Wer «Golden Visa Länder» sucht, landet größtenteils in einem Museum. Artikel bewerben immer noch Spaniens 500.000-Euro-Route (geschlossen im April 2025), zeigen Lissabonner Wohnungen als Weg zum Aufenthaltsrecht (Immobilien zählen in Portugal seit Oktober 2023 nicht mehr) und führen Irland auf (dicht seit Februar 2023). Die Programme änderten sich schneller als die Inhalte darüber, und genau in dieser Lücke verlieren Käufer Geld.
Diese Liste ist anders. Sie zeigt, was Mitte 2026 tatsächlich läuft, für Leute mit einem konkreten Plan: eine Immobilie kaufen, das Recht bekommen, irgendwo zu leben. Wir nennen auch, was geschlossen ist – der teuerste Fehler in diesem Bereich ist, mit einem Programm zu planen, das es nicht mehr gibt. HomeNSearch verkauft Immobilien in 13 Ländern, mehrere davon unten in diesem Text, und die Aufenthaltsfrage ist bei unseren Käufern meist die zweite Frage, direkt nach dem Preis.
Was eine Golden Visa ist – und was nicht
Ohne Marketing bleibt: Eine Golden Visa ist ein Aufenthaltstitel gegen eine qualifizierende Investition. Kein Arbeitgeber, kein Punktesystem, kein Gespräch über Ihre Absichten. Sie stecken Geld ins Land, das Land lässt Sie dort leben. Die Immobilienvariante wurde aus einem naheliegenden Grund populär: Das Geld verschwindet nicht in einem Staatsfonds, sondern steckt in einem Haus, das man nutzen, meist vermieten und irgendwann verkaufen kann.
Zwei Kategorien sollte man auseinanderhalten, denn schlampige Artikel vermischen sie. Residenz durch Investition gibt einen Aufenthaltstitel, der verlängerbar ist, solange man den Vermögenswert hält. Staatsbürgerschaft durch Investition gibt direkt einen Pass; Türkei und einige karibische Staaten bieten das an. Pflichten, Preis und politisches Umfeld unterscheiden sich stark, und die zweite Variante verschwindet aus Europa fast komplett.
Warum die meisten Golden-Visa-Listen veraltet sind
Zwischen 2022 und 2025 wurde regelrecht abgeräumt. Großbritannien strich sein Tier-1-Investorenvisum im Februar 2022. Irland schloss sein Investorenprogramm ein Jahr später. Portugal nahm Immobilien im Oktober 2023 aus der Golden Visa – unter dem Druck einer Wohnungskrise, die Einheimische aus Lissabon und Porto verdrängt hatte. Spanien sah dieselbe Politik entstehen und beendete am 3. April 2025 das gesamte Programm. Im selben Monat erklärte der Europäische Gerichtshof Maltas Staatsbürgerschaftsprogramm für illegal – das letzte Pass-gegen-Geld-Angebot innerhalb der EU fiel damit weg.
Selbst Ungarn, das 2024 ein neues Gästevisum für Investoren startete, verwarf die geplante 500.000-Euro-Immobilienoption, bevor auch nur ein Antrag gestellt wurde. In Westeuropa geht es in eine Richtung.
Nichts davon findet den Weg in alte Artikel. Ein Text von 2021 kann jahrelang gute Rankings halten, Klicks sammeln und dabei leise alle in die Irre führen, die darauf landen. Bei uns kamen schon Käufer mit einem Budget für die spanische Golden Visa an – Monate, nachdem das Programm gestorben war.
Ein Test für jeden Golden-Visa-Artikel: Steht Spanien noch als offen da, oder wird portugiesische Immobilie als Route angeboten, ist die Seite Jahre alt. Weg damit.
Griechenland: offen, aber der Preis hängt von der Postleitzahl ab
Griechenland hat seine Golden Visa behalten und einen Großteil der Nachfrage aufgefangen, die Spanien und Portugal abgewiesen haben. Verändert hat sich die Preiskarte. Bis 2024 galt landesweit ein Einheitspreis von 250.000 Euro; seit dem 1. September 2024 gibt es drei Stufen, und der Unterschied zwischen ihnen ist der zwischen einem Studio und einem ernstzunehmenden Haus.
Die 800.000-Euro-Stufe deckt ab, wonach zuerst gefragt wird: die gesamte Region Attika rund um Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und jede Insel mit mehr als 3.100 Einwohnern. Diesen letzten Halbsatz sollte man zweimal lesen – genau den übersehen veraltete Listen. Kreta, Rhodos und Korfu überschreiten die 3.100 locker, also liegen die großen Urlaubsinseln in derselben Spitzenstufe wie Athen. Die 400.000-Euro-Stufe ist der Rest: der Großteil der Peloponnes, Chalkidiki und die übrige Festlandküste, dazu die wirklich kleinen Inseln. In beiden Stufen muss das Geld in eine einzige Immobilie von mindestens 120 Quadratmetern fließen. Zwei oder drei kleine Wohnungen zusammenzurechnen, der klassische Trick der 250.000-Euro-Ära, funktioniert nicht mehr.
Ein Einstieg zu 250.000 Euro bleibt trotzdem über zwei schmale Türen möglich: die Umwandlung eines Gewerbegebäudes in Wohnraum oder die Restaurierung eines denkmalgeschützten Objekts. Beides sind echte Sanierungsprojekte mit Genehmigungen, Handwerkern und eingebauter Verzögerung – den niedrigen Preis sollte man sich verdienen, nicht einfach finden.
Zwei Regeln erwischen alle, die nur quer lesen. Ein über das Programm gekauftes Haus darf nicht kurzfristig vermietet werden; landet es auf Airbnb, riskiert man den Aufenthaltstitel und zusätzlich eine Geldstrafe. Und obwohl das Visum alle fünf Jahre ohne Mindestaufenthalt verlängert wird, wird es nie stillschweigend zur Staatsbürgerschaft. Dafür braucht es sieben Jahre tatsächlichen, steuerlich ansässigen Lebens in Griechenland plus eine Sprachprüfung.
Der Titel deckt Ehepartner, Kinder unter 21 und beide Elternpaare ab und öffnet den Schengen-Raum für 90 Tage innerhalb von 180. Was die 400.000-Euro-Stufe kauft, zeigt unser Griechenland-Katalog; außerhalb Athens ist es oft mehr, als man erwartet.
VAE: 2 Millionen Dirham, zehn Jahre, kein Mindestaufenthalt
Die VAE betreiben derzeit das am meisten genutzte immobiliengebundene Aufenthaltsprogramm der Welt, und die Richtung war genau umgekehrt zu Europa: Die Regeln wurden lockerer, nicht strenger. Wohnimmobilien im Wert von 2 Millionen Dirham, umgerechnet rund 545.000 US-Dollar, genügen für ein zehnjähriges, verlängerbares Golden Visa. Ehepartner, Kinder und sogar Hauspersonal kommen als Angehörige mit, ein Mindestaufenthalt ist für die Gültigkeit nicht nötig.
Maßgeblich ist der Wert im Grundbucheintrag, und in Dubai lassen sich mehrere Immobilien kombinieren, um dorthin zu kommen. Objekte im Bau von zugelassenen Bauträgern zählen mit. Ebenso finanzierte: Seit Anfang 2024 muss man vorher keinen bestimmten Betrag mehr abbezahlt haben, die Bank stellt für den Antrag einfach ein Unbedenklichkeitsschreiben aus.
Der Ablauf selbst ist für Aufenthaltsverfahren schnell. Für Immobilien in Dubai läuft alles über das Land Department: Prüfung des Eigentumstitels, medizinischer Test, Biometrie für die Emirates ID, und das Visum steht meist innerhalb von Wochen, nicht Monaten. Abu Dhabi und die anderen Emirate fahren parallele Verfahren nach derselben 2-Millionen-Dirham-Logik, die Wahl des Emirats ist also eher eine Marktfrage als eine Programmfrage.
Man sollte aber wissen, was man kauft: Es ist ein an einen Vermögenswert gebundenes Aufenthaltsrecht, kein Weg zum Pass. Die Emirate naturalisieren Investoren praktisch nicht, und wer verkauft und unter die 2 Millionen Dirham fällt, verliert das Visum zusammen mit der Immobilie. Dafür: keine Einkommensteuer, keine jährliche Grundsteuer (nur eine einmalige 4-%-Übertragungsgebühr beim Kauf) und Bruttomietrenditen von 6–8 % in Lagen des mittleren Segments. Manche Halter betrachten das Visum selbst schon als Rendite.
Unser VAE-Katalog markiert, welche Angebote die 2-Millionen-Dirham-Grenze allein erreichen.
Zypern: dauerhaftes Aufenthaltsrecht für einen Neubau
Zypern vergibt eine dauerhafte Aufenthaltsberechtigung, keinen befristeten Titel, und dieses eine Wort verändert die ganze Rechnung. Die Schnellspur verlangt 300.000 Euro plus Mehrwertsteuer, investiert in eine neue Wohnimmobilie, direkt vom Bauträger gekauft. Nur der Erstverkauf. Bestandsimmobilien zählen nicht – eine Überraschung für ungefähr jeden zweiten Käufer, der sich schon in eine zehn Jahre alte Villa in Paphos verliebt hat.
Der Rest dreht sich um Herkunft der Mittel und Einkommen. Das Geld muss aus dem Ausland kommen, und man muss ein gesichertes jährliches Einkommen von außerhalb Zyperns nachweisen: 50.000 Euro für den Hauptantragsteller, weitere 15.000 Euro für den Ehepartner und 10.000 Euro pro Kind. Die Genehmigung dauert meist nur Monate, der Status ist sofort dauerhaft, und um ihn zu behalten, braucht es genau eines: mindestens alle zwei Jahre einmal auf der Insel gewesen zu sein.
Zwei Vorbehalte geben wir jedem Kunden mit. Zypern gehört nicht zum Schengen-Raum, dieser Titel öffnet also nicht die europäischen Grenzen wie das griechische Aufenthaltsrecht; der Beitritt gilt seit Jahren als unmittelbar bevorstehend, ist aber noch nicht passiert. Und die Mehrwertsteuer entscheidet über den wahren Preis. Der Regelsatz liegt bei 19 %, aber für die ersten 130 Quadratmeter einer selbst genutzten Wohnung gilt unter Bedingungen ein ermäßigter Satz von 5 %. Bei einem Kauf für 300.000 Euro sind das 42.000 Euro Unterschied – das lohnt sich zu strukturieren, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
Mit der Verschärfung von 2023 kam eine weitere Pflicht dazu: Inhaber bestätigen jetzt jährlich, dass Investition und Einkommen aus dem Antrag noch bestehen, zusammen mit einem sauberen Vorstrafenregisterauszug. Das ist Routinepapierkram, keine Falle – aber ignoriert man ihn, hört das Dauerhafte still auf, dauerhaft zu sein.
Limassol, Paphos und Larnaca ziehen den Großteil dieser Nachfrage. Unsere Zypern-Seite zeigt, was 300.000 Euro in jeder der drei Städte kaufen, und der Unterschied zwischen ihnen ist größer, als man denkt.
Türkei: 400.000 Dollar kaufen die Staatsbürgerschaft, nicht nur Aufenthalt
Die Türkei gehört mit einem Sternchen in diese Liste, denn sie bietet kein Aufenthaltsrecht an. Sie bietet Staatsbürgerschaft. Kaufen Sie eine Immobilie mit amtlich festgestelltem Wert von mindestens 400.000 US-Dollar, akzeptieren Sie eine ins Grundbuch eingetragene dreijährige Verkaufssperre, und Sie können einen türkischen Pass für sich, Ehepartner und Kinder unter 18 beantragen. Sechs bis neun Monate sind normal. Kein Aufenthaltserfordernis, keine Sprachprüfung, doppelte Staatsbürgerschaft erlaubt.
Der Kauf wird strenger begleitet als ein gewöhnlicher. Ein staatlich lizenzierter Gutachter bestätigt den Wert, das Geld muss über türkische Banken mit den vorgeschriebenen Devisenpapieren laufen, und der beurkundete Kaufpreis muss der Realität entsprechen. Die alte Gewohnheit, den Preis niedriger anzugeben, um bei der Übertragungssteuer zu sparen, ist hier fatal – sie macht den Staatsbürgerschaftsantrag null und nichtig.
Der ehrliche Vorbehalt betrifft die Währung. Die Lira fällt seit einem Jahrzehnt, die Frage ist also nicht, ob eine Immobilie heute die 400.000 Dollar in der Bewertung erreicht, sondern ob sie das auch noch wert ist, wenn die drei Jahre um sind. Erstklassige Istanbuler Viertel und etablierte Küstenmärkte rund um Antalya und Bodrum halten den Dollarwert deutlich besser als Massenbebauung, die für den Pass-Markt kalkuliert wurde. Erst das Objekt kaufen, dann die Staatsbürgerschaft.
Der Vollständigkeit halber: Die Türkei vergibt Staatsbürgerschaft auch gegen eine Bankeinlage oder Fondsinvestition von 500.000 US-Dollar, gehalten für drei Jahre. Fast alle wählen trotzdem die Immobilienroute, weil eine Wohnung in Kadiköy wenigstens Miete bringt, während sie wartet.
Montenegro: jedes Haus, ein verlängerbarer Titel
Montenegro ist die minimalistische Option. Gar keine Schwelle: Wer eine bewohnbare Wohnimmobilie auf eigenen Namen besitzt, kann einen befristeten Aufenthaltstitel beantragen, ausgestellt für ein Jahr und verlängerbar, solange man das Haus behält. Für Käufer an der Bucht von Kotor oder in Budva ist das oft ein Nebeneffekt des Ferienhauskaufs, nicht dessen Grund.
Der Antrag wird persönlich gestellt, verlangt Krankenversicherung und einen Nachweis, sich selbst versorgen zu können, und bleibt an genau diese Immobilie gebunden. Verkauft man das Haus, verschwindet auch die Grundlage für den Titel.
Man sollte wissen, was er nicht ist. Der Titel erlaubt das Leben im Land, bietet aber keine Abkürzung zum Pass, und das Staatsbürgerschaftsprogramm, an das sich viele nur halb erinnern, schloss Ende 2022. Das langfristige Spiel heißt hier EU-Beitritt. Montenegro ist der am weitesten fortgeschrittene Kandidat, und Eigentümer, die bis dahin Jahre legaler Ansässigkeit angesammelt haben, stünden gut da, sollte es tatsächlich klappen.
Georgien: 100.000 Dollar und wohl der leichteste Papierkram weltweit
Georgien gewährt einen Aufenthaltstitel an Ausländer, die Immobilien mit einem geschätzten Wert von mindestens 100.000 US-Dollar besitzen, bestätigt durch eine zertifizierte lokale Bewertung. Die Bürokratie ist berühmt schlank. Die Registrierung eines Kaufs dauert einen Tag in einer öffentlichen Servicehalle, das Verfahren wird in Wochen gemessen, und Familienmitglieder können zusammen mit dem Eigentümer beantragen.
Eine Eigenheit macht den Titel weniger dringend, als er klingt: Staatsangehörige von fast hundert Ländern dürfen sich in Georgien ohnehin visumfrei ein volles Jahr am Stück aufhalten. Der Titel lohnt sich, wenn man sich richtig niederlassen, lokale Bankkonten eröffnen oder ein Unternehmen führen will, ohne jährlich über die Grenze zu fahren. Und zu Batumi-Preisen kaufen 100.000 Dollar immer noch eine gute Wohnung direkt am Meer – längst nicht mehr die Norm im großen Teil des küstennahen Europas.
Der Rest, kurz zusammengefasst
Ein paar Programme verdienen je eine Zeile. Lettland tauscht immer noch einen Aufenthaltstitel gegen 250.000 Euro Immobilie plus Staatsgebühr; die Zahlen sind klein, aber die Tür steht offen. Maltas Programm für dauerhaften Aufenthalt läuft über eine gemietete oder gekaufte Wohnung plus einen Regierungsbeitrag und überstand das Gerichtsurteil, das die Passprogramm der Insel beendete. Ungarns wiederbelebtes Investorenvisum läuft über lizenzierte Immobilienfonds ab 250.000 Euro, nicht über den Kauf einer eigenen Wohnung.
Auf der anderen Seite des Atlantiks verkaufen fünf karibische Staaten (St. Kitts und Nevis, Antigua, Dominica, Grenada, St. Lucia) Staatsbürgerschaft mit zugelassenen Resort-Immobilien als eine Zahlungsoption; Preise starten bei rund 200.000 US-Dollar und stiegen nach 2023 deutlich unter US- und EU-Druck. Und das amerikanische EB-5, das ständig in solche Listen gequetscht wird, ist gar kein Immobilienprogramm. Es ist eine arbeitsplatzschaffende Unternehmensinvestition ab 800.000 US-Dollar. Wer eine Eigentumswohnung in Miami kauft, bekommt eine Eigentumswohnung in Miami.
Portugal und Spanien: Kaufen geht, Papiere kommen woanders her
Keines der beiden Länder schränkt Ausländer beim Immobilienkauf ein. Verschwunden ist nur der Tausch Immobilie gegen Papiere.
Portugals Golden Visa läuft mit anderem Treibstoff weiter: Investmentfonds ab 500.000 Euro, Spenden für Kultur oder Forschung ab 250.000 Euro, und Wege über Arbeitsplatzschaffung, die kaum jemand nutzt. Der fünfjährige Weg zur Staatsbürgerschaft ist der kürzeste in Westeuropa, was die Fondsroute stark gefragt hält. Käufer, die vor allem in Portugal leben wollten, fahren meist besser mit dem D7-Visum, das ein stabiles passives Einkommen auf Höhe des nationalen Mindestlohns statt Kapital verlangt, oder mit dem D8 für Remote-Arbeiter.
Spanien bietet seit April 2025 überhaupt keine Investitionsroute mehr. Das nicht-lukrative Visum (passives Einkommen von rund 2.400 Euro monatlich für den Hauptantragsteller, keine Arbeit in Spanien) und das Digital-Nomad-Visum tragen die Last stattdessen. Beide lassen sich neben einer spanischen Immobilie halten – das Haus qualifiziert nur nicht mehr.
Eine Route wählen – und jede Liste gegenprüfen
Nebeneinandergelegt sortieren sich die offenen Programme danach, worauf man optimiert. Schengen-Zugang ohne Umzug: Griechenland ab 400.000 Euro. Eine steuerfreie Basis, die man tatsächlich nutzt: die VAE bei 2 Millionen Dirham. Dauerhafter Status in einem EU-Land zum niedrigsten Einstieg: Zypern bei 300.000 Euro plus Mehrwertsteuer. Ein zweiter Pass: Türkei bei 400.000 US-Dollar. Ein Küstenanker mit bescheidenem Budget: Montenegro oder Georgien, wo die Immobilie der eigentliche Zweck ist und der Titel die Zugabe.
Bevor Sie nach irgendeiner Liste handeln, auch dieser hier, machen Sie dieselben fünf Checks wie wir:
- Suchen Sie das Veröffentlichungsdatum. In diesem Bereich ist alles über ein Jahr alt Geschichte, keine Anleitung.
- Prüfen Sie das Programm bei einer Regierungsquelle, nicht auf einer Agenturseite mit Verkaufstrichter.
- Achten Sie auf regionale Stufen. Eine einzelne Schlagzahl für Griechenland ist seit September 2024 falsch.
- Fragen Sie, was die Immobilie nicht darf. Griechenland verbietet Kurzzeitvermietung bei Golden-Visa-Häusern.
- Fragen Sie, wann Sie verkaufen dürfen. Die Türkei sperrt den Titel drei Jahre.
Die Regeln haben sich bei jedem Programm auf dieser Seite zwischen 2023 und 2026 verändert, und sie werden es wieder tun. HomeNSearch verfolgt sie in den 13 Ländern, die wir abdecken, und unsere lokalen Teams hören von geplanten Änderungen oft schon von Anwälten vor Ort, bevor sie Gesetz werden. Wenn Sie eine Auswahl gegen Ihr Budget, Ihren Pass und Ihre Steuersituation geprüft haben wollen, fragen Sie uns. Das Gespräch kostet nichts. Den falschen 400.000-Euro-Kauf wieder aufzulösen, kostet sehr wohl.
Häufig gestellte Fragen
Welche Länder gewähren 2026 noch Aufenthaltsrecht für Immobilienkauf?
Griechenland (ab 400.000 Euro in den meisten Regionen, 800.000 Euro in Athen und den bekannten Inseln, 250.000 Euro für Umwandlungs- oder Restaurierungsprojekte), die VAE (2 Millionen Dirham), Zypern (300.000 Euro plus Mehrwertsteuer in einem Neubau), Montenegro (jedes registrierte Haus), Georgien (100.000 US-Dollar) und Lettland (250.000 Euro, klein, aber funktionierend). Die Türkei geht noch einen Schritt weiter und vergibt Staatsbürgerschaft ab 400.000 US-Dollar. Mehrere karibische Staaten verkaufen ebenfalls Staatsbürgerschaft mit Immobilienoptionen, das sind allerdings Passprogramme und keine Orte, an denen die meisten Käufer planen zu leben.
Bekomme ich noch eine Golden Visa in Spanien oder Portugal?
Nicht über Immobilien. Spanien beendete seine Golden Visa am 3. April 2025 vollständig. Portugals Programm läuft weiter, aber Immobilien zählen seit Oktober 2023 nicht mehr; die aktiven Routen sind Fonds ab 500.000 Euro und Kulturspenden ab 250.000 Euro. Ging es eigentlich ums Leben dort und nicht ums Investieren, sind Spaniens nicht-lukratives Visum und Portugals D7 die ehrlichen Alternativen, beide auf Einkommen statt Kapital gestützt.
Wie kommt man am günstigsten über Immobilien zu europäischem Aufenthaltsrecht?
Montenegro, wo jedes bewohnbare Haus einen verlängerbaren Titel ohne Mindestpreis trägt. Innerhalb der EU ist Griechenlands Umwandlungs- und Restaurierungsroute ab 250.000 Euro die untere Grenze, wenn man ein Projekt übernehmen will. Sonst Zypern bei 300.000 Euro plus Mehrwertsteuer für dauerhaften Status, danach Griechenlands 400.000-Euro-Stufe für Schengen-Mobilität.
Führt eine Golden Visa zur Staatsbürgerschaft?
Von allein nirgends. Griechenland verlangt sieben Jahre echten Aufenthalt plus eine Sprachprüfung. Zypern zählt Jahre, die physisch auf der Insel verbracht wurden. Portugal ist mit fünf Jahren die Ausnahme, weshalb die Fondsroute selbst ohne Immobilien gefragt bleibt. Die Türkei überspringt die Warteschlange und vergibt Staatsbürgerschaft direkt gegen den 400.000-Dollar-Kauf. Die VAE naturalisieren Investoren praktisch gar nicht.
Muss ich im Land leben, um das Visum zu behalten?
Meist nicht, und genau das macht das Angebot aus. Griechenland setzt keinen Mindestaufenthalt an. Die VAE verlangen nur, die qualifizierende Immobilie zu behalten. Zypern will einen Besuch alle zwei Jahre. Montenegro ist die Ausnahme; sein Titel geht davon aus, dass man tatsächlich vor Ort ist, und Verlängerungen werden schwieriger, wenn das nie der Fall ist. Türkische Staatsbürger schulden ohnehin niemandem einen Aufenthalt.
