Como comprar casa na Bielorrússia sendo estrangeiro?

Comprar casa na Bielorrússia é possível para um estrangeiro: um apartamento ou uma moradia fica registado em seu nome em propriedade plena. O terreno é a exceção. Os cidadãos estrangeiros, em regra, não podem ser proprietários de um lote, pelo que o solo sob a casa é detido por arrendamento estatal até 99 anos. A parte jurídica é simples. A prática não é: para compradores da UE, do Reino Unido, dos EUA e do Canadá, o difícil é fazer chegar o dinheiro à Bielorrússia e, mais tarde, tirá-lo de lá. Este guia trata dos dois temas, com dados verificados em outubro de 2026.

Preços em Minsk, setembro de 2026

Minsk é o mercado que conta. Em setembro de 2026, as transações de compra registadas tiveram um preço médio de 2.330 USD por m², mais 475 USD (25,6 %) do que em setembro de 2025, segundo dados da Minsk-News divulgados pelos media bielorrussos. Os apartamentos de uma divisão custavam em média 2.530 USD por m², os de duas divisões 2.234 USD e os de três divisões 2.042 USD (nos anúncios bielorrussos contam-se todas as divisões de habitação, não só os quartos). Registaram-se cerca de 1.000 compras no mês, aproximadamente 19 % menos do que um ano antes: os preços subiram e o volume caiu.

Os preços pedidos no mercado de revenda são mais altos do que os das transações. A Realt.by indicou para Minsk uma média de 2.539 USD por m² na semana de 28 de setembro a 4 de outubro de 2026, com Northern Shore (Severny Bereg) acima de 3.000 USD. As duas transações registadas mais caras de setembro foram 6.433 USD por m² em Olympic Park e 5.175 USD em Northern Shore.

Cidades regionais

Fora da capital, os preços pedidos rondam metade. A Realt.by indicou, no início de outubro de 2026, médias de 1.434 USD por m² em Brest, 1.278 em Grodno, 1.190 em Mogilev, 1.156 em Gomel e 1.071 em Vitebsk. A entrada é mais barata, mas há menos compradores e inquilinos locais do que em Minsk. Brest e Grodno ficam perto da fronteira com a Polónia.

Preços em dólares, contratos em rublos

Os anúncios apresentam preços em dólares norte-americanos, mas o contrato é redigido em rublos bielorrussos (BYN). A taxa do Banco Nacional da Bielorrússia em 16 de outubro de 2026 era de 3,0091 BYN por USD e 3,3749 BYN por EUR. Um ano antes, o dólar valia 2,9466 BYN, pelo que o rublo variou pouco face ao dólar ao longo do ano.

Três coisas a resolver antes de ver um apartamento

• Terreno. Se quer uma moradia ou uma dacha, será proprietário do edifício e arrendatário do lote. Nos apartamentos este problema não se coloca.
• Dinheiro. Nove bancos bielorrussos estão sujeitos a uma proibição total de transações da UE, e as transferências para os restantes dependem das regras de compliance do seu próprio banco. Escolha o banco recetor e confirme que o seu banco lá envia, antes de assinar o que quer que seja.
• Saída. A Bielorrússia exige autorização do Governo e um pagamento de, pelo menos, 25 % do valor de mercado quando pessoas de Estados “não amigáveis” vendem participações em sociedades bielorrussas ou imóveis detidos através delas. As regras publicadas não estendem isto a um apartamento que um estrangeiro possua a título pessoal, mas mudaram várias vezes; peça a um advogado uma resposta escrita antes de comprar.

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Pode consultar o catálogo da Bielorrússia e comparar os preços pedidos com os valores deste guia.

O que um estrangeiro pode ter

A lei bielorrussa trata separadamente o edifício e o solo sob ele. O quadro resume a Lei sobre o Estatuto Jurídico dos Cidadãos Estrangeiros (n.º 105-Z, de 4 de janeiro de 2010) e o Código Fundiário, na redação de outubro de 2026.

| O que pretende | Um estrangeiro pode ser proprietário? | Como costuma ser detido | |---|---|---| | Apartamento | Sim | Propriedade plena, registada em seu nome | | Moradia ou dacha | O edifício, sim | Edifício em propriedade; o lote em arrendamento estatal | | Lote de terreno isolado | Não | Arrendamento à comissão executiva local | | Quota de um lote juntamente com a moradia | Sim, desde 2023 | Quota registada, comprada com a quota da casa |

O artigo 12.º da Lei n.º 105-Z permite que os estrangeiros possuam, herdem e leguem bens de acordo com a legislação bielorrussa. O direito nasce com o registo estatal, não com a assinatura. Um contrato assinado mas não registado não lhe dá nada.

Terreno: porque é que uma casa vem com um arrendamento

Nos termos do Código Fundiário de 23 de julho de 2008 (n.º 425-Z), os cidadãos estrangeiros e os apátridas não podem, por regra, adquirir um lote em propriedade privada. O artigo 51.º do Código acrescenta que uma casa num lote de propriedade privada só pode ser vendida juntamente com o lote. Na prática, o vendedor devolve o lote ao Estado e, após a venda, a comissão executiva local arrenda-o ao comprador estrangeiro (Advisor.by sobre o Código Fundiário, 2022; guias de escritórios de advogados bielorrussos). Para terrenos do Estado, os prazos de arrendamento dependem do uso permitido do lote e podem chegar a 99 anos.

A redação do Código Fundiário em vigor desde 1 de janeiro de 2023 (Lei n.º 195-Z, de 18 de julho de 2022) abriu exceções restritas. Um estrangeiro passa a poder deter um lote em propriedade quando:

• o herda;
• compra uma quota registada de um lote juntamente com uma quota da casa ou dacha nele existente;
• adquire um lote com casa na constância do casamento com um cidadão bielorrusso, como bem comum, ou recebe uma quota desse lote na partilha dos bens do casal.

Quando bielorrussos e estrangeiros são coproprietários de um lote, este já não tem de ser convertido em arrendamento. Um lote inteiro continua a não poder ser comprado, recebido por doação nem permutado (Advisor.by sobre o Código Fundiário, 2022; comentário de notários bielorrussos). Os terrenos em zonas fronteiriças têm restrições adicionais, por isso verifique o lote concreto.

Os cidadãos russos beneficiam dos acordos do Estado da União sobre igualdade de direitos. Para apartamentos e moradias isso muda pouco, já que qualquer estrangeiro os pode comprar. Quanto ao terreno, as fontes publicadas divergem, pelo que um comprador russo de uma moradia deve pedir a um notário bielorrusso a resposta sobre o lote antes de pagar.

Contrato e registo

O contrato de compra e venda é escrito. As partes podem autenticá-lo num notário ou junto do registador estatal na agência territorial de registo e cadastro predial (que no uso corrente se continua a chamar BTI; o sistema é gerido pela Agência Nacional do Cadastro). Os dois caminhos acabam no mesmo sítio: o contrato e a transmissão do direito são depois registados na agência, e um contrato não registado é tratado como não celebrado. O registo normal demora cinco dias úteis; mediante uma taxa mais alta pode ser feito em dois dias ou em um (tabela de preços da agência de registo de Mogilev).

Um estrangeiro precisa de:

• passaporte válido;
• tradução do passaporte para russo ou bielorrusso, com autenticação notarial (os cidadãos russos estão dispensados);
• intérprete na assinatura, se não falar russo ou bielorrusso o suficiente para acompanhar o contrato.

Antes de pagar, o registador ou o seu advogado devem verificar:

• um extrato do Registo Estatal Único de Bens Imóveis (proprietário, hipotecas, arrestos, proibições de disposição);
• os documentos de titularidade do vendedor e a ficha técnica;
• o consentimento escrito do cônjuge do vendedor, quando o apartamento é bem comum;
• quem está registado na morada, se alguém conserva o direito de lá viver e se há interesses de menores em causa (pode ser necessário o consentimento da autoridade de tutela);
• dívidas de serviços públicos e de impostos.

Pagar o imóvel

Os preços acordam-se em dólares, mas o contrato indica o preço em rublos bielorrussos. As regras cambiais bielorrussas não permitem que residentes se paguem entre si um apartamento em moeda estrangeira, pelo que os esquemas bancários pagam ao vendedor em rublos (Realt.by). A liquidação controlada por um banco é o caminho seguro. O BSB Bank, por exemplo, tem um serviço de «Pagamentos Fiáveis» também aberto a cidadãos estrangeiros: comprador, vendedor e banco assinam um acordo tripartido, o comprador paga para uma conta especial e o banco liberta o dinheiro quando o vendedor apresenta os documentos registados. As tarifas publicadas mostram uma comissão de 0,3 % a 0,4 % (mínimo 50 BYN, máximo 500 BYN), aplicando-se a taxa mais alta quando o banco converte moeda estrangeira; confirme a taxa em vigor. Outros bancos têm serviços semelhantes de «negócio seguro», mas, se o seu dinheiro vem da UE, comece por verificar se o banco não consta da lista de proibição de transações da UE indicada abaixo. Os bancos verificam a origem dos fundos segundo as suas regras, por isso guarde toda a documentação.

Sanções: o que um comprador ocidental encontra

Para compradores da UE, do Reino Unido e da América do Norte, o pagamento é o passo com maior probabilidade de falhar. O que confirmámos:

• UE, julho de 2025. A UE proibiu todas as transações com quatro bancos bielorrussos que já estavam desligados do SWIFT: Belagroprombank, Bank Dabrabyt, Banco de Desenvolvimento da Bielorrússia e Belinvestbank, além das filiais em que detenham 50 % ou mais. As exceções são estreitas: missões diplomáticas e cidadãos da UE residentes na Bielorrússia (Decisão (PESC) 2025/1471 do Conselho e Regulamento (UE) 2025/1472).
• UE, outubro de 2025. O 19.º pacote juntou o Alfa-Bank (Bielorrússia), o Sber Bank (Bielorrússia) e o VTB Bank (Bielorrússia) à proibição de transações da UE a partir de 2 de dezembro de 2025, nos termos do artigo 5.º-AC do Regulamento (UE) n.º 833/2014. O BelVEB e o Belgazprombank já constavam dessa lista, pelo que nove bancos bielorrussos estão agora sob proibição total de transações da UE (Revera; Norton Rose Fulbright, abril de 2026).
• Cartões. Entre 18 e 19 de março de 2026, a Visa bloqueou na UE, na Islândia, no Listenstaine, na Noruega e no Reino Unido os cartões emitidos pelo Belagroprombank, pelo Belgazprombank e pelo Alfa-Bank (Bielorrússia) (Interfax). Desde 21 de abril de 2026, os cartões Mastercard do Belgazprombank e do Alfa-Bank (Bielorrússia) também deixaram de funcionar na UE (Nasha Niva). Dentro da Bielorrússia os cartões continuam a funcionar.
• Outros bancos. Nenhuma proibição geral os abrange, mas o banco que envia aplica as suas próprias regras de compliance e pode atrasar ou recusar uma transferência. Pergunte por escrito ao seu banco se envia para aquele banco bielorrusso em concreto e pergunte ao banco bielorrusso se recebe.
• Numerário. As regras da UE proíbem a exportação de notas de euro para a Bielorrússia, com exceções estreitas, como o dinheiro para uma viagem pessoal. Não conte levar o preço de compra consigo.

As sanções dos EUA, do Reino Unido e do Canadá têm listas próprias e nem sempre acompanham as da UE. Em março de 2026, os EUA autorizaram transações com o Belinvestbank, mas a proibição da UE mantém-se em vigor, e os bancos com presença na UE seguem, em regra, a regra mais severa. Um advogado bielorrusso não pode esclarecer a sua posição quanto às sanções; um consultor de compliance do seu país pode.

«Estados não amigáveis» e a venda posterior

O Decreto Presidencial n.º 93, de 14 de março de 2022, na redação do Decreto n.º 326, de 19 de outubro de 2023 (em vigor desde 22 de outubro de 2023), e do Decreto n.º 91, de 13 de março de 2024, exige autorização do Conselho de Ministros e um pagamento ao orçamento de, pelo menos, 25 % do valor de mercado em certas operações que envolvam pessoas de Estados “não amigáveis”. A lista desses Estados consta da Resolução n.º 209 do Conselho de Ministros, de 6 de abril de 2022, e inclui, entre outros, os Estados-Membros da UE, os EUA e o Reino Unido. As autorizações são emitidas ao abrigo da Resolução n.º 27, de 12 de janeiro de 2024, e uma operação feita sem elas é nula.

A regra abrange participações em sociedades bielorrussas, imóveis detidos por pessoas coletivas bielorrussas cujos proprietários, ou titulares de 25 % ou mais, são de Estados da lista, e a reorganização dessas sociedades (análises dos escritórios Revera e BRKA). Os textos publicados e os comentários de advogados que verificámos não a estendem a um apartamento que um particular estrangeiro possua a título pessoal. A regra mudou, porém, várias vezes; por isso, se tem passaporte de um país da lista, peça um parecer escrito a um advogado bielorrusso antes de comprar e não compre através de uma sociedade sem ele.

Na compra

A Bielorrússia não cobra ao comprador um imposto de transmissão autónomo. Os custos legais são pequenas taxas calculadas a partir da unidade de base, que é de 45 BYN desde 1 de janeiro de 2026 (Resolução n.º 651 do Conselho de Ministros, de 20 de novembro de 2025). Os valores abaixo vêm das tabelas de preços das agências regionais de registo (Vitebsk e Mogilev), verificadas em outubro de 2026; peça à sua agência o montante exato.

| Item | Montante | Em BYN | Nota | |---|---|---|---| | Registo do contrato e da transmissão do direito | 0,6 unidades de base | 27 | Mais 0,5 unidades de base (22,5 BYN) pelo primeiro objeto; prazo normal de 5 dias úteis | | Registo mais rápido | +0,3 (2 dias úteis) ou +0,6 (1 dia útil) | +13,5 ou +27 | Opcional | | Taxa estatal pela autenticação do contrato, comprador que não é familiar próximo | 5 unidades de base | 225 | 2 unidades de base (90 BYN) para familiares próximos | | Taxa do registador pela autenticação do contrato | 0,6 unidades de base | 27 | +0,4 unidades de base para autenticação no próprio dia | | Mediador imobiliário | Teto fixado pelo Estado | Ver abaixo | Acordado no contrato de mediação |

No total, uma compra em segunda mão custa tipicamente algumas centenas de rublos em taxas oficiais. Uma agência de Mogilev indica 8 a 8,3 unidades de base (360 a 373,5 BYN) pela autenticação mais o registo em velocidade acelerada ou urgente.

As comissões dos mediadores têm teto. A Resolução n.º 157 do Conselho de Ministros, de 2 de abril de 2026, em vigor desde 16 de maio de 2026, alterou as tarifas máximas dos serviços de mediação imobiliária a particulares (Resolução n.º 754, de 1 de novembro de 2023). Para ajuda numa venda, os tetos são 6 % do preço para objetos até 700 unidades de base (31.500 BYN), 5 % até 2.000 (90.000 BYN), 4 % até 3.000 e 3 % até 4.200; análises da imprensa referem 1,5 % fixos acima de 12.400 unidades de base (558.000 BYN). Não encontrámos as taxas da faixa intermédia nem as dos serviços prestados ao comprador. Peça por escrito a tarifa do mediador.

Durante a propriedade

Os particulares pagam um imposto predial de 0,1 % do «valor calculado» do imóvel, fixado por metro quadrado no Anexo 32-3 do Código Tributário. Os conselhos locais podem ajustar a taxa. Desde 1 de janeiro de 2026, a Lei n.º 127-Z, de 30 de dezembro de 2025, acrescentou multiplicadores para casas grandes: apartamentos de 150 a 250 m² multiplicam por 2 e apartamentos com mais de 250 m² por 3; moradias de 200 a 300 m² por 2 e com mais de 300 m² por 3. Nos exemplos calculados pela Onliner, o multiplicador aplica-se a toda a área, não só ao excedente. O imposto de 2026 a estas taxas paga-se em 2027.

Em Minsk, em 2026, o valor calculado é de 1.089 BYN por m² para um apartamento, 871 BYN para uma moradia isolada e 665 BYN para uma dacha. Exemplos de imposto anual divulgados pela Onliner em 31 de dezembro de 2025:

| Imóvel em Minsk | Área | Imposto por ano | |---|---|---| | Apartamento | 100 m² | 109 BYN | | Apartamento | 180 m² | 392 BYN | | Apartamento | 280 m² | 915 BYN | | Moradia | 250 m² | 436 BYN | | Moradia | 350 m² | 915 BYN |

Há isenções para pensionistas, famílias numerosas e outros grupos, mas dependem do estatuto social bielorrusso e não ajudam um comprador não residente. A manutenção e os serviços públicos são faturados à parte pela organização de gestão habitacional.

Rendimento de arrendamento

Um particular que arrenda habitação a outros particulares paga imposto sobre o rendimento como uma quantia fixa mensal, e não como percentagem da renda. Em Minsk são 53 BYN por divisão habitável por mês desde fevereiro de 2026; cozinha, hall e casa de banho não contam, pelo que um apartamento de duas divisões custa 106 BYN por mês. Outras localidades cobram 20 a 49 BYN por divisão (MyFin, 2026). A quantia não depende da renda que cobra. O contrato de arrendamento escrito tem de ser registado na comissão executiva local, ou numa organização por ela designada, antes de o inquilino se mudar; nos termos do artigo 53.º do Código da Habitação, um arrendamento não registado é nulo. O imposto paga-se através do sistema de pagamentos ERIP, com um número de contribuinte (UNP): o primeiro pagamento até ao dia útil seguinte ao início do arrendamento e os seguintes até ao primeiro dia de cada mês (GS.BY, julho de 2025).

Se o inquilino for uma empresa, aplica-se outro regime: a empresa retém 13 % de imposto sobre o rendimento na fonte. Não conseguimos confirmar, em fontes publicadas, se um proprietário não residente é tratado de forma diferente no regime da quantia fixa. Pergunte à inspeção tributária local e consulte a convenção para evitar a dupla tributação entre a Bielorrússia e o seu país.

Na venda posterior

A taxa é de 13 %. A isenção para uma venda de cinco em cinco anos destina-se a cidadãos e residentes fiscais bielorrussos, e as fontes divergem quanto a poder usá-la um residente fiscal estrangeiro. Residente fiscal é quem está na Bielorrússia 183 dias ou mais num ano civil. Um estrangeiro que não seja residente fiscal paga 13 % sobre a mais-valia mesmo na primeira venda (Advisor.by, ARDENNA, verificado em outubro de 2026). A base tributável é o preço de venda menos os custos de aquisição documentados ou, sem documentos, uma dedução fixa de 20 %.

O procedimento vem antes do registo, não depois. O não residente entrega uma primeira declaração com o rendimento previsto na repartição fiscal do local do imóvel, paga os 13 % nos cinco dias úteis seguintes à notificação do imposto e obtém um certificado sem o qual o registador não regista a venda. Uma segunda declaração com o rendimento efetivo é devida nos cinco dias úteis seguintes à receção do dinheiro; pode ser dispensada se o rendimento coincidir com o da primeira declaração e não for pedida nenhuma dedução (Código Tributário, art. 218.º; ARDENNA, abril de 2026). Os pagamentos em excesso são reembolsados.

Comprar um apartamento na Bielorrússia não dá direito a visto, mas dá um fundamento legal para pedir uma autorização de residência temporária. As opções que verificámos em outubro de 2026:

• Entrada sem visto, até 31 de dezembro de 2026. Os cidadãos de 38 países europeus podem entrar sem visto: todos os Estados-Membros da UE, o Reino Unido, a Noruega, a Suíça, a Islândia, o Listenstaine, Andorra, o Mónaco, São Marinho, o Vaticano, a Bósnia e Herzegovina e a Macedónia do Norte. A estadia é de até 30 dias por entrada, e o total de dias sem visto não pode exceder 90 por ano civil. Os cidadãos da Polónia, da Lituânia e da Letónia, e os não cidadãos da Letónia, podem ficar 90 dias por entrada. A entrada vale em todos os postos rodoviários e ferroviários e nos aeroportos; não é possível seguir em trânsito para a Rússia (pravo.by, dezembro de 2025). O regime é uma decisão presidencial renovada de ano para ano. Não encontrámos prorrogação para além de 31 de dezembro de 2026, por isso consulte mfa.gov.by antes de uma viagem no próximo ano. Para outras nacionalidades, consulte a lista do ministério: verificámos apenas a europeia.
• Autorização de residência temporária (ART), para estadias superiores a 90 dias. O artigo 48.º da Lei n.º 105-Z indica a propriedade de um imóvel de habitação na Bielorrússia como fundamento. A autorização é emitida por até um ano. A taxa estatal é de 3 unidades de base (135 BYN) e o prazo normal de tramitação é de 15 dias. Candidata-se com o passaporte, o documento de propriedade, a prova do local onde vai viver e o recibo da taxa, e tem de dar as impressões digitais para o registo estatal; sem isso a autorização é recusada. Quando expira, pode voltar a candidatar-se com o mesmo fundamento. Os familiares podem obter autorizações próprias se o titular tiver um rendimento legal pelo menos igual ao mínimo de subsistência para toda a família (e-pasluga.by, verificado em outubro de 2026).
• Autorização de residência permanente. O artigo 53.º da mesma lei enumera os fundamentos, e a propriedade imobiliária não é um deles. Os caminhos relevantes são cinco anos de residência legal contínua com uma ART, ou um investimento de pelo menos 15.000 unidades de base, ou seja, 675.000 BYN (cerca de 224.000 USD à taxa de outubro de 2026). Um pedido de investimento passa por uma proposta de um organismo estatal, e a taxa é de 2 unidades de base. Se a compra de um apartamento conta como investimento cabe à autoridade migratória decidir, por isso não parta do princípio de que conta.

As regras de residência mudam com mais frequência do que o direito imobiliário. Confirme a lista em vigor junto do Departamento de Cidadania e Migração do Ministério da Administração Interna antes de se apoiar em qualquer uma destas informações.

Passo a passo para um apartamento em segunda mão

1. Escolha o banco recetor e teste o circuito do pagamento. Antes de ver apartamentos, confirme que o seu banco envia uma transferência para esse banco bielorrusso. Faça-o primeiro, porque uma transferência que falhe depois da assinatura pode custar-lhe o negócio.
2. Contrate um advogado ou notário bielorrusso que trabalhe para si, e não para o vendedor ou para a agência. Se o seu passaporte é de um país “não amigável” da lista, peça-lhe que confirme a situação quanto à regra da autorização.
3. Verifique o apartamento. Extrato do registo, ónus, arrestos, ficha técnica, residentes registados, menores, consentimento do cônjuge, dívidas de serviços públicos.
4. Acorde o preço e assine o contrato. É redigido em rublos bielorrussos. Costuma ser autenticado por um notário ou pelo registador na agência de registo.
5. Pague através de um banco. Não entregue numerário fora de um esquema controlado por um banco. Guarde os documentos da transferência.
6. Registe o contrato e a transmissão do direito na agência territorial de registo. Pague a taxa, escolha o prazo normal ou mais rápido e levante o certificado de registo. A propriedade começa com o registo.
7. Entrega e serviços públicos. Assine o auto de entrega, registe as leituras dos contadores e passe os contratos dos serviços públicos para o seu nome.

Para uma moradia

A sequência é a mesma, com dois acréscimos. Primeiro, o lote: confirme nos documentos de titularidade se é de propriedade privada, em posse vitalícia transmissível por herança ou em arrendamento estatal, porque isso decide a forma como o vendedor pode legalmente passar a casa a um estrangeiro. Segundo, o arrendamento: os documentos do terreno têm de ser reregistados em seu nome ao mesmo tempo. Verifique o uso permitido do lote e se fica numa zona fronteiriça.

Imóveis novos

Quem compra apartamentos novos assina em regra com o promotor um contrato de construção partilhada, sujeito a registo estatal. Peça o contrato registado, a prova dos direitos do promotor sobre o terreno, a licença de construção e a data de conclusão, com a penalização por atraso. Não encontrámos regras específicas para participantes estrangeiros na construção partilhada, pelo que deve colocar essa questão ao seu advogado.

Financiamento

Os créditos à habitação dos bancos bielorrussos são em rublos. As taxas listadas na MyFin em outubro de 2026 iam, na maioria, de cerca de 12 % a 17 % ao ano, muitas vezes com uma taxa mais baixa nos primeiros meses. Os bancos concedem crédito a cidadãos e a estrangeiros com autorização de residência permanente, e exigem prova de rendimentos. Um comprador não residente deve contar com fundos próprios.

Erros que saem mais caros

• Assinar antes de testar o circuito do pagamento e descobrir depois que o banco recusa a transferência.
• Presumir que a compra de uma casa inclui o terreno. Inclui um arrendamento, com as condições que esse arrendamento tiver.
• Pagar em numerário sem um esquema bancário documentado.
• Comprar através de uma sociedade sem verificar a regra dos «Estados não amigáveis», que abrange sim os imóveis detidos por sociedades.
• Esquecer os 13 % de imposto na revenda para um não residente, e a declaração que tem de ser entregue antes do registo.

Minsk é barata para os padrões da Europa Ocidental, embora as rendas no centro tenham subido depressa. Valores colaborativos da Numbeo para Minsk, outubro de 2026, convertidos à taxa do Banco Nacional de 3,0091 BYN por USD:

| Item | BYN por mês | Cerca de USD | |---|---|---| | Pessoa só, sem contar a renda | 1.723 | 573 | | Família de quatro pessoas, sem contar a renda | 6.410 | 2.130 | | Renda de T1, centro da cidade | 1.781 | 592 | | Renda de T1, fora do centro | 1.165 | 387 | | Renda de T3, centro da cidade | 3.071 | 1.021 | | Salário líquido médio | 2.882 | 958 |

É possível viver com 1.500 USD por mês? Uma pessoa só que arrende um apartamento de um quarto no centro precisa de cerca de 3.500 BYN, segundo estes números, ou seja, aproximadamente 1.160 USD. Portanto sim, com alguma folga. Um casal tem menos margem, e uma família de quatro pessoas que arrende um apartamento de três quartos no centro precisa de cerca de 3.150 USD, antes de escola e seguros. A Numbeo é colaborativa e outros agregadores dão totais mais baixos, por isso trate tudo isto como uma estimativa e confirme os preços atuais no local.

Pagar as despesas correntes a partir do estrangeiro esbarra nos mesmos limites bancários que o pagamento do imóvel. Se pensa ficar a viver lá, abra uma conta na Bielorrússia e veja como o seu banco de origem trata as transferências para ela.

Rendas e rendibilidades

No início de outubro de 2026, a Realt.by indicou que a renda média de um apartamento de uma divisão em Minsk tinha subido cerca de 17 % desde janeiro, aproximadamente 75 USD, enquanto os anúncios de arrendamento caíram cerca de 14 % (de 3.510 em janeiro para 3.034 em setembro). A Realt.by notou também que é difícil encontrar em Minsk um apartamento por menos de 350 USD por mês. A estimativa colaborativa da Numbeo para a rendibilidade bruta no centro de Minsk ronda os 5 %. É um valor bruto, antes do imposto fixo sobre rendas, das obras, das comissões de agência e dos períodos de vacância.

Os preços de compra subiram 25,6 % no ano até setembro de 2026, pelo que as rendibilidades brutas das compras novas são provavelmente inferiores ao que as médias mais antigas sugerem. Não avalie uma compra com a rendibilidade de um ano anterior.

Arrendamentos de longa duração

O arrendamento de longa duração é o modelo normal. O contrato é escrito e registado na comissão executiva local antes de o inquilino se mudar. Paga o imposto mensal fixo descrito na secção de impostos; para um inquilino empresa aplica-se o regime de retenção de 13 %. Um proprietário estrangeiro que viva fora precisa de um número de contribuinte, de um meio de pagamento através do ERIP e de alguém no local que trate das chaves, das inspeções e do registo.

Arrendamento diário

O alojamento de curta duração é tributado de outra forma: segundo a MyFin, dois ou mais contratos de até 15 dias por ano passam o proprietário da quantia mensal fixa para o imposto sobre rendimento profissional. Não conseguimos verificar como isto se aplica a um proprietário estrangeiro. Pergunte à repartição de finanças e à administração do prédio antes de contar com isso.

O que fazer a seguir

Decida primeiro se quer um apartamento ou uma moradia, porque isso determina a questão do terreno e os seus passos jurídicos. Depois teste o circuito do dinheiro com o seu banco, faça uma lista curta de apartamentos no catálogo da Bielorrússia e peça a um advogado bielorrusso que verifique a titularidade, a posição quanto às sanções e as regras de revenda antes de qualquer movimento de dinheiro.