Sök på "golden visa-länder" och det mesta som rankas högt är ett museiföremål. Artiklar säljer fortfarande in Spaniens väg för 500 000 euro (stängd i april 2025), visar fortfarande bilder på lägenheter i Lissabon som en väg till uppehållstillstånd (fastigheter har inte kvalificerat i Portugal sedan oktober 2023), listar fortfarande Irland (stängt sedan februari 2023). Programmen ändrades snabbare än innehållet om dem, och i det gapet förlorar köpare pengar.
Den här listan är därför annorlunda. Den täcker det som faktiskt är öppet just nu, i mitten av 2026, för människor med ett konkret mål: köpa en bostad och därigenom få rätt att bo någonstans. Vi flaggar också för det som stängt, för det dyraste misstaget i den här nischen är att planera utifrån ett program som inte längre finns. HomeNSearch säljer bostäder i 13 länder, flera av dem nedan, och regler kring uppehållstillstånd är den andra frågan våra köpare ställer, direkt efter priset.
Vad ett golden visa är, och inte är
Skala bort marknadsföringen och ett golden visa är helt enkelt ett uppehållstillstånd som beviljas mot en investering som uppfyller kraven. Ingen arbetsgivare som sponsrar, inget poängsystem, ingen intervju om dina avsikter. Du placerar pengar i landet, landet låter dig bo där. Fastighetsvarianten blev den populära av ett uppenbart skäl: pengarna försvinner inte in i en statlig fond, de sitter i ett hus du kan använda, oftast hyra ut, och till slut sälja.
Håll de två kategorierna isär, för slarviga artiklar blandar ihop dem. Uppehållstillstånd genom investering ger dig ett tillstånd, förnybart så länge du behåller tillgången. Medborgarskap genom investering ger dig ett pass rakt av; Turkiet och en handfull karibiska stater erbjuder det. Skyldigheterna, priset och politiken kring varje variant skiljer sig åt, och den andra typen håller på att försvinna helt från Europa.
Varför de flesta golden visa-listor är föråldrade
Åren 2022 till 2025 var en rivning. Storbritannien skrotade sitt Tier 1-investerarvisum i februari 2022. Irland stängde sitt Immigrant Investor Programme ett år senare. Portugal tog bort fastigheter från sitt golden visa i oktober 2023, under press från en bostadskris som prisat ut lokalbefolkningen från Lissabon och Porto. Spanien såg samma politiska mönster upprepas och avslutade hela sitt program den 3 april 2025. Samma månad slog EU-domstolen fast att Maltas medborgarskap-mot-investering-program var olagligt, vilket satte punkt för det sista pass-för-pengar-erbjudandet inom unionen.
Till och med Ungern, som lanserade ett nytt gästinvesterarvisum 2024, drog tillbaka sin planerade option om bostadsfastighet för 500 000 euro innan en enda ansökan hade tagits emot. I Västeuropa går riktningen bara åt ett håll.
Inget av detta redigeras in i gamla artiklar. En text skriven 2021 kan behålla sin ranking i flera år, samla klick och tyst vilseleda alla som hamnar på den. Vi har haft köpare som kommit med en budget för spanskt golden visa i handen, månader efter att programmet dött.
Ett enradstest för vilken golden visa-artikel som helst: om Spanien listas som öppet, eller portugisiska fastigheter erbjuds som en väg, är sidan flera år gammal. Stäng den.
Grekland: öppet, men priset beror på postnumret
Grekland behöll sitt golden visa och tog över mycket av den efterfrågan som Spanien och Portugal stötte bort. Det som ändrades är priskartan. Fram till 2024 gällde en fast summa på 250 000 euro var som helst i landet; sedan den 1 september 2024 finns tre nivåer, och skillnaden mellan dem är skillnaden mellan en etta och ett rejält hus.
Nivån på 800 000 euro gäller de platser alla frågar om först: hela Attika-regionen runt Aten, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, och varje ö med fler än 3 100 invånare. Läs den sista bisatsen två gånger, för det är den föråldrade listor missar. Kreta, Rhodos och Korfu passerar alla lätt 3 100 invånare, så de stora semesteröarna hamnar i toppnivån tillsammans med Aten. Nivån på 400 000 euro är allt annat: större delen av Peloponnesos, Chalkidiki och resten av fastlandskusten, plus de riktigt små öarna. På båda nivåerna måste pengarna gå till en enda bostad på minst 120 kvadratmeter. Att stapla två eller tre små lägenheter för att nå tröskeln, det klassiska knepet från 250 000 euro-eran, är borta.
En instegsnivå på 250 000 euro överlever ändå genom två smala dörrar: konvertera en kommersiell byggnad till bostad, eller restaurera en skyddad kulturbyggnad. Båda är riktiga renoveringsprojekt med tillstånd, entreprenörer och förseningar inbyggda, så se det lägre priset som något du förtjänar snarare än hittar.
Två regler fångar de som skummar texten. En bostad köpt inom programmet får inte hyras ut kortsiktigt; lägg upp den på Airbnb och du riskerar att förlora tillståndet plus böter ovanpå det. Och även om visumet förnyas vart femte år utan krav på minsta vistelse, mognar det aldrig tyst till medborgarskap. Det kräver sju års faktiskt, skatterättsligt boende i Grekland plus ett språktest.
Tillståndet omfattar make eller maka, barn under 21 år och båda föräldraparen, och det öppnar Schengenområdet i 90 dagar under en period om 180 dagar. Bläddra i vad nivån på 400 000 euro köper i vår Grekland-katalog; utanför Aten räcker det ofta längre än de flesta väntar sig.
Förenade Arabemiraten: 2 miljoner AED, tio år, ingen minsta vistelse
Förenade Arabemiraten driver just nu det mest aktiva fastighetskopplade uppehållsprogrammet i världen, och det har rört sig åt motsatt håll jämfört med Europa: reglerna blev lösare, inte stramare. Äg en bostadsfastighet värd 2 miljoner AED, ungefär 545 000 US-dollar, och du kvalificerar dig för ett tioårigt förnybart golden visa. Make eller maka, barn och till och med hushållspersonal följer med som anhöriga, och ingen minsta vistelse krävs för att hålla det giltigt.
Tröskeln är värdet på lagfarten, och Dubai låter dig kombinera flera fastigheter för att nå den. Bostäder som säljs innan de är byggda, från godkända byggherrar, kvalificerar. Det gör belånade bostäder också; sedan tidigt 2024 behöver du inte längre ha amorterat ner ett visst belopp först, banken utfärdar helt enkelt ett icke-invändningsbrev till ansökan.
Själva processen är snabb, mätt med uppehållsstandard. För fastigheter i Dubai går den via Land Department: en behörighetskontroll av lagfarten, en läkarundersökning, biometri för Emirates ID, och visumet landar oftast inom veckor snarare än månader. Abu Dhabi och de andra emiraten kör parallella spår enligt samma logik med 2 miljoner AED, så valet av emirat handlar egentligen om vilken marknad, inte vilket program.
Var ändå tydlig med vad du köper. Det här är uppehållstillstånd knutet till en tillgång, inte en väg till ett pass. Emiraten naturaliserar i praktiken inte investerare, och säljer du och hamnar under 2 miljoner AED upphör visumet tillsammans med fastigheten. I gengäld: ingen inkomstskatt, ingen årlig fastighetsskatt (bara en engångsavgift på 4% vid köpet), och bruttohyresavkastning på 6-8% i mellansegmentets områden. Många innehavare ser själva visumet som avkastningen.
Vår UAE-katalog märker ut vilka objekt som på egen hand klarar gränsen på 2 miljoner AED.
Cypern: permanent uppehållstillstånd med en nybyggd bostad
Cypern delar ut permanent uppehållstillstånd, inte ett tillfälligt tillstånd, och det ordet ändrar hela kalkylen. Snabbspåret kräver 300 000 euro plus moms investerade i en ny bostadsfastighet köpt direkt av en byggherre. Endast förstahandsförsäljning. Andrahandsbostäder kvalificerar inte, vilket förvånar ungefär varannan köpare som redan fallit för en tioårig villa i Paphos.
Resten av ansökan handlar om ursprung och inkomst. Pengarna måste komma från utlandet, och du måste visa en säker årsinkomst utanför Cypern: 50 000 euro för huvudsökanden, ytterligare 15 000 euro för make eller maka och 10 000 euro per barn som försörjs. Godkännande landar oftast inom några månader, statusen är permanent direkt, och att behålla den kräver precis en sak: sätta foten på ön minst en gång vartannat år.
Två förbehåll vi ger alla kunder. Cypern är inte med i Schengen, så det här tillståndet öppnar inte europeiska gränser på samma sätt som grekisk uppehållsrätt gör; medlemskap har kallats nära förestående i flera år utan att bli av. Och momsen avgör det verkliga priset. Standardsatsen är 19%, men en sänkt sats på 5% gäller för de första 130 kvadratmeterna av en bostad du faktiskt bor i, under vissa villkor. På ett köp för 300 000 euro handlar det om en skillnad på 42 000 euro, värt att strukturera innan du skriver under något.
Ytterligare en skyldighet tillkom med skärpningen 2023: innehavare bekräftar nu varje år att investeringen och inkomsten bakom ansökan fortfarande gäller, tillsammans med ett belastningsregisterutdrag utan anmärkning. Det är rutinmässigt pappersarbete, ingen fälla, men ignorera det och permanensen slutar tyst vara permanent.
Limassol, Paphos och Larnaca tar emot merparten av den här efterfrågan. Vår Cypern-sida visar vad 300 000 euro köper i var och en, och skillnaden mellan de tre städerna är större än man kan tro.
Turkiet: 400 000 dollar köper medborgarskap, inte bara uppehållstillstånd
Turkiet hör hemma på den här listan med en asterisk, för landet erbjuder inte uppehållstillstånd. Det erbjuder medborgarskap. Köp fastighet med ett officiellt värderat värde på minst 400 000 US-dollar, acceptera en treårig försäljningsspärr inskriven på lagfarten, och du kan ansöka om ett turkiskt pass för dig själv, din make eller maka och barn under 18 år. Sex till nio månader är en normal tidsram. Inget bosättningskrav, inget språktest, och dubbelt medborgarskap är tillåtet.
Köpet övervakas noggrannare än ett vanligt. En statligt licensierad värderingsman intygar värdet, pengarna måste passera genom turkiska banker med den valutaväxlingsdokumentation som krävs, och det deklarerade priset på lagfarten måste stämma med verkligheten. Den gamla vanan att underdeklarera för att spara in på överlåtelseskatt är dödlig här: den ogiltigförklarar medborgarskapsansökan.
Den ärliga varningen gäller valutan. Liran har fallit i ett decennium, så frågan är inte om en fastighet klarar 400 000 dollar vid värderingen, utan om den fortfarande kommer vara värd det när dina tre år är slut. Centrala delar av Istanbul och etablerade kustmarknader kring Antalya och Bodrum behåller sitt dollarvärde betydligt bättre än massproducerade förorter prissatta för passhandeln. Köp tillgången först och medborgarskapet i andra hand.
För fullständighetens skull: Turkiet ger också medborgarskap mot en bankdeposition eller fondinvestering på 500 000 US-dollar, hållen i tre år. Nästan alla väljer fastighetsvägen ändå, för en lägenhet i Kadıköy betalar åtminstone hyra under tiden den väntar.
Montenegro: vilket hem som helst, ett förnybart tillstånd
Montenegro är minimalistalternativet. Ingen tröskel alls: äg en beboelig bostadsfastighet registrerad i ditt namn, så kan du ansöka om ett tillfälligt uppehållstillstånd, utfärdat för ett år och förnybart så länge du behåller bostaden. För köpare vid Kotorbukten eller i Budva är det ofta en bieffekt av ett fritidshusköp snarare än själva anledningen till det.
Ansökan lämnas in personligen, kräver sjukförsäkring och bevis på att du kan försörja dig själv, och förblir knuten till just den fastigheten. Sälj bostaden och grunden för tillståndet försvinner med den.
Vet vad det inte är. Tillståndet låter dig bo i landet men ger ingen genväg till ett pass, och programmet för medborgarskap genom investering som folk minns halvvägs stängde i slutet av 2022. Det långsiktiga spelet här är EU-medlemskap. Montenegro är den kandidat som kommit längst, och ägare som byggt upp flera års laglig bosättning innan medlemskapet blir verklighet kommer stå bra till om det inträffar.
Georgien: 100 000 dollar och några av de lättaste blanketterna som finns
Georgien beviljar uppehållstillstånd till utlänningar som äger fastighet värderad till 100 000 US-dollar eller mer, bekräftat av en certifierad lokal värdering. Byråkratin är berömt tunn. Att registrera ett köp tar en dag på en offentlig servicehall, tillståndsprocessen mäts i veckor, och familjemedlemmar kan ansöka tillsammans med ägaren.
En egenhet gör tillståndet mindre brådskande än det låter: medborgare i nästan hundra länder får ändå vistas i Georgien visumfritt i ett helt år i taget. Tillståndet betalar sig när du vill slå dig ner på riktigt, öppna lokala bankkonton eller driva ett företag utan årliga gränsresor. Och till Batumi-priser köper 100 000 dollar fortfarande en bra lägenhet vid havet, vilket slutade vara sant i större delen av kust-Europa för länge sedan.
Resten av fältet, kort sagt
Några program förtjänar en rad var. Lettland byter fortfarande ett uppehållstillstånd mot 250 000 euro i fastighet plus en statlig avgift; volymerna är små men dörren är öppen. Maltas program för permanent uppehållstillstånd bygger på en bostad du hyr eller köper plus ett statligt bidrag, och det överlevde domen som dödade öns passprogram. Ungerns återupplivade investerarvisum går via licensierade fastighetsfonder från 250 000 euro, inte genom att köpa en lägenhet själv.
På andra sidan Atlanten säljer fem karibiska stater (Saint Kitts och Nevis, Antigua, Dominica, Grenada, Saint Lucia) medborgarskap med godkända resortfastigheter som ett av betalningsalternativen; priserna börjar runt 200 000 US-dollar och steg kraftigt efter 2023 under press från USA och EU. Och den amerikanska EB-5, som ständigt tvingas in på sådana här listor, är inte alls ett fastighetsprogram. Det är en jobbskapande företagsinvestering från 800 000 US-dollar. Att köpa en lägenhet i Miami ger dig en lägenhet i Miami.
Portugal och Spanien: köpa går bra, papper kommer separat
Inget av länderna begränsar utlänningar från att köpa fastighet. Det som är borta är utbytet av fastighet mot papper.
Portugals golden visa lever nu på annat bränsle: investeringsfonder från 500 000 euro, donationer till kultur eller forskning från 250 000 euro, och jobbskapande vägar som få använder. Den femåriga vägen till medborgarskap är den kortaste i Västeuropa, vilket håller fondvägen full av aktivitet. Köpare som mest ville bo i Portugal klarar sig oftast bättre med D7-visumet, som kräver en stabil passiv inkomst kopplad till den nationella minimilönen istället för kapital, eller med D8 för distansarbetare.
Spanien erbjuder ingen investeringsväg alls sedan april 2025. Det icke-lukrativa visumet (passiv inkomst på ungefär 2 400 euro i månaden för huvudsökanden, inget arbete i Spanien) och digital nomad-visumet bär lasten istället. Du kan ha endera tillsammans med ett spanskt hem; det är bara hemmet som inte längre kvalificerar.
Att välja en väg och kontrollera vilken lista som helst
Sida vid sida sorterar de öppna programmen sig själva efter vad du optimerar för. Schengen-tillgång utan att flytta: Grekland från 400 000 euro. En skattefri bas du faktiskt använder: Förenade Arabemiraten vid 2 miljoner AED. Permanent status i ett EU-land till lägsta insteg: Cypern vid 300 000 euro plus moms. Ett andra pass: Turkiet vid 400 000 dollar. Ett fotfäste vid kusten på en blygsam budget: Montenegro eller Georgien, där fastigheten är poängen och tillståndet bonusen.
Innan du agerar utifrån någon lista, den här inräknad, gå igenom samma fem kontroller som vi skulle göra:
- Hitta publiceringsdatumet. I den här nischen är allt äldre än ett år historia, inte vägledning.
- Verifiera programmet mot en statlig källa, inte en byråsida med en säljtratt fastsatt.
- Kolla efter regionala nivåer. En enda rubriksiffra för Grekland har varit fel sedan september 2024.
- Fråga vad fastigheten inte får göra. Grekland förbjuder korttidsuthyrning av golden visa-bostäder.
- Fråga när du får sälja. Turkiet låser lagfarten i tre år.
Reglerna ändrades i varje program på den här sidan mellan 2023 och 2026, och de kommer ändras igen. HomeNSearch följer dem över de 13 länder vi täcker, och våra lokala team brukar höra om förslag till ändringar från jurister på plats innan de blir lag. Vill du ha en kortlista stresstestad mot din budget, ditt pass och din skattesituation, fråga oss. Det samtalet kostar ingenting. Att reda ut ett felaktigt köp för 400 000 euro gör det inte.
Vanliga frågor
Vilka länder ger fortfarande uppehållstillstånd för fastighetsköp 2026?
Grekland (från 400 000 euro i de flesta regioner, 800 000 euro i Aten och de mest efterfrågade öarna, 250 000 euro för konverterings- eller restaureringsprojekt), Förenade Arabemiraten (2 miljoner AED), Cypern (300 000 euro plus moms i en nybyggd bostad), Montenegro (vilket registrerat hem som helst), Georgien (100 000 dollar) och Lettland (250 000 euro, litet men fungerande). Turkiet går ett steg längre och ger medborgarskap för 400 000 dollar. Flera karibiska stater säljer också medborgarskap med fastighetsalternativ, även om de är passprogram snarare än platser dit de flesta köpare planerar att flytta.
Kan jag fortfarande få ett golden visa i Spanien eller Portugal?
Inte genom fastighet. Spanien avslutade sitt golden visa helt den 3 april 2025. Portugals program är fortfarande i drift, men fastigheter har inte kvalificerat sedan oktober 2023; de aktiva vägarna är fonder från 500 000 euro och kulturella donationer från 250 000 euro. Om målet var att bo där snarare än att investera, är Spaniens icke-lukrativa visum och Portugals D7 de ärliga alternativen, båda baserade på inkomst istället för kapital.
Vad är billigaste sättet att få europeiskt uppehållstillstånd via fastighet?
Montenegro, där vilket beboeligt hem som helst ger ett förnybart tillstånd utan minimipris. Inom EU är Greklands väg för konvertering och restaurering på 250 000 euro golvet, om du är beredd att ta dig an ett projekt. Annars är det Cypern vid 300 000 euro plus moms för permanent status, sedan Greklands nivå på 400 000 euro för rörlighet inom Schengen.
Leder ett golden visa till medborgarskap?
Inte av sig självt, någonstans. Grekland kräver sju års verklig bosättning plus ett språktest. Cypern räknar åren fysiskt tillbringade på ön. Portugal är undantaget med fem år, vilket är varför dess fondväg fortsätter vara full av aktivitet även utan fastighet. Turkiet hoppar över kön och ger medborgarskap direkt mot köpet på 400 000 dollar. Förenade Arabemiraten naturaliserar i praktiken inte investerare alls.
Måste jag bo i landet för att behålla visumet?
Oftast inte, och det är själva poängen. Grekland ställer inget krav på minsta vistelse. Förenade Arabemiraten kräver bara att du behåller den kvalificerande fastigheten. Cypern vill ha ett besök vartannat år. Montenegro är undantaget; dess tillstånd förutsätter att du verkligen är på plats, och förnyelser blir svårare om du aldrig är det. Turkiska medborgare är förstås inte skyldiga någon bosättning alls.
