Pesquise "golden visa countries" e metade do que aparece é um museu. Artigos que continuam a vender a rota espanhola de 500.000 € (encerrada em abril de 2025), que continuam a fotografar apartamentos em Lisboa como caminho para a residência (o imobiliário deixou de qualificar em Portugal desde outubro de 2023), que continuam a listar a Irlanda (encerrada desde fevereiro de 2023). Os programas mudaram mais depressa do que o conteúdo, e é nesse intervalo que o comprador perde dinheiro.
Esta lista é diferente. Cobre o que está aberto agora, em meados de 2026, para quem tem um plano concreto: comprar um imóvel e obter o direito de viver algures. Assinalamos também o que fechou, porque o erro mais caro neste nicho é planear em torno de um programa que já não existe. A HomeNSearch vende casas em 13 países, vários deles abaixo, e as regras de residência são a segunda pergunta que os nossos compradores fazem, logo a seguir ao preço.
O que é um visto gold, e o que não é
Tirando o marketing, um visto gold é uma autorização de residência concedida por um investimento que cumpre certos requisitos. Sem patrocínio de entidade patronal, sem sistema de pontos, sem entrevista sobre as suas intenções. Coloca-se dinheiro no país e o país deixa viver lá. A versão imobiliária tornou-se a mais popular por um motivo óbvio: o dinheiro não desaparece num fundo estatal, fica numa casa que se pode usar, arrendar (normalmente) e vender mais tarde.
Convém manter duas categorias separadas, porque muitos artigos as misturam sem cuidado. A residência por investimento dá uma autorização, renovável enquanto se mantiver o ativo. A cidadania por investimento dá logo um passaporte; a Turquia e alguns estados das Caraíbas oferecem esta última. As obrigações, o preço e a política por trás de cada uma são diferentes, e o segundo tipo está a desaparecer por completo da Europa.
Porque é que a maioria das listas de vistos gold está desatualizada
Entre 2022 e 2025 houve uma demolição. O Reino Unido acabou com o visto de investidores Tier 1 em fevereiro de 2022. A Irlanda encerrou o seu Immigrant Investor Programme um ano depois. Portugal retirou o imobiliário do visto gold em outubro de 2023, sob pressão de uma crise habitacional que tinha empurrado os preços para fora do alcance dos próprios residentes de Lisboa e do Porto. A Espanha viu a mesma política repetir-se e extinguiu todo o esquema a 3 de abril de 2025. Nesse mesmo mês, o Tribunal de Justiça da UE declarou ilegal o programa maltês de cidadania por investimento, acabando com a última oferta de passaporte por dinheiro dentro da União.
Até a Hungria, que lançou um novo visto de investidor convidado em 2024, retirou a opção prevista de 500.000 € em imóveis residenciais antes de receber sequer um pedido. Na Europa Ocidental, o sentido é um só.
Nada disto é corrigido nos artigos antigos. Um texto escrito em 2021 pode manter a posição no Google durante anos, a acumular cliques e a induzir em erro, silenciosamente, quem quer que lá caia. Já nos apareceram compradores com o orçamento do visto gold espanhol na mão, meses depois de o programa ter morrido.
Um teste rápido para qualquer artigo sobre vistos gold: se a Espanha aparece como aberta, ou se um imóvel português é oferecido como via de acesso, a página está desatualizada há anos. Feche-a.
Grécia: aberta, mas o preço depende do código postal
A Grécia manteve o visto gold e absorveu grande parte da procura que a Espanha e Portugal deixaram de fora. O que mudou foi o mapa de preços. Até 2024, a entrada era um valor fixo de 250.000 € em qualquer ponto do país; desde 1 de setembro de 2024 há três níveis, e a diferença entre eles é a diferença entre um estúdio e uma casa a sério.
O nível de 800.000 € cobre os locais que toda a gente pergunta primeiro: toda a região da Ática à volta de Atenas, Salónica, Miconos, Santorini, e qualquer ilha com mais de 3.100 residentes. Leia essa última condição duas vezes, porque é a que as listas antigas costumam falhar. Creta, Rodes e Corfu ultrapassam facilmente os 3.100 habitantes, por isso as grandes ilhas turísticas ficam no nível superior junto com Atenas. O nível de 400.000 € cobre o resto: a maior parte do Peloponeso, a Calcídica e o resto da costa continental, mais as ilhas genuinamente pequenas. Em ambos os níveis, o dinheiro tem de ir para um único imóvel de pelo menos 120 metros quadrados. Somar dois ou três apartamentos pequenos para atingir o limiar, a tática clássica da era dos 250.000 €, deixou de funcionar.
A entrada a 250.000 € sobrevive por duas portas estreitas: converter um edifício comercial em residencial, ou restaurar um imóvel classificado como património. Ambos são projetos de obras a sério, com licenças, empreiteiros e atrasos incluídos, por isso trate o preço mais baixo como algo que se conquista, não que se encontra.
Duas regras apanham quem lê por alto. Uma casa comprada ao abrigo do programa não pode ser arrendada a curto prazo; ponha-a no Airbnb e arrisca perder a autorização, mais uma multa. E, embora o visto se renove a cada cinco anos sem exigir estadia mínima, nunca amadurece sozinho para cidadania. Isso exige sete anos de residência fiscal real na Grécia mais um exame de língua.
A autorização abrange o cônjuge, os filhos com menos de 21 anos e ambos os pares de pais, e abre o espaço Schengen por 90 dias em cada 180. Veja o que o nível de 400.000 € compra no nosso catálogo da Grécia; fora de Atenas, rende mais do que a maioria espera.
EAU: 2 milhões de AED, dez anos, sem estadia mínima
Os Emirados Árabes Unidos têm neste momento o esquema de residência ligado a imóveis mais movimentado do mundo, e moveram-se em direção contrária à Europa: as regras ficaram mais soltas, não mais apertadas. Ao possuir um imóvel residencial no valor de 2 milhões de AED, cerca de 545.000 dólares, qualifica-se para um visto gold renovável de dez anos. Cônjuge, filhos e até pessoal doméstico entram como dependentes, e não é exigida estadia mínima para manter o visto válido.
O limiar é o valor registado no título de propriedade, e o Dubai permite combinar vários imóveis para o atingir. Casas em planta de promotores aprovados qualificam. Também as hipotecadas; desde o início de 2024 já não é preciso ter amortizado uma quantia fixa antes de submeter o pedido, o banco emite simplesmente uma carta de não objeção.
O processo em si é rápido para os padrões de residência. Para imóveis no Dubai, passa pelo Land Department: verificação de elegibilidade sobre o título, exame médico, biometria para o Emirates ID, e o visto costuma sair em semanas, não meses. Abu Dhabi e os outros emirados operam vias paralelas sob a mesma lógica dos 2 milhões de AED, por isso escolher o emirado é, na prática, escolher o mercado, não o programa.
Ainda assim, convém ter claro o que se está a comprar. É residência ligada a um ativo, não uma via para um passaporte. Os Emirados não naturalizam investidores na prática, e se vender e ficar abaixo dos 2 milhões de AED, o visto caduca junto com o imóvel. Em troca: sem imposto sobre o rendimento, sem imposto anual sobre a propriedade (apenas uma taxa de transferência única de 4% na compra), e rendas brutas de 6-8% em zonas de gama média. Muitos titulares consideram o próprio visto como o retorno do investimento.
O nosso catálogo dos EAU assinala que anúncios ultrapassam sozinhos a linha dos 2 milhões de AED.
Chipre: residência permanente com um imóvel novo
O Chipre concede residência permanente, não uma autorização temporária, e essa única palavra muda toda a conta. A via rápida exige 300.000 € mais IVA investidos num imóvel residencial novo, comprado diretamente ao promotor. Apenas primeira venda. Imóveis usados não qualificam, o que surpreende praticamente um em cada dois compradores que já se tinha apaixonado por uma vivenda de dez anos em Pafos.
O resto do processo gira em torno da origem dos fundos e do rendimento. Os fundos têm de vir do estrangeiro, e é preciso demonstrar rendimento anual seguro fora do Chipre: 50.000 € para o requerente principal, mais 15.000 € para o cônjuge e 10.000 € por cada filho a cargo. A aprovação costuma chegar em poucos meses, o estatuto é permanente desde o início, e mantê-lo exige exatamente uma coisa: pisar a ilha pelo menos uma vez a cada dois anos.
Duas ressalvas que damos a todos os clientes. O Chipre não está no espaço Schengen, portanto esta autorização não abre as fronteiras europeias como faz a residência grega; a adesão é dada como iminente há anos e ainda não aconteceu. E o IVA decide o preço real. A taxa normal é de 19%, mas aplica-se uma taxa reduzida de 5% aos primeiros 130 metros quadrados de uma casa onde se vá viver de facto, sujeita a condições. Numa compra de 300.000 €, isso representa uma diferença de 42.000 €, que vale a pena estruturar antes de assinar seja o que for.
Com o aperto de 2023 chegou mais uma obrigação: os titulares confirmam todos os anos que o investimento e o rendimento por trás do pedido continuam válidos, junto com um certificado de registo criminal limpo. É burocracia de rotina, não uma armadilha, mas ignorá-la faz com que a permanência deixe, silenciosamente, de ser permanente.
Limassol, Pafos e Larnaca concentram a maior parte desta procura. A nossa página do Chipre mostra o que os 300.000 € compram em cada uma, e a diferença entre as três cidades é maior do que se pensa.
Turquia: 400.000 dólares dão cidadania, não apenas residência
A Turquia entra nesta lista com um asterisco, porque não oferece residência. Oferece cidadania. Compre um imóvel com valor avaliado oficialmente em pelo menos 400.000 dólares, aceite uma restrição de venda de três anos inscrita no título, e pode pedir o passaporte turco para si, o cônjuge e os filhos menores de 18 anos. Seis a nove meses é o prazo normal. Sem requisito de residência, sem exame de língua, e a dupla nacionalidade é permitida.
A compra é mais fiscalizada do que uma transação comum. Um avaliador licenciado pelo Estado certifica o valor, o dinheiro tem de circular por bancos turcos com a documentação cambial exigida, e o preço declarado no título tem de corresponder à realidade. O velho hábito de subdeclarar para poupar no imposto de transmissão é aqui fatal: anula o pedido de cidadania.
A ressalva honesta é o câmbio. A lira vem a cair há uma década, por isso a questão não é se um imóvel atinge os 400.000 dólares na avaliação, mas se ainda valerá isso quando os três anos terminarem. Os bairros centrais de Istambul e os mercados costeiros consolidados em torno de Antália e Bodrum mantêm o valor em dólares muito melhor do que os subúrbios construídos em massa a pensar no mercado do passaporte. Compre primeiro o ativo, a cidadania vem a seguir.
Para completar o quadro: a Turquia também concede cidadania em troca de um depósito bancário ou investimento em fundos de 500.000 dólares, mantido durante três anos. Quase todos escolhem a via imobiliária de qualquer forma, porque um apartamento em Kadıköy pelo menos rende arrendamento enquanto se espera.
Montenegro: qualquer casa, uma autorização renovável
O Montenegro é a opção minimalista. Sem limiar nenhum: com um imóvel residencial habitável registado em seu nome, pode pedir uma autorização de residência temporária, emitida por um ano e renovável enquanto mantiver a casa. Para compradores na baía de Kotor ou em Budva, isto costuma ser um efeito colateral da compra de uma casa de férias, não a razão da compra.
O pedido é apresentado presencialmente, exige seguro de saúde e prova de que se consegue sustentar, e fica ligado a esse imóvel específico. Venda a casa e a base da autorização desaparece com ela.
Convém saber o que não é. A autorização permite viver no país mas não abre nenhuma via rápida para um passaporte, e o programa de cidadania por investimento de que muita gente se lembra a medo encerrou no final de 2022. O jogo longo aqui é a adesão à UE. O Montenegro é o candidato mais avançado, e quem tiver acumulado anos de residência legal antes da adesão ficará bem posicionado se ela chegar.
Geórgia: 100.000 dólares e uma das burocracias mais leves que existem
A Geórgia concede uma autorização de residência a estrangeiros proprietários de um imóvel avaliado em 100.000 dólares ou mais, confirmado por uma avaliação local certificada. A burocracia é famosamente escassa. Registar uma compra demora um dia num balcão de serviços públicos, o processo da autorização mede-se em semanas, e os familiares podem candidatar-se juntamente com o proprietário.
Uma particularidade retira urgência à autorização: cidadãos de quase uma centena de países podem, de qualquer forma, ficar na Geórgia sem visto durante um ano inteiro. A autorização justifica-se quando se quer instalar a sério, abrir contas bancárias locais ou gerir um negócio sem viagens de fronteira a cada três meses. E aos preços de Batumi, 100.000 dólares ainda compram um bom apartamento junto ao mar, algo que deixou de ser verdade na maior parte da Europa costeira há muito tempo.
O resto do panorama, em resumo
Alguns programas merecem uma linha cada. A Letónia ainda troca uma autorização de residência por 250.000 € em propriedade mais uma taxa estatal; os volumes são pequenos mas a porta continua aberta. O programa de residência permanente de Malta funciona com uma casa arrendada ou comprada mais uma contribuição ao governo, e sobreviveu à decisão judicial que acabou com o esquema de passaportes da ilha. O visto de investidor revivido pela Hungria passa por fundos imobiliários licenciados a 250.000 €, não pela compra direta de um apartamento.
Do outro lado do Atlântico, cinco estados das Caraíbas (São Cristóvão e Neves, Antígua, Dominica, Granada, Santa Lúcia) vendem cidadania com imóveis em resorts aprovados como uma das opções de pagamento; os preços arrancam por volta dos 200.000 dólares e subiram acentuadamente depois de 2023 sob pressão dos EUA e da UE. E o EB-5 norte-americano, que aparece constantemente forçado nestas listas, não é de todo um programa imobiliário. É um investimento empresarial gerador de emprego, a partir de 800.000 dólares. Comprar um apartamento em Miami deixa-o com um apartamento em Miami.
Portugal e Espanha: comprar não há problema, os papéis seguem outro caminho
Nenhum dos dois países restringe a compra de imóveis a estrangeiros. O que desapareceu foi a troca de propriedade por papéis.
O visto gold português sobrevive com outro combustível: fundos de investimento a partir de 500.000 €, donativos à cultura ou investigação a partir de 250.000 €, e vias de criação de emprego que quase ninguém usa. O seu percurso de cinco anos até à cidadania é o mais curto da Europa Ocidental, o que mantém a via dos fundos concorrida. Compradores cujo objetivo principal era viver em Portugal costumam sair-se melhor com o visto D7, que pede rendimento passivo estável ancorado ao salário mínimo nacional em vez de capital, ou com o D8 para trabalhadores remotos.
A Espanha não oferece qualquer via de investimento desde abril de 2025. O visto de residência não lucrativa (rendimento passivo de cerca de 2.400 € por mês para o requerente principal, sem poder trabalhar em Espanha) e o visto de nómada digital assumem esse papel. Pode ter qualquer um dos dois juntamente com uma casa espanhola; a casa é que já não qualifica.
Escolher uma via, e verificar qualquer lista
Lado a lado, os programas abertos organizam-se conforme aquilo que se quer otimizar. Acesso Schengen sem mudar de país: Grécia a partir de 400.000 €. Uma base sem impostos que se vai realmente usar: os EAU a 2 milhões de AED. Estatuto permanente num país da UE com a entrada mais baixa: Chipre a 300.000 € mais IVA. Um segundo passaporte: Turquia a 400.000 dólares. Um ponto de apoio costeiro com orçamento modesto: Montenegro ou Geórgia, onde o imóvel é o objetivo e a autorização é o bónus.
Antes de agir com base em qualquer lista, esta incluída, faça as mesmas cinco verificações que nós faríamos:
- Procure a data de publicação. Neste nicho, tudo o que tiver mais de um ano é história, não orientação.
- Confirme o programa numa fonte governamental, não na página de uma agência com um funil de vendas agarrado.
- Verifique se há níveis regionais. Um único valor para a Grécia está errado desde setembro de 2024.
- Pergunte o que o imóvel não pode fazer. A Grécia proíbe o arrendamento de curta duração em casas do visto gold.
- Pergunte quando se pode vender. A Turquia bloqueia o título durante três anos.
As regras mudaram em todos os programas desta página entre 2023 e 2026, e voltarão a mudar. A HomeNSearch acompanha-as nos 13 países que cobrimos, e as nossas equipas locais costumam ouvir falar de alterações em preparação junto de advogados no terreno antes de estas se tornarem lei. Se quiser uma lista curta testada contra o seu orçamento, passaporte e situação fiscal, pergunte-nos. Essa conversa não custa nada. Desfazer uma compra errada de 400.000 € custa.
Perguntas frequentes
Que países ainda concedem residência por comprar um imóvel em 2026?
Grécia (a partir de 400.000 € na maioria das regiões, 800.000 € em Atenas e nas ilhas principais, 250.000 € para projetos de conversão ou restauro), os EAU (2 milhões de AED), Chipre (300.000 € mais IVA num imóvel novo), Montenegro (qualquer casa registada), Geórgia (100.000 dólares) e Letónia (250.000 €, volume pequeno mas ativo). A Turquia vai mais longe e concede cidadania a partir de 400.000 dólares. Vários estados das Caraíbas também vendem cidadania com opções imobiliárias, embora sejam programas de passaporte, não destinos onde a maioria dos compradores planeia viver.
Ainda é possível obter um visto gold em Espanha ou Portugal?
Não através de imóveis. A Espanha extinguiu o visto gold por completo a 3 de abril de 2025. O programa português continua em vigor, mas o imobiliário deixou de qualificar desde outubro de 2023; as vias ativas são fundos a partir de 500.000 € e donativos culturais a partir de 250.000 €. Se o objetivo era viver ali e não investir, o visto de não lucrativa espanhol e o D7 português são os substitutos honestos, ambos baseados em rendimento em vez de capital.
Qual é a forma mais barata de obter residência europeia através de um imóvel?
O Montenegro, onde qualquer casa habitável sustenta uma autorização renovável sem preço mínimo. Dentro da UE, a via grega de 250.000 € para conversão e restauro é o patamar mais baixo, se estiver disposto a assumir um projeto. De resto, é o Chipre a 300.000 € mais IVA para estatuto permanente, depois o nível grego de 400.000 € para mobilidade Schengen.
Um visto gold conduz à cidadania?
Não por si só, em lado nenhum. A Grécia pede sete anos de residência real mais um exame de língua. O Chipre conta os anos passados fisicamente na ilha. Portugal é a exceção com cinco anos, razão pela qual a sua via de fundos se mantém tão concorrida mesmo sem imóveis. A Turquia salta a fila e concede cidadania diretamente em troca da compra de 400.000 dólares. Os EAU, para todos os efeitos práticos, não naturalizam investidores.
É preciso viver no país para manter o visto?
Na maioria dos casos não, e é precisamente esse o produto. A Grécia não fixa estadia mínima. Os EAU só exigem que se mantenha o imóvel que dá acesso ao visto. O Chipre pede uma visita a cada dois anos. O Montenegro é a exceção; a sua autorização pressupõe que se está genuinamente por lá, e as renovações complicam-se se nunca se estiver. Os cidadãos turcos, claro, não devem residência a ninguém.
