Grekland lägger färre hinder i vägen för utländska köpare än nästan något annat land i Sydeuropa. EU-medborgare möter inga alls. Medborgare utanför EU behöver ett rutintillstånd i vissa gränszoner, och det är i princip allt. Tillståndet är inte den svåra biten.
Pappersarbetet är det. Grekiska lagfarter bär på decennier av arvshistoria, en förvånande andel byggnader avviker från sina bygglov, och landet håller fortfarande på att gå från pappersregister som är indexerade efter ägarens namn till ett modernt digitalt fastighetsregister. Inget av detta ska skrämma bort dig. Det säger bara var du bör lägga din energi: på en bra advokat och lugna kontroller, inte på färgvalet på väggarna. Den här guiden går igenom hela vägen, med verkliga siffror för skatter och avgifter, och för själva marknaden kan du börja på vår landsida om Grekland.
Vad du ger dig in i
Den grekiska bostadsmarknaden gick igenom ett brutalt decennium efter 2008, med ett värdetapp på ungefär 40%, och har klättrat tillbaka sedan 2017. Den återhämtningen förklarar varför marknaden känns så aktiv. Lägenheter i Aten som gick för strax under 1 000 euro per kvadratmeter på krisens botten har sedan dess dubblats eller tredubblats; som en grov riktlinje ligger centrala Aten just nu på 2 000 till 3 500 euro per kvadratmeter, med toppområden över det, Thessaloniki något lägre, och öarna vägrar helt underordna sig något genomsnitt: en havsutsikt på Kykladerna kan kosta mer per kvadratmeter än en takvåning i Kolonaki, medan inlandet på Kreta förblir blygsamt.
Bruttohyresavkastningen i städerna ligger runt 4-6%, högre i studentområden, och efterfrågan får stöd av turism och en tunn pipeline av nybyggnation. Du hoppar inte längre på en pressad marknad. Köp den specifika fastigheten, inte återhämtningshistorien.
Vart tar utländska köpare egentligen vägen? Aten för avkastning och likviditet, särskilt kvarteren runt centrum. Chalkidiki för nordeuropéer som kör ner varje sommar. Kreta för åretruntboende, eftersom städerna där inte stänger igen i november som de mindre öarna gör. Kykladerna för drömhus, Peloponnesos för läge nära Aten utan att kosta skjortan. Varje region har sin egen prislogik, vilket förtjänar en egen artikel; själva köpprocessen nedan är densamma överallt.
Vem får köpa fastighet i Grekland
Nästan vem som helst. Grekland har ingen generell begränsning för utländskt ägande av hus, lägenheter eller mark. Du behöver varken uppehållstillstånd, visum eller en grekisk partner. Ett par från Manchester, en mjukvaruingenjör från Toronto och en fastighetsutvecklare från Belgrad skriver på samma köpebrev hos samma notarie, under samma regler.
Det enda undantaget kommer från en lag från 1990 som pekar ut gränsområden: öarna i östra Egeiska havet, Dodekaneserna (inklusive Rhodos och Kos) och provinser längs den norra landgränsen, bland annat. EU- och EES-medborgare köper där utan formaliteter. Medborgare utanför EU ansöker först hos den regionala decentraliserade förvaltningen och förklarar vilka de är och vad de tänker använda fastigheten till. Det låter mer dramatiskt än det är. I praktiken godkänner kommittéerna den stora majoriteten av ansökningarna, väntetiden lägger till några veckor, och tusentals ägare utanför EU äger i dag hem på Rhodos och Lesbos. Om huset du valt ligger i en sådan zon lämnar din advokat in ansökan innan du binder några pengar, och resten går sin vanliga gång.
Anlita en oberoende advokat innan du ser ett enda hus
I många länder dyker advokaten upp mitt i affären, nästan som en formalitet. Grekland är inte ett sådant land. Hitta din egen fastighetsadvokat först: inte säljarens, inte den mäklaren rekommenderar över en kaffe, utan någon som bara svarar inför dig och läser lagfarter för sitt levebröd.
Anledningen ligger i den grekiska ägandehistorien. Egendomar har ofta gått i arv informellt här, generation efter generation. Lagfarter delas upp mellan syskon, testamenten blir aldrig bouppteckningsklara, och en andel i en tomt kan fortfarande stå registrerad på en mormor som dog 1974. Ö- och byfastigheter är de klassiska fallen. Lägg till decennierna då det var nationell vana att bygga lite mer än vad bygglovet tillät. En extra våning, en inglasad veranda, ett förråd som blev en ateljé. Mycket av det har sedan dess anmälts och legaliserats genom statliga program, men "legaliserat" betyder att det finns ett intyg som styrker det, och allt som fortfarande inte är anmält blir ditt problem i det ögonblick du skriver under.
Advokatarvodet ligger runt 1-1,5% av priset plus moms, och en bra advokat är värd varenda euro: lagfartsgranskning 20 år tillbaka, bygglovskontroll med en ingenjör, utformning av förhandsavtalet, närvaro vid köpebrevet. Ge advokaten fullmakt så kan hen även hämta ditt skattenummer, sköta banken och skriva under åt dig om du inte kan flyga dit.
AFM: numret som ingenting fungerar utan
Innan något av detta kan hända behöver du ett AFM, det niosiffriga grekiska skattenumret. Obligatoriskt för köpare av alla nationaliteter. Utan AFM blir det inget köpebrev, inget bankkonto, inga elavtal, ingen stämpelskatt och ingen årlig fastighetsdeklaration. Tjänstemän frågar efter det innan de frågar efter ditt namn.
Den goda nyheten: det är gratis och går snabbt. Du ansöker på ett grekiskt skattekontor med passet, eller via AADE-portalen; personer bosatta utomlands tilldelas ett särskilt skattekontor. De flesta köpare gör inte ens detta själva. En advokat med fullmakt får ett AFM utfärdat inom några dagar medan du fortfarande sitter hemma.
Behöver du ett grekiskt bankkonto?
Lagen kräver det inte. Verkligheten gör det oftast. Köpeskillingen bör nå säljaren genom banksystemet med en ren, dokumenterad spårbarhet, dels för att de grekiska skattemyndigheterna kontrollerar pengarnas ursprung, dels för att du senare ändå vill ha ett lokalt konto för ENFIA, el och vatten. Bankerna begär mer papper än man kan tro: pass, AFM, adressbevis, deklarationer, ibland inkomstbevis. Börja i god tid. Vissa köpare betalar i stället direkt från ett utländskt konto via notarien, vilket fungerar så länge varje euro går att spåra.
Köpet, steg för steg
Med advokaten på plats och AFM i hamn följer ett grekiskt köp en rytm som knappt förändrats på decennier. Fem steg, i ordning.
Kom överens om pris och reservera
Bud läggs informellt, oftast via mäklaren. När ett pris godtas tecknar många säljare ett kort reservationsavtal mot en handpenning på 3 000-10 000 euro, vilket tar fastigheten av marknaden medan advokaten arbetar. Se till att reservationen anger att handpenningen betalas tillbaka om lagfartskontrollen faller ut negativt, och låt advokaten skriva avtalet i stället för att signera vad mäklarfirman råkar skriva ut.
Genomför kontrollerna
Nu tar advokaten och en ingenjör över i två till fyra veckor. Lagfart, belastningar, bygglov, skatteskulder. Hela listan finns i nästa avsnitt, för det här steget avgör om du köper ett hem eller en rättegång.
Skriv under förhandsavtalet
När kontrollerna är godkända skriver båda parter under ett förhandsavtal som fastställer pris, tillträdesdatum och eventuella villkor, mot en handpenning på 5-10%. Grekisk lag ger den handpenningen verklig bitkraft. Backar du utan giltig anledning förlorar du den. Backar säljaren i stället, är han skyldig att betala tillbaka den dubbelt. Den symmetrin håller de flesta affärer på rätt köl under veckorna fram till tillträdet.
Betala stämpelskatten, skriv under köpebrevet
Tillträdet sker hos notarien, och grekiska notarier är statligt utnämnda tjänstemän, inte kontorister. Köparen betalar stämpelskatten först; notarien skriver inte under utan kvittot. Sedan läses köpebrevet upp högt, på grekiska, med en auktoriserad tolk närvarande om du inte talar språket, och undertecknas av båda parter eller deras ombud.
Registrera köpebrevet
Ett steg återstår, och att hoppa över det vore katastrofalt: registrering hos det lokala lantmäteriet eller fastighetsregistret. I Grekland övergår äganderätten vid registreringen, inte vid undertecknandet. Fram till dess att köpebrevet är registrerat finns inget som hindrar en beslutsam bedragare från att sälja samma fastighet två gånger. Advokaten lämnar in det inom några dagar. Därefter är fastigheten din, och din revisor lägger till den i din grekiska skatteakt med en E9-deklaration.
Due diligence: där grekiska köp går snett
Ett fastighetsregister som fortfarande byggs
Grekland förde historiskt fastighetsuppgifter i lokala register indexerade efter ägarens namn, inte efter tomt. Sedan sent 1990-tal migrerar allt över till Ktimatologio, ett nationellt, tomtbaserat fastighetsregister. Migreringen är långt gången men inte klar, och det spelar roll i praktiken. I redan migrerade områden hämtar advokaten fastighetsbladet och ser fastighetens status på en gång. I områden som fortfarande finns på de gamla registren spåras ägarkedjan handling för handling, vanligen 20 år tillbaka. Och i nyligen migrerade områden dyker överföringsfel upp: fel gränser, en saknad andel, en grannes invändning som fortfarande ligger obehandlad. En registeruppgift som inte stämmer med verkligheten går att rätta till, men gör det innan du köper. Efteråt är det din tvist.
Köper du mark? Två ytterligare kontroller är obligatoriska: skogskartorna, eftersom en tomt klassad som skog aldrig kan bebyggas oavsett vad säljaren lovar, samt strandlinjegränsningen för allt nära havet.
Byggnaden kontra bygglovet
Hämta bygglovet och låt en ingenjör gå igenom fastigheten mot ritningarna. Avvikelser är vanliga, och Grekland har ett helt system för dem. Oegentligheter som anmälts enligt legaliseringslagarna (den aktuella är 4495/2017) kommer med ett intyg och ett betalat vite, och notarien noterar dem i köpebrevet. Oanmälda oegentligheter blockerar försäljningen tills säljaren rättar till dem, på säljarens bekostnad om din sida har utformat avtalet rätt. Sedan 2021 kräver varje försäljning också ett ingenjörsintyg som bekräftar att byggnaden överensstämmer med bygglovet eller är fullt reglerad, plus fastighetens elektroniska byggnads-ID.
Vad hittar ingenjörer egentligen? Källarvåningar som hyrs ut som studios, poolterrasser utanför byggnadsgränsen, vindar som i tysthet blivit sovrum. Besiktningen kostar 300-500 euro och läses ut som en röntgenbild av säljarens ärlighet.
Ett bra tecken: att ta fram ingenjörsintyget för en oproblematisk byggnad tar några dagar. Drar säljaren ut på det i veckor pågår något legaliseringsarbete bakom kulisserna. Räkna in förseningen i priset, eller gå vidare.
Skulder och intyg
En del grekiska skulder följer med fastigheten, så notarien kräver bevis på att de inte finns. Innan tillträdet måste säljaren visa upp:
- ett ENFIA-intyg som visar att fastighetsskatten är betald för de senaste fem åren
- skatteintyg från AADE och, för yrkesmässiga säljare, intyg om socialförsäkringen
- ett kommunalt intyg om att det inte finns obetald TAP-avgift
- ett intyg om att det inte finns inteckningar, belastningar eller anspråk från registret eller lantmäteriet
- för lägenheter, bekräftelse på att gemensamma avgifter i föreningen är reglerade
Inget exotiskt med det. Det är standardpaketet, och en säljare som har svårt att få ihop det säger dig något.
Vad det kostar: räkna med 8-10% ovanpå priset
Grekland ligger i det europeiska mittfältet på transaktionskostnader. Den viktigaste siffran är stämpelskatten: 3,09%, som tas ut på det högsta av köpeskillingen och fastighetens "objektiva värde", en formel som skattemyndigheten underhåller för varje zon i landet.
Nybyggnation förtjänar en egen mening. På pappret ska en nybyggd fastighet som säljs av utvecklaren före första användning belastas med 24% moms i stället för stämpelskatt. I praktiken har ett undantag gällt de senaste åren: Grekland frös momsen på nybyggnadsförsäljningar och har förlängt frysningen upprepade gånger, så dessa affärer har fortsatt avslutas med den vanliga skatten på 3,09%. Bekräfta det aktuella läget för just ditt avtal innan du skriver under, skriftligt. Skillnaden är mer än 20 procentenheter i skatt.
Resten av notan:
- advokat: 1-1,5% plus moms
- notarie: ungefär 0,8-1,2% plus moms
- registrering hos lantmäteriet eller registret: 0,5-0,8%
- mäklararvode: vanligen 2% plus moms från köparens sida där det tas ut
- tolk, apostiller och fullmakter för tillträde på distans: några hundra euro
På en lägenhet för 250 000 euro landar allt på 20 000-25 000 euro sammanlagt. Som jämförelse tar Frankrikes notariesystem 7-8% innan någon annan får betalt, medan Cypern kan bli billigare vid nybyggnation. Grekland är varken en fyndaffär eller en fälla på kostnadssidan. Den avgörande frågan gäller lagfarten, inte avgifterna.
Bolån för personer bosatta utomlands
Grekiska banker lånar visst ut till utländska köpare, men selektivt och långsamt. Räkna med minst 30-40% i kontantinsats, eftersom belåningsgraden för personer bosatta utomlands vanligen toppar på 60-70% och kan vara lägre vid inkomst från utanför EU. De fyra stora (National Bank, Piraeus, Alpha, Eurobank) kör alla program för köpare från utlandet, prissatta något över vad boende i Grekland betalar. Kreditprövningen kräver gott om dokument: attesterade inkomstuppgifter, deklarationer, ibland ett grekiskt konto med lite historik, och en till två månaders handläggningstid.
Just därför sker en stor del av utländska köp kontant, ofta finansierade genom att belåna om hemma där pappersarbetet är enklare. Vill du ändå ha grekisk finansiering, skaffa en skriftlig förhandsbedömning innan förhandsavtalet och bygg in ett finansieringsvillkor i det. Att förlora handpenningen på grund av ett nekat lån är en dyr läxa.
Att äga: ENFIA och den årliga rutinen
Alla ägare i Grekland betalar ENFIA, den årliga fastighetsskatten, som beräknas utifrån fastighetens storlek, zonvärde, ålder och våningsplan. För en vanlig lägenhet hamnar den på några hundra euro om året; stora eller exklusiva fastigheter betalar mer, och särskilt värdefulla innehav får ett tilläggsbelopp. Den faktureras årligen och betalas i månadsrater via ditt AADE-konto.
Hyr du ut fastigheten beskattas inkomsten enligt en skala: 15% upp till 12 000 euro om året, 35% därifrån till 35 000 euro, 45% däröver. Korttidsuthyrning innebär registreringsplikt och, i de mest turisttäta områdena, allt hårdare restriktioner, så kolla reglerna för din kommun innan du lovar dig själv Airbnb-avkastning.
Två mindre saker som brukar överraska senare. Byggnadsförsäkring är inte obligatorisk, men jordbävningsförsäkring är värd sin blygsamma premie i ett land som skakar. Och arv: grekiska tillgångar ärvs som standard enligt grekisk arvsrätt, även om EU-regler låter många ägare välja sitt eget lands lag i stället. Ett testamente som täcker den grekiska fastigheten, upprättat hos samma notarie, kostar lite och besparar dina arvingar ett gränsöverskridande pussel.
Hur Grekland står sig mot grannarna
Jämfört med de andra medelhavsmarknader vi bevakar på HomeNSearch ligger Grekland i mitten på kostnader och långsammare på pappersarbetet. Spaniens NIE spelar samma roll som AFM, och spanska tillträdeskostnader hamnar i ett liknande spann på 8-12%, men Spaniens register är helt digitala och snabbare att kontrollera. Cypern kräver godkännande från ministerrådet för köpare utanför EU, ungefär lika rutinmässigt som Greklands gränszonstillstånd, och kan slå Grekland på totalkostnaden vid nybyggnation. Portugal har den snyggaste akten av de fyra, till ungefär samma kostnad. Det Grekland ger dig i utbyte mot den långsammare byråkratin är ingångspriset: jämförbar kustfastighet kostar fortfarande mindre än på de flesta spanska eller portugisiska kuststräckor, och gapet har krympt men inte försvunnit.
Golden visa, kort sagt
Köp på rätt tröskelvärde och köpet kan ge din familj ett förnybart uppehållstillstånd på fem år. Tröskelvärdena beror numera på var och vad du köper: 800 000 euro i Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini och de större öarna, 400 000 euro i övriga landet, och en nivå på 250 000 euro som gäller i hela landet för kommersiella byggnader som byggs om till bostäder och för restaureringar av byggnadsminnesmärkta hus. Minimistorlek och uthyrningsbegränsningar gäller för de högre nivåerna. Detaljerna ändras ofta; vår guide till Greklands golden visa håller bilden aktuell.
En varning. Låt inte ett visumtröskelvärde välja fastigheten åt dig — en medioker lägenhet för 400 000 euro förblir en medioker lägenhet, bara med ett uppehållskort på köpet.
Och när du är redo att gå från att läsa till att titta, bläddra bland de aktuella objekten på HomeNSearch, sätt din budget och ta med dig den här guiden till den första visningen.
Vanliga frågor
Kan amerikaner köpa fastighet i Grekland?
Ja, på samma villkor som andra medborgare utanför EU: AFM-skattenummer, advokat, notarie, den vanliga vägen. Det enda extra steget gäller i utpekade gränsområden, inklusive öarna i östra Egeiska havet och Dodekaneserna, där köpare utanför EU först behöver ett tillstånd som beviljas i de allra flesta fall.
Hur lång tid tar det att köpa fastighet i Grekland?
En till tre månader från accepterat bud till registrerat köpebrev är det realistiska spannet. En stadslägenhet med en ren registeranteckning kan gå i mål på fyra till sex veckor. Ett hus på en ö med en gammal lantlig lagfart, en pågående legalisering eller ett gränszonstillstånd kan dra ut till tre månader eller mer.
Kan jag köpa utan att resa till Grekland?
Juridiskt sett, ja. Med en fullmakt undertecknad på ett grekiskt konsulat eller apostillerad hemma kan din advokat skaffa AFM, skriva under förhandsavtalet och slutföra köpet hos notarien åt dig. Köpare gör det hela tiden. Se ändå fastigheten på plats om du bara kan; foton förlåter spruckna väggar och bullriga gator.
Vilka löpande skatter betalar jag som ägare?
ENFIA varje år, inkomstskatt på eventuell hyra från 15% och kommunala avgifter som tas ut via elräkningen. Säljer du senare, kolla då reglerna för kapitalvinst vid den tidpunkten: ett långvarigt undantag har hittills hållit privatpersoner som säljer skattebefriade. En grekisk revisor kostar lite och sparar mer.
