Guldvisum Grekland ger en köpare utanför EU och dennes familj ett förnybart uppehållstillstånd på fem år i utbyte mot att köpa grekisk fastighet, och 2026 beror priset på var fastigheten ligger: 800 000 € i Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini och alla öar med fler än 3 100 invånare; 400 000 € i resten av landet; 250 000 € enbart för en kommersiell byggnad omvandlad till bostad eller en skyddad byggnad du restaurerar. Dessa nivåer kommer från lag 5100/2024 och gäller köp från och med 1 september 2024. Vi kontrollerade dem i september 2026 mot migrations- och asylministeriets guldvisumsida och ministeriets cirkulär 1/2026 från april 2026, som behåller samma indelning. Om en guide fortfarande anger 250 000 € för en vanlig lägenhet i Aten beskriver den en lag som inte längre existerar.
Krav för Guldvisum Grekland 2026
För att kvalificera via fastighet måste man vara medborgare utanför EU, köpa fastighet värd minst tröskeln för dess zon, betala hela priset genom spårbara banköverföringar innan man ansöker, ha sjukförsäkring för varje familjemedlem och ha ett rent belastningsregister. Det finns inget språktest, inget minimikrav på vistelse och ingen inkomstprövning. Brittiska medborgare har varit medborgare utanför EU sedan brexit, så de ansöker på samma villkor som amerikaner, indier eller vem som helst annan utanför EU.
Lag 5100/2024 lade till tre villkor som fångar upp personer som läst äldre material:
- En fastighet, hela beloppet. Vid nivåerna 800 000 € och 400 000 € måste värdet ligga i en enda fastighet. Att kombinera två eller tre billigare lägenheter för att nå upp till summan fungerar inte längre för nya ansökningar.
- Minst 120 m² boyta. Förråd och parkeringsplatser kan ingå i affären, men cirkulär 1/2026 säger att de inte räknas in i de 120 m². En lägenhet på 90 m² i Kolonaki kan kosta en miljon euro och ändå inte kvalificera.
- Ingen korttidsuthyrning. Fastigheten får inte annonseras på Airbnb-liknande plattformar. Lag 5100/2024 fastställer böter på 50 000 € för ett brott och tillåter att tillståndet återkallas (enligt sammanfattningar från Global Citizen Solutions och Watson Farley & Williams, kontrollerade september 2026).
Köpare som betalat en handpenning enligt de gamla reglerna före 2024 års deadlines behöll de gamla trösklarna. Det övergångsfönstret stängdes 2024, så alla som köper 2026 omfattas helt av den tredelade indelningen.
De tre prisnivåerna och var de gäller
| Nivå | Var | Huvudvillkor |
|---|---|---|
| 800 000 € | Regionen Attika (Aten, Pireus, Atenrivieran, Saroniska öarna), regionala enheten Thessaloniki, Mykonos, Santorini, öar med fler än 3 100 invånare | En fastighet, minst 120 m² |
| 400 000 € | Överallt annars: fastlandet utanför Attika och Thessaloniki, öar med 3 100 invånare eller färre | En fastighet, minst 120 m² |
| 250 000 € | Var som helst i Grekland | Omvandling från kommersiellt till bostad slutförd innan ansökan, eller en skyddad byggnad du restaurerar; inget krav på 120 m² |
Källor: lag 5100/2024 sammanfattad av Watson Farley & Williams, och ministeriets cirkulär 1/2026 sammanfattat av Amoiridis Law Firm, båda kontrollerade september 2026.
800 000 €: Aten, Thessaloniki och de stora öarna
Ö-klausulen är den som överraskar folk mest. Enligt lag 5100/2024 hamnar varje ö med fler än 3 100 permanenta invånare i den högsta nivån, vilket omfattar Kreta, Rhodos, Korfu, Paros, Naxos, Zakynthos och Kos. Köpare gör en urvalslista med en villa nära Chania i tron att "ö" betyder den billigare nivån, och får sedan höra av juristen att Kreta hade mer än 600 000 invånare i folkräkningen 2021 (ELSTAT) och att budgeten fördubblats. Hydra, Aegina, Spetses och Poros är små men tillhör administrativt Attika, så de kostar också 800 000 €. Zonen följer den administrativa kartan, inte turistkartan. Be din jurist bekräfta klassificeringen av den exakta adressen innan du skriver under en bokning.
På denna nivå köper man på Atenrivieran en bra lägenhet med tre sovrum, inte ett herresäte. Säljare känner till det magiska talet, och visumberättigat bestånd prissätts ofta efter tröskeln snarare än marknaden. En oberoende värdering visar om den där lägenheten på 820 000 € egentligen är en lägenhet värd 680 000 € med ett visumpåslag, och den kostar lite i förhållande till priset.
400 000 €: resten av Grekland
Lag 5100/2024 sätter allt utanför toppnivån till 400 000 €: Peloponnesos, Chalkidiki, Kalamata, Volos, Ioannina och de mindre öarna. Här köper pengarna ett stort hus, ofta med mark, på marknader där enbart lokal efterfrågan sällan skulle nå det priset. För en familj som vill ha tillståndet plus ett fritidshus är detta oftast den förnuftiga nivån.
Två saker att se upp med. Byhus i sten mäter ofta 90 till 100 m², och 120 m²-regeln i lag 5100/2024 har inga undantag på den här nivån; kontrollera bostadsytan i lagfarten, inte i annonsen, eftersom bara lagfarten räknas. Och tänk på försäljningen framåt. I många av de här områdena är din framtida köpare troligen en annan visumsökande, så köp något som är förnuftigt i pris utan tillståndet kopplat till det. Vår guide till var man ska köpa fastighet i Grekland jämför regioner.
250 000 €: omvandlingar och skyddade byggnader
Lag 5100/2024 behåller det gamla huvudpriset för två fastighetstyper var som helst i landet, centrala Aten inräknat. Den första är en byggnad med kommersiell användning (kontor, ett litet hotell, ett lager) omvandlad till bostäder. Användningsändringen måste vara slutförd och godkänd enligt plan- och bygglagstiftningen innan man lämnar in ansökan; cirkulär 1/2026 är tydligt med att den tekniska akten måste visa en avslutad omvandling. En byggherre som lovar papperna "efter tillträdet" ber dig satsa visumet på hans tidsplan, så be att få se det utfärdade tillståndet för ändrad användning, inte ansökan om ett sådant. Omvandlade enheter kan inte heller fungera som ett bolags registrerade säte eller filial.
Den andra typen är en skyddad byggnad du åtar dig att restaurera. Enligt cirkuläret måste restaureringen vara klar senast vid första förnyelsen, och en överlåtelse av fastigheten innan restaureringen är klar är ogiltig. Båda vägarna slipper kravet på 120 m², vilket är varför studios dyker upp i annonser för 250 000 €. Utbudet är tunt och kvaliteten varierar, så betala för en oberoende ingenjörsrapport och jämför priset per kvadratmeter med vanliga lägenheter på samma gata.
Är Guldvisum Grekland värt det?
Det beror på vad man vill ha ut av det. De starka sidorna är verkliga: inget minimikrav på vistelse, båda föräldraparen inkluderade, ett tillstånd som förnyas så länge man äger fastigheten, och Schengen-tillgång för besök. Inom EU har valet också minskat. Portugal tog bort fastigheter från sitt guldvisum i oktober 2023 genom bostadslagen Mais Habitação (lag 56/2023), och Spanien slutade ta emot ansökningar den 3 april 2025 enligt organisk lag 1/2025. Vår jämförelse av guldvisumländer 2026 ställer Grekland mot alternativen utanför EU.
De svaga sidorna är lika konkreta. Ingångspriserna höjdes två gånger på två år (en ändring 2023 av migrationslagen satte 500 000 € i de populäraste kommunerna, därefter förde lag 5100/2024 in den nuvarande indelningen), och inget säger att dagens siffror är slutgiltiga. Förbudet mot korttidsuthyrning skär i avkastningen som tidigare motiverade billiga Aten-lägenheter. Nivån på 800 000 € bär ett visumpåslag, nivån på 400 000 € bär en andrahandsvärderisk och vägen på 250 000 € bär en pappersrisk. Skulle du köpa fastigheten ändå är tillståndet en stark extra fördel. Om visumet är enda anledningen till köpet, räkna som om du kan behöva sälja till en lokal köpare.
Vill du helt enkelt bo i Grekland och har en stadig passiv inkomst, jämför visumet för ekonomiskt oberoende personer. Enligt migrationslagen kräver det minst 3 500 € i månaden för en ensam sökande, plus 20 % för en make/maka och 15 % per barn, i stället för ett fastighetsköp (Global Citizen Solutions, kontrollerad september 2026).
Vad Guldvisum Grekland kostar
Köpesumman är bara en del av notan. Migrationsministeriets guldvisumsida listar en avgift på 2 000 € för huvudsökandens tillstånd (samma belopp igen vid varje förnyelse) och 16 € för utskrift av varje uppehållskort. Vuxna familjemedlemmar betalar 150 € var och barn under 18 betalar ingen ansökningsavgift, enligt juristbyråers sammanfattningar av migrationslagen (lag 5038/2023), kontrollerade september 2026.
| Post | Belopp | Grund |
|---|---|---|
| Tillståndsavgift, huvudsökande | 2 000 € | Migrations- och asylministeriet |
| Tillståndsavgift, varje vuxen familjemedlem | 150 € | Migrationslagen, lag 5038/2023 |
| Uppehållskort | 16 € per person | Migrations- och asylministeriet |
| Överlåtelseskatt på en andrahandsfastighet | 3,09 % av det skattepliktiga värdet | 3 % överlåtelseskatt plus ett kommunalt tillägg på 3 % av den skatten (PwC Worldwide Tax Summaries) |
| Moms på nybyggen | 24 %, pausad till 31 december 2026 | Lag 5246/2025 (KPMG, november 2025) |
| Notarie, jurist, mäklare | Avtalas från fall till fall | Inte lagreglerat |
Momsraden spelar störst roll. Nya bostäder bär nominellt 24 % moms, men pausen har förlängts i flera år och lag 5246/2025 förlängde den till 31 december 2026. Ett nybygge som tillträds 2027 kan omfattas av andra villkor, så kontrollera läget innan du skriver under något som slutförs nästa år. Lägg till sjukförsäkring från en leverantör godkänd i Grekland, auktoriserade översättningar och apostille för varje familjemedlem.
Vad tillståndet ger dig
Enligt migrationslagen (lag 5038/2023, ändrad genom lag 5100/2024) får du ett femårigt uppehållstillstånd, förnybart för ytterligare femårsperioder så länge du behåller den kvalificerande fastigheten. Ansökningar om förnyelse lämnas in under de två månaderna före utgången. Enligt cirkulär 1/2026 godtas en sen förnyelse fortfarande upp till tre månader efter utgången, med böter på 100 € per försenad månad.
Ett köp täcker hela familjen: make/maka eller registrerad partner, barn under 21 år (Hellenic Law Firm rapporterar en utökning till 24 år för heltidsstuderande) och föräldrarna till båda makarna. Få program inkluderar båda föräldraparen, vilket gör Grekland attraktivt för familjer i tre generationer. Varje person får sitt eget kort, kopplat till huvudsökandens investering.
Innehavare kan bo i Grekland och, enligt Schengens gränskodex, resa inom Schengenområdet i upp till 90 dagar under en period på 180. Det finns inget minimikrav på vistelse. Man kan komma en gång för fingeravtryck, förnya från utlandet och aldrig tillbringa en vinter i Aten.
Tillståndet lever och dör med fastigheten. Hellenic Law Firm noterar att om du säljer den upphör tillstånden för hela familjen, om du inte ersätter den med en annan kvalificerande fastighet i rätt ordning, vilket är en uppgift för din jurist.
Vad det inte ger dig
Det är inget arbetstillstånd. Enligt Hellenic Law Firms tolkning av migrationslagen kan du äga ett bolag, inneha aktier, ta emot hyra och sitta i en styrelse som icke verkställande styrelseledamot, men du kan inte ta en anställning med lön hos en grekisk arbetsgivare. En familj som planerar en verklig flytt behöver inkomst som inte beror på lokala jobb.
Det är inte heller ett pass. Grekiskt medborgarskap går via vanlig naturalisation enligt den grekiska medborgarskapslagen (lag 3284/2004): sju års laglig vistelse, ett prov i grekiska språket och samhällskunskap, samt bevis på integration. Lagen räknar laglig vistelse, och naturalisationsprövningen tittar på verkligt liv i Grekland, så år man tillbringat med att bara inneha tillståndet medan man bott på annat håll bygger inget starkt fall. Om medborgarskap är målet, planera att faktiskt bo i Grekland och fråga en medborgarskapsjurist hur dina år kommer att räknas.
Och uppehållsrätten är grekisk, inte europeisk. Man kan besöka Paris eller Berlin; man kan inte bosätta sig där med ett grekiskt tillstånd.
Att hyra ut en guldvisum-fastighet
Långtidsuthyrning är tillåtet. Ett vanligt hyreskontrakt till en lokal hyresgäst är okej, och hyran beskattas enligt den grekiska skalan för fastighetsinkomst. Från och med 1 januari 2026, enligt lag 5246/2025, är den skalan 15 % upp till 12 000 € om året, 25 % från 12 001 till 24 000 €, 35 % från 24 001 till 35 000 € och 45 % däröver. 25 %-skiktet är nytt; före 2026 hoppade satsen direkt från 15 % till 35 %.
Korttidsuthyrning är förbjudet för fastigheter köpta enligt reglerna från 2024 och framåt, oavsett hur sporadiskt. Cirkulär 1/2026 tillägger att förbudet inte kan kringgås via en fastighetsförvaltare, ett närstående bolag eller en anhörig. Det gamla säljargumentet "köp nära Akropolis och låt turister betala ditt visum" är borta för nya köpare. Om inkomst från semesteruthyrning betyder något för dig måste den komma från en andra fastighet utanför ansökan. Vår artikel om regler för korttidsuthyrning i Grekland täcker det generella licenssystemet.
Ansökningsprocessen, steg för steg
- Anlita en oberoende jurist och skriv under en fullmakt, så att de flesta stegen kan ske utan att du är i Grekland.
- Skaffa ett grekiskt skattenummer (AFM) och öppna ett grekiskt bankkonto. Hela priset måste gå genom spårbara bankkanaler. Cirkuläret varnar för att sidoavtal, återbetalningar till köparen eller uppblåsta kontraktspriser leder till avslag eller återkallelse och kan rapporteras till myndigheter mot penningtvätt.
- Låt juristen kontrollera lagfarten, skulder och planstatus, och bekräfta zonen och de 120 m² i lagfarten.
- Skriv under köpet inför en notarie och registrera lagfarten i fastighetsregistret eller katastret.
- Lämna in ansökan till migrations- och asylministeriet, betala avgifterna och skicka in dokumenten på ministeriets lista: pass, foton, köpekontraktet med betalningsbevis, ett intyg från fastighetsregistret, sjukförsäkring och, för familjemedlemmar, apostillerade och översatta vigsel- och födelsebevis.
- Ta emot registreringsbeviset, ofta kallat det blå beviset. Det gör din vistelse i Grekland laglig medan ärendet handläggs; Hellenic Law Firm noterar att det inte tillåter resor till andra Schengenländer.
- Lämna fingeravtryck vid det biometriska mötet, och hämta sedan de femåriga korten.
Hur lång tid tar det? Köpsidan beror på lagfartskontrollerna och notarien. Tillståndsfasen varierar mellan kontor och säsong, och biometrimöten är den vanliga flaskhalsen. Ingen styr den kön, så var skeptisk mot löften om ett fast antal veckor. Själva köpet behandlas i vår guide om hur man köper fastighet i Grekland.
Skatt efter köpet
Du betalar ENFIA, den årliga fastighetsskatten enligt lag 4223/2013, beräknad på fastighetens officiella skattevärde, och du deklarerar i Grekland om du har hyresinkomst. Att inneha tillståndet gör dig inte automatiskt till grekisk skattemässigt bosatt; det beror på var du bor och var dina band finns. Vid en senare försäljning är den 15-procentiga kapitalvinstskatten på fastigheter som säljs av privatpersoner pausad till 31 december 2026 (PwC Worldwide Tax Summaries, kontrollerad september 2026). Pausen har förlängts många gånger, men kontrollera läget när du faktiskt planerar att sälja.
Vanliga frågor
Hur kvalificerar man för Guldvisum i Grekland?
Enligt lag 5100/2024: vara medborgare utanför EU, köpa en fastighet värd minst 800 000 € eller 400 000 € beroende på zon (minst 120 m²) eller en kvalificerande omvandling eller skyddad byggnad för 250 000 €, betala fullt ut via banköverföring, skaffa sjukförsäkring och ansöka hos migrations- och asylministeriet.
Hur mycket kostar Guldvisum Grekland totalt?
Minimipriset för fastigheten (250 000 €, 400 000 € eller 800 000 €), plus ministeriets tillståndsavgift på 2 000 €, 150 € per vuxen familjemedlem, 16 € per kort, 3,09 % överlåtelseskatt på en andrahandsfastighet, samt notarie-, jurist- och mäklaravgifter som avtalas från fall till fall. Be din jurist om en fullständig kostnadsberäkning innan du bokar.
Kan brittiska medborgare få uppehållstillstånd i Grekland?
Ja. Sedan brexit är brittiska medborgare medborgare utanför EU och kan ansöka om guldvisumet på samma villkor som alla andra, eller om ett annat tillstånd som visumet för ekonomiskt oberoende personer.
Kan indiska medborgare ansöka?
Ja. Migrationslagen öppnar programmet för alla medborgare utanför EU. Indiska sökande följer samma regler och behöver apostillerade, översatta civilrättsliga dokument för familjemedlemmar.
Kvalificerar Kreta för 400 000 €?
Nej. Kreta har långt fler än de 3 100 invånare som lag 5100/2024 fastställer, så ön ligger i nivån 800 000 €, precis som Rhodos, Korfu och de flesta öar med flygplats.
Kan jag kombinera två billigare fastigheter för att nå tröskeln?
Inte för en ny ansökan. Sedan september 2024 kräver lag 5100/2024 hela beloppet i en fastighet.
Måste jag bo i Grekland för att behålla tillståndet?
Nej. Migrationslagen sätter inget minimikrav på vistelse för detta tillstånd. Medborgarskap är en separat fråga: det kräver sju års laglig vistelse enligt lag 3284/2004, verkligt liv i Grekland och ett prov.
Vad man ska göra härnäst
Välj nivå först, eftersom den sätter budgeten. Välj två eller tre områden, be en grekisk jurist bekräfta deras zon, och filtrera sedan annonser efter bostadsytan i lagfarten. Innan du betalar någon handpenning, kontrollera reglerna igen på migrations- och asylministeriets guldvisumsida, eftersom de ändrats två gånger sedan 2023. Regional information finns på vår Grekland-sida.
