Guide d'achat : Portugal

Le marché immobilier portugais a connu une croissance remarquable ces dix dernières années, portée par le programme Golden Visa, le régime fiscal du résident non habituel (RNH) et une forte demande internationale pour son art de vivre côtier.

Indicateurs clés du marché

• Prix moyen au m² : 1 500–3 000 € (régions), 4 000–8 000 € (Lisbonne/Porto prime)
• Croissance annuelle des prix : 6–10 % (2023–2025)
• Rendement locatif : 4–6 % brut
• Part des acheteurs étrangers : environ 10 % des transactions

Points forts par région

Lisbonne arrive en tête, avec une forte demande résidentielle et locative. L'Algarve reste la destination privilégiée des retraités et des résidences de vacances (Britanniques, Français, Allemands). Porto offre un meilleur rapport qualité-prix que Lisbonne, avec de solides rendements locatifs. La Côte d'Argent (de Cascais à Nazaré) gagne en popularité comme alternative côtière plus abordable.

Les étrangers peuvent-ils acheter au Portugal ?

Oui. Aucune restriction ne s'applique à la propriété immobilière étrangère. Citoyens de l'UE comme hors UE peuvent acheter tout type de bien.

Documents requis

• NIF (Número de Identificação Fiscal) — numéro fiscal portugais, obligatoire pour toute transaction. Les citoyens de l'UE peuvent l'obtenir dans n'importe quel centre des impôts. Les citoyens hors UE doivent passer par un représentant fiscal.
• Passeport ou pièce d'identité en cours de validité
• Justificatif de domicile
• Compte bancaire portugais (recommandé)

Recours à un avocat

Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat (advogado). Coût : 1 000–3 000 € selon la complexité de la transaction. Il se charge :

• de vérifier la propriété auprès du registre foncier (Conservatória do Registo Predial)
• de contrôler l'absence de sûretés, charges et dettes en cours
• de vérifier le permis de construire et le permis d'habitation (licença de utilização)
• de s'assurer de la conformité fiscale

Vérifications essentielles

• Caderneta Predial — document fiscal du bien, délivré par l'administration fiscale
• Certidão de Teor — extrait du registre foncier confirmant la propriété
• Licença de Utilização — permis d'habitation (doit exister pour l'usage actuel du bien)

Taxes à l'achat

| Taxe | Taux | Remarques | |-----|------|-------| | IMT (droit de mutation) | 1–8 % | Barème progressif selon la valeur et le type de bien. Résidence principale et investissement ont des taux différents | | Droit de timbre | 0,8 % | Sur le prix d'achat ou la valeur fiscale (la plus élevée des deux) | | TVA | 23 % | Uniquement sur les biens neufs vendus par un promoteur (rare dans le résidentiel) |

Barème progressif de l'IMT (2024)

| Valeur du bien | Taux | |---------------|------| | Jusqu'à 101 917 € | 0 % (résidence principale uniquement) | | 101 917–139 412 € | 2 % | | 139 412–190 086 € | 5 % | | 190 086–316 772 € | 7 % | | 316 772–633 453 € | 8 % | | Au-delà de 1 102 920 € | 7,5 % forfaitaire |

Taxes récurrentes

• IMI (taxe foncière municipale) : 0,3–0,45 % de la valeur fiscale (urbain), 0,8 % (rural)
• AIMI (taxe foncière additionnelle) : 0,7–1,5 % sur les biens d'une valeur supérieure à 600 000 €
• Impôt sur les revenus locatifs : 25 % forfaitaire pour les non-résidents, ou retenue à la source de 28 %

Plus-value immobilière

• Résidents : 50 % de la plus-value ajoutée au revenu (taux effectif d'environ 14–24 %)
• Non-résidents : 28 % sur la totalité de la plus-value
• Exonération résidence principale : en cas de réinvestissement dans une autre résidence principale au sein de l'UE

Visa D7 (visa revenus passifs)

Pour les citoyens hors UE disposant de revenus passifs réguliers (pensions, placements, revenus locatifs). Conditions :

• Revenu minimum : environ 9 120 €/an (SMIC portugais)
• Justificatif de logement
• Assurance santé
• Casier judiciaire vierge

Programme Golden Visa

Réforme 2023 : l'achat immobilier ne permet plus d'en bénéficier. Investissements éligibles actuels :

• 500 000 € dans des fonds d'investissement
• 500 000 € dans des activités de recherche
• 250 000 € dans les arts/la culture
• 500 000 € de capitalisation d'entreprise (créant au moins 5 emplois)

Régime fiscal du résident non habituel (RNH)

À noter : le régime RNH a été fermé aux nouveaux demandeurs depuis janvier 2024. Les titulaires existants continuent d'en bénéficier pour la durée de leur période de 10 ans.

Citoyens de l'UE

Libres de vivre et travailler. Inscription à la Câmara Municipal après 3 mois.

Voie vers la citoyenneté

• Résidence permanente après 5 ans
• Citoyenneté après 5 ans de résidence légale (l'un des délais les plus courts d'Europe)
• Niveau de base en portugais requis (A2)

Étapes de l'achat

1. Recherche du bien — les agents agréés (mediadores imobiliários) facturent 3–5 % de commission (à la charge du vendeur). N'utilisez que des agents agréés AMI.

2. Contrat de promesse (Contrato de Promessa de Compra e Venda, CPCV) — accord engageant. L'acheteur verse un acompte de 10–30 %. En cas de défaillance de l'acheteur, il perd l'acompte. En cas de défaillance du vendeur, il doit le rembourser au double.

3. Vérifications — votre avocat contrôle le registre foncier, les données fiscales, les permis de construire et les éventuelles dettes. Compte 2 à 4 semaines.

4. Prêt immobilier (le cas échéant) — les banques portugaises proposent 60–70 % de LTV aux non-résidents. Taux : 3–5 % (2024). Accord de principe : 2 à 4 semaines ; accord définitif : 4 à 6 semaines.

5. Signature de l'acte (Escritura) — signature finale chez le notaire ou au registre foncier. L'acheteur verse le solde. Le transfert de propriété est immédiat.

6. Enregistrement — le notaire enregistre l'acte auprès du registre foncier et de l'administration fiscale. Le nouveau titre de propriété est délivré en quelques jours.

Délais

Ancien : 8 à 12 semaines entre le CPCV et l'acte. Neuf : selon l'avancement de la construction.

Coûts mensuels (estimations 2024–2025)

| Poste | Régions / Algarve | Lisbonne / Porto | |----------|-------------------|----------------| | Loyer (appartement 2 chambres) | 600–900 € | 1 000–1 800 € | | Charges | 100–180 € | 130–220 € | | Courses | 250–400 € | 300–450 € | | Restaurant (par personne) | 8–15 € | 12–20 € | | Transports en commun (mensuel) | 30–40 € | 40–45 € | | Assurance santé privée | 60–120 € | 80–150 € |

Santé

Le Portugal dispose d'un bon service national de santé (SNS), gratuit pour les résidents. Le secteur privé est abordable et de qualité. De nombreux médecins parlent anglais, en particulier à Lisbonne, Porto et en Algarve.

Qualité de vie

Le Portugal figure systématiquement parmi les destinations préférées des expatriés. Climat doux, 300 jours de soleil par an, gastronomie excellente, villes sûres et culture accueillante. L'Algarve est particulièrement plébiscitée par les retraités britanniques, français et allemands.

Rendements locatifs par région

| Zone | Rendement brut | Loyer mensuel moyen (2 chambres) | |----------|-------------|--------------------------| | Lisbonne | 4–5,5 % | 1 200–1 800 € | | Porto | 5–6,5 % | 800–1 200 € | | Algarve | 4–6 % | 800–1 200 € | | Côte d'Argent | 5–7 % | 600–900 € | | Madère | 4,5–6 % | 700–1 000 € |

Locations de courte durée (Alojamento Local)

Enregistrement obligatoire en tant qu'Alojamento Local (AL). Nouvelles licences restreintes à Lisbonne et Porto depuis 2023. Les licences existantes sont cessibles et sont devenues des actifs à forte valeur. Rendements en courte durée : 6–12 % dans les zones touristiques.

Réglementation des locations longue durée

• La nouvelle loi sur le bail urbain (NRAU) encadre les locations
• Contrats standards : 1 à 5 ans
• Augmentation des loyers indexée sur un coefficient d'inflation (publié chaque année)
• Protection du locataire forte — l'expulsion exige des motifs légaux et une procédure judiciaire

Tendances du marché

La forte demande des nomades numériques (titulaires de visa D8) et des étudiants internationaux a fait grimper les loyers de 15 à 25 % à Lisbonne et Porto depuis 2022. Le gouvernement introduit des plafonds de loyer et des incitations pour les bailleurs longue durée.