Guide d'achat : Italie

L'Italie offre l'un des marchés immobiliers les plus diversifiés d'Europe : appartements historiques en centre-ville, villas de campagne, propriétés sur le lac de Côme et biens abordables dans le sud rural.

Indicateurs clés du marché

• Prix moyen au m² : 1 000–2 500 € (sud/rural), 3 000–6 000 € (Milan/Rome), 5 000–15 000 € (lac de Côme/Amalfi prime)
• Croissance annuelle des prix : 2–5 % (2023–2025, très variable selon les régions)
• Rendement locatif : 3–6 % brut
• Tendance notable : les programmes de maisons à 1 € dans les villages en dépeuplement suscitent un intérêt mondial

Points forts par région

Milan affiche la plus forte croissance, portée par les affaires et la mode. Rome connaît une demande stable pour les biens du centre historique. La Toscane (Florence, Sienne, Chianti) reste le choix classique pour la vie à la campagne. Les Pouilles et la Sicile offrent un excellent rapport qualité-prix, avec un intérêt international croissant. Le lac de Côme et la côte amalfitaine sont des marchés ultra-premium.

Les étrangers peuvent-ils acheter en Italie ?

Oui, selon le principe de réciprocité : les ressortissants des pays qui autorisent les Italiens à acheter un bien peuvent acheter en Italie. Cela couvre pratiquement tous les pays occidentaux. Les ressortissants des pays sans réciprocité peuvent tout de même acheter s'ils détiennent un titre de séjour italien.

Documents requis

• Codice Fiscale — code fiscal italien, obligatoire (délivré dans n'importe quelle Agenzia delle Entrate ou consulat italien)
• Passeport en cours de validité
• Compte bancaire italien (recommandé pour les paiements récurrents)

Recours à des professionnels

Un geometra (géomètre-expert), un notaio (notaire) et, en option, un avvocato (avocat) interviennent dans la transaction :

• Le notaire est obligatoire et agit comme officier public impartial garantissant la légalité de la transaction
• Le géomètre vérifie la conformité du bien avec le cadastre et les permis de construire
• L'avocat (facultatif mais recommandé) défend vos intérêts

Vérification essentielle : la conformità urbanistica

Les biens italiens doivent être conformes à leur permis de construire et à leur fiche cadastrale. Toute modification non autorisée (très fréquente, en particulier dans l'ancien) doit être régularisée avant la vente, sous peine de nullité de la transaction.

Taxes à l'achat

| Taxe | Résidence principale | Résidence secondaire / investissement | |-----|-------------------|------------------------| | Taxe d'enregistrement | 2 % (min. 1 000 €) | 9 % (min. 1 000 €) | | TVA (neuf) | 4 % | 10 % (22 % pour le luxe) | | Taxe cadastrale | 50 € fixe | 50 € fixe | | Taxe hypothécaire | 50 € fixe | 50 € fixe |

Taxes récurrentes

• IMU (taxe foncière municipale) : 0,4–1,06 % de la valeur cadastrale. Exonérée pour la résidence principale (sauf catégories de luxe A/1, A/8, A/9)
• TARI (taxe sur les déchets) : variable selon la commune, 100–400 €/an
• Revenus locatifs (cedolare secca) : taux forfaitaire de 21 % pour le long terme, 26 % pour le court terme (21 % pour le premier bien)

Plus-value immobilière

• Exonération si le bien est détenu 5 ans ou plus, ou utilisé comme résidence principale
• En deçà de 5 ans : imposée comme revenu (barème progressif de 23 à 43 %) ou option pour un taux forfaitaire de 26 %

Visa de résidence élective

Pour les citoyens hors UE disposant de revenus passifs ou d'une épargne suffisants. Travail interdit. Conditions :

• Justificatif de revenus stables ou d'épargne substantielle (environ 31 000 €/an minimum)
• Logement adapté en Italie
• Assurance santé
• Casier judiciaire vierge

Visa investisseur italien

• 500 000 € dans une entreprise italienne ou 250 000 € dans une start-up
• 1 000 000 € en obligations d'État italiennes
• 1 000 000 € de don philanthropique
• Aucune voie immobilière pour le visa investisseur

Citoyens de l'UE

Libres de vivre et travailler. Inscription à l'Anagrafe (registre municipal) dans les 3 mois.

Flat tax à 7 % pour les retraités

Les retraités, UE ou hors UE, s'installant dans des communes du sud de l'Italie (moins de 20 000 habitants) peuvent bénéficier d'une flat tax de 7 % sur l'ensemble de leurs revenus étrangers pendant 10 ans. Régions éligibles : Sicile, Sardaigne, Calabre, Campanie, Basilicate, Abruzzes, Molise et Pouilles.

Voie vers la citoyenneté

• Après 10 ans de résidence légale (4 ans pour les citoyens de l'UE)
• Niveau d'italien requis
• La citoyenneté par filiation (jure sanguinis) est également possible

Étapes de l'achat

1. Obtention du Codice Fiscale — dans n'importe quel centre des impôts ou consulat.

2. Recherche du bien — les agents facturent 3–4 % de commission à chaque partie (acheteur et vendeur). Vérifiez l'enregistrement de l'agent (patentino).

3. Offre préliminaire (Proposta d'Acquisto) — offre écrite accompagnée d'un chèque d'acompte de 1–5 %. Engage l'acheteur en cas d'acceptation.

4. Compromis (Compromesso) — accord détaillé, acompte de 10–20 % versé. Enregistré auprès des impôts. En cas de défaillance de l'acheteur, l'acompte est perdu. En cas de défaillance du vendeur, il est remboursé au double.

5. Vérifications — le géomètre contrôle la conformité cadastrale, les permis de construire, le diagnostic énergétique (APE) et l'état structurel.

6. Acte final (Rogito/Atto) — signé devant notaire. Paiement du solde. Le notaire enregistre l'acte.

Délais

8 à 16 semaines entre le compromesso et le rogito. Plus long en cas de régularisation de permis de construire.

Coûts mensuels (estimations 2024–2025)

| Poste | Sud / rural | Milan / Rome | |----------|--------------|--------------| | Loyer (appartement 2 chambres) | 400–600 € | 1 000–1 800 € | | Charges | 120–180 € | 150–250 € | | Courses | 250–350 € | 350–500 € | | Restaurant (par personne) | 10–15 € | 15–30 € | | Transports en commun (mensuel) | 25–35 € | 35–50 € | | Assurance santé privée | 80–150 € | 100–200 € |

Santé

Le service national de santé italien (SSN) figure parmi les meilleurs au monde. Gratuit pour les résidents inscrits. Le secteur privé est abordable et largement accessible. De nombreux médecins des grandes villes parlent anglais.

Qualité de vie

Art, culture et gastronomie sans équivalent. Une diversité régionale unique, entre ski alpin et plages méditerranéennes. La dolce vita séduit des acheteurs du monde entier. L'Italie compte le plus grand nombre de sites classés au patrimoine mondial de l'UNESCO.

Rendements locatifs par région

| Zone | Rendement brut | Loyer mensuel moyen (2 chambres) | |----------|-------------|--------------------------| | Milan | 4–5,5 % | 1 200–1 800 € | | Rome | 3,5–5 % | 1 000–1 500 € | | Florence | 4–6 % | 900–1 300 € | | Naples | 5–7 % | 600–900 € | | Bologne | 4,5–6 % | 800–1 100 € | | Pouilles / Sicile (zones touristiques) | 5–8 % | 500–900 € |

Locations de courte durée

L'Italie a instauré en 2024 un enregistrement national CIN (Codice Identificativo Nazionale). Toute location de courte durée doit être enregistrée et afficher son numéro CIN. Flat tax de 26 % sur les revenus de courte durée (21 % pour le premier bien). Forte demande à Florence, Rome, Venise, sur la côte amalfitaine et dans les régions lacustres.

Locations longue durée

Deux types de contrats :

• 4+4 (marché libre) : durée initiale de 4 ans, renouvellement automatique pour 4 ans supplémentaires
• 3+2 (loyer concerté) : durée initiale de 3 ans, renouvellement de 2 ans, avec plafonnement des loyers mais avantages fiscaux pour le propriétaire

Tendances du marché

Les villes universitaires (Bologne, Milan, Florence) affichent la plus forte demande de long terme. Les destinations touristiques offrent un potentiel exceptionnel en courte durée saisonnière. Le sud propose les meilleurs rendements, mais exige une gestion plus active.