Pergunte a dez pessoas onde comprar em 2026 e vai receber dez respostas, quase todas moldadas pelo mercado que quem responde vende. Comecemos então pelas regras do jogo. Este guia compara nove países com os quais trabalhamos todos os dias na HomeNSearch, presente em 13 mercados, e não estabelece propositadamente nenhuma classificação. Um ranking sugere que existe uma única resposta certa. Não existe: o melhor país para comprar um imóvel de investimento depende do que se quer que esse imóvel faça, pagar renda, valorizar ao longo do tempo, ou trazer consigo uma autorização de residência.
Uma promessa antes de começar a lista. Onde um programa de residência já fechou, dizemos isso mesmo. Onde uma moeda anda instável, também. Os artigos comparativos que ignoram os riscos já custaram dinheiro a sério a compradores a sério, e desembaraçar essas compras depois ocupa uma fatia da semana de qualquer consultor maior do que ninguém admite.
Os nove mercados a seguir são aqueles que os nossos investidores realmente escolhem, entre os 13 países que listamos. Itália, França e o resto do catálogo também podem funcionar como investimento; estes nove são simplesmente onde os casos estão mais claros neste momento.
Como escolher antes de comparar países
Quatro perguntas organizam a maioria dos compradores mais depressa do que qualquer tabela de preços por metro quadrado.
- Qual é o objetivo? Rendimento de arrendamento, valorização do capital e direito de residência apontam para mapas diferentes. O rendimento favorece mercados com pouca carga fiscal e muito turismo. O crescimento favorece economias a recuperar de uma base baixa. A residência estreita o campo às poucas nações que ainda trocam propriedade por autorização.
- Com que rapidez poderá precisar de sair? A liquidez é a variável silenciosa em qualquer compra no estrangeiro. Um apartamento bem avaliado em Madrid pode vender-se em semanas; uma vivenda numa pequena península do Adriático pode esperar um ano pelo seu único comprador. Se o seu capital tiver prazo, essa diferença pesa mais do que mais um ponto de rentabilidade.
- O que fica para o fisco em cada fase? Conte os três momentos: compra, posse e saída. Um mercado pode ser barato para entrar e caro para manter, ou o contrário. O Dubai e Nicósia pedem quase nada todos os anos; boa parte da Europa Ocidental fica com uma fatia todos os anos em que se é proprietário.
- Quem gere o imóvel? Um apartamento a três fusos horários de distância precisa de alguém local que o arrende, o limpe e conserte a caldeira às duas da manhã. Mercados com empresas de gestão consolidadas, como o Dubai, Phuket ou as costas espanholas, toleram muito melhor um proprietário ausente do que aqueles onde esse serviço teria de ser montado por si próprio.
A pergunta útil não é «qual é o melhor país» mas sim «qual país faz melhor o único trabalho para que estou a contratar este imóvel».
Mais um filtro que poupa muitos dissabores: só coloque na lista países que esteja disposto a visitar pelo menos uma vez antes de fechar negócio, e mais ou menos uma vez por ano depois disso. As regras mudam, os bairros mudam, e o proprietário que aparece descobre as duas coisas antes de o mercado lhas cobrar no preço.
Tenha as suas respostas em mente enquanto lê. Seguem-se os nove mercados, com a versão honesta de cada caso.
Emirados Árabes Unidos: o argumento do rendimento
O Dubai é o argumento mais simples deste artigo. O emirado não cobra imposto anual sobre a propriedade nem sobre a renda, pelo que o rendimento bruto, o que é invulgar, fica muito próximo do que realmente sobra no bolso. Os principais custos são uma taxa única de 4% de transferência ao Dubai Land Department na compra e as despesas de condomínio enquanto for proprietário. Essa aritmética explica por que rentabilidades que pareceriam fantasiosas em Paris ou Munique são normais em Jumeirah Village Circle ou na Dubai Marina.
Os estrangeiros compram em propriedade plena em zonas designadas, e o processo avança depressa; uma transferência de título mede-se em dias, não em meses. Investindo 2 milhões de AED ou mais, garante-se acesso ao Golden Visa de 10 anos, que se tornou discretamente a via de residência mais usada entre os nossos investidores. Os riscos estão na oferta e no ciclo. O Dubai constrói a um ritmo que nenhuma cidade europeia ousa acompanhar, e entregas maciças de projetos vendidos em planta podem amolecer as rendas bairro a bairro durante um ou dois anos seguidos. Compre pela localização e pelo histórico do promotor, não pela imagem virtual. Quem compra em planta tem, ainda assim, uma camada de proteção que vale a pena conhecer: os pagamentos passam por contas escrow reguladas pelo Land Department e são libertados conforme os marcos da obra.
O próprio visto cobre cônjuge e filhos, renova-se enquanto o ativo for mantido e não exige residir nos EAU. É exatamente por isso que tantos compradores o tratam como um plano B do qual, de caminho, ainda recebem renda.
A nossa página de imóveis nos EAU mostra o que o mercado pede em cada patamar, de estúdios a coberturas de marca.
Chipre: acesso à UE com custos de posse reduzidos
O Chipre aboliu o seu imposto anual sobre bens imóveis já em 2017, o que o torna um dos locais mais baratos da UE para simplesmente ser proprietário. Junte a isso um sistema legal assente no common law inglês, contratos que se leem em inglês, e um programa de residência permanente que aceita um investimento de 300 000 € em imóvel novo, e o fascínio da ilha para compradores fora da UE deixa de ser um mistério. A residência, por seu turno, só exige uma visita a cada dois anos para se manter válida, um dos requisitos de presença mais leves da Europa.
O motor do arrendamento é o turismo somado a uma economia de serviços em expansão. Limassol traz a procura empresarial, Pafos e Larnaca ficam com os arrendamentos de férias, e a época dura o suficiente para que os proprietários de curta duração não apostem tudo em agosto. Dois avisos merecem lugar em qualquer resumo honesto. As mais-valias na venda de imóveis são tributadas a 20%, por isso calcule a saída antes de se apaixonar pela entrada. O imóvel novo paga IVA e a revenda não, o que altera a comparação mais do que os preços pedidos sugerem; faça as contas das duas versões antes de escolher um lado do mercado. E os preços de imóveis novos em Limassol sobem há anos; a caça ao valor faz-se hoje em Larnaca e nas aldeias a poucos minutos da costa.
O nosso catálogo do Chipre percorre as cidades costeiras, caso queira comparar entre si.
Grécia: recuperação com visto incluído
O mercado imobiliário grego caiu durante quase uma década e desde 2017 tem vindo a recuperar. Esse longo vale é a oportunidade. Mesmo depois de um crescimento forte, boa parte do mercado ainda está abaixo de litorais comparáveis da Europa Ocidental, enquanto o turismo continua a bater recordes nacionais e a encher as agendas de arrendamento de curta duração de maio a outubro. Atenas tem a liquidez, as ilhas têm as diárias mais chamativas, e as costas em torno de Salónica ficam algures entre as duas.
O Golden Visa sobreviveu aqui depois de os de Espanha e Portugal fecharem, embora o patamar de entrada dependa agora da geografia. As zonas mais procuradas exigem 800 000 €, o resto do país 400 000 €, e mantém-se uma via de 250 000 € para restaurar edifícios classificados ou converter espaço comercial, que se tornou discretamente o cantinho dos caçadores de pechinchas do programa. Um aviso regulatório para quem investe a pensar no rendimento: Atenas começou a restringir novos registos de arrendamento de curta duração nos seus distritos centrais. Confirme as regras do bairro exato onde vai comprar, não o título nacional. Ainda assim, um imóvel que fique sem licença de curta duração não fica sem procura; Atenas arrasta uma escassez persistente de apartamentos remodelados para os seus próprios residentes, e os inquilinos de longa duração fazem fila pelo bom stock. O visto não impõe qualquer estadia mínima, e muitos titulares só se deslocam para dar uma vista de olhos ao apartamento.
Turquia: entrada barata, lições de moeda forte
Em dólares, Istambul e Antália vendem alguns dos metros quadrados mais baratos entre as grandes cidades desta lista. Os estrangeiros compram com poucas restrições, os negócios fecham depressa, e uma compra de 400 000 $ ainda dá direito a toda a família à cidadania turca, passaporte incluído, após um compromisso de posse de três anos. No papel, é a proposta mais agressiva deste artigo.
Agora a parte honesta. A lira perde terreno frente ao dólar há uma década, e a inflação, embora já longe do pico, continua bem acima do que um investidor europeu considera normal. As rendas chegam em liras e são atualizadas em calendários que historicamente ficam atrás da inflação, por isso o lado do rendimento de um investimento turco é pouco fiável em moeda forte. Quem se dá bem aqui trata o apartamento como um ativo avaliado em dólares com passaporte associado, e qualquer renda como um bónus. Quem persegue só a rentabilidade tende a sair desiludido, e tende a sair a fazer barulho.
Um pormenor processual, se o passaporte for o objetivo: o limiar de 400 000 $ mede-se por uma avaliação oficial, não pelo preço do contrato, e a compra tem de ficar corretamente registada desde o primeiro dia. Use um advogado que já tenha percorrido exatamente esta via, não um generalista.
Geórgia: a burocracia mais rápida desta lista
O registo do título na Geórgia demora um dia útil num Public Service Hall, custa uma taxa simbólica e não exige residência, sócio local nem autorização para apartamentos; os terrenos agrícolas são a exceção que um estrangeiro não pode tocar. Depois da compra, os impostos praticamente não incomodam, com uma pequena percentagem fixa sobre a renda para o Estado e pouco mais. Para uma primeira compra no estrangeiro, essa ausência de atrito convence por si só.
Batumi é o motor. A estância à beira do Mar Negro vive uma longa época de turismo de praia, conferências e movimento de casinos vindo de toda a região, e as suas torres na orla marítima foram construídas justamente para essa procura de arrendamento de curta duração. Os bairros antigos de Tbilisi oferecem a jogada mais calma: apartamentos remodelados para teletrabalhadores e visitantes de longa estadia. Faça as contas de ambos com realismo. Batumi continua a somar torres, por isso o bairro e o operador que gere a sua unidade decidem se as contas fecham. O lari oscila, como acontece com moedas pequenas, embora os negócios aqui costumem ser fixados em dólares, o que suaviza a questão na compra, mesmo que as rendas continuem a chegar em moeda local. Comece pelos nossos anúncios na Geórgia e avalie a diferença por si mesmo.
Montenegro: escassez no Adriático
A costa do Montenegro é curta e íngreme, e boa parte está protegida, pelo que a oferta de litoral construível é genuinamente limitada; em torno da baía de Kotor, património da UNESCO, está praticamente fixa. Uma escassez assim trabalha devagar, com paciência, a favor dos valores a longo prazo. O país usa o euro, tributa a propriedade com ligeireza e concede aos proprietários uma autorização de residência temporária renovável, uma vantagem modesta mas real para quem pensa em passar lá os verões. Kotor, Tivat e Budva comportam-se como três mercados distintos comprimidos em quarenta quilómetros de costa; o mesmo dinheiro compra coisas muito diferentes em cada um, por isso convém ver os três antes de escolher.
A maior aposta é política. O Montenegro é candidato à UE, e cada passo credível em direção à adesão tem empurrado os preços da costa para mais perto dos padrões europeus. Nada garante o calendário, e outras candidaturas já estagnaram. Dois avisos. O programa de cidadania por investimento fechou no final de 2022, por isso ignore qualquer publicidade que sugira o contrário. E este é um mercado pequeno: o número de compradores para uma vivenda de 900 000 € acima de Kotor conta-se às dezenas, não aos milhares. A paciência faz parte do preço de entrada.
Portugal e Espanha: o par maduro
Estes dois andam juntos porque resolvem um problema diferente. Ninguém compra em Lisboa ou Málaga pelo tratamento fiscal. Compra-se pela profundidade do mercado: título transparente, crédito habitação para não residentes de bancos comuns, mercados de arrendamento profissionais e, sobretudo, liquidez de revenda. O financiamento é por si só uma vantagem silenciosa; pedir emprestado a um banco espanhol ou português a taxas razoáveis faz o mesmo capital render mais do que quase em qualquer outro mercado desta lista. Quando os planos mudam, um apartamento bem avaliado numa grande cidade ibérica encontra comprador depressa. Na maioria dos outros mercados deste artigo, não acontece assim.
Portugal
Comecemos por deixar uma coisa clara: a via imobiliária do golden visa fechou em outubro de 2023, e comprar imóveis já não conduz à residência aqui. O que resta é um mercado com procura internacional constante em Lisboa, Porto e no Algarve, uma boa reserva de inquilinos de longa duração e um setor turístico que não dá sinais de encolher. Os custos de aquisição e os impostos municipais são reais mas previsíveis, e o processo legal reserva poucas surpresas. O Portugal de hoje é um caso de investimento convencional, e depois da espuma gerada pelo programa no início dos anos 2020, isso é provavelmente mais saudável para quem compra agora.
Espanha
A Espanha fechou o seu golden visa em abril de 2025, pelo que a mesma lógica se aplica: venha pelo mercado, não pela papelada. É o mercado maior e mais líquido deste artigo, onde se negoceia de tudo, de modestos apartamentos no interior a vivendas de oito dígitos em Marbella, através de uma infraestrutura profissional que atende compradores estrangeiros há cinquenta anos. Duas coisas merecem atenção antes de avançar. Os custos totais de aquisição chegam habitualmente a dois dígitos percentuais sobre o preço, e as licenças de arrendamento de curta duração tornaram-se genuinamente difíceis de obter em Barcelona e noutras cidades muito reguladas. O arrendamento de longa duração, por outro lado, apoia-se numa escassez crónica de habitação em todas as grandes áreas metropolitanas.
Tailândia: rendimento turístico com mecânica de quota
A Tailândia é o único país desta lista onde a estrutura de propriedade precisa de ser explicada antes de tudo o resto. Os estrangeiros não podem ser donos de terreno, mas podem ser donos de unidades de condomínio em plena propriedade, com uma condição escrita no Condominium Act: os compradores estrangeiros podem deter no máximo 49% da área total de qualquer edifício. Os edifícios populares esgotam essa quota depressa, por isso a primeira pergunta sobre qualquer condomínio tailandês é se ainda há quota estrangeira disponível. Há uma segunda mecânica. Para registar a plena propriedade estrangeira, o dinheiro da compra tem de chegar do estrangeiro em moeda estrangeira, documentado pelo banco recetor, por isso planeie a papelada da transferência antes do prazo, não depois. Se o edifício pretendido já não tiver quota, a alternativa é um arrendamento registado por 30 anos, renovável por acordo. Alguns compradores aceitam isso de bom grado; outros desistem. Decida qual dos dois é antes de embarcar.
Com a estrutura bem resolvida, o caso de investimento resume-se a rendimento turístico. Phuket, Pattaya e Banguecoque movimentam cada uma mercados de arrendamento enormes, e os edifícios de categoria resort costumam vir com equipas de gestão que tratam o proprietário ausente como cliente padrão, não como exceção. Não há residência associada à compra de imóveis, por isso trate a Tailândia apenas como uma jogada de rendimento e estilo de vida, não de imigração.
Os riscos que viajam consigo
Alguns riscos são específicos de cada país e já foram cobertos acima. Quatro seguem-no para todo o lado. A moeda, primeiro: se ganha em euros e o seu ativo rende em liras, laris ou baht, a variação cambial pode apagar no papel um ano de rendimento de arrendamento, ou de vez em quando oferecer-lhe um ganho inesperado. A regulação, em segundo lugar. As regras de arrendamento de curta duração endureceram em Atenas, Barcelona e Lisboa no espaço de poucos anos, e um regime de licenças pode mudar as contas de um apartamento de férias de um dia para o outro.
Depois há a saída. Custos de venda, imposto sobre mais-valias e, nalguns países, meses de burocracia consomem parte do retorno final, e quase ninguém os calcula à entrada. Faça-o à entrada. Por último, a própria distância: um imóvel que não se pode visitar precisa de relatórios em que se confie, desde recibos de renda a faturas de reparações. Pergunte a qualquer empresa de gestão que entreviste como, e com que frequência, presta contas aos proprietários. A qualidade dessa resposta antecipa toda a relação.
Combinando o país com o investidor
É assim que resumimos a decisão na prática, com base nos perfis de comprador que mais vemos nos 13 países da HomeNSearch.
- Rendimento com fricção fiscal mínima aponta para o Dubai, com a Geórgia como a versão de baixo orçamento da mesma ideia.
- Residência UE mais um ativo arrendável significa Grécia através do Golden Visa, ou Chipre através da sua via de residência permanente de 300 000 €.
- Um segundo passaporte como prioridade significa Turquia, entrando de olhos abertos quanto à lira.
- O crescimento de capital a longo prazo favorece a costa do Montenegro, comprada com paciência quanto à eventual saída.
- Liquidez e pouco drama acima de tudo apontam para Espanha ou Portugal, aceitando impostos mais pesados como o preço de um mercado profundo.
- A economia pura do arrendamento de férias leva à Tailândia, uma vez esclarecida a questão da quota.
Nada disto é teórico. Os nove mercados acima são onde os nossos investidores se concentram, as páginas de cada país trazem o stock atual, e a nossa equipa vai dissuadi-lo de um mau negócio antes de se comprometer com o que quer que seja. Esse último serviço não custa nada e é o que mais poupa.
Perguntas frequentes
Que país cobra menos impostos aos senhorios?
Os EAU, e não há comparação. Sem imposto anual sobre a propriedade, sem imposto sobre a renda, apenas uma taxa única de 4% de transferência na compra e as despesas de condomínio contínuas. A Geórgia fica em segundo com as suas pequenas taxas fixas, e o Chipre merece uma menção para os proprietários em geral, já que manter um imóvel lá custa quase nada em imposto anual. Uma ressalva aplica-se aos três: isento de impostos onde o imóvel está situado não significa isento de impostos no seu país, já que o seu país pode continuar a tributar esse rendimento segundo as suas próprias regras e tratados.
Ainda se consegue residência UE comprando um imóvel em 2026?
Sim, através de dois dos nossos nove. O Golden Visa grego vai de 250 000 € a 800 000 € consoante a região e o tipo de imóvel, e o Chipre concede residência permanente a partir de 300 000 € investidos em imóvel novo. Portugal encerrou a sua via imobiliária em outubro de 2023 e a Espanha o seu programa em abril de 2025, por isso qualquer site que ainda anuncie isso está desatualizado.
A via de cidadania turca por 400 000 $ ainda está aberta?
Sim, à data de publicação. Compre um imóvel avaliado em 400 000 $ ou mais, comprometa-se a mantê-lo por três anos, e o titular e a sua família direta podem requerer a cidadania. As condições do programa já mudaram várias vezes desde o lançamento, por isso confirme as regras atuais com um advogado independente antes de transferir qualquer sinal.
Qual é o ponto de entrada mais barato desta lista?
Geórgia e Turquia, pelo preço de entrada. Batumi vende alguns dos apartamentos à beira-mar mais baratos entre os mercados que cobrimos, e Istambul mantém-se barata em dólares para uma cidade de quinze milhões de habitantes. Entrada barata não é, porém, o mesmo que risco baixo; ambos os mercados carregam uma exposição cambial que os mercados em euros ou dirhams não têm.
De que mercado é mais fácil sair mais tarde?
Espanha, com Portugal logo atrás. Procura local profunda mais compra internacional constante fazem com que um imóvel bem avaliado se venda depressa. O Dubai também revende bem em condições normais, ajudado pela transferência de título rápida. As saídas mais lentas deste grupo são os mercados pequenos, o Montenegro à cabeça, onde encontrar o comprador certo pode levar trimestres em vez de semanas.
