Acheter un bien immobilier en Géorgie quand on est étranger

Oui, un étranger peut acheter un bien immobilier en Géorgie aux mêmes conditions qu'un citoyen, à une exception majeure près : les terres agricoles. Appartements, maisons, locaux commerciaux et terrains non agricoles peuvent tous être enregistrés au nom d'un acheteur étranger. Il n'y a pas de taxe sur l'achat, l'enregistrement prend jusqu'à quatre jours ouvrés, et la propriété est transférée dès que le Registre public (NAPR) l'inscrit. C'était la situation lors de notre vérification en octobre 2026.

Deux règles ont changé récemment, et beaucoup de guides montrent encore les anciennes. Depuis le 1er mars 2026, un titre de séjour par l'immobilier exige un bien d'une valeur supérieure à 150 000 USD, contre 100 000 USD auparavant. Et en septembre 2026, le Parlement a relevé de 40 000 GEL à 100 000 GEL le seuil de revenu du foyer pour la taxe foncière annuelle.

Le marché en chiffres

Colliers Georgia a compté environ 59 000 ventes d'appartements à Tbilissi et à Batoumi en 2025, pour 4,3 milliards de USD. Tbilissi en a enregistré 42 267 (3,3 milliards de USD). Batoumi a établi un record avec 17 052 ventes, soit un peu plus de 1 milliard de USD. Prix moyens en 2025 :

| Ville | Immeubles neufs | Immeubles anciens | |---|---|---| | Tbilissi | 1 484 USD par m² | 1 244 USD par m² | | Batoumi | 1 497 USD par m² | 1 196 USD par m² |

Presque partout, les prix sont affichés en dollars américains, bien que le lari (GEL) soit la monnaie légale. Le cours de la Banque nationale au 15 octobre 2026 était de 2,599 GEL par USD.

Les prix ont continué de monter en 2026. D'après les données de Colliers de juillet 2026, le prix moyen pondéré des appartements neufs à Tbilissi dépassait d'environ 10 % celui de juillet 2025, sur le marché primaire comme sur le secondaire (immeubles anciens : environ 14 % de plus). La ville a enregistré 4 486 transactions résidentielles ce mois-là, soit 22,8 % de plus qu'un an plus tôt (Colliers RECOV.GE, d'après GBC).

Qui achète

Tbilissi est un marché local : Colliers situe la part des étrangers dans les achats d'appartements entre 10 % et 14 % de juin à août 2026. Batoumi, c'est l'inverse. Dans les projets des promoteurs que suit Galt & Taggart, les étrangers ont acheté 52 % des appartements en 2025 : Israéliens 13 % des ventes, citoyens de l'UE 14 %, Ukrainiens, Russes et Biélorusses ensemble 13 %, acheteurs turcs 10 % à 11 %. Colliers, qui compte l'ensemble du marché de Batoumi, donnait aussi 52 % de transactions étrangères en août 2026. Un marché qui dépend autant de la demande étrangère suit la politique régionale et les flux de voyageurs, si bien que les prix de Batoumi peuvent se retourner plus vite que ceux de Tbilissi.

Tbilissi ou Batoumi

• Tbilissi est la capitale, avec une économie active toute l'année ; sa revente et sa location reposent sur la demande locale. Didi Dighomi, Saburtalo et Samgori représentaient ensemble 61 % de l'offre et de la demande en 2025 (Colliers). Vake et la vieille ville sont les quartiers haut de gamme, à des prix nettement supérieurs à la moyenne de la ville.
• Batoumi est la station balnéaire de la mer Noire, en Adjarie : saison estivale, grands ensembles de tours, et beaucoup de logements achetés pour la location à la nuit. Le seul secteur de New Boulevard a compté plus de 6 800 ventes en 2025. Les prix varient beaucoup : fin 2025, les appartements neufs livrés clés en main coûtaient en moyenne environ 3 000 USD par m² dans la vieille ville de Batoumi et moins de 1 500 USD dans les zones périphériques (Galt & Taggart, mars 2026).

À Batoumi, c'est l'offre qu'il faut surveiller. Dans les projets des promoteurs que suit Galt & Taggart, environ 12 400 appartements étaient invendus fin 2025, soit 14 % de plus qu'un an plus tôt. Galt & Taggart s'attend à des ventes stables sur le marché primaire en 2026, avec une hausse des prix du primaire ralentie à 4 % à 6 %. Un gros stock invendu laisse à l'acheteur une marge de négociation.

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Vous pouvez parcourir le catalogue Géorgie pour comparer les prix demandés aux moyennes du marché ci-dessus.

Ce qu'un étranger peut posséder

La Constitution garantit le droit de posséder et de transmettre des biens par héritage, et le droit géorgien ne distingue pas citoyens et étrangers pour un bien immobilier ordinaire. La seule exception concerne les terres agricoles. L'article 19 de la Constitution les réserve à l'État, aux municipalités, aux citoyens géorgiens et à leurs associations, et renvoie les exceptions à la loi organique de 2019 sur la propriété des terres agricoles (texte sur matsne.gov.ge, vérifié en octobre 2026).

| Ce que vous voulez | Un étranger peut-il en être propriétaire ? | Remarques | |---|---|---| | Appartement ou maison | Oui, en pleine propriété | Enregistré à votre nom au NAPR | | Local commercial, bureau, hôtel | Oui | Imposé différemment du logement | | Terrain non agricole | Oui | Vérifier d'abord la destination du terrain | | Terre agricole | Non | Exceptions : héritage, et société géorgienne avec un plan d'investissement approuvé par le gouvernement |

Terres agricoles : le piège pour les acheteurs de maisons

La loi définit la terre agricole comme un terrain de la catégorie pâturage, prairie de fauche, terre arable (y compris cultures pérennes) ou parcelle d'habitation rurale, utilisé ou utilisable pour l'agriculture, avec ou sans bâtiments (loi organique, article 3). C'est ce dernier point qui piège les acheteurs. Une maison de village, un terrain avec vue sur la montagne ou une « datcha » peuvent se trouver sur une parcelle enregistrée dans l'une de ces catégories, et un étranger ne peut pas en acquérir le titre.

La catégorie figure comme destination du terrain dans l'extrait du registre du NAPR, en géorgien. Faites-le lire par votre avocat avant de verser un acompte.

Les exceptions sont étroites (article 4). Un étranger peut acquérir une terre agricole par héritage. Une société enregistrée en Géorgie dont l'associé dominant est étranger ne peut en être propriétaire que si le gouvernement de Géorgie approuve un plan d'investissement, par exemple dans l'agriculture, l'innovation ou les infrastructures touristiques. Si le plan n'est pas réalisé, la société doit vendre le terrain dans un délai d'un an (article 5), et un changement d'associés qui rend un étranger dominant n'est lui aussi possible que par un plan d'investissement approuvé par le gouvernement (article 7). Pour un acheteur particulier, cette voie est pratiquement fermée. Les traductions anglaises sur matsne.gov.ge peuvent être en retard sur le texte géorgien : demandez à un avocat géorgien de vérifier la formulation en vigueur.

C'est l'enregistrement qui fait de vous le propriétaire

La propriété d'un bien immobilier est transférée quand le droit est inscrit au Registre public tenu par l'Agence nationale du registre public (NAPR). Un contrat signé et un prix payé ne suffisent pas. L'enregistrement se fait dans une Public Service Hall (maison des services publics) ou dans un bureau du NAPR, et l'extrait du registre qui vous désigne comme propriétaire est votre preuve de titre.

Contrat, langue et procurations

Un notaire n'est pas obligatoire pour une vente immobilière. L'acte peut être signé à la Public Service Hall ou dans un bureau du NAPR, et beaucoup d'acheteurs passent tout de même par un notaire. Les avocats conseillent un contrat bilingue. Le texte géorgien est celui que lisent le registre et les tribunaux : si une traduction promet une vue sur la mer, une place de parking ou une pénalité de retard que la version géorgienne omet ou atténue, c'est la version géorgienne qui l'emporte.

Vous n'avez pas besoin d'être en Géorgie pour acheter. Avec une procuration, un représentant peut signer et enregistrer à votre place. Elle peut être certifiée par un notaire en Géorgie, dans un consulat de Géorgie ou par un notaire à l'étranger ; une procuration étrangère exige une apostille et une traduction géorgienne notariée. Prévoyez quelques jours ouvrés de plus.

Ce que montre l'extrait du registre

Commandez au NAPR un extrait récent du bien : 20 GEL avec un délai d'un jour ouvré ou 75 GEL le jour même, et 13 GEL ou 52 GEL en ligne. Une version anglaise coûte 26 GEL de plus (napr.gov.ge, vérifié en octobre 2026). Il indique le propriétaire et le code cadastral, et recense les hypothèques, saisies et autres charges. Pour un bien neuf, demandez aussi au promoteur le permis de construire, le titre foncier et l'état d'avancement du projet, et renseignez-vous pour savoir si une banque finance le projet.

L'argent

Les banques contrôlent l'origine des fonds pour les virements importants : gardez donc les justificatifs, qu'il s'agisse de la vente d'un logement, de relevés d'épargne ou d'une preuve de salaire ou de dividendes. Payez par virement sur le compte du vendeur et conservez la confirmation. Demandez à votre avocat dans quelle devise le contrat doit être libellé et comment la banque traitera un virement dans cette devise.

À l'achat

La Géorgie n'a ni droit de mutation ni droit de timbre pour l'acheteur. Vous payez des frais (vérifiés sur napr.gov.ge, octobre 2026) :

| Poste | Coût | |---|---| | Enregistrement de la propriété, 4 jours ouvrés | 150 GEL | | Enregistrement, 1 jour ouvré | 270 GEL | | Enregistrement, le jour même | 350 GEL | | Extrait du registre | 20 GEL (1 jour ouvré) ou 75 GEL (le jour même) |

Certains guides anciens citent 50 GEL et 200 GEL pour l'enregistrement. Ces chiffres sont dépassés. Ajoutez votre avocat, le traducteur et, si vous passez par un agent, sa commission.

Les logements neufs vendus par un promoteur assujetti à la TVA supportent la TVA géorgienne de 18 %. La revente par un particulier n'y est normalement pas soumise. Demandez au promoteur de confirmer par écrit que le prix du contrat inclut la TVA.

Taxe foncière annuelle

La taxe foncière sur les logements dépend du revenu du foyer, pas du prix du bien (Code des impôts de Géorgie). Jusqu'à cette année, l'exonération s'arrêtait à 40 000 GEL de revenu du foyer, avec un taux de 0,05 % à 0,2 % de la valeur de marché entre 40 000 et 100 000 GEL. Les modifications adoptées fin septembre 2026 ont supprimé le seuil inférieur, avec effet rétroactif sur toute la période fiscale 2026. Les foyers dont le revenu atteint 100 000 GEL ne paient désormais aucune taxe foncière sur les logements, les voitures et les autres biens imposables hors terrains, tandis que ceux qui dépassent ce seuil paient toujours 0,8 % à 1 % de la valeur de marché (civil.ge, Georgia Today et RegFollower, septembre et octobre 2026). Le Revenue Service (l'administration fiscale géorgienne) indique que la taxe 2026 repose sur les revenus de 2025. Les déclarations pour 2026 sont à déposer avant le 2 novembre, et le Code des impôts fixe le paiement au 15 novembre.

Beaucoup de guides montrent encore l'ancienne règle des 40 000 GEL : vérifiez donc la date de tout ce que vous lisez. Les terrains sont imposés séparément et la taxe est due quel que soit le revenu : le terrain détenu au 1er avril est taxé, avec paiement avant le 15 novembre (PwC, septembre 2026).

La synthèse de PwC décrit le test de revenu pour les particuliers résidents. Pour les non-résidents, des conseillers fiscaux qui se réfèrent aux indications du Revenue Service disent que le revenu mondial du foyer est pris en compte, et que si un non-résident ne dépose pas de déclaration, le Revenue Service peut calculer la taxe au taux maximal sur la valeur de marché du bien. Ces conseillers recommandent donc aux non-résidents de déposer une déclaration même quand aucune taxe n'est due. Vérifiez votre cas auprès du Revenue Service ou d'un comptable avant l'échéance de novembre. On devient résident fiscal géorgien après 183 jours passés dans le pays sur toute période continue de 12 mois (KPMG).

Revenus locatifs

Le loyer d'un logement loué à usage d'habitation est imposé au taux forfaitaire de 5 % du loyer brut, sans déduction (PwC, septembre 2026). Les conseillers fiscaux ajoutent que le bailleur s'inscrit au registre des bailleurs du Revenue Service sur rs.ge et dépose une déclaration annuelle pour l'année précédente avant la fin mars. Les autres loyers, par exemple ceux de locaux commerciaux, sont en général imposés à 20 % du revenu net après déductions. Les loyers d'un bien situé en Géorgie sont imposables en Géorgie même si vous vivez à l'étranger.

La location à la nuit est un autre sujet. Les conseillers fiscaux y voient une activité commerciale, et les sources divergent sur le régime applicable : le statut de petite entreprise à 1 %, le régime à 20 % ou une société. Demandez l'avis d'un comptable avant de vous fier à un chiffre de rendement qui ignore l'impôt.

À la revente

La Géorgie n'a pas d'impôt séparé sur les plus-values. La plus-value sur un logement fait partie de l'impôt sur le revenu des personnes physiques :

• Détenu plus de deux ans : la plus-value est exonérée. L'exonération reste valable si vous avez loué le logement à des locataires comme habitation (Andersen in Georgia).
• Vendu avant deux ans : 5 % de la plus-value pour un appartement ou une maison avec son terrain (PwC), et 20 % pour les autres biens. La plus-value est le prix de vente moins le prix d'achat et les frais directement liés.
• Usage commercial : louer des locaux commerciaux ou vendre à répétition peut compter comme une activité économique et vous faire perdre l'exonération.

Si vous vendez souvent, attendez-vous à ce que le Revenue Service examine si vous faites du négoce. Conservez le contrat d'achat et les justificatifs des frais.

Posséder un bien en Géorgie ne donne pas, à lui seul, le droit d'y résider. La plupart des visiteurs n'ont de toute façon pas besoin de titre de séjour : les citoyens de plus de 90 pays, dont les États de l'UE, le Royaume-Uni, les États-Unis, la Russie et l'Ukraine, entrent sans visa et peuvent rester jusqu'à un an (ordonnance gouvernementale n° 255 ; vérifiez pour votre passeport sur geoconsul.gov.ge). Depuis le 1er janvier 2026, les visiteurs sans titre de séjour doivent aussi détenir une assurance santé et accident pour toute la durée du séjour, avec une couverture d'au moins 30 000 GEL. L'immobilier aide si vous voulez un titre de séjour.

Titre de séjour pour propriétaires

L'Agence de développement des services publics (Public Service Development Agency, SDA) délivre un titre de séjour de courte durée à un étranger qui détient le titre de propriété d'un bien immobilier en Géorgie, hors terre agricole, d'une valeur de marché supérieure à 150 000 USD en équivalent GEL. Le conjoint et les enfants peuvent y être inclus (SDA, vérifié en octobre 2026).

• Seuil. 150 000 USD depuis le 1er mars 2026, contre 100 000 USD auparavant, selon les modifications de la loi sur le statut juridique des étrangers et des apatrides adoptées en juin 2025. D'après des cabinets d'avocats, plusieurs biens peuvent être additionnés pour atteindre le seuil.
• Évaluation. La valeur retenue est la valeur de marché fixée par un expert certifié d'un organisme accrédité en Géorgie, et non le prix que vous avez payé.
• Bien enregistré uniquement. Selon les synthèses de cabinets d'avocats, le titre doit déjà être enregistré : un logement sur plan en construction ne compte donc qu'une fois que vous en êtes propriétaire.
• Frais et délai. Droit de 300 GEL pour un traitement en 30 jours, 450 GEL pour 20 jours, 600 GEL pour 10 jours (SDA). La carte de séjour fait l'objet de frais séparés, à partir de 60 GEL.
• Durée. Un an, renouvelable chaque année. Si vous vendez le bien, le titre perd son fondement.
• Anciens titres. D'après des cabinets d'avocats, les personnes qui remplissaient la condition à 100 000 USD peuvent continuer à renouveler tant qu'elles détiennent le même bien. Les règles pour ceux qui ont laissé leur titre expirer sont floues, et les dispositions transitoires pour les achats faits peu avant le 1er mars 2026 sont décrites différemment selon les cabinets. Si vous êtes concerné, interrogez directement la SDA.

Droit au travail : ce qui a changé en 2026

Depuis le 1er mars 2026, la plupart des étrangers qui travaillent, exercent en indépendant ou dirigent une entreprise en Géorgie ont besoin d'un permis distinct pour l'activité professionnelle, délivré par l'Agence nationale de soutien à l'emploi. Un titre de séjour seul ne confère plus ce droit. Les titulaires d'un titre de séjour investisseur ou d'une résidence permanente en sont dispensés ; le titre fondé sur l'immobilier ne figure pas sur cette liste. Les personnes enregistrées comme travailleurs migrants avant mars ont jusqu'au 1er janvier 2027 pour se mettre en règle, et travailler sans le permis coûte 2 000 GEL d'amende pour une première infraction (ambassade des États-Unis en Géorgie et synthèses de cabinets d'avocats). En avril 2026, le Parlement a élargi la liste des dispenses (loi n° 1509), et les juristes ne s'accordent pas sur le point de savoir si la location de son propre appartement compte comme activité professionnelle. Si vous comptez percevoir des revenus en Géorgie, faites examiner votre cas par un avocat.

Titre investisseur

Il existe un niveau supérieur : le titre de séjour investisseur, pour 300 000 USD investis en Géorgie ou pour la propriété d'un bien d'une valeur supérieure à 300 000 USD. Il est délivré pour cinq ans, et son titulaire n'a pas besoin de permis de travail. Selon la SDA, un titulaire qui garde le bien pendant ces cinq ans peut ensuite demander un titre de séjour à durée indéterminée. Si vous organisez un achat autour de cette voie, parlez-en d'abord à un avocat en droit de l'immigration.

Étape par étape

1. Fixer le budget et le niveau de finition. Dans un immeuble neuf, le prix dépend beaucoup du stade de finition (voir plus bas). Si vous voulez un titre de séjour, le bien doit valoir plus de 150 000 USD selon l'estimation d'un expert.
2. Prendre votre propre avocat avant de réserver quoi que ce soit : quelqu'un que vous payez, pas le promoteur ni l'agent. Demandez le contrat en géorgien et dans une langue que vous lisez.
3. Vérifier le bien. Extrait du registre avec la destination, les hypothèques et les saisies ; pour un bien neuf, le permis, le titre foncier, l'état d'avancement du chantier et le financement du promoteur.
4. Réserver. Ne versez un acompte qu'après la lecture des conditions par votre avocat. Une réservation ou un avant-contrat doit indiquer le prix, la devise, la date de livraison et ce que devient l'acompte si les vérifications échouent.
5. Signer le contrat de vente à une Public Service Hall, dans un bureau du NAPR ou chez un notaire, en personne ou par procuration.
6. Payer par virement bancaire contre le contrat signé, et conserver la confirmation.
7. Enregistrer au NAPR. Les frais sont de 150 GEL pour quatre jours ouvrés, 270 GEL pour un, 350 GEL le jour même. Récupérez l'extrait qui vous désigne comme propriétaire.
8. Ensuite, transférer les contrats d'énergie et d'eau, déclarer le bien au fisc si les règles l'exigent, et déposer votre demande à la SDA si vous voulez un titre de séjour.

Achat sur plan et finitions : black, white et green frame

Beaucoup de logements neufs sont vendus en cours de construction et livrés inachevés. Le stade de finition se décrit avec des termes du métier, dont aucun n'est une norme juridique :

• Black frame : la coque en béton. Pas de cloisons intérieures, pas d'enduit, pas de chape. L'électricité arrive à la porte du logement et guère plus loin.
• White frame : murs enduits, chape au sol, fenêtres, porte d'entrée et points de raccordement aux réseaux. Il reste à ajouter la cuisine, les équipements de salle de bains, les sols et la peinture.
• Green frame : les promoteurs emploient ce terme différemment. Certains l'utilisent pour du white frame avec chauffage ou matériaux économes en énergie. Il coûte plus cher que le white frame.

Le « white frame » d'un promoteur peut comprendre bien moins que celui d'un autre. Mettez la description des prestations en annexe du contrat, poste par poste, et ne vous fiez pas à la brochure. Budgétez l'aménagement à part, et obtenez un devis écrit avant de comparer le prix d'un black frame avec celui d'un logement fini.

Risque lié au promoteur

Le séquestre (escrow) n'est pas la règle pour les programmes neufs en Géorgie : la plupart des versements vont donc directement au promoteur. Retards, modifications du projet et insolvabilité du promoteur sont les principaux risques, et la presse a rapporté des cas où le même logement avait été vendu à plusieurs acheteurs. Avant de payer, examinez les projets précédents du promoteur, demandez quelle banque finance le chantier et à quel stade elle accordera des prêts, lisez la clause de pénalité de retard, et demandez comment vos paiements sont protégés si l'immeuble n'est pas achevé. Le droit géorgien permet aussi l'enregistrement préliminaire du futur droit de l'acheteur au Registre public ; les avocats le recommandent parce qu'il bloque l'enregistrement de droits concurrents sur le même logement, principale parade à une double vente. Pour un achat de cette ampleur, un avocat géorgien indépendant vaut ses honoraires.

Financement et compte bancaire

Les banques géorgiennes prêtent aux non-résidents, notamment TBC, Bank of Georgia et Liberty. Les guides de conseillers pour 2026 indiquent un apport de 30 % à 40 % de l'évaluation de la banque pour un non-résident, des taux en dollars à partir d'environ 8 % et des taux en lari d'environ 10 % à 13 %, généralement sur 10 ans maximum. Les banques préfèrent les immeubles achevés et exigent des revenus stables et justifiés. De nombreux promoteurs vendent aussi avec leurs propres échéanciers jusqu'à la livraison, souvent sans intérêts ; c'est un contrat privé avec le promoteur, et le risque lié au promoteur décrit plus haut s'applique donc pleinement. Confirmez les conditions auprès de la banque, car elles changent souvent.

Pour ouvrir un compte, il faut un passeport, en général une attestation d'origine des fonds, et un numéro de mobile géorgien pour recevoir les codes par SMS. Certaines banques exigent un passage en agence pour le premier compte, et les pratiques varient d'une banque à l'autre. Le guide d'un conseiller indique qu'une procuration notariée peut remplacer cette visite dans certaines banques, au prix de deux à quatre semaines de plus.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

• Verser un acompte avant d'avoir lu l'extrait du registre.
• Acheter une maison de village sans vérifier si la parcelle est classée comme agricole.
• Prendre le « white frame » de la brochure pour celui du contrat.
• Compter un logement sur plan inachevé dans le seuil du titre de séjour.
• S'appuyer sur un guide qui montre encore l'ancien seuil de 40 000 GEL pour la taxe foncière ou les 100 000 USD du titre de séjour.

La Géorgie est moins chère que l'Europe de l'Ouest, et Batoumi est moins chère que Tbilissi. Ces chiffres sont ceux, collaboratifs, de Numbeo en octobre 2026 (le loyer hors centre à Tbilissi vient de son relevé de juillet 2026). Ils varient d'un relevé à l'autre : lisez-les comme des fourchettes. Les conversions en dollars utilisent le cours de la Banque nationale, environ 2,6 GEL par USD.

| | Tbilissi | Batoumi | |---|---|---| | Personne seule, par mois, hors loyer | environ 1 700 GEL (660 USD) | environ 1 600 GEL (610 USD) | | Famille de quatre personnes, par mois, hors loyer | environ 6 300 GEL (2 440 USD) | environ 5 800 GEL (2 260 USD) | | Loyer, 1 chambre, centre-ville | 1 750 à 1 850 GEL | 1 270 à 1 310 GEL | | Loyer, 1 chambre, hors centre | environ 1 160 GEL | 900 à 970 GEL |

Une personne seule qui loue un appartement d'une chambre en centre-ville à Tbilissi a donc besoin d'environ 3 500 GEL par mois, soit près de 1 350 USD. À Batoumi, le même mode de vie revient à environ 2 900 GEL, autour de 1 100 USD. Pour une famille qui loue un appartement de trois chambres à Batoumi, un budget réaliste est d'environ 8 300 GEL, près de 3 200 USD. Les écoles internationales et l'assurance santé privée sont les coûts qui modifient le plus un budget : chiffrez-les à part.

Si vous habitez le bien vous-même et percevez des revenus en Géorgie, rappelez-vous la règle du permis de travail vue dans la section sur la résidence.

Rendements

Global Property Guide a estimé le rendement locatif brut moyen de la Géorgie à 7,25 % au troisième trimestre 2026 (Tbilissi 7,23 %), contre 7,42 % au premier trimestre, quand Tbilissi était à 7,53 % et Batoumi à 7,31 %. Ce sont des chiffres bruts, avant impôts, réparations, frais et vacance. TBC Capital situe le rendement brut de Batoumi autour de 7,2 %, et après gestion, ménage, frais de plateforme, charges et semaines vides, les rendements nets y tournent généralement autour de 3 % à 4 % (International Investment, février 2026). Galt & Taggart a mesuré un rendement de 7,4 % à Batoumi en 2025, contre 8,8 % en 2024.

Les loyers ne suivent pas les prix. Des données de TBC Capital citées par Global Property Guide montrent des loyers demandés à Tbilissi en baisse d'environ 8 % en 2024 puis de 11 % en 2025, et TBC s'attend à un nouveau recul de 2,1 % en 2026. Cela a ramené les rendements sous leur sommet de 2022 à 2023. Un rendement calculé à partir du prix d'aujourd'hui et du loyer de l'an dernier peut être trop élevé.

Location longue durée

La location longue durée d'un logement à usage d'habitation est imposée au taux forfaitaire de 5 % du loyer brut, comme indiqué dans la section sur les taxes, et ces 5 % s'appliquent au loyer avant toute charge. Fixez le loyer et la devise dans un contrat écrit, et vérifiez les charges de l'immeuble avant de compter le revenu.

Locations de courte durée

Les brochures d'agences promettent souvent des rendements à deux chiffres pour la location de courte durée à Batoumi. Les chiffres de TBC Capital sont bien plus bas : avec un tarif moyen d'environ 34 USD la nuit et un taux d'occupation de 31 %, un appartement rapporte environ 3 850 USD par an avant charges. Le tarif moyen de Galt & Taggart était de 35,6 USD en 2025, stable sur l'année. Dans l'exemple chiffré de TBC, un studio de 35 m² acheté 59 500 USD rapporte environ 3 % net par an en location longue durée (retour sur investissement en 32 ans environ) et environ 2,8 % en location à la nuit avec 43 % d'occupation. La saison compte : l'été sur la mer Noire apporte l'essentiel des revenus.

Avant d'acheter un appartement pour le louer à la nuit, vérifiez le règlement de l'immeuble, ainsi que les autorisations et la fiscalité avec un comptable, et regardez l'offre dans le même ensemble. Une tour de centaines de studios identiques est un marché saturé.

Et ensuite

Décidez d'abord si vous voulez le marché local de Tbilissi, actif toute l'année, ou le marché balnéaire de Batoumi, avec ses acheteurs étrangers et son stock de logements invendus. Retenez ensuite quelques biens dans le catalogue Géorgie, commandez l'extrait du registre pour chacun, et faites lire le contrat par un avocat géorgien indépendant avant de verser un acompte.