Portugal verteilt seine Immobiliensteuern über den gesamten Besitzzyklus. Beim Kauf fallen IMT und Stempelsteuer an, während der Eigentumszeit jedes Jahr die IMI, und AIMI erst, wenn der portugiesische Immobilienbesitz insgesamt über 600.000 € Steuerwert liegt. Beim Verkauf wartet die Kapitalertragsteuer, und Mieteinnahmen haben nochmal eigene Regeln.
Abschrecken sollte das niemanden. Im westeuropäischen Vergleich sind Portugals Immobiliensteuern moderat, und die jährlichen Bescheide basieren auf einem Steuerwert, der meist deutlich unter dem Kaufpreis liegt. Entscheidend ist aber, wie genau der Mechanismus funktioniert — vor allem der Unterschied zwischen Hauptwohnsitz und Ferienimmobilie. Dieser HomeNSearch-Ratgeber geht jede Phase durch, mit einem Rechenbeispiel für eine 300.000-€-Zweitwohnung an der Algarve. Alles Folgende gilt zum Zeitpunkt der Veröffentlichung; die IMT-Stufen verschieben sich jeden Januar ein Stück.
Vor jeder Steuer: die NIF
Ohne portugiesische Steuernummer läuft nichts. Die NIF (Número de Identificação Fiscal) steht am Anfang jedes Kaufs: Ohne sie eröffnet keine Bank ein Konto, und der Notar beurkundet nicht. EU- und EWR-Bürger beantragen sie direkt beim Finanzamt. Käufer von außerhalb bestellen einen Steuervertreter in Portugal — meist übernimmt das der Anwalt, der den Kauf begleitet — der die Steuerpost entgegennimmt. Sobald die Immobilie gehört, lohnt sich zusätzlich die Registrierung im Portal das Finanças: IMI-Bescheide, IMT-Veranlagungen und AIMI-Mitteilungen laufen dort auf, während Papierpost an eine ausländische Adresse gern erst nach Ablauf der Zahlungsfrist ankommt.
Der Kauf: IMT, die Grunderwerbsteuer vor der Beurkundung
Die IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) ist die große Steuer beim Kauf. Berechnungsgrundlage ist der höhere der beiden Werte — Kaufpreis oder Steuerwert —, und der Satz hängt davon ab, was gekauft wird und wofür.
- Ein dauerhaft selbst genutztes Zuhause wird progressiv besteuert: 0% auf die erste Stufe (zum Zeitpunkt der Veröffentlichung etwas über 100.000 €), dann Stufen von 2%, 5%, 7% und 8%, bis oben im Markt Pauschalsätze von 6% und 7,5% greifen.
- Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage laufen über dieselbe Leiter, nur ohne die Nullstufe — die erste Tranche wird stattdessen mit 1% belastet.
- Für ländliche Grundstücke gilt pauschal 5%, für gewerbliche oder sonstige städtische Gebäude 6,5%.
- Wer über eine Gesellschaft aus einer Blacklist-Steueroase kauft, zahlt 10% — daher die alarmierenden Schlagzeilen von „bis zu 10%". Für einen normalen Privatkäufer greift das nicht.
Beim Timing stolpern viele. Die IMT wird nicht am Notartisch fällig, sondern muss vor der Unterzeichnung der Urkunde beglichen sein — der Notar verlangt die Quittung und beurkundet ohne sie nicht. In der Praxis erstellt der Anwalt die Veranlagung online einige Tage vor dem Termin, und die Zahlung läuft über eine Bank, das Finanzamt oder das Finanças-Portal.
Die einzelnen Schritte rund um diese Steuer, vom Vorvertrag bis zur Urkunde, stehen in unserem Ratgeber Immobilienkauf in Portugal.
35 oder jünger? Die erste eigene Wohnung kann steuerfrei sein
Seit August 2024 zahlen Käufer bis 35 Jahre, die ihren ersten Hauptwohnsitz in Portugal erwerben, weder IMT noch Stempelsteuer bis zu einem Wert von rund 320.000 €. Zwischen dort und etwa 640.000 € gibt es eine Teilentlastung — besteuert wird nur der Anteil oberhalb der Freigrenze. Bedingungen: Es muss das erste Zuhause sein, man muss tatsächlich einziehen, und in den drei Jahren zuvor darf man kein Wohneigentum besessen haben. Die Regelung ist so neu, dass sie in vielen älteren Ratgebern noch fehlt — und sie gilt nicht nur für portugiesische Staatsbürger: Ein 30-jähriger ausländischer Käufer, der die Kriterien erfüllt und einzieht, profitiert genauso.
Stempelsteuer: pauschal 0,8%
Die Stempelsteuer (Imposto do Selo) ist der einfachste Posten im System. Sie beträgt 0,8% derselben Bemessungsgrundlage wie die IMT und wird bei der Beurkundung fällig. Bei einem Kauf für 250.000 € sind das 2.000 €. Wer mit einer portugiesischen Hypothek über mehr als fünf Jahre finanziert, zahlt zusätzlich 0,6% Stempelsteuer auf das Darlehen — ein Posten, den man beim Abwägen zwischen Barkauf und Finanzierung einkalkulieren sollte.
Das Rechenbeispiel: eine 300.000-€-Zweitwohnung an der Algarve
Nehmen wir an, Sie kaufen eine Zweizimmerwohnung nahe Lagos für 300.000 € als Ferienwohnung. Da sie nicht Hauptwohnsitz wird, gilt vom ersten Euro an die Zweitwohnsitz-Tabelle.
- Die IMT landet, sobald der Preis durch die progressiven Stufen läuft, bei knapp unter 12.000 € — ein effektiver Satz von knapp unter 4%.
- Die Stempelsteuer kommt mit 0,8% des Preises dazu, also 2.400 €.
- Die IMI im ersten Jahr richtet sich nach dem Steuerwert, nicht nach dem Kaufpreis. Wird der VPT der Wohnung auf 180.000 € geschätzt und verlangt die Gemeinde 0,35%, liegt die Jahresrechnung bei 630 €.
Macht rund 14.300 € Steuern beim Kauf plus die erste Jahresrechnung — noch bevor Notar-, Registrierungs- und Anwaltskosten dazukommen. Wäre dieselbe Wohnung Hauptwohnsitz gewesen, hätte die steuerfreie erste Stufe rund 1.000 € von der IMT abgezogen. Und ein 34-jähriger Ersterwerber, der selbst einzieht, hätte gar keine IMT und keine Stempelsteuer gezahlt.
Eine Besonderheit sollte man kennen: Die IMI wird demjenigen zugerechnet, dem die Immobilie am 31. Dezember gehört — die erste Zahlungsaufforderung kommt also erst im folgenden Frühjahr. Beträge über 500 € lassen sich auf drei Raten im Mai, August und November verteilen.
Als Eigentümer: die IMI, jährlich fälliger und weniger schlimm als gedacht
Die IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) ist Portugals Pendant zur Grundsteuer. Jede Gemeinde legt ihren Satz innerhalb eines nationalen Rahmens von 0,3% bis 0,45% für städtische Immobilien fest. Einzelne Gemeinden unter Haushaltsaufsicht dürfen bis zu 0,5% verlangen, ländliche Grundstücke zahlen 0,8%. Lissabon liegt am unteren Ende der Spanne, die meisten Algarve-Gemeinden irgendwo in der Mitte.
Bemessungsgrundlage ist der VPT (Valor Patrimonial Tributário), ein Steuerwert, den die Behörden nach einer Formel aus Wohnfläche, Lage, Alter und Baukoeffizienten berechnen. Der VPT wird bei jedem Eigentümerwechsel neu ermittelt, liegt in den meisten Fällen aber weiterhin deutlich unter dem Marktpreis — oft um 30 bis 50%. Eine Küstenwohnung, die für 400.000 € verkauft wird, kann einen VPT von 220.000 € haben, was bei 0,35% jährlich 770 € ergibt. Käufer, die französische taxe foncière oder amerikanische property tax gewohnt sind, sind hier meist positiv überrascht.
Es gibt auch Erleichterungen. Ein Hauptwohnsitz mit niedrigem VPT kann nach dem Kauf eine dreijährige IMI-Befreiung erhalten, abhängig vom Haushaltseinkommen, und einkommensschwache Haushalte in günstigen Immobilien zahlen dauerhaft gar nichts.
Neben der IMI lohnt es sich, auch Nicht-Steuerposten einzuplanen: Nebenkosten für die Eigentümergemeinschaft, je nach Gebäude meist 50 bis 150 € im Monat, und die laufenden Grundgebühren für Versorger, die auch bei leerstehender Wohnung anfallen.
AIMI: der Zuschlag ab 600.000 €
Die AIMI (Adicional ao IMI) wird oft Portugals Vermögensteuer genannt, betrifft aber ausschließlich Immobilien. Jeder Eigentümer addiert den VPT seines portugiesischen Wohnbesitzes und seiner Bauflächen, zieht 600.000 € ab und zahlt 0,7% auf den Rest. Der Anteil über 1 Million wird mit 1% besteuert, über 2 Millionen mit 1,5%. Ehepaare und eingetragene Partner können gemeinsam veranlagen und verdoppeln den Freibetrag so auf 1,2 Millionen €. Firmen zahlen 0,4% ohne jeden Freibetrag.
Weil die Schwelle am VPT und nicht am Marktwert hängt, reißt ein einzelnes Objekt im mittleren Preissegment sie fast nie. Eine für 700.000 € gekaufte Villa liegt mit ihrem Steuerwert fast immer deutlich unter der 600.000-€-Marke. Die AIMI zielt auf große Portfolios und Spitzenlagen in Lissabon und Cascais — für die meisten ausländischen Käufer bleibt sie eine rein theoretische Steuer.
Vermieten: was der Fiskus von der Miete abzweigt
Einkünfte aus langfristiger Wohnraumvermietung werden pauschal besteuert — 25% der Nettomiete für die meisten Vermieter, seitdem das Wohnungspaket von 2023 die frühere Quote von 28% gesenkt hat. Wer sich auf einen längeren Vertrag einlässt, profitiert von einem noch niedrigeren Satz; je länger die Laufzeit, desto größer der Nachlass — so lenkt der Staat Eigentümer in Richtung stabiler Mietverhältnisse. IMI, Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft, Versicherung, Instandhaltung und Reparaturen lassen sich von der Miete absetzen. Hypothekenzinsen nicht. Ansässige können Mieteinnahmen stattdessen auch in die allgemeine progressive Veranlagung einbringen, wenn das günstiger kommt — bei niedrigem Einkommen ist das durchaus der Fall.
Kurzzeitvermietung folgt einem ganz anderen Regime. Wer über Plattformen wie Airbnb vermietet, braucht eine Registrierung als Alojamento Local; die Einkünfte gelten dann als Betriebseinkommen statt Miete, und im vereinfachten Modus ist nur ein Teil der Bruttoeinnahmen steuerpflichtig. Der Haken liegt bei der Lizenzierung: Gemeinden können neue AL-Registrierungen in überhitzten Vierteln einfrieren, und Teile von Lissabon und Porto haben genau das getan. Vor jeder Kalkulation mit Ferienvermietung sollte man prüfen, ob eine Lizenz überhaupt zu bekommen ist oder mit der Immobilie übergeht.
Kleingedrucktes: Ein neuer Mietvertrag löst bei der Registrierung beim Finanzamt eine einmalige Stempelsteuer von 10% einer Monatsmiete aus.
Der Verkauf: Kapitalertragsteuer ohne Horrorgeschichten
Portugiesische Ansässige werden auf die Hälfte des Gewinns besteuert — die andere Hälfte fließt gar nicht erst in die Rechnung ein. Verkaufen Sie für 150.000 € mehr, als Sie insgesamt investiert haben, werden 75.000 € zum Jahreseinkommen addiert und progressiv besteuert. Zu den Anschaffungskosten zählen die beim Kauf gezahlte IMT und Stempelsteuer sowie belegte Modernisierungen der vorangegangenen zwölf Jahre; nach mehr als zwei Jahren Haltedauer kommt zusätzlich eine Inflationsanpassung dazu.
Für den Hauptwohnsitz gibt es ein Schlupfloch. Reinvestieren Sie den Erlös innerhalb der gesetzlichen Frist in einen anderen Hauptwohnsitz — in Portugal oder anderswo in der EU beziehungsweise im EWR —, bleibt der reinvestierte Anteil des Gewinns steuerfrei. Rentner und Eigentümer über 65 haben zudem die Möglichkeit, den Erlös stattdessen in ein Renten- oder Versicherungsprodukt zu stecken.
Nicht-Ansässige wurden lange auf den vollen Gewinn zu einem festen Satz besteuert — eine Regel, die EU-Gerichte in mehreren Urteilen kassiert haben. Inzwischen ist die Regelung angeglichen: Auch Nicht-Ansässige zahlen jetzt nur auf die Hälfte des Gewinns, wobei Portugal bei der Satzfestlegung das weltweite Einkommen berücksichtigt. Der praktische Rat bleibt derselbe: für das Verkaufsjahr einen portugiesischen Steuerberater engagieren. Fehler in der Erklärung werden hier teuer.
Portugal im Vergleich zu Spanien und Italien
Bei den Kaufsteuern liegt Portugal im mittleren Preissegment klar vorn. Spanien verlangt für Bestandsimmobilien je nach Region etwa 6 bis 10% Grunderwerbsteuer (ITP) — vom ersten Euro an: Dieselbe 300.000-€-Wohnung an der Algarve würde in der Autonomen Gemeinschaft Valencia rund 30.000 € ITP kosten, gegenüber etwa 12.000 € IMT in Portugal. Die volle Rechnung für Spanien steht in unserem Ratgeber Steuern beim Immobilienkauf in Spanien. Italien wirkt für Ansässige günstig — 2% Registersteuer auf den Erstwohnsitz —, doch Nicht-Ansässige zahlen beim Zweitwohnsitz bereits 9%, abgefedert dadurch, dass die italienische Grunderwerbsteuer auf niedrige Katasterwerte statt auf den Kaufpreis erhoben wird.
Bei den laufenden Kosten rücken die drei Länder näher zusammen. Spaniens IBI und Italiens IMU bewegen sich in einer ähnlichen Größenordnung wie die IMI, wobei Italien Hauptwohnsitze befreit und Spanien bei größerem Vermögen eine regionale Vermögensteuer aufschlägt. Die AIMI in Portugal greift erst oberhalb von 600.000 € Steuerwert, sodass ein typischer ausländischer Eigentümer mit einer Immobilie hier zu den mildesten laufenden Kosten der drei Länder kommt.
Passen die Zahlen für Sie, schauen Sie sich aktuelle Angebote auf unserer Portugal-Seite an. HomeNSearch führt Wohnungen und Villen von Lissabon und Porto bis zur Algarve und vermittelt bei Bedarf auch den Kontakt zu lokalen Steuerberatern, bevor Sie sich festlegen.
Häufig gestellte Fragen
Zahlen ausländische Käufer in Portugal höhere Immobiliensteuern?
Nein. IMT, Stempelsteuer, IMI und AIMI gelten unabhängig von Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz mit denselben Sätzen. Die einzige Strafsteuer sind die 10% IMT für Käufe über Gesellschaften aus Blacklist-Steueroasen. Was jeder ausländische Käufer wirklich braucht, ist eine NIF, die portugiesische Steuernummer, noch bevor irgendetwas unterschrieben wird.
Wann genau wird die IMT fällig?
Vor der Beurkundung. Das Finanzamt stellt eine Zahlungsreferenz aus, ein bis zwei Tage vor der Urkunde wird bezahlt, und der Notar prüft die Quittung, bevor irgendjemand unterschreibt. Fehlt die Zahlung, verschiebt sich der Beurkundungstermin.
Was ist der VPT, und warum liegt er unter dem Kaufpreis?
Der VPT ist der Steuerwert, den jede Immobilie nach einer Formel aus Größe, Lage, Alter und Bauqualität zugewiesen bekommt. Er wird bei jedem Verkauf neu berechnet, doch die Formel rechnet konservativ, sodass das Ergebnis oft 30 bis 50% unter dem Marktpreis liegt. IMI und AIMI werden genau davon berechnet — deshalb bleiben die jährlichen Bescheide in Portugal niedrig.
Erhebt Portugal eine Erbschaftsteuer auf Immobilien?
Im eigentlichen Sinne nicht. Ehepartner, Kinder und Eltern erben portugiesische Immobilien steuerfrei. Andere Erben zahlen 10% Stempelsteuer auf den Steuerwert der Immobilie, und Schenkungen folgen derselben Logik, ergänzt um die übliche Stempelsteuer von 0,8% auf die Immobilie selbst.
