Banker älskar inte att låna ut till folk de inte kan spåra upp. Det är hela problemet med bolån för utlandsbosatta i en mening: du bor i ett land, bostaden ligger i ett annat, och långivaren måste avgöra om lönebesked från en utländsk arbetsgivare är värda indrivningsrisken. Vissa banker har byggt en affärsidé på att säga ja. De flesta säger helt enkelt nej.
Den goda nyheten är att bankerna som faktiskt lånar ut till utlänningar samlas i en handfull marknader, och flera av dem råkar vara exakt där internationella köpare ändå vill vara. Spanska och portugisiska banker godkänner tusentals lån till utlandsbosatta varje år. Banker i Förenade Arabemiraten driver hela avdelningar för expats och utländska köpare. Och i länder där banklån är svåra att få har byggherrar fyllt luckan med betalningsplaner som inte kräver någon bank alls.
Den här guiden går igenom de fyra realistiska sätten att finansiera ett köp utomlands, villkoren utlandsbosatta faktiskt erbjuds, hur våra viktigaste marknader jämförs, själva ansökningsprocessen, och den valutarisk som ställer till det för fler köpare än något avslagsbesked någonsin gjort.
Fyra sätt att betala för en bostad utomlands
Varje gränsöverskridande köp finansieras på ett av fyra sätt, och det är värt att vara ärlig med sig själv om vilket som passar dig innan du ens pratar med en mäklare.
Det första är ett lokalt bolån i landet där du köper. Lånet säkras mot den utländska bostaden, ges vanligen ut i lokal valuta, och bedöms mot inkomst du tjänar någon annanstans. Det här handlar resten av guiden mest om.
Det andra är att låna hemma. Äger du en bostad i ditt eget land med ordentligt fritt värde kan ett omvänt bolån eller ett bolån på befintlig bostad ta fram pengarna, som du sedan tar med dig utomlands som kontantköpare. Din egen bank känner dig redan, avtalet är på ditt eget språk, och säljare behandlar dig som en kontantköpare, vilket ger dig verklig förhandlingskraft. Baksidan blir uppenbar så fort man säger den högt: ditt eget hem bär nu risken för en semesterlägenhet tvåtusen kilometer bort.
Det tredje är en betalningsplan från byggherren. Standardpraxis i Turkiet, Förenade Arabemiraten och Thailand, där banklån till utlänningar varierar från begränsade till nästan obefintliga. Du betalar i delbetalningar kopplade till byggetapper, ibland med en del av priset förskjuten flera år efter tillträde. Ingen bank, ingen inkomstprövning, och ingen oberoende granskare som frågar om projektet håller. Det sista gäller åt båda hållen.
Det fjärde är kontanter, och det finansierar fler internationella köp än de andra tre tillsammans. Inte för att alla köpare är rika. En färdigställd tvårumslägenhet tio minuter från havet i Antalya eller på den cypriotiska kusten kan kosta mindre än ett garage i centrala London, och till de priserna behöver många köpare helt enkelt inga lån.
Så ser villkoren för utlandsbosatta faktiskt ut
Glöm räntorna och nyckeltalen som bankerna marknadsför till lokalbefolkningen. Lån till utlandsbosatta följer ett eget regelverk, och varje rad i det är stramare.
Börja med kontantinsatsen. På de flesta marknader som över huvud taget lånar ut till utlänningar finansierar bankerna vanligen någonstans mellan 50% och 70% av bostadens värdering, vilket betyder att du själv bidrar med 30% till 50% kontant. Jämför det med de 10% till 20% en lokal köpare kanske lägger in. Och värderingen spelar roll: värderar bankens besiktningsman lägenheten lägre än det avtalade priset krymper lånet, och du får täcka mellanskillnaden.
Köpkostnaderna kommer ovanpå det. Överlåtelseskatt, notarie- och registreringsavgifter, juridiskt arbete: beroende på land lägger det till allt från några procent till låga tvåsiffriga tal, och långivaren finansierar inget av det. Ditt verkliga kontantbehov är kontantinsatsen plus allt detta.
Löptiderna är kortare än du kanske är van vid, vanligen 15 till 25 år, och de flesta banker vill ha skulden återbetald innan du fyller någonstans mellan 70 och 75. En 55-årig sökande erbjuds ofta en löptid på 15 år oavsett vad han själv tycker om saken, och en kortare löptid betyder en högre månadskostnad.
Räntorna är ofta rörliga. I euroområdet betyder det vanligen en marginal ovanpå Euribor, så din betalning rör sig i takt med de europeiska räntorna. Fasta upplägg finns, mer på vissa marknader än andra, och utlandsbosatta betalar ibland en liten extra premie ändå. Se varje siffra du får som en indikation för stunden snarare än ett löfte; priserna följer räntecykeln.
Sedan finns pappersarbetet, där de flesta ansökningar faktiskt går i graven. En långivare som bedömer utländsk inkomst vill ha hela bilden, översatt och ofta apostillerad:
- Två till tre års deklarationer
- Aktuella lönebesked, eller bokslut om du är egenföretagare
- Sex till tolv månaders kontoutdrag
- En kreditupplysning från ditt hemland
- En lista över befintliga lån och andra åtaganden
De flesta banker kör dessutom ett skuldkvotstest: dina samlade månatliga skuldbetalningar, det nya bolånet inräknat, får i regel inte överstiga ungefär en tredjedel av din nettoinkomst. Egenföretagare granskas extra hårt överallt, och inkomst som är svår att dokumentera, som kontantintäkter eller oregelbunden frilansverksamhet, räknas i praktiken knappt alls.
En europeisk vana till, värd att känna till: många långivare kräver en livförsäkring vid sidan av bolånet, prissatt efter ålder och hälsa. Det är en del av lånets verkliga kostnad, och en anledning till att godkännande blir svårare efter 60.
Skaffa ett förhandsbesked innan du blir förälskad i en specifik lägenhet. Det kostar lite, tar oftast en till tre veckor, och gör dig till en seriös köpare i ögonen på varje mäklare och säljare du möter.
Vilka marknader lånar ut till utlandsbosatta
Så här ställer sig länderna vi täcker på HomeNSearch för en utländsk låntagare.
Spanien och Portugal: det tillgängliga paret
Vill du ha ett enkelt bolån som utlandsbosatt i Europa är oddsen bäst på Iberiska halvön. Spanska banker har lånat ut till utländska köpare i decennier, processen är väl beprövad, och en utlandsbosatt med ren, dokumenterad inkomst kan vanligen låna 60% till 70% av värderingen över 20 till 25 år. Du behöver ett NIE, utlänningens skattenummer, och vanligen ett spanskt bankkonto innan tillträdet. Se vad de pengarna räcker till på vår Spaniensida.
Portugal ligger tätt efter. Lån till utlandsbosatta är rutin, belåningsgraden ligger i ett liknande spann, ibland något lägre, och NIF-skattenumret plus ett lokalt konto är inträdesbiljetterna. Portugisiska banker är noga med dokumentationens kvalitet, så ett städat inkomstunderlag skyndar på processen betydligt. Våra Portugalobjekt ger en känsla för priserna, från Lissabon ner till Algarve.
Cypern och Grekland: möjligt, med tålamod
Båda länderna har banker som lånar ut till utlänningar, men sektorn är mindre och svaret beror mer på den enskilda banken, och ibland det enskilda kontoret, än vad det gör i Spanien. Vänta dig en mer försiktig belåningsgrad, långsammare handläggning och en tyngre dokumentationsbörda. Grekiska banker har lagt år på att bygga upp sig igen efter finanskrisen och förblir kräsna med ärenden för utlandsbosatta, även om det har lättat. På båda marknaderna avslutar köpare som inte vill vänta ofta bara affären kontant.
Förenade Arabemiraten: utlåning byggd på lönekrav
Dubai och Abu Dhabi har en aktiv bolånemarknad för utlänningar, inklusive köpare som inte bor i Emiraten. Godkännandet byggs kring lönen: bankerna sätter minsta månadsinkomst och granskar noga hur stabil din arbetsgivare eller ditt företag är. Utlandsbosatta får lägre belåningsgrad än invånare i Förenade Arabemiraten, och prissättningen skiljer sig också, men processen går snabbt jämfört med europeisk standard och bankerna är vana vid internationella ärenden. Se vår sida om Förenade Arabemiraten för själva marknaden.
Turkiet och Thailand: där betalningsplaner täcker luckan
Bolån för utländska köpare finns på pappret i Turkiet och knappt alls i Thailand, och i praktiken använder få internationella köpare dem i något av länderna. Finansieringskulturen är annorlunda: byggherrarna bär krediten istället för banken. Räntefria delbetalningsscheman under byggtiden är normen i turkiska och thailändska nyproduktionsprojekt, ibland utsträckta två eller tre år efter tillträde. Det är genuint användbar finansiering. Kom bara ihåg att ingen på en bank har dubbelkollat byggherren, så din juridiska rådgivares granskning av projektet, lagfarten och escrow-upplägget måste göra det jobbet.
Ansökan, steg för steg
Detaljerna varierar mellan länder, men en ansökan för utlandsbosatta följer nästan överallt samma skelett.
- Ordna ditt lokala skattenummer och, där det krävs, ett lokalt bankkonto. I Spanien är det NIE, i Portugal NIF; de flesta länder har en motsvarighet.
- Sätt ihop inkomstunderlaget: deklarationer, lönebesked, kontoutdrag, kreditupplysning, översatt där det behövs.
- Ansök om ett förhandsbesked, direkt eller via en mäklare som är van vid ärenden för utlandsbosatta.
- Hitta bostaden och kom överens om priset, och berätta för säljaren att du köper med finansiering.
- Banken beställer sin egen värdering. Lånet sätts mot det lägre av pris och värdering.
- Granska det formella erbjudandet: räntetyp, löptid, försäkringskrav, avgifter för förtida återbetalning.
- Slutför affären hos notarien, som de flesta civilrättsliga länder kräver, och registrera bolånet mot lagfarten.
Från första dokumenten till nycklarna är sex till tio veckor en rimlig förväntan om ditt pappersarbete är i ordning, längre om översättningar och apostiller drar ut på tiden. Där lokal praxis tillåter det, låt din jurist skriva in ett finansieringsvillkor i köpekontraktet så att handpenningen överlever en avslagen ansökan. Spanien, till exempel, inkluderar inte detta som standard. Många köpare har förlorat sin handpenning i tron att det gjorde det.
Valutamismatchen ingen räknar in i förväg
Här är risken som lever kvar efter ansökan: du tjänar i en valuta och betalar av i en annan. Ett bolån i euro betalt från en brittisk lön, en delbetalningsplan i baht finansierad med euro. Lånet bryr sig inte om vad växelkursen gör. Din budget gör det.
Räkna på en rörelse på 10%, för sådana rörelser händer. Försvagas din hemvaluta 10% mot lånevalutan stiger din månadsbetalning effektivt med 10% utan att banken ändrar någonting alls. Över en löptid på 20 år kommer du att uppleva sådana svängningar mer än en gång, åt båda hållen.
Du kan mildra det. Att låna i valutan du tjänar i är den renaste lösningen, där en långivare erbjuder det. En betalningsbuffert på sex till tolv månader hållen i lånevalutan absorberar chocker. För själva överföringarna erbjuder specialiserade valutaväxlare terminskontrakt som låser en kurs månader i förväg, vilket betyder mest vid etappvisa betalningar till en byggherre. EU-regler tvingar också långivare att varna låntagare i utländsk valuta för den här risken, och vissa avtal ger en rätt att konvertera lånet om kursen passerar en fastställd tröskel. Fråga om ditt gör det.
När banken säger nej
Avslag är vanliga vid lån till utlandsbosatta och säger ofta lite om dig som person. Ett tunt inkomstunderlag för egenföretagare, fel pass för just den bankens interna policy, en fastighetstyp långivaren ogillar: vart och ett av detta kan fälla en ansökan på egen hand. Det som räknas är nästa steg.
Ibland är svaret en annan bank, för kriterierna varierar kraftigt inom samma land, och en mäklare som lever på ärenden för utlandsbosatta tjänar sitt arvode här. Ibland är det en större kontantinsats: med 50% egen insats kan en bank som nekade dig vid 30% titta på saken igen. Att belåna ditt eget hem gör problemet till en inhemsk fråga din egen bank kan lösa. Byggherrens betalningsplaner ersätter banken helt på de marknader som är byggda för det. Och ibland är det ärliga svaret att köpa något billigare, kontant, på en marknad där priserna gör det realistiskt, istället för att tänja dig för lån på villkor som straffar dig.
Väger du flera av de här alternativen mot varandra, prata med oss. HomeNSearch är verksamt i tretton länder, och en del av jobbet är att matcha köpare med marknaderna där deras budget och deras finansiering faktiskt passar ihop, innan någon bokar en visningsresa.
Vanliga frågor
Kan jag få ett bolån utomlands utan att bo där?
Ja, i rätt länder. Spanien, Portugal och Förenade Arabemiraten har alla etablerad utlåning till utlandsbosatta, och cypriotiska och grekiska banker bedömer utländska ansökningar från fall till fall. Du behöver dokumenterad inkomst, ett lokalt skattenummer och en kontantinsats på 30% till 50%. Turkiet och Thailand lånar sällan ut till utländska köpare; de som köper där använder byggherrens delbetalningar eller kontanter.
Hur stor kontantinsats behöver jag för ett bolån utomlands?
Räkna med 30% till 50% av priset, eftersom belåningsgraden för utlandsbosatta vanligen ligger mellan 50% och 70%. Köpkostnader kommer ovanpå det, och ingen långivare finansierar dem. En köpare som håller 40% av priset kontant, plus kostnader, är en realistisk kandidat nästan överallt där man lånar ut till utlänningar.
Vilket land är enklast för ett bolån som utlandsbosatt?
Bland marknaderna vi täcker: Spanien och Portugal, med Förenade Arabemiraten tätt efter för köpare som klarar bankernas lönekrav där. Alla tre hanterar utländska ansökningar rutinmässigt snarare än som exotiska undantag.
Är en betalningsplan från byggherren bättre än ett bolån?
Den är lättare att få och kräver inget inkomstunderlag, och delbetalningarna under byggtiden är ofta räntefria. Nackdelen är risk: ingen bank har granskat projektet, och dina pengar är exponerade tills bostaden är färdigställd och lagfaren. Ett bolån lägger bankens värdering och juridiska kontroller på din sida. Använd betalningsplaner med en bra jurist och en byggherre vars färdigställda projekt du kan gå igenom på plats.
