Portugal stellt ausländischen Immobilienkäufern keinerlei Hürden in den Weg. Keine einzige. Ein Kanadier, ein Brite und ein Lissabonner unterschreiben dieselbe Urkunde und zahlen dieselben Steuern. Stolpern lässt Käufer meist nicht das Regelwerk, sondern die Reihenfolge: Die Steuernummer kommt vor dem Bankkonto, die Anwaltsprüfung vor der Anzahlung, und die Urkunde bedeutet wenig, solange sie nicht eingetragen ist. Stimmt die Reihenfolge, gehört ein Kauf in Portugal zu den berechenbarsten Transaktionen Europas.
So läuft der Prozess in der Praxis, von der NIF bis zum Notar – inklusive einer Steuererleichterung aus dem Jahr 2024 für Käufer unter 35, die viele englischsprachige Ratgeber bis heute übersehen.
Wer darf kaufen? Praktisch jeder
EU-Bürger, Nicht-EU-Bürger, Resident, Tourist: Das portugiesische Recht behandelt sie beim Kauf gleich. Es gibt keine Erlaubnis speziell für ausländische Käufer, keine gesperrten Küstenzonen, keine zusätzliche Stempelsteuer für Käufer von außerhalb, wie sie Spanien diskutiert und Großbritannien längst erhebt. Nicht einmal einreisen müssen Sie – eine Vollmacht lässt Ihren Anwalt alles in Ihrem Namen unterschreiben.
Eigentum bedeutet allerdings kein Aufenthaltsrecht in Portugal. Dazu gleich mehr, denn die Regeln haben sich 2023 geändert, und erstaunlich viele Makler zitieren noch die alte Fassung.
Schritt eins, ohne Ausnahme: die NIF
Die NIF (Número de Identificação Fiscal) ist eine neunstellige portugiesische Steuernummer, und ohne sie bewegt sich nichts. Sie brauchen sie, um ein Konto zu eröffnen, den Vorvertrag zu unterschreiben, die Kaufsteuern zu zahlen und später sogar den Stromvertrag anzumelden.
EU- und EWR-Bürger holen sie sich persönlich in jedem Finanças-Büro, oft am selben Tag und kostenlos. Käufer von außerhalb der EU brauchen einen Steuervertreter in Portugal – meist einen Anwalt oder einen spezialisierten Dienstleister –, der die Nummer für sie beantragt. Das läuft routinemäßig aus der Ferne: Passkopie, Adressnachweis, unterschriebenes Mandat, und die NIF trifft binnen weniger Tage ein. Online-Dienste verlangen dafür etwa 100–150 €; ein bereits beauftragter Anwalt schlägt das meist im Honorar mit ein.
Frühzeitig ein portugiesisches Konto eröffnen
Streng genommen lässt sich ein Kauf auch von einem ausländischen Konto abwickeln. In der Praxis macht das kaum jemand. Die Restzahlung erfolgt üblicherweise per portugiesischem Bankscheck, Versorger wollen ein lokales Lastschriftmandat, die jährliche IMI zahlt sich am leichtesten lokal, und ohne Konto vergibt keine portugiesische Bank eine Hypothek.
Bringen Sie Pass, NIF, Adress- und Einkommensnachweis mit. Mehrere Banken eröffnen Konten für Nichtresidenten auch aus der Ferne. Starten Sie damit schon, während Sie noch Objekte besichtigen: Die Prüfung ausländischer Geldherkunft kann zwei bis drei Wochen dauern, und der CPCV sollte nicht darauf warten müssen.
Auch der Geldtransfer selbst verdient einen Tag Planung. Bei sechsstelligen Überweisungen prüfen Banken die Herkunft der Mittel, also halten Sie die Belege bereit: den Kaufvertrag eines verkauften Hauses, Sparkontoauszüge, was auch immer die Herkunft des Geldes erklärt. Und wer in Pfund oder Dollar zahlt, sollte den Wechselkurs der eigenen Bank mit dem eines Devisenmaklers vergleichen. Bei 300.000 € kann die Differenz einen guten Teil des Anwaltshonorars decken.
Ein Anwalt, der nur Ihnen verpflichtet ist
Portugal verlangt keinen Anwalt vom Käufer – genau deshalb sollte man einen engagieren. Der Notar prüft, ob die Urkunde rechtens ist, nicht ob der Deal gut für Sie ist. Der Makler arbeitet für den Verkäufer. Ein unabhängiger advogado, für etwa 1–1,5 % des Kaufpreises oder eine Pauschale bei günstigeren Objekten, ist die einzige Partei am Tisch, die allein Ihnen gegenüber verpflichtet ist.
Die Risiken sind konkret. In Portugal haften Schulden an der Immobilie, nicht am Verkäufer. Unbezahlte Eigentümerbeiträge, IMI-Rückstände und eingetragene Hypotheken gehen auf den neuen Eigentümer über, wenn sie niemand entdeckt. Die Due Diligence Ihres Anwalts umfasst mindestens:
- die certidão permanente, den Grundbuchauszug, der belegt, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist, und der Hypotheken, Lasten oder anhängige Gerichtsvermerke offenlegt;
- die caderneta predial, die steuerliche Erfassung, die den Steuerwert (VPT) der Immobilie festlegt und mit dem übereinstimmen sollte, was Sie besichtigt haben;
- die licença de utilização, die Nutzungsgenehmigung, die bestätigt, dass das Gebäude für Wohnnutzung zugelassen ist – Pflicht für alles nach 1951 Gebaute;
- Eigentümerversammlungsprotokolle und -konten, denn offene Reparaturen oder Beiträge einer Wohnung gehen mit dem Schlüssel auf Sie über.
Zwei bis drei Wochen sind hierfür üblich. Wer das überstürzt, kauft schnell fremde Schulden mit.
Der CPCV: Ab hier ist der Deal bindend
Sind die Prüfungen abgeschlossen, unterschreiben beide Seiten den contrato-promessa de compra e venda, kurz CPCV genannt. Er legt Preis, Fertigstellungstermin, Zubehör und alle Bedingungen fest – und genau hier fließt das erste Geld: Der Käufer zahlt eine Anzahlung, den sinal, üblicherweise rund 10 % des Preises, bei begehrten Objekten gelegentlich bis zu 20 %. Manche Agenturen und Bauträger lassen vorher noch eine kleine Reservierungsvereinbarung unterschreiben, etwa 5.000 €, um das Objekt während der Prüfungen vom Markt zu nehmen; achten Sie darauf, dass dieses Geld zurückfließt, falls die Due Diligence Probleme aufdeckt.
Der sinal wirkt in beide Richtungen. Springen Sie als Käufer ohne vertraglichen Grund ab, verlieren Sie die Anzahlung. Zieht sich der Verkäufer zurück, schuldet er Ihnen nach Artikel 442 des Zivilgesetzbuchs das Doppelte zurück. Deshalb ist Gazumping in Portugal selten – einen Käufer für ein höheres Angebot fallen zu lassen, kostet den Verkäufer bares Geld.
Finanzieren Sie den Kauf, bestehen Sie auf einer Klausel, die den CPCV von der Kreditzusage abhängig macht. Unterschreiben Sie ohne diese Absicherung und die Bank lehnt später ab, steht der sinal auf dem Spiel. Bei schnellen Bargeschäften überspringen manche den CPCV und gehen direkt zur Urkunde; legal, aber es nimmt beiden Seiten den Schutz, weshalb die meisten Anwälte davon abraten, außer der Abschluss steht in wenigen Tagen an.
Beim Kauf vom Plan ändert sich die Vertragsform, nicht die Regeln. Der CPCV enthält dann einen Zahlungsplan entlang der Bauphasen, und entscheidend ist, was Ihre Raten absichert, falls der Bauträger ins Stocken gerät: Eine Bankgarantie ist die richtige Antwort. Die Nutzungsgenehmigung existiert vor der Übergabe noch nicht, also prüft Ihr Anwalt stattdessen die Baugenehmigung und die Erfolgsbilanz des Bauträgers.
Der Abschluss: escritura und Grundbuch
Die finale Urkunde, die escritura pública de compra e venda, wird vor einem Notar unterzeichnet. Die Kaufsteuern müssen vorher bezahlt sein, weil der Notar den Zahlungsnachweis vor der Unterzeichnung sehen will; Ihr Anwalt erstellt die IMT- und Stempelsteuerbescheide über das Finanças-Portal und begleicht beide ein bis zwei Tage vor dem Termin. Beim Termin verliest der Notar die Urkunde, prüft Identitäten und Dokumente, und die Restzahlung wechselt den Besitzer. Können Sie an dem Tag nicht in Portugal sein? Auch dafür deckt eine Vollmacht den Fall ab – Käufer aus dem Ausland schließen ständig ab, ohne einzureisen.
Mit der Unterschrift ist es nicht getan. Eigentum wird in Portugal erst durch die Eintragung bei der Conservatória do Registo Predial gesichert, und solange Ihr Name nicht im Register steht, schützt die Urkunde allein nicht vor einem zuvor eingetragenen Anspruch Dritter. Der staatliche Casa-Pronta-Service erledigt Urkunde und Eintragung in einer einzigen Sitzung zum Festpreis von 375 €, bei einer Hypothek 700 €; der klassische Notarweg kostet inklusive Eintragungsgebühren etwa gleich viel. So oder so: sofort eintragen lassen.
Was der Kauf in Portugal kostet
Rechnen Sie bei einem typischen Bestandskauf mit rund 6–8 % zusätzlich zum Kaufpreis. Das setzt sich so zusammen:
- IMT, die Grunderwerbsteuer. Sie ist progressiv gestaffelt: Die Skala beginnt bei 0 % und erreicht 10 % nur im Extremfall für Käufer aus gelisteten Steueroasen, während ein typisches Zuhause effektiv meist zwischen 1 % und 6,5 % liegt. Die vollständigen Stufen stehen in unserem Ratgeber zu den Immobiliensteuern in Portugal.
- Stempelsteuer, pauschal 0,8 % des Kaufpreises, plus separat 0,6 % auf den Kreditbetrag bei Finanzierung.
- Notar und Eintragung, von wenigen hundert Euro bis etwa 1.000 €, je nach Weg; die Casa-Pronta-Pauschalen oben geben den Richtwert vor.
- Anwaltshonorar, üblicherweise 1–1,5 % des Kaufpreises, mit sinnvollen Mindestsätzen bei günstigen Objekten.
Nach Abschluss zahlen Sie die IMI, die jährliche Kommunalsteuer von 0,3–0,45 % des Steuerwerts für städtische Wohnimmobilien. Für die meisten Wohnungen sind das ein paar hundert Euro im Jahr, keine Tausender.
Unter 35? Dann zahlen Sie vielleicht gar keine IMT
Jetzt zu dem, was die meisten Ratgeber übersehen. Seit August 2024 sind Käufer bis 35 Jahre, die ihr erstes ständiges Zuhause in Portugal erwerben, von IMT und Stempelsteuer befreit. Die volle Befreiung gilt bis zur vierten IMT-Stufe, zum Zeitpunkt dieses Textes rund 325.000 € (die Grenze wird jährlich angepasst), mit teilweiser Erleichterung bis etwa zum Doppelten dieses Werts. Bedingungen: Es muss das erste Zuhause sein, Sie werden tatsächlich darin wohnen, und Sie dürfen in den vergangenen drei Jahren keine Wohnimmobilie besessen haben. Die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle – ein 30-Jähriger, der aus dem Ausland zuzieht, profitiert genauso wie ein einheimischer Erstkäufer. Bei gemeinsamem Kauf eines Paares wird jeder einzeln bewertet: Ist einer 36, gilt die Befreiung trotzdem für den Anteil des jüngeren Partners.
Die Summen sind nicht klein. Bei einer Wohnung für 300.000 € kommen IMT und Stempelsteuer zusammen auf rund 13.000 €. Mit der Befreiung: null.
Hypotheken für Nichtresidenten
Portugiesische Banken vergeben bereitwillig Kredite an Nichtresidenten, allerdings zu strengeren Konditionen. Rechnen Sie mit einem Beleihungsauslauf von 60–70 % gegenüber bis zu 90 % für Residenten, planen Sie also mindestens ein Drittel Eigenkapital ein. Banken verlangen Einkommensnachweise, aktuelle Steuererklärungen und eine Gesamtverschuldung unter rund 35 % des Nettoeinkommens; der Kredit muss meist bis zum Alter von 70–75 Jahren getilgt sein, was die Laufzeit für ältere Käufer verkürzt. Die Zinsen sind Euribor-gebunden, variabel oder gemischt, und die Bank knüpft eine Lebensversicherung an den Kredit, deren Prämie vom Alter abhängt – rechnen Sie das in die monatliche Rate ein. Holen Sie eine Vorabzusage, bevor Sie den CPCV unterschreiben, und nehmen Sie die Finanzierungsklausel mit hinein; die Genehmigung verlängert den Zeitplan um vier bis sechs Wochen.
Kauf bringt kein Aufenthaltsrecht mehr
Portugal hat den Immobilienweg der Golden Visa im Oktober 2023 geschlossen. Der Kauf von Immobilien, zu welchem Preis auch immer, in welcher Region auch immer, verschafft kein Aufenthaltsrecht, und ein Makler, der etwas anderes andeutet, arbeitet mit einem veralteten Skript. Eigentümer von außerhalb der EU erhalten die üblichen 90 Schengen-Tage pro 180 Tage.
Die Wege, die tatsächlich funktionieren, sind die D7, für Menschen mit passivem Einkommen etwa in Höhe des portugiesischen Mindestlohns (derzeit rund 870 € im Monat), und die D8, das Digital-Nomad-Visum, das das Vierfache an Fernarbeitseinkommen verlangt. Beide führen zu Aufenthaltstiteln und nach fünf Jahren zur Daueraufenthaltsberechtigung oder Einbürgerungsfähigkeit. Beide haben wir im Ratgeber zu Portugals D7- und Digital-Nomad-Visa aufgeschlüsselt.
Wie lange das Ganze dauert
Schneller, als der Ruf portugiesischen Papierkriegs vermuten lässt. Die NIF braucht Tage. Ein Bankkonto, ein bis drei Wochen. Due Diligence, zwei bis drei. Die Spanne zwischen CPCV und escritura vereinbaren die Parteien selbst, meist 30 bis 90 Tage. Ein Barkäufer, der zügig vorgeht, kommt vom angenommenen Angebot bis zum eingetragenen Eigentum in sechs bis zehn Wochen; mit Hypothek sind drei bis vier Monate ehrlicher. Das langsamste Glied ist fast immer das Zusammentragen der Unterlagen auf Verkäuferseite – ein weiterer Grund, einen Anwalt zu haben, der nachhakt.
Wenn Sie bereit sind, sich den Markt selbst anzusehen, durchstöbern Sie die aktuellen Portugal-Angebote auf HomeNSearch, von Wohnungen in Lissabon und Porto bis zu Villen an der Algarve.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich Immobilien in Portugal kaufen, ohne hinzureisen?
Ja. Die NIF lässt sich über einen Steuervertreter beantragen, mehrere Banken eröffnen Konten aus der Ferne, und eine Vollmacht lässt Ihren Anwalt sowohl den CPCV als auch die escritura unterschreiben. Rechtlich müssen Sie nie einen Fuß nach Portugal setzen, wenngleich eine persönliche Besichtigung vor einer sechsstelligen Ausgabe gut angelegte Zeit bleibt.
Wie hoch ist die CPCV-Anzahlung, und kann ich sie verlieren?
Rund 10 % sind Standard. Sie verlieren sie, wenn Sie ohne eine im Vertrag festgehaltene Bedingung zurücktreten – deshalb ist die Finanzierungsklausel so wichtig. Der Vorteil liegt bei Ihnen: Zieht sich der Verkäufer zurück, muss er die doppelte Anzahlung erstatten.
Verschafft mir ein Immobilienkauf in Portugal ein Aufenthaltsrecht?
Nein. Der Immobilienweg der Golden Visa endete im Oktober 2023, und Eigentum allein begründet keinen Aufenthaltsstatus. Wer in Portugal leben möchte, für den sind D7 und D8 die funktionierenden Wege – gesondert vom Kauf zu beantragen.
Welche Steuern fallen beim Kauf an?
IMT nach progressiver Skala plus 0,8 % Stempelsteuer, dazu Notar-, Eintragungs- und Anwaltskosten obendrauf; insgesamt rund 6–8 % für die meisten Käufer. Erstkäufer bis 35 Jahre sind bis zur vierten Stufe von IMT und Stempelsteuer befreit, was bei einem typischen Zuhause fast die gesamte Rechnung streicht.
