För tio år sedan räckte det att fotografera en tom lägenhet i Koukaki, lägga upp den på Airbnb och ta emot den första bokningen samma vecka. Ingen kontrollerade något. Det Grekland finns inte längre. Landet driver i dag ett av Europas mest strikt organiserade system för korttidsuthyrning: ett registreringsnummer för varje objekt, en säkerhetslag med verklig bitkraft, ett tillståndsstopp i centrala Aten, och från maj 2026 en EU-förordning som på en gång rensar bort oregistrerade annonser från alla stora plattformar.
Det som faktiskt spelar roll om du funderar på att köpa: själva marknaden mår bra. Grekisk turism slår rekord på rekord, beläggningen på öarna i juli och augusti gör de flesta andra medelhavsländer generade, och en laglig, försäkrad, registrerad uthyrning tjänar ungefär vad den gjorde tidigare, minus ett fast lager av pappersarbete. Reglerna straffar mest de som ville chansa utan att bry sig.
Den här guiden går igenom vad lagen faktiskt kräver 2026, vad efterlevnad kostar, var begränsningarna biter hårdast och när det är smartare att skriva ett tolvmånaderskontrakt i stället.
AMA-numret: ingen registrering, ingen annons
Varje bostad som hyrs ut kortsiktigt i Grekland behöver ett AMA, ett registreringsnummer som utfärdas via AADE, den grekiska skattemyndighetens onlinesystem. Man registrerar per fastighet, inte per värd, och numret måste synas i varje annons: Airbnb, Booking.com, Vrbo, den egna webbplatsen, alla. En annons utan synligt AMA-nummer är olaglig rakt av, och en inspektör behöver inte ens besöka lägenheten för att se det. Det räcker att läsa annonsen.
Själva registreringen är den enkla delen. Den sker helt digitalt, hänger ihop med ditt grekiska skatteregistreringsnummer, och en lokal revisor sköter det oftast för en blygsam avgift i samband med den årliga deklarationen. Det som fäller ägare är vad registreringen förpliktar till. Varje vistelse måste anmälas i AADE:s register för korttidsuthyrning. Plattformarna rapporterar redan din bruttointäkt till skattemyndigheten på egen hand, så de två uppsättningarna data jämförs, och en avvikelse mellan vad Airbnb rapporterat och vad du deklarerat är ett av de snabbaste sätten att dra på sig en granskning.
Utländska ägare behöver ett grekiskt skattenummer (AFM) innan något av detta går att göra. Köpte du fastigheten via en advokat har du redan ett; det krävs för själva köpet.
Lag 5170/2025: kvalitets- och säkerhetsribban
Registrering brukade vara hela spelet. Sedan lag 5170/2025 trädde i kraft är det bara inträdesbiljetten. Lagen sätter minimistandarder som varje registrerad korttidsuthyrning måste uppfylla, och den gav äntligen inspektörerna något konkret att kontrollera utöver numret i annonsen.
Grundkraven ser ut så här:
- Ansvarsförsäkring som täcker gäster, tecknad hos ett försäkringsbolag med licens att verka i Grekland
- Brandsläckare och brandvarnare, installerade och fungerande, inte liggande i ett skåp fortfarande i förpackningen
- Ett säkerhetsintyg för elinstallationen, undertecknat av en behörig elektriker
- Skadedjursbekämpningsintyg från en certifierad leverantör
- En yta som kvalificerar som en riktig bostad, med naturligt ljus och ventilation; källare eller förråd utklädda till studios går inte igenom
- Ett informationsblad för nödsituationer till gästerna, med utrymningsvägar och nödnummer
Inget av detta är märkvärdigt. Det motsvarar ungefär vad ett litet gästhus alltid har behövt göra, fast nedskalat till en lägenhet. För en fastighet byggd eller renoverad de senaste två decennierna handlar det mest om att boka två tekniker och en försäkringsmäklare. Äldre hus på öarna kan kräva riktigt arbete, oftast på elsidan, och det är värt att räkna in i priset vid köp där ledningarna är äldre än din revisor.
Försäkringen är det utländska ägare oftast missar, för att försäkringen måste komma från ett grekiskt licensierat bolag. Hemförsäkringen från Stockholm eller Göteborg räknas inte, hur generöst dess ansvarsskydd än låter.
Inspektioner och böter
Kontrollen har slutat vara teoretisk. Inspektörer besöker fastigheter, och böterna trappas upp med flit: smärtsamma första gången, flera gånger värre vid upprepad överträdelse, och tillräckligt kännbara i det övre skiktet för att sudda ut mer än en säsongs hyresintäkter. Att driva verksamhet helt utan AMA hamnar i den strängaste kategorin. Logiken är tydlig. Grekland vill inte förbjuda korttidsuthyrning, landet vill att bristande efterlevnad ska vara uppenbart dålig affär.
En användbar tumregel: full efterlevnad kostar några hundra euro om året plus ett par engångsintyg. Att åka fast utan det kan kosta mer än en tvårumslägenhet i Aten drar in på ett helt år. Det finns ingen version av räkneövningen där det lönar sig att strunta i pappersarbetet.
Stoppet i Aten, och varför Thessaloniki är värt att hålla ögonen på
I Atens täta centrala stadsdelar, just de kvarter som sög upp merparten av stadens Airbnb-boom, har staten frusit nya AMA-registreringar. En fastighet där som ännu inte har ett nummer kan inte få ett så länge stoppet gäller. Resonemanget är detsamma som i Barcelona eller Lissabon: hela byggnader hade förvandlats till nyckelboxhotell medan lokalbefolkningen letade förgäves efter bostäder, och innerstaden tömdes gata för gata.
Befintliga registreringar fortsätter att fungera, vilket ger en intressant bieffekt. Lägenheter inuti de frusna zonerna som redan har ett aktivt AMA säljs nu med en premie, för själva tillståndet blev den knappa tillgången. En säljare som annonserar "med aktiv korttidsregistrering" i centrala Aten berättar något om priset innan du ens sett köket.
Två slutsatser för köpare. Anta aldrig att en lägenhet i centrala Aten kan hyras ut kortsiktigt. Kontrollera vilken stadsdel den ligger i, om en registrering redan finns, och om den följer med vid försäljningen; låt din advokat bekräfta alla tre skriftligt. Håll dessutom ett öga på Thessaloniki. Samma tryck som gav upphov till stoppet i Aten finns även där, och ingen på den grekiska marknaden skulle bli förvånad om liknande begränsningar följde. Att köpa i centrala Greklands näst största stad enbart för Airbnb-inkomster innebär att satsa på att reglerna står stilla. De har inte gjort det på sistone.
Utanför dessa zoner, på öarna, längs kusten och i större delen av landet, är registreringarna fortsatt öppna, och den nationella standarden ovan är hela regelboken.
Ett par lägenheter eller ett företag? Se upp för gränsen
Grekisk lag drar en gräns mellan någon som lugnt hyr ut en eller två fastigheter och någon som i praktiken driver ett boendeföretag. På den lilla sidan av gränsen deklarerar du hyresintäkter som privatperson och livet förblir relativt enkelt. Bortom den behandlar staten verksamheten som yrkesmässig: företagsregistrering, moms, avgifter per övernattning och den bokföring som hör till.
Exakt var gränsen går har förändrats genom åren och beror delvis på hur många fastigheter du hyr ut och hur verksamheten är strukturerad, så behandla det som en fråga för din revisor innan du skalar upp, inte efter. Mönstret är enkelt att komma ihåg. En eller två fastigheter, enkelt regelverk. Bygg en portfölj, och Grekland förväntar sig att du beter dig som den hotellägare du har blivit. Många utländska ägare har upptäckt distinktionen i efterhand, och retroaktiv moms är ingens favoritbrev.
Hur intäkten beskattas
För privatpersoner under det enkla regelverket beskattas korttidsuthyrningens intäkter progressivt: milt på den första delen, stigande i takt med att årssumman växer. Grekland tar även ut en liten klimatavgift per natt från gästerna, högre under sommarmånaderna, som värden tar upp och för vidare. Intäkten deklareras årligen, och eftersom plattformarna redan rapporterat din bruttosumma till AADE måste dina siffror stämma överens med deras.
De flesta köpares hemländer har dubbelbeskattningsavtal med Grekland, så samma intäkt beskattas inte fullt ut två gånger, men du deklarerar i Grekland oavsett var du bor. En revisor som är van vid korttidsuthyrning sköter hela cykeln, oftast för några hundra euro om året. Med tanke på vad det sparar dig i avvikelser och missade deadlines är det knappast en umbärlig post i budgeten.
En vana till, värd att bygga upp från dag ett: spara varje faktura. Intyg, försäkring, städning, reparationer, revisorsarvode. En del av det sänker din beskattningsbara grund, och allt besvarar frågor om AADE någonsin ställer några.
Maj 2026: efterlevnad slutar vara valfritt
Fram tills nu har kontrollen berott på om de grekiska myndigheterna hittar dig. Från maj 2026 ändrar EU:s förordning om korttidsuthyrning hela mekaniken. Plattformar som verkar i EU måste samla in registreringsnummer, verifiera dem mot officiella register och ta bort annonser som inte klarar kontrollen. Bokningsdata flödar från plattformar till myndigheter enligt ett fast schema, i alla medlemsländer samtidigt.
Se det från en oregistrerad värds perspektiv. Det knackar ingen på dörren. Annonsen försvinner helt enkelt från Airbnb och Booking.com samma vecka, tillsammans med recensionshistoriken och bokningskalendern som tog år att bygga upp. Den gråzon som gjorde slarvig bristande efterlevnad överlevbar stängs nu på plattformsnivå, och Grekland, som redan har sitt register igång via AADE, är ett av länderna där brytaren kan slås om direkt. Köper du 2026 med korttidsuthyrning i åtanke är den enda förnuftiga planen full registrering från dag ett.
Köpare med golden visa: din bostad får inte vara en Airbnb
En regel överraskar investerare tillräckligt ofta för att förtjäna ett eget avsnitt. Fastigheter köpta via Greklands golden visa-program, enligt reglerna som gällt sedan 2024, får inte användas för korttidsuthyrning. Förbudet är inskrivet i själva programmet: bryter du mot det riskerar du kraftiga böter och uppehållstillståndet på köpet. Golden visa är i dag en uppehållsprodukt, inte en avkastningsprodukt, och de grekiska myndigheterna har varit tydliga med att de menar allvar.
Vill du ha både uppehållstillstånd i Grekland och Airbnb-intäkter är den fungerande lösningen separata fastigheter: en köpt för att kvalificera till visumet, en annan, köpt utanför programmet, som sköter intjäningen. Och om uppehållstillstånd inte spelar någon roll för dig gäller inget av detta. Ett vanligt köp bär ingen begränsning på korttidsuthyrning utöver allt som beskrivits ovan. Vi har kartlagt regionerna och gränsvärdena i vår guide om var man ska köpa fastighet i Grekland, som passar bra ihop med den här artikeln.
Var korttidsuthyrning fortfarande fungerar bra
Ta bort rubrikerna och kartan förblir mest grön. Stoppet i Aten omfattar en handfull centrala stadsdelar i en enda stad. Överallt annars rullar fortfarande den modell som gjorde grekisk korttidsuthyrning attraktiv från början: starka somrar, lågsäsonger som blir lite längre för varje år, och köpepriser klart under jämförbar kust i Spanien, Portugal eller södra Frankrike.
Öarna med riktiga säsonger står för det tunga arbetet. Kreta, Rhodos och Korfu erbjuder över tjugo bokningsbara veckor och flygplatser med helårsförbindelser. De livligare Kykladerna packar in häpnadsväckande nattpriser i ett kortare fönster. Kustnära Peloponnesos och Chalkidiki byter högsäsongens intensitet mot betydligt lägre inträdespris och en växande inhemsk marknad. Även Aten utanför de frusna zonerna fungerar, med den särskilda fördelen av stadens efterfrågan i februari, när öarna sover. Bläddra bland Greklands objekt på HomeNSearch och du ser spridningen: samma summa köper en studio i fel postnummer eller ett tvårumshus i en by med havsutsikt och en öppen registreringszon runtomkring.
Räkenskapen för laglig uthyrning
Så vad kostar regelboken egentligen? För en typisk lägenhet: ansvarsförsäkringen landar på några hundra euro om året. Elintyget och skadedjurspapperen är antingen engångskostnader eller periodiska förnyelser i det lägre hundralapparsintervallet. Detektorer och släckare är ett obetydligt engångsinköp. Lägg till revisorn och du får ett fast efterlevnadslager på klart under tusen euro om året när intygen väl är på plats.
Ställ det mot intäkterna och bilden sorterar sig efter läge. En välbeläget tvårumslägenhet nära en kretensisk badort kan dra in tiotusentals euro brutto under en lång säsong, så efterlevnaden äter en låg ensiffrig andel av intäkterna. Städning, förvaltning och plattformsprovisioner har ändå alltid varit de större posterna. På en ö med kort säsong och fjorton bokningsbara veckor biter samma fasta kostnader märkbart hårdare, och en marginell fastighet kan glida från "hygglig avkastning" till "dyr hobby" när varje intyg väl är betalt. Regleringen förstörde inte modellen; den höjde insatserna kring säsongens längd.
Innan du köper något på grundval av en mäklares prognoser, räkna på siffrorna med alla kostnader inräknade. Vår artikel om hur hyresavkastning faktiskt fungerar går igenom metoden, inklusive de kostnader som glansiga prognoser tyst hoppar över.
Reservplanen: långtidsuthyrning
Ibland är svaret att hoppa över hela apparaten. Ett tolvmånaderskontrakt kräver inget AMA, ingen gästansvarsförsäkring, ingen avgift per natt, och berörs inte av stoppet i Aten. Bruttointäkten är lägre, ofta en tredjedel till hälften under en väl skött korttidsuthyrning på ett starkt läge, men det är också kostnaderna, vakanserna och arbetsbördan. Grekland har dessutom infört skatteincitament för ägare som flyttar fastigheter från korttids- till långtidsuthyrning, vilket krymper gapet ytterligare, särskilt i Aten där hyresgästefterfrågan är djup och konstant.
För en lägenhet i de frusna stadsdelarna utan ett överförbart AMA är långtidsuthyrning inte reservplanen; det är planen. Överallt annars är det den ärliga måttstocken. En korttidsuthyrning som bara slår ett långtidskontrakt om du blundar för tolv veckors vintervakans slår det inte alls.
Checklista inför din första bokning
- Skaffa ditt grekiska skattenummer (AFM), om köpet inte redan gav dig ett.
- Bekräfta att fastigheten ligger utanför en fryst registreringszon, eller att ett befintligt AMA giltigt följer med vid försäljningen.
- Registrera fastigheten via AADE och få ditt AMA.
- Teckna ansvarsförsäkring hos ett grekiskt licensierat försäkringsbolag.
- Installera brandvarnare och brandsläckare; beställ elsäkerhetsintyget och skadedjursintyget.
- Förbered informationsbladet för nödsituationer med utrymningsvägar och kontaktnummer.
- Visa AMA-numret i varje annons, på varje plattform, innan du tar emot en enda bokning.
- Anlita en revisor; deklarera varje vistelse i AADE-registret och ta ut klimatavgiften.
- Notera förnyelserna i kalendern: försäkringen årligen, intygen enligt sina egna cykler.
Gör allt detta och maj 2026 blir en icke-händelse för dig. Hoppa över hälften och samma datum blir en deadline.
Vanliga frågor
Behöver jag ett AMA-nummer för ett enda rum, eller bara för hela bostäder?
Allt boende som erbjuds för korttidsuthyrning via en plattform behöver sin egen registrering, och numret måste synas i annonsen. Skyldigheten hänger på den annonserade ytan, inte på hur stor del av byggnaden du råkar äga.
Kan jag fortfarande få ett tillstånd för korttidsuthyrning i centrala Aten?
Inte i de frusna stadsdelarna så länge begränsningen gäller. Befintliga registreringar där fortsätter att fungera, vilket är precis varför centrala lägenheter med ett aktivt AMA nu betingar en premie. Utanför dessa zoner, inklusive större delen av Aten och resten av landet, är registrering fortsatt öppen.
Vad händer i maj 2026 om min annons saknar ett giltigt nummer?
EU-förordningen tvingar plattformarna att verifiera registreringsnummer och ta bort annonser som inte klarar kontrollen. I praktiken bör en icke-kompatibel annons räkna med borttagning snarare än ett varningsbrev, utöver vilka böter de grekiska myndigheterna än tar ut för oregistrerad drift.
Kan jag korttidshyra ut en fastighet som köpts genom golden visa?
Inte om du köpte den enligt reglerna som gällt sedan 2024. Korttidsuthyrning av sådana fastigheter är förbjuden, och en överträdelse riskerar både kännbara böter och själva uppehållstillståndet. Fastigheter köpta utanför programmet bär ingen sådan begränsning.
