Acheter un bien immobilier en Arménie quand on est étranger

Pour acheter un bien immobilier en Arménie, un étranger est soumis à des règles presque identiques à celles d'un citoyen. Appartements, maisons, bureaux et commerces peuvent être détenus en pleine propriété, sans titre de séjour et sans quota pour les étrangers. La limite, c'est le terrain : la Constitution interdit aux étrangers d'en posséder, et le Code foncier leur permet ensuite de détenir les parcelles sous les bâtiments d'habitation et les bâtiments commerciaux, mais pas les terres agricoles. Acheter un appartement ne donne aucun droit de séjour en Arménie, et les règles de séjour changent le 1er novembre 2026. Les sections ci-dessous reprennent chaque point avec ses sources, vérifiées en octobre 2026.

Prix et profil des acheteurs

Le Comité du cadastre chiffre le prix moyen d'un appartement dans un immeuble collectif d'Erevan à 505 900 drams (AMD) le m² au premier semestre 2026, soit 9,1 % de plus qu'un an plus tôt (ArmInfo, août 2026). Cela fait environ 1 400 USD au cours d'à peu près 360 AMD pour un dollar. La moyenne de 2025 était de 464 300 AMD le m², en hausse de 0,3 % seulement : le marché a donc stagné presque toute l'année 2025. La Banque centrale a indiqué en août 2026 que la croissance avait repris au deuxième trimestre et que les promoteurs courtisaient plus activement les acheteurs non résidents pour soutenir les ventes (Armenpress, 4 août 2026). Euronews, citant le Comité du cadastre, a rapporté le 13 octobre 2026 que les prix des appartements d'Erevan avaient progressé de 2,9 % rien qu'en août et de 23,5 % sur un an. C'est le chiffre d'un seul mois ; les prochaines publications du cadastre diront s'il se confirme.

Les acheteurs étrangers forment une part modeste, mais croissante. Des citoyens étrangers ont été partie à 4 413 transactions immobilières en Arménie en 2025, soit 13,4 % de plus et 7,4 % de l'ensemble des ventes ; au premier semestre 2026, on en compte 2 313, en hausse de 37 % sur la même période de l'année précédente (données du Comité du cadastre via ArmInfo). Ces chiffres additionnent achats et ventes : en 2025, les étrangers ont acheté 2 014 biens et en ont vendu 2 524. Parmi ceux qu'ils ont achetés, 1 304 se trouvaient à Erevan, 221 dans le Kotaïk et 78 dans le Lori. Les Russes arrivent en tête des acheteurs étrangers, suivis des Américains et des Iraniens ; Euronews estime la part des Russes à environ 72 % de toutes les transactions impliquant des étrangers.

Où les étrangers achètent

• Erevan concentre l'essentiel de la demande. Le centre (Kentron) et le quartier voisin d'Arabkir sont les plus chers ; au deuxième trimestre 2026, les prix ont le plus augmenté à Nork-Marache, Chengavit et Ajapniak (données du Comité du cadastre via JAMnews). Les données collaboratives de Numbeo d'octobre 2026 donnent environ 1,2 million d'AMD le m² pour les appartements du centre, contre quelque 565 000 hors du centre. Ce sont des échantillons de prix demandés, pas la moyenne du cadastre, mais un écart d'environ un à deux est typique de la structure des prix de la ville. Le Premier ministre a cité un appartement du centre vendu 8 000 USD le m², contre un maximum de 5 500 USD en 2023 (OC Media, octobre 2026) ; c'est une seule transaction, pas un prix de marché.
• Les programmes neufs sont courants à Erevan et se vendent sur plan par les promoteurs. Le remboursement par l'État de l'impôt sur le revenu lié au prêt immobilier, qui les soutenait, ne couvre plus Erevan (voir la section sur les impôts).
• Tsaghkadzor, la principale station de ski, était le marché régional le plus cher dans les données du ministère des Finances de décembre 2024, à 455 000 AMD le m² (Arka). Les listes de prix des promoteurs pour les nouveaux projets s'y échelonnaient début 2026 d'environ 560 000 à 800 000 AMD le m² (annonces de karucapatoxic.am). La saison de ski dure à peu près de décembre à avril, ce qui conditionne les revenus locatifs.
• Dilijan est une ville de forêt et de cure, vendue sur le tourisme. Nous n'avons trouvé aucune série de prix fiable pour 2026 ; demandez aux agents locaux les transactions récemment conclues plutôt que de vous fier aux prix demandés.

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Consultez la page Arménie et comparez chaque prix demandé avec la moyenne du cadastre ci-dessus.

Ce qu'un étranger peut posséder

Le droit arménien sépare les bâtiments du terrain, et cette séparation détermine ce que vous pouvez acheter. Le tableau suit la Constitution, l'article 4 du Code foncier et le Code civil tels qu'ils étaient en octobre 2026.

| Ce que vous voulez | Un étranger peut-il le posséder ? | Remarques | |---|---|---| | Appartement, maison, bureau, commerce | Oui | Ni titre de séjour ni quota requis | | Terrain attenant à une maison, terrain de jardin, parcelles pour maisons individuelles, immeubles d'habitation, bâtiments publics ou de production | Oui | Code foncier, article 4, point 3.1 | | Terres agricoles et tout autre terrain non cité au point 3.1 | Non | Droit d'usage ou bail, ou une société arménienne | | Tout terrain, pour les titulaires du « statut de résident spécial » | Oui | Statut aboli à compter du 1er novembre 2026 ; les titulaires actuels le gardent jusqu'à l'expiration de leur carte |

La règle sur les terrains

La Constitution dispose que les citoyens étrangers et les apatrides ne peuvent posséder de terrain que dans les cas prévus par la loi. L'article 4, point 3 du Code foncier répète l'interdiction et en exempte un groupe : les personnes ayant le statut de résident spécial. Le point 3.1 lève ensuite l'interdiction pour les parcelles attenantes à une maison, pour les terrains de jardin et pour les terrains destinés à la construction et à l'entretien de maisons individuelles, d'installations publiques et de production, et d'immeubles d'habitation (texte du Code foncier sur arlis.am, vérifié en octobre 2026). Les terrains hors de cette liste restent fermés, les terres agricoles en premier lieu ; un étranger n'y peut détenir qu'un droit d'usage ou un bail.

Le statut de résident spécial a surtout été accordé à des personnes d'origine arménienne. Les modifications de la loi sur les étrangers, adoptées le 20 janvier 2026, l'abolissent à compter du 1er novembre 2026, et les titulaires actuels gardent leur carte jusqu'à son expiration (EY Armenia law alert). Des avocats arméniens qui analysent la réforme indiquent que l'exception pour les terrains passe alors aux titulaires d'une résidence permanente accordée pour des services exceptionnels rendus à l'Arménie, et qu'un propriétaire qui perd le statut requis dispose d'un an pour vendre ou transférer le terrain soumis à restriction. Si un vendeur ou un agent affirme qu'un acheteur étranger peut acquérir n'importe quel terrain grâce au statut spécial, considérez que l'information est périmée.

Appartements

Un appartement inclut sa quote-part du terrain sous l'immeuble. Depuis 2012, le cadastre n'enregistre les droits sur un bâtiment que si les droits sur sa parcelle sont eux aussi documentés (Legal 500) : la parcelle est donc examinée dans chaque transaction. Dans un immeuble collectif ordinaire, vous ne le remarquerez pas.

Maisons et terrains

C'est là que les étrangers se heurtent à la règle sur les terrains. Demandez l'extrait cadastral avant de payer quoi que ce soit et lisez la catégorie de la parcelle. Si elle relève du point 3.1, vous achetez la maison et le terrain ensemble. Sinon, les solutions habituelles sont de détenir le bâtiment avec un droit d'usage enregistré sur la parcelle, un bail long ou le passage par une société (ci-dessous). Le Code civil donne au propriétaire d'un bâtiment érigé sur le terrain d'autrui le droit d'utiliser la partie de la parcelle sur laquelle il se trouve (Legal 500). Un avocat doit confirmer laquelle de ces solutions convient à votre parcelle.

Passer par une société

Des avocats arméniens décrivent une SARL arménienne (LLC), qui peut appartenir entièrement à des étrangers, détenant un terrain que son propriétaire ne pourrait pas détenir à titre personnel. C'est une pratique courante, mais c'est une société avec sa comptabilité, ses déclarations annuelles et ses propres impôts, pas un raccourci. La société paie 18 % d'impôt sur les bénéfices à la revente, et les parts reçues en échange de l'apport d'un bâtiment ou d'un appartement au capital d'une société sont imposées si on les vend l'année de l'acquisition ou pendant les trois exercices fiscaux suivants (Code des impôts, article 149). Faites confirmer la structure pour votre parcelle précise par un avocat local avant de transférer de l'argent.

Vérifications avant de signer

• L'extrait cadastral, sur e-cadastre.am ou dans un bureau du cadastre : propriétaires, hypothèques, saisies et autres charges, catégorie de la parcelle.
• La situation matrimoniale du vendeur. Un bien acquis pendant le mariage est un bien commun même s'il est enregistré au nom d'un seul conjoint ; le consentement de l'autre conjoint compte donc (Legal 500).
• Les dettes sur l'appartement : charges, frais de gestion de l'immeuble et taxe foncière. Le cadastre n'enregistre une vente que si la taxe foncière de ce bien est à jour, sur la base d'un certificat d'absence de dettes (communiqué du Comité du cadastre, septembre 2026).
• Pour un programme neuf : le permis de construire et le droit du promoteur de vendre. Sur plan, ce que vous enregistrez est un droit d'acquérir un bien immobilier en cours de construction (Legal 500), pas encore un appartement.

Notaire et enregistrement

La propriété se transmet quand le Comité du cadastre l'enregistre, pas à la signature. Le contrat de vente est authentifié par un notaire. Il peut aussi être signé dans un bureau de service du cadastre si les deux parties se présentent en personne (Legal 500). Un acte notarié doit être déposé pour enregistrement officiel dans les 30 jours ouvrables suivant l'authentification, faute de quoi la transaction est nulle (loi sur l'enregistrement officiel des droits sur les biens, article 24). Depuis juillet 2026, les citoyens arméniens peuvent aussi conclure une vente entièrement en ligne, sans notaire (Comité du cadastre, septembre 2026) ; l'annonce ne vise que les citoyens, un acheteur étranger doit donc prévoir un notaire ou un bureau du cadastre. Un acheteur étranger a besoin d'un numéro de contribuable (TIN) délivré par le Comité des revenus de l'État ; les guides des cabinets d'avocats arméniens citent comme principaux documents un passeport avec une traduction arménienne authentifiée par un notaire.

Paiement par la banque, pas en espèces

Depuis juillet 2023, tout paiement supérieur à 300 000 AMD entre particuliers doit être effectué sans espèces (loi sur les opérations sans espèces ; Comité des revenus de l'État) : la totalité du prix passe donc par virement bancaire ou par un compte séquestre bancaire. La loi sur la réglementation des changes exige en outre que les paiements entre résidents arméniens soient faits en drams. Les prix affichés sont souvent exprimés en dollars ; le contrat les convertit à un taux convenu. Si l'une des parties est non résidente, demandez au notaire et à votre banque dans quelle devise le contrat peut être libellé avant le premier paiement.

À l'achat

Nous n'avons trouvé en Arménie ni droits de mutation ni droit de timbre à la charge de l'acheteur. Les frais de l'acheteur se limitent à de petits montants :

| Poste | Montant | Source | |---|---|---| | Authentification notariale du contrat de vente | environ 20 000 AMD | hartak.am | | Extrait cadastral (attestation unifiée) sur le bien | 10 000 AMD | Loi sur l'enregistrement officiel des droits sur les biens, art. 73 | | Droit de l'État pour l'enregistrement de la propriété d'un appartement | 1 000 AMD | Tarif du Comité du cadastre ; hartak.am | | Frais d'enregistrement, délai standard (4 jours ouvrables) | 25 000 AMD | même loi, art. 73 et 74 | | Idem, en accéléré : 3 jours, 2 jours, 2 heures | 50 000, 75 000, 150 000 AMD | même loi, art. 74 | | TVA | 20 %, comprise dans le prix d'un programme neuf si le promoteur est assujetti à la TVA | Guides de cabinets d'avocats arméniens | | Commission d'agent | négociée, non réglementée | |

Certains guides citent 45 000 à 50 000 AMD pour l'enregistrement ; le texte de loi en vigueur en octobre 2026 prévoit 25 000 plus le droit de l'État. Vérifiez le tarif sur cadastre.am avant de payer.

Taxe foncière annuelle

Le propriétaire paie la taxe foncière chaque année, avant le 1er décembre, sur la valeur cadastrale, qui depuis une réforme de 2021 suit les prix du marché de beaucoup plus près qu'avant. La réforme a été introduite progressivement, à 25 % du taux plein en 2021 pour atteindre 75 % en 2025 ; 2026 est la première année à 100 % (Code des impôts, articles 229 et 233). L'ancien seuil d'exonération a disparu, tout appartement paie donc quelque chose. Les taux sont progressifs et chaque taux ne s'applique qu'à la tranche située au-dessus de son propre seuil.

| Valeur cadastrale de l'appartement (AMD) | Impôt | |---|---| | Jusqu'à 10 millions | 0,05 % | | De 10 à 25 millions | 5 000 + 0,1 % de la part au-dessus de 10 millions | | De 25 à 47 millions | 20 000 + 0,2 % de la part au-dessus de 25 millions | | De 47 à 75 millions | 64 000 + 0,4 % de la part au-dessus de 47 millions | | De 75 à 100 millions | 176 000 + 0,6 % de la part au-dessus de 75 millions | | De 100 à 200 millions | 326 000 + 1 % de la part au-dessus de 100 millions | | Plus de 200 millions | 1 326 000 + 1,5 % de la part au-dessus de 200 millions |

Un appartement d'une valeur cadastrale de 40 millions d'AMD paie 50 000 AMD par an, soit environ 140 USD. Pour 80 millions d'AMD, c'est 206 000 AMD, soit environ 570 USD. Les maisons relèvent d'un barème distinct, à seuils plus bas (0,05 % jusqu'à 7 millions d'AMD, puis 0,1 %, 0,2 % et ainsi de suite jusqu'à 1,5 % au-delà de 200 millions d'AMD). Certains guides plus anciens reproduisent encore le barème d'avant 2021. Votre facture dépend de la valeur cadastrale fixée par le Comité du cadastre pour le bien ; demandez la plus récente au vendeur.

Revenus locatifs

Les revenus de la location d'un bien sont imposés à 10 %, avec 10 % supplémentaires sur la part du loyer annuel supérieure à 60 millions d'AMD (Code des impôts, article 150 ; PwC Worldwide Tax Summaries ; hartak.am). Un locataire qui est une société ou un entrepreneur individuel retient l'impôt en tant qu'agent fiscal. Si le locataire est un particulier, vous déclarez et payez vous-même. Les non-résidents ne sont imposés en Arménie que sur les revenus de source arménienne, ce qui inclut les loyers d'un bien situé en Arménie. Le bail doit être enregistré auprès du Comité du cadastre, ou le Comité des revenus de l'État doit être informé dans les cinq jours suivant le début du bail. L'amende en cas de manquement est de 5 % de la valeur cadastrale, plafonnée à 500 000 AMD, et de 10 %, plafonnée à 1 million d'AMD, en cas de récidive dans l'année (Comité des revenus de l'État, en vigueur depuis décembre 2023). Les loyers perçus en 2025 sont à déclarer et l'impôt à payer avant le 1er novembre 2026 ; à partir de l'exercice fiscal 2026, l'échéance est le 1er juillet de l'année suivante (Comité des revenus de l'État). Confirmez la date sur src.am.

À la revente

Selon le Code des impôts, l'impôt sur le revenu lors d'une vente dépend de l'acheteur :

• Un particulier qui n'est ni entrepreneur individuel ni notaire : pas d'impôt sur le revenu (article 147, partie 1, point 16). Le Code ne distingue pas ici entre résidents et non-résidents.
• Une société ou un entrepreneur individuel : 10 % (article 150, partie 9), retenus par l'acheteur en tant qu'agent fiscal.
• Tout acheteur, si le Code vous considère comme le promoteur du bâtiment : 20 % (article 150, partie 11).
• Terrain : le revenu de la vente d'un terrain est exonéré quelle que soit sa destination (article 147, partie 1, point 38).

Si vous êtes résident fiscal d'un autre pays, celui-ci peut aussi imposer la plus-value. Interrogez un conseiller fiscal sur la convention entre l'Arménie et votre pays avant de vendre.

Remboursement de l'impôt sur le revenu lié au prêt immobilier

Le programme d'État qui rembourse l'impôt sur le revenu à hauteur des intérêts du prêt immobilier pour un logement neuf n'est pas une raison d'acheter quand on est étranger. Il suppose d'être salarié et de payer l'impôt arménien sur le revenu, d'être résident fiscal (183 jours ou plus) si l'on n'est pas citoyen, et d'acheter un logement neuf d'un prix maximal de 55 millions d'AMD (afm.am, 2025). Il ne s'applique plus aux nouveaux prêts à Erevan depuis le 1er janvier 2025, sauf pour les projets lancés avant 2022. Le remboursement prend fin à Aragatsotn, Ararat, Armavir et Kotaïk le 1er janvier 2027, et dans les autres régions le 1er janvier 2029, à l'exception d'une liste gouvernementale de communes frontalières (ArmBanks, 11 juin 2026 ; ARKA).

Acheter un bien en Arménie ne donne pas droit à un titre de séjour. La loi énumère d'autres motifs : emploi, activité commerciale, études, liens familiaux avec un citoyen ou un résident légal, et quelques autres. Des avocats arméniens qui analysent la réforme de 2026 disent la même chose : un appartement à Erevan aide auprès des banques et montre un lien avec le pays, mais ne constitue pas en soi un motif de séjour. Les pages commerciales qui promettent un titre de séjour contre un achat décrivent une possibilité que nous n'avons pas trouvée dans la loi en octobre 2026.

Ce qui change le 1er novembre 2026. La loi modifiée sur les étrangers, adoptée le 20 janvier 2026, entre en vigueur à cette date (EY Armenia law alert).

• Voie entrepreneuriale. Séjour temporaire jusqu'à un an si vous détenez des parts d'une valeur d'au moins 2 millions d'AMD dans une société arménienne, ou si vous exercez comme entrepreneur individuel avec au moins 1 million d'AMD sur le compte professionnel ou en chiffre d'affaires dans les 60 jours précédant la demande. Le séjour permanent suit après trois ans de séjour temporaire au cours des cinq années précédentes.
• Voie par l'investissement. Nouveauté de la loi : séjour permanent au titre d'un investissement en Arménie. La loi renvoie à une décision du gouvernement pour le montant minimal et les actifs admissibles. À la mi-octobre 2026, nous n'en avons trouvé aucune de publiée : personne ne peut donc dire encore si l'immobilier sera éligible. Les documents commerciaux qui citent un seuil de 150 000 USD pour un bien ne s'appuient sur aucune décision adoptée.
• Frais. Le droit de l'État passe de 105 000 à 150 000 AMD pour le séjour temporaire et de 140 000 à 250 000 AMD pour le séjour permanent (EY). Certaines analyses de cabinets d'avocats citent des totaux un peu plus élevés, environ 156 000 et 256 000 AMD. Une demande rejetée n'est plus remboursée.
• Quotas. Le gouvernement fixera un plafond annuel de statuts de séjour par type et par motif, et un quota atteint devient un motif de refus. Aucun quota n'était publié à la mi-octobre 2026 (EY ; analyse d'un cabinet d'avocats arménien).
• Le statut de résident spécial pour les personnes d'origine arménienne est aboli ; voir la section juridique sur les terrains.

Séjourner sans titre. Les citoyens de Russie et de nombreux autres pays entrent sans visa et peuvent rester jusqu'à 180 jours par an. Pour des séjours plus longs, il faut un motif de séjour. Les citoyens des pays de l'Union économique eurasiatique (UEEA) qui restent plus de 180 jours doivent déjà obtenir une attestation de séjour régulier ; selon les nouvelles règles, elle devient un service payant (environ 36 000 AMD d'après un cabinet d'avocats arménien). Renseignez-vous auprès du Service des migrations et de la citoyenneté pour votre nationalité avant de prévoir de vivre dans l'appartement que vous achetez.

Un appartement, étape par étape

1. Prenez votre propre avocat avant de verser un acompte, un avocat qui travaille pour vous et non pour le promoteur ou l'agent.
2. Obtenez un numéro de contribuable (TIN) auprès du Comité des revenus de l'État. Apportez un passeport avec une traduction arménienne authentifiée par un notaire.
3. Vérifiez le bien : l'extrait cadastral, les hypothèques et saisies éventuelles, le conjoint du vendeur, les dettes sur l'appartement. Pour une maison, la catégorie de la parcelle (voir la section juridique).
4. Fixez le prix par écrit. Les prix sont affichés en USD, mais contrats et règlements se font en AMD : convenez donc du taux de conversion.
5. Versez l'acompte par virement bancaire, jamais en espèces.
6. Signez le contrat de vente chez un notaire, ou dans un bureau de service du cadastre si les deux parties s'y présentent en personne.
7. Réglez le solde par virement bancaire ou par un compte séquestre bancaire débloqué à l'enregistrement.
8. Faites enregistrer le droit auprès du Comité du cadastre, au plus tard 30 jours ouvrables après l'authentification du contrat par le notaire. Le traitement standard prend 4 jours ouvrables et coûte 26 000 AMD au total (frais plus droit de l'État) ; 3 jours, 2 jours et 2 heures coûtent 50 000, 75 000 et 150 000 AMD plus le droit de l'État. Le certificat arrive par e-mail (loi sur l'enregistrement officiel des droits sur les biens ; hartak.am, octobre 2026).

Programmes neufs sur plan

Les promoteurs vendent des appartements avant l'achèvement. Jusque-là, vous détenez un droit enregistré d'acquérir un bien immobilier en cours de construction, et la propriété est enregistrée après la mise en service du bâtiment (Legal 500 ; hartak.am). Avant de signer, vérifiez le permis de construire, la parcelle, la date d'achèvement et ce que le contrat prévoit en cas de retard. Les paiements échelonnés doivent correspondre aux étapes du chantier ; ne payez rien d'avance que le contrat ne prévoit pas.

Financement

La Banque centrale a indiqué en août 2026 que les prêts immobiliers continuent, y compris pour les achats par des non-résidents (Armenpress). Chaque banque fixe ses propres conditions pour les non-résidents ; obtenez une offre écrite avant de compter sur un crédit. Un compte bancaire local facilite le respect de la règle des paiements sans espèces, et les banques demandent des justificatifs sur l'origine des fonds.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

• Payer en espèces ou en devise étrangère en dehors d'une banque.
• Manquer le délai d'enregistrement de 30 jours ouvrables après le notaire : la transaction devient nulle.
• Acheter une maison sans avoir lu la catégorie de la parcelle dans l'extrait cadastral.
• Accepter le « droit d'achat » d'un promoteur sans vérifier le permis de construire.
• Voir dans un achat un chemin vers la résidence.
• Compter sur le remboursement de l'impôt lié au prêt immobilier quand on est acheteur étranger à Erevan.
• Laisser un bail non enregistré après avoir loué l'appartement.

Erevan est moins chère que la plupart des capitales d'Europe occidentale, mais les loyers y grimpent. Chiffres collaboratifs de Numbeo pour octobre 2026, convertis à environ 361 AMD pour un dollar (Banque centrale d'Arménie, mi-octobre 2026) :

| Poste | AMD par mois | Environ en USD | |---|---|---| | Personne seule, hors loyer | 294 837 | 815 | | Famille de quatre personnes, hors loyer | 1 077 569 | 2 980 | | Appartement 1 chambre, centre-ville | 333 984 (fourchette de 250 000 à 500 000) | 925 | | Appartement 1 chambre, hors du centre | 235 893 (fourchette de 150 000 à 325 731) | 650 | | Salaire mensuel net moyen | 242 285 | 670 |

Une personne seule qui loue un une-chambre dans le centre a besoin, d'après ces chiffres, d'environ 630 000 AMD, soit 1 740 USD, par mois (notre somme de deux lignes de Numbeo). Le loyer est la variable qui bouge : OC Media rapporte que les loyers de certains quartiers ont augmenté de 20 % à 70 % en 2026, et Euronews citait un deux-pièces dans la capitale à environ 850 EUR par mois en octobre 2026. Numbeo est en retard sur de tels bonds ; demandez des offres actuelles avant de fixer un budget.

Rendements

Les données de Numbeo d'octobre 2026 donnent un rendement locatif brut de 5,64 % dans le centre d'Erevan et de 7,92 % en dehors. Ce sont des chiffres bruts, tirés d'un petit échantillon collaboratif de prix demandés. La taxe foncière, les charges de l'immeuble, la vacance, l'ameublement et les frais d'agent viennent en déduction avant d'obtenir un rendement net, et les loyers bougent assez vite pour qu'un chiffre du printemps soit faux à l'automne. Les rendements de 10 % à 15 % annoncés pour la location de courte durée viennent de pages promotionnelles et nous ne les avons pas vérifiés.

Demande

L'afflux de Russes depuis 2022 a remodelé le marché locatif d'Erevan, et ils restent le premier groupe d'acheteurs étrangers. L'automne 2026 a apporté un nouveau bond des loyers, que OC Media relie en partie aux craintes de mobilisation en Russie. Comme acheteurs et locataires viennent en grande partie d'un seul pays, la demande suit les événements qui s'y produisent, et c'est le principal risque pour les prix. La valorisation est le second : le FMI estimait en 2024 que les prix immobiliers arméniens étaient surévalués d'environ 20 % à 35 %, et la Banque centrale notait en mai 2026 que la hausse du rapport prix/loyer pourrait rendre l'immobilier moins attractif comme investissement (ARKA).

Règles pour les bailleurs

• Impôt : 10 % sur le loyer, plus 10 % sur la part supérieure à 60 millions d'AMD par an (voir la section sur les impôts).
• Enregistrement du bail : enregistrez le bail auprès du Comité du cadastre ou informez le Comité des revenus de l'État dans les cinq jours, sous peine d'amende.
• Les propriétaires qui vivent à l'étranger devraient désigner un agent ou gestionnaire local pour s'occuper de la déclaration d'impôts et du locataire.

Et ensuite

Décidez d'abord si vous voulez un appartement ou une maison avec terrain, car la catégorie de la parcelle détermine la voie juridique. Parcourez ensuite la page Arménie, demandez à un notaire l'extrait cadastral de tout appartement qui vous plaît, et faites vérifier le contrat par un avocat local avant le premier paiement.