Guide d'achat : France

La France offre un marché immobilier d'une grande diversité, des appartements parisiens aux mas provençaux, en passant par les chalets alpins et les villas de la Riviera. C'est le pays le plus visité au monde, et un favori indétrônable pour les résidences secondaires.

Indicateurs clés du marché

• Prix moyen au m² : 1 500–3 000 € (rural/province), 8 000–15 000 € (Paris), 4 000–10 000 € (Côte d'Azur)
• Croissance annuelle des prix : 0–3 % (2023–2025, marché stable)
• Rendement locatif : 3–5 % brut (plus élevé dans les villes moyennes)
• Part des acheteurs étrangers : environ 10 % des transactions dans les zones touristiques

Points forts par région

Paris reste le marché le plus liquide, avec une forte valorisation à long terme. La Côte d'Azur (Nice, Cannes, Saint-Tropez) est le marché de luxe par excellence. La Provence et le Périgord attirent les acheteurs en quête de charme rural. Les Alpes françaises (Chamonix, Megève) offrent des placements dans l'immobilier de ski. Bordeaux et Lyon sont de solides alternatives urbaines à Paris.

Les étrangers peuvent-ils acheter en France ?

Oui, sans aucune restriction. Tout ressortissant étranger peut acheter un bien en France avec les mêmes droits qu'un citoyen français.

Documents requis

• Passeport ou pièce d'identité en cours de validité
• Justificatif de domicile
• Compte bancaire français (indispensable pour les opérations chez le notaire)
• Justificatif de fonds ou offre de prêt

Le notaire français

Le notaire joue un rôle central dans les transactions immobilières françaises — c'est un officier public qui :

• rédige et authentifie l'acte de vente définitif
• effectue les vérifications juridiques
• collecte et reverse l'ensemble des taxes et frais
• conserve les fonds en séquestre
• inscrit la vente auprès du Service de la Publicité Foncière

Acheteur et vendeur peuvent chacun avoir leur propre notaire (les frais sont partagés, pas doublés).

Important : diagnostics plomb et amiante

La loi française impose des diagnostics étendus avant toute vente : performance énergétique (DPE), plomb, amiante, termites, risques naturels, sécurité électrique/gaz. Le vendeur doit les fournir à ses frais.

Frais d'acquisition (frais de notaire)

| Poste | Taux | Remarques | |-----------|------|-------| | Droits de mutation | 5,09–5,81 % | Pour l'ancien (variable selon le département) | | Émoluments du notaire | environ 1 % | Barème réglementé et dégressif | | TVA | 20 % | Neuf uniquement (remplace les droits de mutation) | | Frais de garantie | 1–2 % | En cas de prêt | | Coût total d'acquisition | 7–8 % | Pour l'ancien |

Taxes récurrentes

• Taxe foncière : très variable selon la localisation, 500–5 000 €+/an. À la charge du propriétaire.
• Taxe d'habitation : supprimée pour les résidences principales. Elle s'applique toujours aux résidences secondaires, avec une majoration possible en zone tendue.
• Revenus locatifs : imposés à 20 % pour les non-résidents (après abattement forfaitaire de 30 %). Option pour les frais réels.
• Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : 0,5–1,5 % sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € (patrimoine mondial pour les résidents, patrimoine français pour les non-résidents)

Plus-value immobilière

• 36,2 % au total (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux) pour les non-résidents. Les résidents de l'UE peuvent bénéficier de prélèvements sociaux réduits (7,5 %)
• Abattements progressifs à partir de la 6ᵉ année : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans
• Exonération pour la résidence principale (doit être le logement effectif)

Visa de long séjour

Les citoyens hors UE ont besoin d'un visa pour tout séjour de plus de 90 jours. Catégories :

• Visa visiteur : pour les personnes disposant de ressources suffisantes et sans intention de travailler. Revenu minimum requis : environ 1 500 €/mois
• Passeport talent : pour les investisseurs, entrepreneurs et travailleurs qualifiés
• Visa étudiant
• Retraite : pas de visa spécifique, mais le visa visiteur est couramment utilisé

Citoyens de l'UE

Libres de vivre et travailler. Doivent s'enregistrer au-delà de 3 mois de séjour.

Voie vers la citoyenneté

• Après 5 ans de résidence continue
• Niveau de français requis (B1)
• Connaissance de la culture et des valeurs françaises
• La propriété immobilière ne donne aucun droit de résidence ni de citoyenneté

À noter sur la résidence fiscale

Attention : passer plus de 183 jours en France fait de vous un résident fiscal français, imposable sur l'ensemble de vos revenus mondiaux. La France a l'une des pressions fiscales les plus lourdes d'Europe.

Étapes de l'achat

1. Recherche du bien — les agences facturent 3–8 % de commission (incluse dans le prix affiché ou à la charge acquéreur). Frais d'agence et frais de notaire doivent être clarifiés en amont.

2. Offre d'achat — offre écrite avec prix proposé et conditions.

3. Compromis de vente — signé chez le notaire. L'acheteur verse un acompte de 5–10 % sous séquestre. L'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours (sans pénalité).

4. Conditions suspensives — généralement 45–60 jours pour l'obtention du prêt. Autres conditions : diagnostics, vérifications d'urbanisme.

5. Signature définitive (acte de vente) — chez le notaire, 2 à 3 mois après le compromis. L'acheteur verse le solde ainsi que les frais de notaire. Remise des clés.

Délais

3 à 4 mois entre le compromis et l'acte de vente. Le délai de rétractation de 10 jours et les conditions suspensives de prêt en font l'un des processus les plus protecteurs pour l'acheteur en Europe.

Coûts mensuels (estimations 2024–2025)

| Poste | Province / rural | Paris | |----------|-------------------|-------| | Loyer (appartement 2 chambres) | 500–800 € | 1 500–2 500 € | | Charges | 120–200 € | 150–250 € | | Courses | 300–450 € | 400–600 € | | Restaurant (par personne) | 12–20 € | 18–35 € | | Transports en commun (mensuel) | 30–50 € | 84 € (pass Navigo) | | Complémentaire santé | 50–100 € | 80–150 € |

Santé

La France dispose de l'un des meilleurs systèmes de santé au monde. La Sécurité sociale rembourse 70 % des frais ; une mutuelle complémentaire couvre le reste. Accessible à tout résident légal.

Qualité de vie

Gastronomie, culture et art de vivre reconnus dans le monde entier. Semaine de 35 heures, congés généreux (5 semaines minimum). Excellents transports en commun, notamment le réseau TGV. La France offre une diversité régionale exceptionnelle, des Alpes à l'Atlantique.

Rendements locatifs par région

| Zone | Rendement brut | Loyer mensuel moyen (2 chambres) | |----------|-------------|--------------------------| | Paris | 3–4 % | 1 500–2 500 € | | Lyon | 4–5 % | 800–1 200 € | | Marseille | 5–6,5 % | 600–900 € | | Bordeaux | 4–5 % | 800–1 100 € | | Nice / Côte d'Azur | 3–4,5 % | 900–1 500 € | | Toulouse | 4,5–6 % | 600–900 € |

Réglementation locative

La France a l'une des protections locataires les plus fortes d'Europe :

• Durée minimale du bail : 3 ans vide, 1 an meublé
• Encadrement des loyers : à Paris, Lille, Lyon, Montpellier et d'autres grandes villes. Les loyers ne peuvent dépasser un loyer de référence de plus de 20 %
• Dépôt de garantie : 1 mois vide, 2 mois meublé
• Préavis : 3 mois pour le locataire (1 mois en zone tendue), 6 mois pour le propriétaire
• Expulsion : quasiment impossible pendant la trêve hivernale (1ᵉʳ novembre – 31 mars)

Locations saisonnières

Marché dynamique sur la Côte d'Azur, dans les Alpes (saison de ski) et les zones touristiques rurales. Le classement en meublé de tourisme est requis. Certaines villes limitent les locations de courte durée (Paris : 120 jours/an maximum pour une résidence principale).