Fragen Sie einen Anwalt in Madrid, welche Steuern auf ein spanisches Haus anfallen, bekommen Sie eine andere Antwort als in Valencia. Nicht weil einer der beiden falschliegt. Spanien hat die Grunderwerbsteuer an die Regionen abgegeben — und die haben davon ausgiebig Gebrauch gemacht. Dieselbe Wohnung für 300.000 € kann in einer autonomen Gemeinschaft 18.000 € Steuern kosten und in einer anderen 30.000 €.
Dieses regionale Gefälle zieht sich durch den ganzen Beitrag. Im Folgenden geht es um jede Phase des Immobilienbesitzes in Spanien: Kauf, Halten, Vermietung und Verkauf. Wer erst noch wissen möchte, wie der Kauf selbst abläuft, findet das in unserem Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien — hier geht es um die Zahlen.
Warum die Region wichtiger ist als das Haus selbst
Spanien hat 17 autonome Gemeinschaften, und die meisten Steuern in diesem Artikel werden von ihnen entweder festgelegt oder angepasst. Grunderwerbsteuer, Stempelsteuer, Erleichterungen bei der Vermögensteuer: alles regional. Der Zentralstaat gibt Standardwerte vor, die Regionen setzen eigene darüber. Bevor man zwei Immobilien vergleicht, sollte man also erst ihre Regionen vergleichen. Wer zwischen Alicante und Málaga abwägt, wägt auch zwei unterschiedliche Steuersysteme gegeneinander ab — und den wenigsten Käufern ist das bewusst.
Steuern beim Kauf
Die erste Weiche: Bestandsimmobilie oder Neubau? Beide werden nach getrennten Systemen besteuert, nie nach beiden zugleich.
Bestandsimmobilien zahlen ITP
Die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) ist die Grunderwerbsteuer auf gebrauchte Immobilien, und sie ist die Steuer, an der die Regionalregierungen am häufigsten drehen. Die Sätze liegen meist zwischen 6% und 10% des Kaufpreises. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung verlangt Madrid 6%, Andalusien pauschal 7%, während Valencia und Katalonien bei 10% liegen. Die Kanaren bleiben mit 6,5% günstiger. Die Balearen nutzen eine gestaffelte Skala, die bei 8% beginnt und bei teuren Immobilien über 10% steigt.
Eine Falle: Seit 2022 wird die ITP auf den amtlichen Referenzwert des Katasters (valor de referencia) erhoben, sobald dieser höher liegt als der tatsächlich gezahlte Preis — ein echtes Schnäppchen kann also trotzdem die volle Steuer auslösen. Und die Frist ist knapp: Die ITP wird etwa 30 Werktage nach der Unterzeichnung fällig. Anwalt oder Gestoría reichen sie in der Regel ein, die Verantwortung bleibt aber beim Käufer.
Neubauten zahlen IVA plus AJD
Wer vom Bauträger kauft, zahlt keine ITP. Stattdessen fällt IVA an, die spanische Mehrwertsteuer, mit 10% des Preises — auf dem Festland wie auf den Balearen gleich. Auf den Kanaren gibt es gar keine IVA; das dortige Pendant, IGIC, liegt bei rund 7% auf neue Wohnungen, weshalb Käufer von Neubauten häufig gezielt nach Teneriffa und Gran Canaria schauen.
Neubauten lösen zusätzlich die AJD aus, die Stempelsteuer auf notariell beurkundete Verträge. Auch hier regional unterschiedlich: zwischen 0,5% und 1,5% des Preises, wobei die meisten Hochsteuer-Regionen den vollen Satz von 1,5% verlangen. Neben der IVA klein, aber bei einem Kauf von 300.000 € sind das immerhin 4.500 €, die am Tag des Abschlusses bar bereitliegen müssen.
Wie die Gesamtrechnung aussieht
Steuern sind nicht alles. Notargebühren, Grundbuchkosten, eine Gestoría für die Anmeldungen und ein unabhängiger Anwalt mit rund 1% des Preises kommen obendrauf. Wer 10 bis 15% über dem Kaufpreis einplant, wird nicht kalt erwischt. Im internationalen Vergleich liegt Spanien im Mittelfeld — mehr dazu in unserer Übersicht zu den tatsächlichen Kosten eines Immobilienkaufs im Ausland.
Rechenbeispiel: 300.000 € Bestandsimmobilie versus Neubau
Nehmen wir eine Region mit 8% ITP und 1,5% AJD, ungefähr die Mitte der spanischen Bandbreite, und setzen 300.000 € einmal für eine Bestandsimmobilie und einmal für einen Neubau an.
Die Bestandsimmobilie:
- ITP zu 8%: 24.000 €
- Notar und Grundbuch: rund 1.500 €
- Unabhängiger Anwalt zu 1%: 3.000 €
- Zusatzkosten insgesamt: rund 28.500 €, also 9,5%
Der Neubau:
- IVA zu 10%: 30.000 €
- AJD zu 1,5%: 4.500 €
- Notar, Grundbuch und Anwalt: rund 4.500 €
- Zusatzkosten insgesamt: rund 39.000 €, also 13%
Gleiches Budget, rund 10.000 € Unterschied. Und wechselt man statt der Immobilie die Region, wird es noch deutlicher: Dieselbe Bestandsimmobilie kostet in Madrid bei 6% ITP nur 18.000 € Steuern, in Valencia bei 10% dagegen 30.000 € — exakt so viel wie die IVA beim Neubau. Das Haus hat sich nicht verändert. Die Rechnung schon.
Steuern während der Haltezeit
IBI, die jährliche Gemeindesteuer
Jeder Eigentümer zahlt der Gemeinde jährlich die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Berechnungsgrundlage ist der Katasterwert, eine amtliche Größe, die meist deutlich unter dem Marktpreis liegt, mit einem Satz, den jede Gemeinde selbst festlegt. Eine typische Zweizimmerwohnung an der Küste kostet oft nur ein paar Hundert Euro im Jahr; große Villen in gefragten Gemeinden können über 1.000 € liegen. Viele Rathäuser stellen zusätzlich eine kleine separate Müllabgabe, die basura, in Rechnung. Beides ruiniert niemanden. Ignorieren kann man es trotzdem nicht gefahrlos — denn unbezahlte IBI haftet auf der Immobilie selbst und taucht meist genau im ungünstigsten Moment wieder auf, in der Regel beim Verkauf.
Die Steuer, die Nicht-Residenten vergessen: fiktive Mieteinnahmen
Hier stolpert fast jeder ausländische Eigentümer. Wer Nicht-Resident ist und die spanische Immobilie nicht vermietet, wird trotzdem auf ein fiktives Einkommen besteuert — nach der Logik, man hätte ja vermieten können. Die Bemessungsgrundlage beträgt 1,1% oder 2% des Katasterwerts, je nachdem, wann die Gemeinde ihre Werte zuletzt aktualisiert hat; darauf zahlt man 19%, wenn man in der EU oder im EWR lebt, sonst 24%. In Euro ist das meist überschaubar, oft 200 bis 600 € im Jahr. Aber es ist eine Meldepflicht, das Modelo 210, und niemand schickt eine Rechnung. Es kommt kein Brief. Man muss von sich aus tätig werden, und Nachzahlungen samt Zinsen warten geduldig auf jene Eigentümer, die erst nach fünf Jahren davon erfahren.
Vermögensteuer, kurz erklärt
Spanien erhebt noch immer eine Vermögensteuer, und Nicht-Residenten fallen für ihr spanisches Vermögen darunter. In der Praxis löst ein einzelnes Ferienhaus sie selten aus: Die Freibeträge sind großzügig, und mehrere Regionen haben die Steuer über eigene Erleichterungen weitgehend entkernt. Relevant wird sie ab etwa einer Million Euro spanischem Vermögen, wobei Schwellenwerte und Erleichterungen wie überall hier je nach Region variieren. Ab dieser Größenordnung lohnt sich Beratung vor dem Kauf, nicht danach — die Eigentumsstruktur lässt sich im Nachhinein nicht mehr korrigieren.
Steuern bei Vermietung
Mieteinnahmen aus spanischem Immobilienbesitz werden in Spanien besteuert, auch wenn man selbst woanders lebt, und die Regeln unterscheiden sich stark je nach Wohnsitz. EU- und EWR-Residenten zahlen 19% auf den Nettobetrag: Hypothekenzinsen, IBI, Versicherung, Nebenkosten, Reparaturen und Abschreibung werden vorher abgezogen, was die Bemessungsgrundlage oft halbiert. Residenten aller anderen Länder, auch aus Großbritannien und den USA, zahlen 24% auf die Bruttomiete. Keine Abzüge, keine Ausnahme.
Ein Rechenbeispiel macht das greifbar. Bei 12.000 € Jahresmiete und 5.000 € Kosten zahlt ein EU-Vermieter 19% von 7.000 €, also rund 1.330 €. Ein britischer Vermieter mit identischer Wohnung und identischen Kosten zahlt 24% der vollen 12.000 €: das sind 2.880 €, mehr als doppelt so viel für dieselbe Immobilie. Das ist die größte steuerliche Kluft zwischen EU- und Nicht-EU-Eigentümern — sie gehört vor dem Kauf in die Renditeberechnung, nicht erst nach dem Einzug des ersten Mieters.
Steuern beim Verkauf
Kapitalertragsteuer und der 3-Prozent-Einbehalt
Wer mit Gewinn verkauft, zahlt in Spanien 19% auf den Gewinn als Nicht-Resident; Residenten zahlen nach einer progressiven Skala. Kaufnebenkosten und dokumentierte Renovierungen erhöhen den Anschaffungswert und senken so den steuerpflichtigen Gewinn — deshalb von Anfang an jede Rechnung aufheben.
Der Mechanismus, der viele überrascht, ist der Einbehalt. Verkauft ein Nicht-Resident, muss der Käufer gesetzlich 3% des Preises einbehalten und direkt an das Finanzamt abführen. Beim Notar erhält man nur 97% ausgezahlt. Diese 3% sind eine Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer: Man reicht innerhalb von vier Monaten das Modelo 210 ein, gleicht die Differenz aus oder fordert die Erstattung, falls die tatsächliche Steuerschuld geringer ausfällt. Erstattungen kommen tatsächlich, aber nach dem Zeitplan des Finanzamts, und Verkäufer warten häufig fast ein Jahr darauf.
Die Plusvalía municipal
Zusätzlich zur Kapitalertragsteuer erhebt die Gemeinde die Plusvalía, eine Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks während der Besitzzeit. Ein Gerichtsurteil aus 2021 hat sie neu geordnet: Man kann jetzt zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen, und bei einem echten Verlust fällt gar nichts an. Bei den meisten gewöhnlichen Verkäufen bewegt sich der Betrag dennoch im vierstelligen Bereich, je nach Gemeinde und Besitzdauer. Viele Verkäufer hören von dieser Steuer erst beim Abschluss zum ersten Mal.
Eine Besonderheit lohnt es sich zu kennen. Die Plusvalía schuldet eigentlich der Verkäufer, aber ist der Verkäufer Nicht-Resident, kann der Käufer dafür haftbar gemacht werden. Kauft man von einem Nicht-Residenten, behält ein guter Anwalt den geschätzten Betrag beim Abschluss vom Kaufpreis ein und begleicht ihn direkt.
Erst die Region kennen, dann das Haus wählen
All das sollte niemanden abschrecken. Spanische Immobiliensteuern sind kalkulierbar und weitgehend vorhersehbar, sobald die eigene Region klar ist: zuerst die autonome Gemeinschaft prüfen, beim Kauf 10 bis 15% über dem Preis einplanen, jedes Jahr die Erklärung für fiktive Mieteinnahmen abgeben und beim Verkauf mit dem 3-Prozent-Einbehalt rechnen. Wer sich konkrete Objekte ansehen möchte, findet in den Immobilienangeboten von HomeNSearch in Spanien die passenden Regionen zum Vergleich, bevor man sich in eine bestimmte Adresse verliebt.
Häufig gestellte Fragen
Zahlen Ausländer in Spanien höhere Kaufsteuern?
Nein. ITP, IVA und AJD gelten für alle gleich, unabhängig von Nationalität oder Wohnsitz. Die Unterschiede zeigen sich erst später: die Erklärung für fiktive Mieteinnahmen, die Bruttobesteuerung der Miete für Vermieter außerhalb der EU und der 3-Prozent-Einbehalt beim Verkauf richten sich alle an Nicht-Residenten. Der Kauf selbst behandelt jeden Käufer gleich.
Welche spanischen Regionen haben die niedrigste Kaufsteuer?
Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung liegen Madrid mit 6% und die Kanaren mit 6,5% am unteren Ende der ITP-Bandbreite, dicht gefolgt von Andalusien mit pauschal 7%. Valencia, Katalonien und die oberen Balearen-Stufen erreichen 10% oder mehr. Die Sätze ändern sich mit der Regionalpolitik, deshalb lohnt es sich, den aktuellen Wert für die gewünschte Region vor dem Kauf zu bestätigen.
Ist ein Neubau oder eine Bestandsimmobilie steuerlich günstiger in Spanien?
Meist die Bestandsimmobilie. Neubauten tragen überall 10% IVA plus AJD, während die ITP bei Bestandsimmobilien schon bei 6% beginnt. In einer Region mit 10% ITP schrumpft der Abstand fast auf die Stempelsteuer. Die Kanaren sind die Ausnahme, in der Neubauten fast gleichziehen, weil die IGIC mit rund 7% unter der IVA auf dem Festland liegt.
Was passiert, wenn ich die Erklärung für fiktive Mieteinnahmen als Nicht-Resident nie abgegeben habe?
Die Pflicht erlischt nicht nur, weil sich niemand gemeldet hat. Das Finanzamt kann die letzten vier Jahre einfordern, mit Zinsen und möglichen Zuschlägen obendrauf. Eigentümer regeln das meist, indem sie die versäumten Erklärungen freiwillig nachreichen — das hält die Strafen niedrig. Wer schon jahrelang Eigentümer ist und noch nie vom Modelo 210 gehört hat, sollte vor dem Verkauf einen spanischen Steuerberater konsultieren, denn genau dann taucht das Problem meist auf.
