Durante onze anos, a via mais rápida para entrar em Espanha foi direta: investir 500.000 € num imóvel e obter o cartão de residência. Essa porta fechou-se a 3 de abril de 2025, quando a Lei Orgânica 1/2025 entrou em vigor e eliminou o regime de residência por investimento. Por trás estava política interna. O custo da habitação em Madrid, Barcelona, Palma e Málaga tinha-se tornado tema eleitoral, e os investidores estrangeiros que compravam apartamentos para obter um visto tornaram-se um alvo fácil, com ou sem razão.
Eis o que a maioria das manchetes deixou de fora: nada impede um estrangeiro de comprar um imóvel espanhol em 2026. O processo de compra, os impostos, o registo, tudo funciona exatamente como antes. O que mudou é mais restrito do que se pensa: a escritura deixou de trazer associado o direito de residência. Quem quiser viver em Espanha agora candidata-se com base no rendimento, no emprego ou num plano de negócio, e o imóvel passa a ter um papel de apoio, não o protagonismo.
Hoje, praticamente todo esse fluxo passa por três vias. Este guia analisa cada uma delas e depois aborda o que a maioria dos artigos ignora: como ter casa própria em Espanha reforça, discretamente, cada um destes pedidos.
O que terminou a 3 de abril de 2025, e o que não terminou
A golden visa remontava à Lei 14/2013, medida da era de crise pensada para atrair capital estrangeiro para um mercado imobiliário em colapso. Resultou, talvez demasiado bem: por volta de 2020, a maioria dos pedidos de golden visa estava ligada a imóveis nas mesmas cidades onde os residentes locais já mal conseguiam arrendar, quanto mais comprar. A Lei Orgânica 1/2025 fechou o programa a novos candidatos a partir de 3 de abril de 2025.
Duas coisas sobreviveram. Quem já tinha o visto manteve-o, e as renovações continuam segundo as regras antigas, portanto quem entrou antes do prazo está protegido. E as restantes vias de residência espanholas, aquelas que nunca dependeram de investimento, mantiveram-se abertas. Colocam uma pergunta diferente: não «quanto gastou», mas sim «de que vai viver».
Se o que se procura é especificamente residência por investimento, ela ainda existe noutros países. Grécia, Emirados Árabes Unidos e vários outros mantêm programas ativos, e comparamo-los no nosso guia sobre países com golden visa em 2026. Para Espanha, o menu atual é este.
O visto de não lucrativa: viver de um rendimento que já se tem
O visto de residência não lucrativa (NLV) é a via clássica espanhola para reformados e rentistas, e desde abril de 2025 absorveu grande parte da procura que antes ia para a golden visa. O acordo é simples: Espanha permite viver no país a tempo inteiro, e em troca pede que não se trabalhe lá e que se prove não precisar disso.
A proibição de trabalhar merece ser levada a sério, porque os consulados a aplicam à letra. Nada de entidade patronal espanhola, nada de trabalho independente para clientes espanhóis, e muitos consulados consideram desqualificante até o teletrabalho para uma empresa estrangeira. Se o rendimento vem de um emprego, o melhor é olhar logo para o visto de nómada digital, pensado exatamente para esse caso. O de não lucrativa destina-se a pensões, rendas, dividendos, juros e poupanças.
Quanto dinheiro é preciso? O limiar está indexado a um índice espanhol chamado IPREM: o requerente principal precisa de 400% mensal, mais 100% adicional por cada familiar que o acompanhe. Como o IPREM é revisto, o valor em euros oscila, mas em 2026 costuma citar-se uma referência de cerca de 2.400 € mensais para o requerente principal, mais cerca de 600 € por dependente. Os consulados querem ver esse rendimento como facto, não como previsão: doze meses de extratos bancários, cartas de pensão, registos de dividendos. Um bom saldo de poupanças pode substituir o rendimento mensal, desde que cubra um ano inteiro ao ritmo exigido.
O pedido faz-se no consulado espanhol correspondente à área de residência, com certificado de registo criminal, certificado médico e seguro de saúde privado que cubra em Espanha sem copagamentos. O primeiro cartão dura um ano. As renovações seguem-se depois em blocos de dois anos, num padrão 1+2+2, até chegar aos cinco anos em que se abre a residência permanente. Um pormenor a ter em conta: renovar exige presença real, na prática mais de 183 dias por ano em Espanha, e esse mesmo limiar torna a pessoa residente fiscal espanhola. Vale a pena procurar aconselhamento fiscal antes de pedir, não depois.
O visto de nómada digital: manter o emprego, mudar de país
O visto de teletrabalho espanhol chegou em 2023 com a Lei das Startups e tornou-se a via mais procurada por quem se muda em idade ativa. Cobre dois perfis: trabalhadores de empresas fora de Espanha cujo trabalho pode ser feito à distância, e trabalhadores independentes cuja carteira de clientes está maioritariamente no estrangeiro. O trabalho de origem espanhola é tolerado apenas como uma fração mínima do rendimento do freelancer, com um limite habitual em torno dos 20%.
O processo tem de provar que o arranjo é real. É preciso demonstrar que a entidade patronal ou os principais clientes operam há pelo menos um ano, que a relação com eles é anterior ao pedido por alguns meses, e que o trabalho realmente viaja, normalmente através de uma carta que confirme o acordo de trabalho remoto. Quanto a qualificações, Espanha pede um diploma universitário ou cerca de três anos de experiência profissional relevante.
O limiar de rendimento está indexado ao SMI, o salário mínimo espanhol, e não ao IPREM: 200% para o requerente principal, com acréscimos menores por familiar. O SMI sobe todos os anos, portanto qualquer valor fixo deve ser encarado com cautela, mas em 2026 os candidatos trabalham habitualmente com uma referência de cerca de 2.800 € mensais. Para a maioria dos salários técnicos e profissionais, isso fica largamente coberto.
Há dois caminhos para pedir, e a diferença é relevante. Pedir no consulado dá um visto de um ano, que depois se converte já em Espanha. Entrar como turista e pedir a partir de dentro do país, através da UGE, a unidade de imigração que trata os casos da Lei das Startups, permite obter diretamente uma autorização de três anos, renovável por mais dois. Por qualquer das vias chega-se aos cinco anos, e à residência permanente, no mesmo prazo.
Depois há a questão fiscal. Alguns titulares do visto de nómada acedem ao regime especial para trabalhadores deslocados, aquele a que as pessoas continuam a chamar lei Beckham, que tributa o rendimento do trabalho espanhol a uma taxa fixa de 24% até 600.000 €, em vez da tabela progressiva que sobe muito mais. As condições são apertadas: em geral favorece assalariados em detrimento de independentes, e exige não ter sido residente fiscal em Espanha nos anos anteriores à mudança. Alguns candidatos cumprem os requisitos, muitos não, e a diferença é de milhares de euros por ano, por isso vale a pena colocar esta questão a um consultor fiscal espanhol com o processo à frente, e não resolvê-la a partir de um blogue.
O visto de empreendedor: residência para um negócio que interessa a Espanha
A terceira via vem da mesma lei de 2013 que criou a golden visa, e é a parte que Espanha manteve de propósito. O visto de empreendedor concede residência a quem lança um negócio inovador de interesse económico para o país. A palavra que faz todo o trabalho nesta frase é inovador. Um bar em Alicante ou uma pequena agência de gestão imobiliária não passam o filtro; os avaliadores procuram projetos escaláveis com componente tecnológica ou de conhecimento, criação de emprego e alguma perspetiva de atrair investimento.
Quem decide é a ENISA, a empresa pública espanhola de inovação, que avalia o plano de negócios e emite o parecer favorável de que depende o pedido. Um plano sério cobre o produto, o mercado, o financiamento e o que Espanha ganha com isso. Não existe investimento mínimo fixado por lei, o que surpreende muita gente. O que é preciso, em vez disso, é um plano credível e dinheiro suficiente para viver enquanto se executa.
O processo corre mais depressa do que a maioria dos procedimentos de imigração espanhóis, com prazos medidos em semanas, e ao abrigo da Lei das Startups a autorização inicial pode chegar aos três anos. Os familiares candidatam-se junto com o titular. Aos cinco anos de residência abre-se a residência permanente, tal como nas outras vias. Para quem via a golden visa como plano de reserva, esta é a alternativa honesta: custa esforço em vez de 500.000 €.
O que ter casa própria em Espanha traz hoje
Eis a parte que se perde na cobertura de «a golden visa morreu». A propriedade já não concede residência, mas continua a ajudar a obtê-la, de forma prática mais do que legal.
Todo o pedido de visto pergunta onde se vai viver. Uma casa própria responde melhor do que qualquer outra coisa: sem senhorio a convencer, sem contrato de arrendamento dependente de um visto que por sua vez depende do contrato. Os funcionários consulares também leem a propriedade como prova de ligação e seriedade, a diferença entre quem está apenas a testar a ideia e quem já se comprometeu. Depois da chegada, a morada sustenta o empadronamiento, o registo municipal que atravessa quase todos os processos espanhóis, do acesso à saúde às vagas escolares.
Para o visto de não lucrativa o efeito é mais direto. O rendimento de arrendamento de um imóvel, em Espanha ou fora, é rendimento passivo e conta para o limiar do IPREM. Uma casa já paga também reduz as despesas mensais, o que faz o mesmo rendimento render mais aos olhos de quem analisa o processo. Nada disto é uma lacuna a explorar. É simplesmente o aspeto que tem um pedido sólido.
O processo de compra em si não mudou: número de NIE, contrato-promessa, notário, registo predial. Percorremos toda a sequência, incluindo as diferenças fiscais entre obra nova e imóveis usados, no nosso guia sobre como comprar casa em Espanha, e podem consultar-se os anúncios atuais em toda a Espanha na HomeNSearch para ter uma ideia dos preços por região.
Levar a família
As três vias permitem que cônjuges ou parceiros registados, filhos a cargo e, nalguns casos, pais a cargo, se candidatem junto com o titular ou se juntem mais tarde. O custo nota-se no teste de rendimento. Cada dependente na não lucrativa acrescenta 100% do IPREM, os cerca de 600 € mensais mencionados acima, ao limiar. O visto de nómada usa acréscimos menores, habitualmente citados como 75% do SMI para o primeiro familiar e 25% por cada um dos seguintes. As crianças têm acesso à escola pública espanhola assim que estejam registadas localmente, o que para muitas famílias compensa mais do que pagar propinas de escola internacional, embora as grandes cidades também ofereçam currículos britânico, norte-americano, francês e alemão para quem valoriza mais a continuidade.
A saúde é a outra pergunta que as pessoas fazem tarde e deveriam fazer cedo. Quem pede o visto precisa de seguro privado desde o primeiro dia, e o seguro privado espanhol é barato para padrões norte-americanos, muitas vezes entre 50 e 150 € por mês por adulto, consoante a idade. Assim que se começa a trabalhar e a descontar, ou ao chegar à residência permanente, entra em jogo a saúde pública, e reformados britânicos ou comunitários podem registar-se através de acordos S1. Nada disto afeta a aprovação do visto. Afeta, sim, se o segundo ano em Espanha parece estabelecido ou improvisado.
O jogo longo: residência permanente e nacionalidade
Os três vistos correm na mesma linha. Cinco anos de residência legal contínua dão acesso à residência de longa duração, que acaba com o ciclo de renovações e verificações de rendimento. A continuidade tem as suas próprias regras: manter as ausências abaixo de seis meses num único ano e abaixo de dez meses no conjunto dos cinco, ou o contador reinicia.
A nacionalidade exige dez anos de residência para a maioria das nacionalidades, mais um exame de língua e outro de cultura geral. Há uma grande exceção, e é lei estável, não um programa que possa fechar na próxima primavera: os nacionais de países ibero-americanos, juntamente com alguns outros como Filipinas e Andorra, podem candidatar-se após apenas dois anos de residência legal. Isso torna Espanha um dos passaportes mais rápidos da Europa para candidatos latino-americanos. Um fator a mais a pesar antes de planear com base nisto: Espanha, regra geral, exige que quem se naturaliza renuncie à nacionalidade anterior, com o grupo ibero-americano novamente isento, portanto a dupla nacionalidade não está ao alcance de todos.
Não quer viver lá? A regra 90/180
Muitos compradores nunca procuraram residência. Queriam verões. Para eles, nada do que aconteceu em abril de 2025 muda alguma coisa. Os cidadãos de países isentos de visto podem passar 90 dias em cada período móvel de 180 no espaço Schengen, sem outra formalidade além do passaporte. Bem organizado, isso cobre grande parte de junho a agosto mais uma longa estadia de outono ou inverno, todos os anos, indefinidamente, enquanto o imóvel rende em arrendamento no resto do tempo.
Dois avisos. A contagem é móvel, não por ano civil, por isso vale a pena controlar os dias com uma calculadora Schengen e não a olho. E o novo Sistema de Entrada/Saída da UE regista as travessias de fronteira de forma biométrica, o que transforma a antiga tolerância a pequenos excessos de estadia numa sinalização automática. Se 90 dias por semestre não chegam mesmo, esse é o sinal para escolher um dos três vistos acima.
Qual a via certa para cada caso
Tirada a burocracia, a escolha costuma fazer-se sozinha.
- O rendimento vem de pensões, rendas ou investimentos, e já não se trabalha: visto de não lucrativa. O processo mais simples de montar, mas sem direito a trabalhar e com uma exigência firme de presença de 183 dias.
- Ganha-se um salário ou rendimento como independente vindo de fora de Espanha: visto de nómada digital. Continua-se a trabalhar legalmente, o limiar de rendimento é acessível para salários profissionais, e o eventual regime de taxa fixa torna-o ainda mais atrativo.
- Está a construir-se uma empresa e há um caso de inovação defensável: visto de empreendedor. O mais difícil de conseguir, o mais flexível depois de concedido, e a única via em que Espanha quer ativamente que se tenha sucesso.
- Só se procura uma segunda casa de férias: esquecer vistos e planear em torno do 90/180.
Em termos monetários, as vias ficam mais próximas entre si do que parece: cerca de 2.400 € mensais para a não lucrativa contra cerca de 2.800 € para a de nómada, com a de empreendedor avaliada pelo plano de negócios e não por um recibo de vencimento. A verdadeira bifurcação está no trabalho. A não lucrativa proíbe-o em Espanha, a de nómada exige-o para pagadores estrangeiros, e a de empreendedor localiza-o. Os prazos são idênticos nas três: cinco anos até à residência permanente, dez até à nacionalidade, dois com passaporte ibero-americano.
Um último aviso honesto. Os consulados variam na prática, as regras são revistas, e os valores do SMI e do IPREM que sustentam os limiares de rendimento mudam quase todos os anos. Convém tratar os números aqui apresentados como a forma geral do requisito, confirmar os valores em vigor com o consulado que trata o processo, e resolver as questões fiscais antes de fixar uma data de mudança. A porta que dizia «compre um apartamento, obtenha um visto» está fechada. O edifício tem mais três, e para a maioria de quem teria usado a golden visa, pelo menos uma delas serve.
Perguntas frequentes: mudar para Espanha em 2026
Ainda é possível obter residência espanhola comprando um imóvel?
Não. A golden visa fechou a novos candidatos a 3 de abril de 2025, ao abrigo da Lei Orgânica 1/2025, e nenhuma compra, a qualquer preço, concede já residência por si só. Comprar continua totalmente aberto a estrangeiros, e uma casa própria reforça um pedido de visto como prova de alojamento e ligação, mas o visto propriamente dito chega agora pelas vias de não lucrativa, nómada digital ou empreendedor.
Que rendimento é necessário para o visto de não lucrativa?
O requisito é fixado em 400% do índice IPREM para o requerente principal, mais 100% por dependente, o que em 2026 costuma citar-se como cerca de 2.400 € mensais mais cerca de 600 € por familiar. O rendimento tem de ser passivo: pensões, rendas, dividendos ou poupanças substanciais. Vale a pena confirmar o valor atual com o consulado, já que o IPREM é revisto periodicamente.
Pode-se fazer teletrabalho para uma empresa estrangeira com o visto de não lucrativa?
Oficialmente a não lucrativa exclui trabalho, e muitos consulados interpretam que isso inclui o teletrabalho para entidades patronais estrangeiras. Como o visto de nómada digital existe precisamente para esse perfil, com uma autorização até três anos e possíveis vantagens fiscais, pedir a não lucrativa com intenção de teletrabalhar é um risco sem qualquer vantagem. O melhor é fazer corresponder o visto à situação real.
Quanto tempo é preciso esperar para pedir a nacionalidade espanhola?
Dez anos de residência legal para a maioria das nacionalidades, com um exame de língua e outro de cultura geral no final. Os nacionais de países ibero-americanos e alguns outros podem candidatar-se após apenas dois anos, um dos prazos de naturalização mais rápidos da Europa. A residência permanente, que elimina renovações e verificações de rendimento, chega aos cinco anos em qualquer uma das três vias.
O que aconteceu a quem já tinha uma golden visa espanhola?
Manteve-a. A lei de 2025 fechou o programa a novos candidatos, mas preservou os vistos já concedidos, e os titulares têm continuado a renovar segundo as regras anteriores. Quem tiver uma deve manter o investimento que deu origem ao visto até cada renovação ser concedida, e confirmar a prática atual com um advogado de imigração, porque os pormenores transitórios são onde os requisitos tendem a mudar.
