Så köper du bostad i Armenien som utlänning

Du kan köpa bostad i Armenien som utlänning på nästan samma villkor som en medborgare. Lägenheter, hus, kontor och butiker kan ägas med full äganderätt, utan uppehållstillstånd och utan kvot för utländska ägare. Gränsen går vid marken: konstitutionen förbjuder utlänningar att äga mark, och markkodexen (Land Code) tillåter dem bara tomterna under bostads- och affärsbyggnader, inte jordbruksmark. Ett lägenhetsköp ger ingen rätt att bo i Armenien, och uppehållsreglerna ändras den 1 november 2026. Avsnitten nedan går igenom varje punkt med källor, kontrollerade i oktober 2026.

Priser och vilka som köper

Katasterkommittén uppgav att genomsnittspriset för en lägenhet i ett flerbostadshus i Jerevan under första halvåret 2026 var 505 900 dram (AMD) per m², 9,1 % mer än ett år tidigare (ArmInfo, augusti 2026). Det motsvarar ungefär 1 400 USD med en kurs på runt 360 AMD per dollar. Genomsnittet för 2025 var 464 300 AMD per m², bara 0,3 % högre, så marknaden stod i stort sett still under hela 2025. Centralbanken sade i augusti 2026 att tillväxten kom tillbaka under andra kvartalet och att byggherrarna jagar utländska köpare mer aktivt för att hålla försäljningen igång (Armenpress, 4 augusti 2026). Euronews, med hänvisning till Katasterkommittén, rapporterade den 13 oktober 2026 att lägenhetspriserna i Jerevan steg 2,9 % bara under augusti och 23,5 % på årsbasis. Det är en enskild månads siffra; senare utgåvor från Katastern får visa om den håller.

Utländska köpare är en liten men växande grupp. Utländska medborgare var part i 4 413 fastighetsaffärer i Armenien under 2025 (+13,4 %, eller 7,4 % av alla affärer); under första halvåret 2026 var antalet 2 313, 37 % fler än under samma period 2025 (Katasterkommitténs data via ArmInfo). Siffrorna räknar köp och försäljningar tillsammans: 2025 köpte utlänningar 2 014 fastigheter och sålde 2 524. Av dem de köpte låg 1 304 i Jerevan, 221 i Kotajk och 78 i Lori. Ryssar står först bland de utländska köparna, följda av medborgare i USA och Iran, och enligt Euronews svarar ryssarna för omkring 72 % av alla utlänningars affärer.

Var utlänningar köper

• Jerevan tar största delen av efterfrågan. Centrala Kentron och grannen Arabkir är de dyraste stadsdelarna; under andra kvartalet 2026 steg priserna snabbast i Nork-Marasj, Sjengavit och Ajapnjak (Katasterkommitténs data via JAMnews). Användarinsamlade Numbeo-data från oktober 2026 satte centrala lägenheter till ungefär 1,2 miljoner AMD per m², mot cirka 565 000 utanför centrum. Det är stickprov av utgångspriser, inte Katasterns genomsnitt, men en skillnad på ungefär två till ett är typisk för hur staden prissätts. Premiärministern nämnde en central lägenhet som sålts för 8 000 USD per m², mot ett maxpris på 5 500 USD 2023 (OC Media, oktober 2026); det är en enda affär, inget marknadspris.
• Nyproduktion är vanligt i Jerevan och säljs på ritning av byggherrar. Statens återbetalning av skatt på bolån, som drev på den försäljningen, gäller inte längre Jerevan (se avsnittet om skatter).
• Tsakhkadzor, den största skidorten, var den dyraste regionala marknaden i finansministeriets data för december 2024, med 455 000 AMD per m² (Arka). Byggherrarnas prislistor för nya projekt där låg i början av 2026 på mellan cirka 560 000 och 800 000 AMD per m² (annonser på karucapatoxic.am). Skidsäsongen varar ungefär från december till april och styr hyresintäkterna.
• Dilijan är en skogs- och kurortsstad som säljs på turism. Vi hittade ingen pålitlig prisserie för 2026, så be lokala mäklare om nyligen slutförda affärer i stället för att lita på utgångspriser.

Annonser på HomeNSearch

Se sidan om Armenien och jämför varje utgångspris med Katasterns genomsnitt ovan.

Vad en utlänning får äga

Armenisk lag skiljer byggnader från mark, och den uppdelningen avgör vad du kan köpa. Tabellen följer konstitutionen, artikel 4 i markkodexen och civillagen i den lydelse som gällde i oktober 2026.

| Vad du vill köpa | Får en utlänning äga det? | Anmärkningar | |---|---|---| | Lägenhet, hus, kontor, butik | Ja | Inget uppehållstillstånd eller kvot krävs | | Mark intill ett hus, trädgårdsmark, tomter för privata hus, bostadskvarter, offentliga eller industriella byggnader | Ja | Markkodexen, artikel 4, punkt 3.1 | | Jordbruksmark och all annan mark som inte nämns i punkt 3.1 | Nej | Nyttjanderätt eller arrende, eller ett armeniskt bolag | | All mark, för innehavare av ”särskild uppehållsstatus” | Ja | Statusen avskaffas från 1 november 2026; nuvarande innehavare behåller den tills kortet går ut |

Regeln om mark

Konstitutionen säger att utländska medborgare och statslösa inte får äga mark utom i de fall lagen anger. Artikel 4, punkt 3 i markkodexen upprepar förbudet och undantar en grupp: personer med särskild uppehållsstatus. Punkt 3.1 häver sedan förbudet för tomter intill ett hus, för trädgårdsmark och för mark avsedd för byggande och underhåll av privata hus, offentliga och industriella anläggningar och bostadskvarter (markkodexens text på arlis.am, kontrollerad i oktober 2026). Mark utanför den listan förblir stängd, jordbruksmark först av allt; där kan en utlänning bara ha nyttjanderätt eller arrende.

Särskild uppehållsstatus gavs främst till personer av armeniskt ursprung. Ändringarna i lagen om utlänningar, antagna den 20 januari 2026, avskaffar den från 1 november 2026, och nuvarande innehavare behåller sina kort tills de går ut (juridiskt meddelande från EY Armenia). Armeniska jurister som går igenom reformen säger att markundantaget då går över till innehavare av permanent uppehåll som beviljats för exceptionella tjänster åt Armenien, och att en ägare som förlorar den kvalificerande statusen har ett år på sig att sälja eller överföra begränsad mark. Om en säljare eller mäklare säger att en utländsk köpare kan ta vilken mark som helst via särskild status, är det inaktuellt.

Lägenheter

En lägenhet följer med sin andel av marken under byggnaden. Sedan 2012 registrerar Katastern inte rättigheter till en byggnad om rättigheterna till dess tomt inte också är dokumenterade (Legal 500), så tomten granskas i varje affär. I ett vanligt flerbostadshus märker du det inte.

Hus och tomter

Här möter utlänningar markregeln. Be om katasterutdraget innan du betalar något och läs tomtens kategori. Om den faller under punkt 3.1 köper du huset och tomten tillsammans. Om inte är de vanliga lösningarna att äga byggnaden med en registrerad rätt att använda tomten, ett långt arrende eller bolagsvägen nedan. Civillagen ger ägaren till en byggnad på annans mark rätt att använda den del av tomten som byggnaden står på (Legal 500). En jurist bör bekräfta vilken lösning som passar din tomt.

Bolagsvägen

Armeniska jurister beskriver ett armeniskt aktiebolag (LLC), som får vara helägt av utlänningar, och som äger mark som ägaren inte kunde äga personligen. Det är vanlig praxis, men det är ett bolag med egen redovisning, årliga deklarationer och egna skatter, inte en genväg. Bolaget betalar 18 % vinstskatt vid en vidareförsäljning, och aktier som fås för att man tillskjutit en byggnad eller lägenhet till ett bolags kapital beskattas om de säljs under förvärvsåret eller de tre skatteåren efter det (skattelagen, artikel 149). Låt en lokal jurist bekräfta strukturen för just din tomt innan du för över pengar.

Kontroller innan du skriver under

• Katasterutdrag från e-cadastre.am eller ett katasterkontor: ägare, inteckningar, kvarstad och andra belastningar, tomtens kategori.
• Säljarens civilstånd. Egendom som förvärvats under äktenskapet är giftorättsgods även om den är registrerad på en make, så den andres samtycke har betydelse (Legal 500).
• Skulder på lägenheten: avgifter för el, vatten och värme, föreningens eller förvaltningens avgifter och fastighetsskatt. Katastern registrerar en försäljning först när fastighetsskatten för just den fastigheten är betald, på grundval av ett skuldfrihetsintyg (meddelande från Katasterkommittén, september 2026).
• Vid nyproduktion: bygglovet och byggherrens rätt att sälja. På ritning registrerar du en rätt att köpa fastighet under uppförande (Legal 500), ännu inte en lägenhet.

Notarie och registrering

Äganderätten övergår när Katasterkommittén registrerar den, inte när du skriver under. Köpekontraktet bestyrks av en notarie. Det kan också undertecknas på ett katastertjänstkontor om båda parter är på plats (Legal 500). Ett notarisett avtal måste lämnas in för statlig registrering inom 30 arbetsdagar efter bestyrkandet, annars är affären ogiltig (lagen om statlig registrering av rättigheter till egendom, artikel 24). Sedan juli 2026 kan armeniska medborgare också teckna ett köp helt på nätet utan notarie (Katasterkommittén, september 2026); meddelandet gäller medborgare, så en utländsk köpare bör räkna med en notarie eller ett katasterkontor. En utländsk köpare behöver ett skatteregistreringsnummer (TIN) från Statliga intäktskommittén; armeniska advokatbyråers guider anger pass med notariebestyrkt armenisk översättning som de viktigaste handlingarna.

Betalning via bank, inte kontant

Sedan juli 2023 måste varje betalning över 300 000 AMD mellan privatpersoner vara kontantfri (lagen om kontantfria transaktioner; Statliga intäktskommittén), så hela priset går via banköverföring eller ett spärrkonto i bank. Valutaregleringslagen kräver dessutom att betalningar mellan personer bosatta i Armenien sker i dram. Annonspriser anges ofta i dollar; i kontraktet räknas de om till en överenskommen kurs. Om någon av parterna är bosatt utomlands, fråga notarien och din bank vilken valuta kontraktet får upprättas i innan den första betalningen.

Vid köpet

Vi hittade ingen lagfartsskatt eller stämpelskatt som köparen betalar i Armenien. Köparens kostnader är små avgifter:

| Post | Belopp | Källa | |---|---|---| | Notariell bestyrkan av köpekontraktet | cirka 20 000 AMD | hartak.am | | Katasterutdrag (enhetligt intyg) om fastigheten | 10 000 AMD | lagen om statlig registrering av rättigheter till egendom, art. 73 | | Statlig avgift för registrering av äganderätt till en lägenhet | 1 000 AMD | Katasterkommitténs taxa; hartak.am | | Registreringsavgift, standard (4 arbetsdagar) | 25 000 AMD | samma lag, art. 73 och 74 | | Samma, snabbare: 3 dagar, 2 dagar, 2 timmar | 50 000, 75 000, 150 000 AMD | samma lag, art. 74 | | Moms | 20 %, ingår i priset på en nyproduktion när byggherren är momsregistrerad | armeniska advokatbyråers guider | | Mäklararvode | förhandlas, inte reglerat | |

Vissa guider anger 45 000 till 50 000 AMD för registreringen; lagtexten som gällde i oktober 2026 säger 25 000 plus den statliga avgiften. Kontrollera taxan på cadastre.am innan du betalar.

Årlig fastighetsskatt

Ägaren betalar fastighetsskatt varje år, senast den 1 december, på katastervärdet, som sedan en reform 2021 följer marknadspriserna mycket närmare än förut. Reformen infördes stegvis med 25 % av full skattesats 2021 och 75 % 2025; 2026 är det första året med 100 % (skattelagen, artiklarna 229 och 233). Den gamla skattefria gränsen är borta, så varje lägenhet betalar något. Skattesatserna är progressiva och varje sats gäller bara den del som ligger över dess egen gräns.

| Lägenhetens katastervärde (AMD) | Skatt | |---|---| | Upp till 10 miljoner | 0,05 % | | 10 till 25 miljoner | 5 000 + 0,1 % av delen över 10 miljoner | | 25 till 47 miljoner | 20 000 + 0,2 % av delen över 25 miljoner | | 47 till 75 miljoner | 64 000 + 0,4 % av delen över 47 miljoner | | 75 till 100 miljoner | 176 000 + 0,6 % av delen över 75 miljoner | | 100 till 200 miljoner | 326 000 + 1 % av delen över 100 miljoner | | Över 200 miljoner | 1 326 000 + 1,5 % av delen över 200 miljoner |

En lägenhet med katastervärdet 40 miljoner AMD betalar 50 000 AMD per år, cirka 140 USD. En på 80 miljoner AMD betalar 206 000 AMD, cirka 570 USD. Hus har en separat skala med lägre gränser (0,05 % upp till 7 miljoner AMD, sedan 0,1 %, 0,2 % och så vidare upp till 1,5 % över 200 miljoner AMD). Vissa äldre guider visar fortfarande skalan från före 2021. Din räkning beror på det katastervärde som Katasterkommittén har satt för fastigheten, så be säljaren om det senaste.

Hyresinkomster

Inkomst från uthyrning av fastighet beskattas med 10 %, med ytterligare 10 % på den del av årshyran som överstiger 60 miljoner AMD (skattelagen, artikel 150; PwC Worldwide Tax Summaries; hartak.am). En hyresgäst som är bolag eller enskild näringsidkare drar av skatten som skatteombud. Är hyresgästen en privatperson deklarerar och betalar du själv. Personer bosatta utomlands beskattas i Armenien bara för inkomst från armeniska källor, dit hyra från armenisk fastighet hör. Hyresavtalet måste registreras hos Katasterkommittén, eller så måste Statliga intäktskommittén underrättas inom fem dagar från hyresstarten. Avgiften för att inte göra det är 5 % av katastervärdet, högst 500 000 AMD, och 10 %, högst 1 miljon AMD, vid upprepning inom ett år (Statliga intäktskommittén, i kraft sedan december 2023). Hyra som erhållits under 2025 deklareras och skatten betalas senast den 1 november 2026; från skatteåret 2026 är tidsfristen den 1 juli året därpå (Statliga intäktskommittén). Bekräfta datumet på src.am.

När du säljer

Enligt skattelagen beror inkomstskatten vid en försäljning på vem som köper:

• En privatperson som inte är enskild näringsidkare eller notarie: ingen inkomstskatt (artikel 147, del 1, punkt 16). Lagen drar ingen gräns mellan bosatta och icke-bosatta här.
• Ett bolag eller en enskild näringsidkare: 10 % (artikel 150, del 9), som köparen drar av som skatteombud.
• Vilken köpare som helst, om lagen behandlar dig som byggherre för byggnaden: 20 % (artikel 150, del 11).
• Mark: inkomst från försäljning av mark är undantagen oavsett markens användning (artikel 147, del 1, punkt 38).

Om du är skatterättsligt bosatt i ett annat land kan det landet beskatta vinsten också. Fråga en skatterådgivare om avtalet mellan Armenien och ditt land innan du säljer.

Skatteåterbäring för bolån

Statens program som ger tillbaka inkomstskatt upp till beloppet för bolånets ränta på en nyproduktion är ingen anledning att köpa som utlänning. Det kräver en anställd som betalar armenisk inkomstskatt, en skatterättsligt bosatt person (183 dagar eller mer) om man inte är medborgare, som köper en ny bostad för högst 55 miljoner AMD (afm.am, 2025). Det har inte gällt nya bolån i Jerevan sedan 1 januari 2025, utom för projekt som startade före 2022. Återbäringen upphör i Aragatsotn, Ararat, Armavir och Kotajk den 1 januari 2027 och i övriga regioner den 1 januari 2029, med undantag för en regeringslista över gränskommuner (ArmBanks, 11 juni 2026; ARKA).

Ett bostadsköp i Armenien ger ingen rätt till uppehållstillstånd. Lagen anger andra grunder: anställning, företagande, studier, familjeband till en medborgare eller en laglig bosatt och några till. Armeniska jurister som granskar 2026 års reform säger samma sak: en lägenhet i Jerevan hjälper hos bankerna och visar anknytning till landet, men är inte i sig en grund för uppehåll. Marknadsföringssidor som lovar tillstånd för ett köp beskriver ett alternativ som vi inte kunde hitta i lagen i oktober 2026.

Vad som ändras den 1 november 2026. Den ändrade lagen om utlänningar, antagen den 20 januari 2026, träder i kraft den dagen (juridiskt meddelande från EY Armenia).

• Företagsvägen. Tillfälligt uppehåll i upp till ett år om du äger aktier värda minst 2 miljoner AMD i ett armeniskt bolag, eller driver enskild firma med minst 1 miljon AMD på företagskontot eller i omsättning under de 60 dagarna före ansökan. Permanent uppehåll följer efter tre års tillfälligt uppehåll inom de senaste fem åren.
• Investeringsvägen. Nytt i lagen: permanent uppehåll på grund av investering i Armenien. Lagen överlåter minimibeloppet och vilka tillgångar som räknas åt ett regeringsbeslut. I mitten av oktober 2026 hittade vi inget publicerat, så ingen kan ännu säga om fastigheter kommer att räknas. Säljmaterial som anger en fastighetsgräns på 150 000 USD saknar ett antaget beslut bakom sig.
• Avgifter. Den statliga avgiften höjs från 105 000 till 150 000 AMD för tillfälligt uppehåll och från 140 000 till 250 000 AMD för permanent uppehåll (EY). Vissa advokatbyråers genomgångar anger något högre summor, cirka 156 000 och 256 000 AMD. En avslagen ansökan ger inte längre pengarna tillbaka.
• Kvoter. Regeringen kommer att fastställa ett årligt tak för uppehållsstatus per typ och grund, och en fylld kvot blir en grund för avslag. Ingen kvot hade publicerats i mitten av oktober 2026 (EY; genomgång av en armenisk advokatbyrå).
• Särskild uppehållsstatus för personer av armeniskt ursprung avskaffas; se det juridiska avsnittet om mark.

Att vistas utan tillstånd. Medborgare i Ryssland och många andra länder reser in utan visum och får stanna upp till 180 dagar per år. För längre vistelser behövs en uppehållsgrund. Medborgare i länderna i Eurasiska ekonomiska unionen som stannar längre än 180 dagar behöver redan ett intyg om laglig vistelse; enligt de nya reglerna blir det en avgiftsbelagd tjänst (cirka 36 000 AMD, enligt en armenisk advokatbyrå). Kontrollera hos Migrations- och medborgarskapstjänsten vad som gäller för din nationalitet innan du planerar att bo i lägenheten du köper.

Steg för steg för en lägenhet

1. Anlita en egen jurist innan du betalar handpenning, en som arbetar för dig och inte för byggherren eller mäklaren.
2. Skaffa ett skatteregistreringsnummer (TIN) hos Statliga intäktskommittén. Ta med pass och notariebestyrkt armenisk översättning.
3. Kontrollera fastigheten: katasterutdraget, eventuell inteckning eller kvarstad, säljarens make eller maka, skulder på lägenheten. För ett hus tomtens kategori (se det juridiska avsnittet).
4. Kom överens om priset skriftligen. Priser anges i USD, men kontrakt och avräkning sker i AMD, så fastställ omräkningskursen.
5. Betala handpenningen via banköverföring, aldrig kontant.
6. Skriv under köpekontraktet hos en notarie, eller på ett katastertjänstkontor om båda parter kommer personligen.
7. Betala återstoden via banköverföring eller ett spärrkonto i bank som frigörs vid registrering.
8. Registrera rätten hos Katasterkommittén, senast 30 arbetsdagar efter att notarien bestyrkt kontraktet. Standardhandläggningen tar 4 arbetsdagar och kostar 26 000 AMD sammanlagt (avgift plus statlig avgift); 3 dagar, 2 dagar och 2 timmar kostar 50 000, 75 000 och 150 000 AMD plus den statliga avgiften. Intyget kommer med e-post (lagen om statlig registrering av rättigheter till egendom; hartak.am, oktober 2026).

Nyproduktion på ritning

Byggherrar säljer lägenheter före färdigställandet. Fram till dess har du en registrerad rätt att köpa fastighet under uppförande, och äganderätten registreras sedan byggnaden tagits i bruk (Legal 500; hartak.am). Innan du skriver under, kontrollera bygglovet, tomten, färdigställandedatumet och vad kontraktet säger om förseningar. Delbetalningar bör följa byggnadsstegen; betala inte i förväg utöver kontraktet.

Finansiering

Centralbanken sade i augusti 2026 att bolånen fortsätter, inklusive köp av personer bosatta utomlands (Armenpress). Varje bank sätter egna villkor för dem, så skaffa ett skriftligt erbjudande innan du räknar med ett lån. Ett lokalt bankkonto gör kravet på kontantfri betalning enklare, och bankerna begär handlingar om var pengarna kommer ifrån.

Fel som kostar mest

• Att betala kontant eller i utländsk valuta utanför en bank.
• Att missa registreringsfristen på 30 arbetsdagar efter notarien: affären blir ogiltig.
• Att köpa ett hus utan att läsa tomtens kategori i katasterutdraget.
• Att godta en byggherres ”rätt att köpa” utan att kontrollera bygglovet.
• Att se ett köp som en väg till uppehåll.
• Att räkna med skatteåterbäringen för bolån som utländsk köpare i Jerevan.
• Att låta ett hyresavtal vara oregistrerat efter att du hyrt ut lägenheten.

Jerevan är billigare än de flesta huvudstäder i Västeuropa, men hyrorna har stigit. Numbeos användarinsamlade siffror för oktober 2026, omräknade till cirka 361 AMD per dollar (Armeniens centralbank, mitten av oktober 2026):

| Post | AMD per månad | Cirka USD | |---|---|---| | En person, exklusive hyra | 294 837 | 815 | | Familj på fyra, exklusive hyra | 1 077 569 | 2 980 | | Etta, stadens centrum | 333 984 (spann 250 000 till 500 000) | 925 | | Etta, utanför centrum | 235 893 (spann 150 000 till 325 731) | 650 | | Genomsnittlig nettolön per månad | 242 285 | 670 |

En ensamstående som hyr en etta i centrum behöver med dessa siffror cirka 630 000 AMD, eller 1 740 USD, i månaden (vår summa av två Numbeo-rader). Hyran är den rörliga delen: OC Media rapporterar att hyrorna i vissa stadsdelar steg med 20 % till 70 % under 2026, och Euronews återgav en tvåa i huvudstaden för omkring 850 EUR i månaden i oktober 2026. Numbeo släpar efter sådana språng, så be om aktuella erbjudanden innan du sätter en budget.

Avkastning

Numbeos data för oktober 2026 ger en bruttoavkastning på hyra på 5,64 % i centrala Jerevan och 7,92 % utanför. Det är bruttosiffror byggda på ett litet, användarinsamlat urval av utgångspriser. Fastighetsskatt, föreningsavgifter, vakanser, möblering och mäklarkostnader dras av innan du ser en nettoavkastning, och hyrorna rör sig så snabbt att en vårsiffra kan vara fel på hösten. Påståenden om 10 % till 15 % från korttidsuthyrning kommer från marknadsföringssidor och vi har inte kontrollerat dem.

Efterfrågan

Ryssarnas inflöde sedan 2022 omformade hyresmarknaden i Jerevan, och de är fortfarande den största gruppen utländska köpare. Hösten 2026 gav ännu ett hyreshopp, som OC Media delvis kopplar till oro för mobilisering i Ryssland. Eftersom köpare och hyresgäster till stor del kommer från ett enda land följer efterfrågan händelserna där, och det är den främsta risken för priset. Värderingen är den andra: IMF bedömde 2024 att armeniska huspriser var övervärderade med omkring 20 % till 35 %, och centralbanken noterade i maj 2026 att det stigande pris–hyra-förhållandet kan göra fastigheter mindre attraktiva som investering (ARKA).

Regler för hyresvärdar

• Skatt: 10 % på hyran, plus 10 % på delen över 60 miljoner AMD per år (se avsnittet om skatter).
• Registrering av hyresavtal: registrera avtalet hos Katasterkommittén eller underrätta Statliga intäktskommittén inom fem dagar, annars väntar en avgift.
• Ägare som bor utomlands bör utse ett lokalt ombud eller en förvaltare som sköter deklarationen och hyresgästen.

Nästa steg

Bestäm först om du vill ha en lägenhet eller ett hus med tomt, eftersom tomtens kategori avgör den juridiska vägen. Titta sedan igenom sidan om Armenien, be en notarie om katasterutdraget för varje lägenhet du gillar och låt en lokal jurist granska kontraktet före den första betalningen.