Golden Visa i Dubai genom bostadsköp: krav, kostnader och förnyelse

Golden Visa i Dubai för bostadsköpare är ett uppehållstillstånd på 10 år som går att förnya. Du kan ansöka om det om du äger en bostad i Dubai med ett köpvärde på minst 2 miljoner AED, ungefär 545 000 USD med dirhamens fasta kurs på 3,6725 mot dollarn, som UAE:s centralbank har fastställt. Du behöver ingen arbetsgivare eller lokal sponsor, och make eller maka, barn och föräldrar kan tas med. Långa vistelser utomlands gör inte att tillståndet upphör, så länge det inte löper ut medan du är utanför UAE. Dubai Land Department (DLD) kontrollerar bostaden. På DLD:s servicesida, senast uppdaterad den 14 oktober 2026 och kontrollerad av oss den 20 oktober, anges de statliga avgifterna för huvudsökanden till 9 884,75 AED och handläggningstiden till 7–10 arbetsdagar.

Vem kan få Golden Visa i Dubai genom en bostad

Bostad är en av flera vägar. Den federala migrationsmyndighetens (ICP) guide för Golden Residency tar också upp kvalificerade yrkespersoner som tjänar minst 30 000 AED i månaden, företagare, personer med exceptionella talanger och framstående studenter (kontrollerat i oktober 2026). Bostadsvägen står öppen för alla köpare, oavsett yrke och inkomst, och det är den som den här sidan handlar om.

Alla utländska medborgare som äger en kvalificerande bostad i Dubai kan ansöka. Reglerna beror inte på vilket pass du har, så en svensk, brittisk, indisk eller rysk köpare ska klara samma gräns på 2 miljoner AED. Ditt medborgarskap spelar roll på en praktisk punkt. DLD kräver att du befinner dig i UAE när ansökan lämnas in, och ingen annan kan ansöka åt dig. Hur du kommer in i landet beror däremot på vilket pass du har: vissa pass ger visum vid ankomst, andra kräver att visumet ordnas i förväg, och villkoren kan ändras. Kontrollera därför innan du reser om ditt pass ger visum vid ankomst, på de officiella sidorna hos Dubais myndighet för uppehållstillstånd (GDRFA), hos ICP eller på UAE:s myndighetsportal u.ae. Måste du ordna inresan i förväg utfärdar ICP ett inresetillstånd för fastighetsinvesterare, med avgifter på 300 AED. Enligt ICP:s guide för Golden Residency får sökande som uppfyller villkoren och befinner sig utanför UAE ett visum för flera inresor som gäller i sex månader och kan förlängas en gång, så att de hinner slutföra ansökan (kontrollerat i oktober 2026).

Bostaden måste stå i ditt namn. DLD skriver att den ska vara ”helt ägd av investeraren”, i en eller flera bostäder, med ett sammanlagt köpvärde på minst 2 miljoner AED.

Krav på bostaden för Golden Visa i Dubai

På DLD:s servicesida mäts gränsen i köpvärdet vid köptillfället, så som det är registrerat hos DLD, inte i dagens marknadspris. Med det måttet kvalificerar en lägenhet som köptes 2023 för 2,1 miljoner AED fortfarande, även om marknaden har gått ner sedan dess, medan en lägenhet som köptes för 1,8 miljoner AED och i dag är värd 2,3 miljoner inte gör det. GDRFA kräver att värdet styrks med ett intyg om bostadens status från DLD och tillägger att ett värderingsintyg från ett kontor med licens från DLD ”kan godtas”. Om din bostad har stigit över 2 miljoner AED sedan köpet, fråga DLD om en värdering godtas i ditt fall. Planera inte ett köp strax under gränsen i hopp om att den gör det.

Flera bostäder kan räknas ihop

Två lägenheter för 1,2 miljoner AED och 800 000 AED räknas på samma sätt som en villa för 2 miljoner AED. Båda lagfartsbevisen måste stå i den sökandes namn. Du behöver inte bo i någon av dem. Det går bra att hyra ut dem, och visumet bryr sig inte om var du faktiskt sover.

Off-plan: köp på ritning

De federala reglerna tillåter en eller flera off-plan-enheter med ett sammanlagt värde på minst 2 miljoner AED, förutsatt att du köper av en byggherre som är godkänd av den lokala myndigheten (ICP:s guide för Golden Residency och UAE:s ministerium för ekonomi och turism, kontrollerat i oktober 2026). I Dubai registreras köpet i Oqood, DLD:s register för off-plan-försäljning. DLD:s servicesida för investerare nämner inte off-plan alls och säger därför inget om hur stor del av priset som redan måste vara betald, och mäklare svarar olika. Fråga DLD eller byggherren hur det ser ut just nu innan du skriver på, inte efteråt.

Belånad bostad

Bolån är tillåtet om lånet kommer från en godkänd lokal bank (ICP). DLD:s sida, i den version som uppdaterades i oktober 2026, kräver ett intyg där banken skriver att den inte har några invändningar mot ett uppehållstillstånd kopplat till bostaden och anger hur mycket som är betalt och vad som återstår. För en belånad bostad krävs dessutom ett brev från banken som bekräftar att 2 miljoner AED är betalda. Läser man texten bokstavligt måste det du har betalat in nå 2 miljoner AED, så med DLD:s nuvarande formulering skulle en villa för 3,5 miljoner AED där 1,4 miljoner är betalda inte kvalificera ännu. GDRFA skriver på sin egen sida bara att belånade bostäder godtas.

Sedan januari 2024 har The National och Khaleej Times, med hänvisning till en advokatbyrå och mäklare, och under 2026 även flera mäklarföretag i Dubai skrivit att en belånad bostad räknas till sitt fulla värde, oavsett hur mycket du har betalat. DLD har aldrig gått ut med det. Servicesidan, uppdaterad den 14 oktober 2026, kräver fortfarande ett bankbrev som visar att 2 miljoner AED är betalda, och vi har inte hittat något om saken hos ICP heller. Tills ändringen står där bör du utgå från att brevet om inbetalt belopp gäller och få saken bekräftad av DLD innan du planerar ett köp med en mindre kontantinsats.

Delat ägande

GDRFA:s servicesida ger ett direkt svar: äger du en andel i en bostad måste din andel ensam vara värd minst 2 miljoner AED. Ett par som äger en villa för 4 miljoner AED till hälften var kan alltså båda uppfylla kravet. Ett par som delar en lägenhet för 2,5 miljoner AED kan det inte, eftersom ingen av halvorna når gränsen och andelarna inte får läggas ihop. Då är det enklare att den ena står som ägare till bostaden och sponsrar den andra. Bestäm det innan köpeavtalet skrivs. Att ändra namnen på lagfartsbeviset i efterhand är en ny registrering, med avgifter.

Vad Golden Visa i Dubai kostar

Det blir två separata räkningar: köpet av bostaden och själva visumet.

Vid köpet tar DLD ut en registreringsavgift på 4 % av priset. På DLD:s sida om registrering av försäljningar delas den upp i 2 % för köparen och 2 % för säljaren, men vem som betalar vad bestäms i köpeavtalet. Till det kommer 250 AED för lagfartsbeviset och registreringskontorets (trustee) avgift på 4 000 AED plus moms vid försäljningar på 500 000 AED eller mer (DLD, Property Sale Registration, kontrollerat i oktober 2026). För en lägenhet på 2 miljoner AED blir avgiften 80 000 AED. Med bolån tar DLD dessutom 0,25 % av lånebeloppet för att registrera lånet, och banken har sina egna avgifter. Mäklararvodet kommer utöver detta.

För visumet anger DLD följande avgifter för huvudsökandens tillstånd på 10 år:

Källa: DLD, ansökan om Golden Visa för investerare, sidan uppdaterad den 14 oktober 2026. Varje familjemedlem du sponsrar kostar för sig: 5 774,50 AED per make, maka, barn eller förälder, plus 100 AED per sponsrad person och en engångsavgift på 318,75 AED för att öppna familjens ärende. Varje anhörig behöver också en sjukförsäkring som gäller i UAE. Ett par med två barn landar på ungefär 27 800 AED i statliga avgifter, före försäkring. Behöver du ett inresetillstånd för att komma in i landet först, lägg till ICP:s 300 AED.

Så ansöker du

Golden Visa via bostad i Dubai går först genom DLD, som bekräftar ägande och värde, och sedan genom GDRFA, som utfärdar tillståndet. Som servicepunkter anger DLD Al Manara Center, Golden Cube på Dubai World Trade Centre och flera registrerade registreringskontor för fastigheter.

1. Gå igenom underlaget: lagfartsbevis eller Oqood-registrering i ditt namn, ett sammanlagt köpvärde på minst 2 miljoner AED och bankbrev om bostaden är belånad.
2. Besök en servicepunkt personligen, lämna in handlingarna och betala avgifterna.
3. Gör läkarundersökningen, som kan göras på plats.
4. Lämna fingeravtryck till Emirates ID om det behövs.
5. Ta emot uppehållstillståndet via e-post och Emirates ID-kortet senare.

Huvudsökanden behöver inte många handlingar: pass, lagfartsbevis eller elektroniskt lagfartsbevis, ett porträttfoto samt Emirates ID och nuvarande uppehållstillstånd om du redan har sådana. ICP:s checklista lägger till ett pass som gäller i minst sex månader och en sjukförsäkring som gäller i UAE. För familjemedlemmar begär DLD ett bestyrkt vigselbevis, bestyrkta födelsebevis, sjukförsäkring, ett IBAN-nummer och, för barn över 18 år, en försäkran om att de är ogifta. Föräldrar behöver ett intyg om att de försörjs av dig, bestyrkt av konsulatet. Handlingar som är utfärdade utomlands måste i regel legaliseras för att kunna användas i UAE, och det steget tar ofta längre tid än själva visumet.

DLD anger 7–10 arbetsdagar från inlämningen. I verkligheten drar det ut på tiden när bankbrevet eller de legaliserade handlingarna dröjer, så börja med dem.

Fördelar med Golden Visa i Dubai, och begränsningarna

Det du får är uppehållsrätt. I 10 år kan du bo i UAE, öppna bankkonton, ta körkort, hyra bostad, skriva in barn i skolan och skriva under de vardagliga avtal som kräver Emirates ID. Visumet är självsponsrat, så det upphör inte om du byter jobb eller aldrig arbetar i UAE.

Vanliga uppehållstillstånd i UAE upphör om du är utomlands mer än sex månader i sträck. Den som har Golden Visa är undantagen: enligt GDRFA blir tillståndet ogiltigt bara om det löper ut medan innehavaren är utanför landet. Många ägare har det som en andra bas och tillbringar större delen av året någon annanstans.

Reglerna för familjen är generösare än för vanliga invånare. ICP:s guide nämner uppehållstillstånd för make eller maka och för barn oavsett ålder, liksom för föräldrar, och rätt att sponsra hushållsanställda. Om huvudinnehavaren dör får sponsrade familjemedlemmar stanna i UAE tills deras egna tillstånd löper ut.

Det du inte får är medborgarskap. Golden Visa är ett uppehållstillstånd, och att ha det i 10 eller 20 år ger ingen rätt till ett pass från UAE. Det ändrar inte heller något i din skattesituation hemma. Var du är skattemässigt bosatt avgörs av reglerna i ditt hemland och av eventuella skatteavtal, så fråga en skatterådgivare där.

Vad som händer efter 10 år, eller om du säljer

Enligt GDRFA:s servicesida registreras en spärr (lien) på bostaden för att ägandet ska bestå under hela tillståndets giltighetstid, och tillståndet kan förlängas om samma villkor fortfarande är uppfyllda (kontrollerat i oktober 2026). Förnyelsen år tio är alltså samma prövning igen: äger du fortfarande en kvalificerande bostad i Dubai? Behåller du den kan du ansöka om ytterligare 10 år.

Att sälja är en annan sak. På grund av spärren kan du inte bara sälja under giltighetstiden, och när bostaden är borta saknar visumet grund. Vill du byta till en annan bostad, fråga DLD hur spärren hävs och hur visumet kan föras över till den nya bostaden innan du lägger ut något till försäljning. Samma logik gäller off-plan. Om tillsynsmyndigheten RERA ställer in ett projekt är byggherren enligt Dubais lag om depositionskonton (escrow) skyldig att betala tillbaka det du har betalat, i en fastställd ordning som kan ta tid. Men en återbetalning är ingen bostad, och då försvinner visumets grund. För den som köper off-plan väger byggherrens historik av färdigställda projekt lika tungt som planlösningen.

Om 2 miljoner AED är för mycket: två andra visum via bostad

DLD har ytterligare två tjänster för uppehållstillstånd för bostadsägare. Båda sidorna uppdaterades den 14 oktober 2026.

Golden Visa för pensionärer gäller ägare som är 55 år eller äldre och vars bostad är värd minst 1 miljon AED. DLD godtar både köpvärde och marknadsvärde. En belånad bostad räknas när 1 miljon AED är betald. Tillståndet gäller i 5 år och kan förnyas, och DLD anger 6 984,75 AED i avgifter för huvudsökanden.

Investerarvisumet (Taskeen) har ingen lägsta gräns för den som äger bostaden ensam. Delägare behöver en andel värd minst 400 000 AED var. Det gäller i 2 år och kostar 10 212,50 AED för huvudsökanden, så för att täcka de tio år som Golden Visa ger krävs fem ansökningar och fem omgångar avgifter. Äldre guider anger fortfarande en lägsta gräns på 750 000 AED för ensamägare, men den tog DLD bort i april 2026.

Var du börjar

Gör budgeten först: bostadens pris, DLD:s avgift på 4 %, avgifter till registreringskontor och mäklare samt ungefär 10 000 AED i visumavgifter för dig och omkring 5 900 AED per familjemedlem. Be sedan DLD eller en registrerad mäklare bekräfta hur just din affär kommer att bedömas, särskilt om den gäller bolån, off-plan eller delat ägande. Inför urvalet har HomeNSearch 1 669 bostäder till salu i Dubai, och 800 av dem kostar 2 miljoner AED eller mer, bland dem 692 lägenheter och 61 villor (20 oktober 2026). Lämnar du marginal över gränsen, till exempel från 2,2 miljoner AED, finns det fortfarande över 700 att välja mellan. För regler som kan ha ändrats sedan vi kontrollerade sidan är DLD:s egen servicesida det som gäller.

Vanliga frågor

Hur mycket pengar krävs för Golden Visa i Dubai?

En bostad med ett sammanlagt köpvärde på minst 2 miljoner AED, ungefär 545 000 USD. Till det kommer DLD:s registreringsavgift på 4 % vid köpet och omkring 9 900 AED i visumavgifter för huvudsökanden (DLD, oktober 2026).

Vem kan få Golden Visa i Dubai?

Via bostad: alla utländska medborgare som helt äger bostäder i Dubai med ett sammanlagt köpvärde på minst 2 miljoner AED, befinner sig i UAE när de ansöker och har en sjukförsäkring som gäller i UAE. Medborgarskapet ändrar inte reglerna. Det finns andra vägar för kvalificerade yrkespersoner, företagare, exceptionella talanger och studenter.

Kan jag få Golden Visa i Dubai med bolån?

Ja, om lånet kommer från en godkänd lokal bank. DLD:s sida kräver, enligt versionen från oktober 2026, också ett intyg från banken om att den inte har några invändningar och ett brev som visar att 2 miljoner AED av priset är betalda. Vissa mäklarföretag säger att kravet på inbetalt belopp inte längre tillämpas, så stäm av med DLD innan du köper.

Räknas en off-plan-bostad?

De federala reglerna godtar off-plan-enheter värda minst 2 miljoner AED som köpts av en godkänd byggherre. Hur mycket som måste vara betalt innan du kan ansöka står inte på DLD:s sida, så kontrollera det med DLD innan du skriver på.

Kan ett par dela på en bostad för Golden Visa?

Bara om var och ens andel är värd minst 2 miljoner AED (GDRFA). Annars står den ena som ägare och sponsrar den andra.

Behöver jag visum för att resa in i UAE och ansöka?

Det beror på ditt medborgarskap. Vissa pass ger visum vid ankomst, andra kräver att du ordnar inresan i förväg. Kontrollera på GDRFA:s, ICP:s eller u.ae:s officiella sidor vad som gäller för ditt pass innan du reser. Själva ansökan om Golden Visa lämnar du in personligen i UAE.

Vad händer efter 10 år med Golden Visa i Dubai?

Du kan ansöka om att förlänga det med ytterligare 10 år om du fortfarande uppfyller samma villkor, framför allt att du äger den kvalificerande bostaden, som har en spärr under hela perioden (GDRFA). Har du sålt den utan att köpa en ny finns det inget att förnya mot. Golden Visa blir aldrig medborgarskap.