはない。残っているのは、リスボン、ポルト、アルガルヴェにわたる安定した国際需要、厚みのある長期借り手層、そして縮小の気配を見せない観光業を備えた市場だ。購入コストや自治体税は現実的にかかるが予測可能で、法的手続きにもほとんど驚きがない。今のポルトガルは正攻法の投資案件であり、2020年代前半のプログラム主導の過熱が去った今、これから買う人にとってはむしろ健全と言える。
スペイン
スペインは2025年4月にゴールデンビザを閉じたので、同じ理屈が当てはまる。書類ではなく市場そのものを目当てに来るべきだ。この記事の中で最大かつ最も流動性の高い市場で、内陸の控えめなフラットから8桁のマルベーリャのヴィラまで、50年にわたり外国人買い手を扱ってきたプロの体制で取引されている。踏み切る前に注意すべき点が二つ。総購入コストは価格に対して二桁パーセントに達することが多く、短期貸しの許可はバルセロナをはじめ規制の厳しい都市では本当に取りにくくなっている。一方で長期賃貸は、主要都市どこでも続く慢性的な住宅不足に支えられている。
タイ——観光収入とクオータ(枠)の仕組み
タイはこのリストの中で唯一、所有形態を先に説明しないといけない国だ。外国人は土地を所有できないが、コンドミニアムの一区画は完全所有できる。ただしコンドミニアム法に一つ落とし穴がある。外国人買い手は建物の総専有面積の最大49%までしか保有できない。人気の建物ではこの枠がすでに埋まっていることが多く、タイのコンドミニアムを検討する際にまず確認すべきは外国人枠がまだ残っているかどうかだ。もう一つ仕組みがある。外国人フリーホールドとして登録するには、購入資金が外貨のまま海外から送金され、受取銀行によって証明される必要がある。だから送金手続きは締め切り前に、後手に回らないよう計画すべきだ。狙っている建物に枠が残っていなければ、代わりの選択肢は合意による更新可能な30年の登録リース契約になる。これを喜んで受け入れる買い手もいれば、離れていく買い手もいる。渡航前にどちらの立場かを決めておくべきだ。
仕組みさえ正しく押さえれば、投資の中身は単純な観光収入だ。プーケット、パタヤ、バンコクはそれぞれ巨大な賃貸市場を抱え、リゾートグレードの建物には、オーナー不在を例外ではなく標準客として扱うマネジメント窓口が付いていることが多い。不動産購入による居住権は存在しないので、タイは移住目的ではなく純粋に収入とライフスタイルのための選択肢と考えるべきだ。
どこまで行ってもついてくるリスク
国固有のリスクはここまでで触れた。どこにでもついてくるものが四つある。まず通貨。ユーロで稼いでいる人の資産がリラやラリ、バーツで稼ぐなら、為替の動きは帳簿上、1年分の家賃収入を消してしまうこともあれば、逆に思わぬ棚ぼたをもたらすこともある。次に規制。短期貸しのルールはここ数年でアテネ、バルセロナ、リスボンで厳しくなっており、許可制度は一晩で休暇用フラットの採算を変えてしまうことがある。
そして出口。売却コスト、譲渡益税、国によっては数カ月に及ぶ手続き——これらはすべて最終的な利回りから差し引かれるのに、入口の段階でこれを試算する人はほとんどいない。入口の段階でやっておくべきだ。最後に距離そのもの。訪問できない物件には、信頼できる報告体制が必要になる。家賃明細から修繕の請求書まで。面談するどのマネジメント会社にも、どうやって、どれくらいの頻度でオーナーに報告するのか聞いておくべきだ。その答えの質が、関係全体の質を予告している。
投資家のタイプと国を合わせる
HomeNSearchの13カ国で見てきた買い手の傾向をもとに、実務ではこう絞り込んでいる。
- 税負担を最小限にした収入重視ならドバイ。同じ発想の低予算版がジョージア。
- EU居住権と賃貸可能な資産の両方なら、ゴールデンビザ経由のギリシャ、あるいは30万ユーロの永住権ルートを持つキプロス。
- 第二のパスポートが最優先ならトルコ。リラのリスクを承知の上で入る。
- 長期の値上がり益を狙うならモンテネグロの海岸。出口には忍耐が要る前提で買う。
- 何より流動性と手間の少なさを優先するならスペインかポルトガル。重めの税金は分厚い市場への対価と割り切る。
- 純粋な休暇賃貸の採算を狙うならタイ。ただし枠の問題をクリアしてから。
これらはどれも机上の空論ではない。上の9市場は私たちの投資目的の買い手が実際に集中している場所で、各国のページには現在の在庫が並んでいる。そして私たちのチームは、あなたが無理な選択に踏み込む前に止める。この最後のサービスは無料で、しかも一番節約になる。
よくある質問
大家にとって税負担が一番軽い国は?
UAEで、しかも差は大きい。固定資産税も家賃収入への課税もなく、購入時の一回限りの4%登録手数料と管理費だけだ。小さな一律課税のジョージアが次点で、キプロスもオーナー全般にとって触れておく価値がある。保有中の年間税負担はほぼゼロに近いからだ。三カ国すべてに一つ注意が要る。物件所在地での非課税は自国での非課税を意味しない。自国の税法や租税条約次第で、その収入に課税されることがある。
2026年に不動産を買ってEU居住権はまだ取れるか?
9カ国のうち2カ国で今も取れる。ギリシャのゴールデンビザは地域と物件の種類によって25万〜80万ユーロ、キプロスは新築への30万ユーロの投資で永住権を付与する。ポルトガルは2023年10月に不動産ルートを終了し、スペインは2025年4月にプログラムを閉じたので、これらをまだ宣伝しているサイトは情報が古いと考えてよい。
トルコの40万ドル市民権ルートはまだ開いているか?
この記事の公開時点では開いている。40万ドル以上の不動産を購入し、3年間保有を約束すれば、本人と直系家族が市民権を申請できる。この制度の条件はこれまで何度か変わってきたので、送金前に独立した弁護士に現行ルールを確認すべきだ。
このリストの中で一番安く始められるのはどこか?
入口の価格で言えばジョージアとトルコだ。バトゥミはこのリストの中で最も低価格な新築の海沿いアパートを提供しており、イスタンブールは人口1500万の都市としてはドル建てで見て安いままだ。ただし入口が安いこととリスクが低いことは同じではない。両市場ともユーロやディルハムの市場にはない通貨リスクを抱えている。
後で一番売り抜けやすい市場はどこか?
スペインで、ポルトガルが僅差で続く。厚い地元需要に加えて絶え間ない国際的な買い需要があるため、適正価格の物件は動く。ドバイも通常の状況下ではよく売れ、権利移転の速さが後押しする。このグループで最も動きが遅い出口は小さな市場、なかでもモンテネグロで、適切な買い手を見つけるまで週単位ではなく四半期単位の時間がかかることがある。
