Guide d'achat : Chypre

Chypre combine appartenance à l'UE, environnement anglophone, fiscalité avantageuse et art de vivre méditerranéen — un cocktail qui séduit les acheteurs internationaux.

Indicateurs clés du marché

• Prix moyen au m² : 1 500–3 000 € (Paphos/Larnaca), 2 500–4 500 € (Limassol), 3 000–6 000 € (Limassol prime)
• Croissance annuelle des prix : 5–10 % (2023–2025)
• Rendement locatif : 4–7 % brut
• Part des acheteurs étrangers : importante, en particulier russes, britanniques, chinois et israéliens

Points forts par région

Limassol est la capitale économique et le marché le plus cher : elle attire entreprises internationales et grandes fortunes. Paphos offre un excellent rapport qualité-prix et plaît aux retraités britanniques. Larnaca est la ville la plus abordable, avec des infrastructures en plein développement. Ayia Napa / Protaras est une zone balnéaire à forte demande locative saisonnière. Nicosie, la capitale, bénéficie d'une demande locale stable.

Les étrangers peuvent-ils acheter à Chypre ?

Citoyens de l'UE : aucune restriction — ils peuvent acheter autant de biens qu'ils le souhaitent.

Citoyens hors UE : peuvent acheter un seul bien (maison, appartement ou terrain jusqu'à 4 014 m²). L'achat nécessite l'approbation du Conseil des ministres, généralement accordée en 1 à 2 mois.

Documents requis

• Passeport en cours de validité
• Contrat de vente (à déposer au registre foncier dans les 2 mois)
• Justificatif de fonds (attestation bancaire)
• Pour les non-UE : demande auprès du Conseil des ministres

Recours à un avocat

Un avocat est indispensable à Chypre. Coût : 1–2 % du prix d'achat + TVA. Il se charge :

• de vérifier le titre de propriété (title deed) auprès du Department of Lands and Surveys
• de vérifier l'absence de charges, hypothèques et dettes du promoteur
• de vérifier les permis d'urbanisme et de construire

La question du titre de propriété

Important : certains biens à Chypre, notamment dans les programmes récents, n'ont pas encore de titre de propriété individuel. C'est un problème connu. Assurez-vous que votre avocat vérifie le statut du titre avant l'achat. Les biens vendus sous contrat enregistré mais sans titre individuel sont fréquents mais comportent un risque supplémentaire.

Frais d'acquisition

| Taxe/Frais | Taux | Remarques | |---------|------|-------| | Droits de mutation | 3–8 % | Progressifs : 3 % (jusqu'à 85 000 €), 5 % (85 000–170 000 €), 8 % (au-delà de 170 000 €). Réduction de 50 % lorsque la TVA est également due | | TVA | 19 % | Biens neufs vendus par un promoteur. Taux réduit à 5 % pour la résidence principale (sous conditions) | | Droit de timbre | 0,15–0,2 % | Sur les contrats supérieurs à 5 000 € | | Honoraires d'avocat | 1–2 % + TVA | |

TVA à 5 % pour la résidence principale

Les primo-accédants (UE et hors UE) peuvent bénéficier d'une TVA réduite à 5 % (au lieu de 19 %) sur les 200 premiers m² d'une résidence principale neuve, à condition que la valeur du bien ne dépasse pas 350 000 €.

Taxes récurrentes

• Aucune taxe foncière annuelle (supprimée en 2017)
• Revenus locatifs : 20 % pour les non-résidents (après déductions)
• Contribution de défense : 2,25 % sur les revenus locatifs (pour les résidents fiscaux chypriotes)
• Aucun impôt sur la fortune

Plus-value immobilière

• 20 % sur les plus-values de cession
• Abattements généreux : 85 430 € d'abattement à vie pour la résidence principale ; 25 629 € pour les autres biens
• Indexation sur l'inflation applicable

Résidence permanente accélérée (catégorie F)

L'un des programmes de résidence permanente les plus attractifs d'Europe :

• Investissement : achat d'un bien neuf d'une valeur de 300 000 € minimum (hors TVA)
• Délai : 2 mois pour l'approbation
• Aucune durée minimale de séjour (une visite tous les 2 ans suffit)
• Famille : conjoint et enfants de moins de 25 ans inclus
• Avantages : résidence permanente dans l'UE, droit de résider à Chypre indéfiniment
• Exigences supplémentaires : 50 000 € de revenus annuels de l'étranger, casier judiciaire vierge, dépôt de 30 000 € sur un compte bancaire chypriote (bloqué 3 ans)

Résidence temporaire classique

Accessible aux propriétaires, retraités et travailleurs. Renouvelable chaque année.

Citoyens de l'UE

Libres de vivre et travailler. Inscription auprès du service des migrations après 4 mois.

Voie vers la citoyenneté

• Après 7 ans de résidence (5 ans pour les citoyens de l'UE)
• Niveau de base en grec exigé
• Naturalisation par exception possible pour les investisseurs importants (au cas par cas)

Étapes de l'achat

1. Sélection du bien — les agents agréés facturent 3–5 % (à la charge du vendeur).
2. Recours à un avocat — indispensable pour les vérifications juridiques.
3. Contrat de vente — signé, enregistré et déposé au registre foncier dans les 2 mois. L'acheteur verse un acompte de 10–30 %.
4. Approbation du Conseil des ministres (acheteurs hors UE) — 1 à 2 mois.
5. Paiement intégral et transfert du titre de propriété auprès du Department of Lands and Surveys. Taxes et frais sont réglés à ce stade.

Délais

Acheteurs de l'UE : 6 à 10 semaines. Acheteurs hors UE : 3 à 5 mois (approbation du Conseil comprise).

Coûts mensuels (estimations 2024–2025)

| Poste | Paphos / Larnaca | Limassol | |----------|-----------------|----------| | Loyer (appartement 2 chambres) | 600–900 € | 900–1 500 € | | Charges | 100–180 € | 120–200 € | | Courses | 300–400 € | 350–450 € | | Restaurant (par personne) | 10–15 € | 12–20 € | | Transports en commun (mensuel) | 40–50 € | 40–50 € | | Assurance santé privée | 80–150 € | 100–200 € |

Santé

Le système public (GESY/GHS), introduit en 2019, couvre tous les résidents. La qualité est bonne et s'améliore. Le secteur privé est excellent et abordable selon les standards européens. De nombreux médecins sont formés au Royaume-Uni et parlent anglais.

Qualité de vie

Plus de 340 jours de soleil par an, anglais très répandu, environnement sûr, excellentes écoles internationales. Chypre fait le pont entre cultures européenne et moyen-orientale, avec un rythme de vie insulaire détendu.

Rendements locatifs par zone

| Zone | Rendement brut | Loyer mensuel moyen (2 chambres) | |----------|-------------|--------------------------| | Limassol centre | 4–6 % | 1 000–1 500 € | | Limassol périphérie | 5–7 % | 700–1 000 € | | Paphos | 5–7 % | 600–900 € | | Larnaca | 5,5–7,5 % | 550–800 € | | Ayia Napa / Protaras | 4–7 % | 600–1 200 € (saisonnier) | | Nicosie | 4,5–6 % | 500–800 € |

Locations de courte durée

Toute location de courte durée doit être agréée par l'office du tourisme chypriote (CTO). Hôtels et hébergements touristiques sont soumis à une réglementation plus stricte. Airbnb évolue dans une zone grise — les contrôles se renforcent. Les zones touristiques connaissent une forte demande saisonnière de mai à octobre.

Locations longue durée

• Bail standard : 1 an
• Augmentation des loyers : par accord (pas de plafond légal)
• Protection du locataire : modérée. La loi sur le contrôle des loyers s'applique aux biens antérieurs à 2000 dans certaines municipalités.
• Forte demande des entreprises internationales relocalisant du personnel à Limassol

Tendances du marché

Limassol connaît une hausse rapide des prix et des loyers, portée par l'afflux d'entreprises technologiques et internationales. Larnaca émerge comme prochaine zone de croissance grâce à sa nouvelle marina et à la proximité de l'aéroport.