Sök på "Greklands golden visa" i dag, och hälften av guiderna du hittar anger fortfarande 250 000 euro som pris för uppehållstillstånd var som helst i landet. Den siffran slutade stämma den 31 augusti 2024. Lag 5100/2024 delade in Grekland i investeringszoner, och inträdesbiljetten beror nu på var fastigheten ligger: 800 000 euro på de platser de flesta utländska köpare faktiskt vill ha, 400 000 euro i resten av det lugnare landet, och 250 000 euro bara för två smala fastighetskategorier som de flesta mäklare inte ens har i sitt utbud.
Programmet i sig går bra. Grekland kör förmodligen Europas mest aktiva golden visa-program, och efterfrågan kollapsade inte när inträdespriset tredubblades. Det som förändrades är räknesättet, plus en rad villkor som äldre artiklar hoppar över eftersom de beskriver en lag som inte längre finns. Den här guiden kartlägger de tre nivåerna, pekar ut önregeln som fångar köpare på sängen, och går igenom processen, skatterna och riskerna som de ser ut 2026.
Vad lag 5100/2024 faktiskt ändrade
Fram till sommaren 2024 körde Grekland ett lapptäcke: 250 000 euro i större delen av landet och 500 000 euro i ett trettiotal kommuner med hög efterfrågan som prissatts om ett år tidigare. Lag 5100/2024 sopade bort det och ersatte det med ett nationellt rutnät baserat på geografi och fastighetstyp. Tre nivåer, gällande köp gjorda från och med den 31 augusti 2024.
Två strukturella regler kom med den. För det första: på nivåerna 800 000 och 400 000 euro måste du köpa en enda fastighet värd hela tröskelbeloppet. Att stapla tre eller fyra billigare lägenheter för att nå upp till summan — standardpraxis under det gamla regelverket — fungerar inte längre för nya ansökningar. En fastighet, hela beloppet. För det andra måste fastigheten mäta minst 120 kvadratmeter. En lägenhet på 70 kvm i Kolonaki kan kosta en miljon euro och ändå inte kvalificera.
Köp som redan var på gång när lagen ändrades fick ett övergångsfönster, vilket är varför du fortfarande stöter på ägare som kvalificerade sig för 250 000 euro mitt i centrala Aten. Deras rättigheter kvarstår. Dina, som ny sökande 2026, styrs helt av rutnätet med tre nivåer nedan.
Zon A: 800 000 euro i Aten, Thessaloniki och de kända öarna
Den högsta nivån täcker hela Attikaregionen, det vill säga hela storstadsområdet Aten: det historiska centrumet, de norra förorterna, Pireus och hela Atenrivieran ner till Sounio. Den omfattar också Thessalonikis regionala enhet, och Mykonos och Santorini nämns uttryckligen.
Sedan kommer klausulen som gör att folk snubblar. Varje ö med fler än 3 100 fast bosatta invånare hamnar också i 800 000-euronivån. Kör en genomgång av folkräkningssiffrorna och listan växer snabbt: Kreta, Rhodos, Korfu, Paros, Naxos, Zakynthos, Kos. Köpare antar rutinmässigt att "ö" betyder den billigare nivån, kortlistar en villa nära Chania, och får veta hos advokaten att Kreta har över 600 000 invånare och att budgeten just dubblats. Har en grekisk ö en flygplats och en färjeterminal du känner igen — räkna med 800 000 euro tills motsatsen är bevisad.
Ännu en krånglighet: de saroniska öarna tillhör administrativt Attikaregionen. Hydra, Aigina, Spetses och Poros bär 800 000-eurostämpeln inte på grund av sitt invånarantal utan på grund av regionen de ligger i. Zonen följer den administrativa kartan, inte turistkartan, så låt din advokat bekräfta klassificeringen för en specifik adress innan du skriver under något.
Vad köper de pengarna? På Atenrivieran en bra trerumslägenhet snarare än en trofé. I centrala Thessaloniki betydligt mer. På Mykonos, ärligt talat, inte särskilt mycket. Tröskeln sattes högt med avsikt, för att lätta trycket som investerarefterfrågan lade på den lokala bostadsmarknaden, och prissättningen i Zon A speglar den politiska avsikten.
Zon B: 400 000 euro i resten av landet
Resten av landet kvalificerar vid 400 000 euro: fastlandet utanför Attika och Thessalonikis regionala enhet, plus öar med färre än 3 100 invånare. Samma villkor gäller: en fastighet på minst 120 kvadratmeter.
Här finns värdeargumentet. På Peloponnesos, i Chalkidiki, runt Kalamata, Volos eller Ioannina köper 400 000 euro ett riktigt stort hus, ofta med mark och havsutsikt, på marknader där enbart lokal efterfrågan aldrig skulle driva priserna så långt. För familjer som vill ha tillståndet plus en användbar semesterbas snarare än en uthyrningsmaskin är Zon B oftast det rationella valet.
Håll dock koll på 120-kvadratmetersgränsen på bymarknader. Charmiga stenhus mäter ofta 90 eller 100 kvm, och storleksregeln böjer sig inte för charm. Filtrera annonser efter registrerad golvyta från början, för siffran i annonsen och siffran i lagfarten stämmer inte alltid överens, och det är bara lagfarten som räknas.
Fällan sitter i utgången. När du så småningom säljer är din mest sannolika köpare en annan golden visa-sökande, eftersom 400 000 euro ligger långt över det lokala taket på många av dessa platser. Det är inget skäl att undvika Zon B. Det är ett skäl att köpa en fastighet som skulle vara vettig till det priset även utan visumet på köpet.
Zon C: 250 000-eurorutten som överlevde
Det gamla rubrikpriset finns fortfarande kvar, var som helst i Grekland inklusive centrala Aten, för exakt två fastighetskategorier.
Den första är en ombyggnad från kommersiellt till bostad: en byggnad som haft kommersiell användning — ett kontorsplan, ett litet hotell, ett lager — omvandlad till bostäder. Lagen är sträng vad gäller ordningsföljden här. Användningsändringen måste vara klar innan du lämnar in uppehållsansökan, inte utlovad till senare. Den andra kategorin är en byggnadsminnesmärkt fastighet under restaurering, där du åtar dig skyldigheten att restaurera den. Ingen av rutterna har 120-kvadratmetersgränsen, vilket är varför studios och enrumslägenheter dyker upp i Zon C-annonser medan standardnivåerna börjar vid familjestorlek.
Innan du bokar en ombyggnadsenhet, be om det färdiga tillståndet för användningsändring, inte ansökan om ett. En byggherre som lovar att pappersarbetet kommer efter tillträdet ber dig satsa hela visumet på hans byggschema.
Utbudet är begränsningen. Korrekt papperslagda ombyggnader är knappa, och Atenbyggherrarna som paketerar dem tar ut ett visumpåslag per kvadratmeter. Vissa projekt är utmärkta. Andra är slitna kontorshus med tunna innerväggar och färsk färg. Behandla 250 000-eurorutten som ett specialistköp: budgetera för en oberoende ingenjörsbesiktning utöver de juridiska kontrollerna, och jämför priset per kvadratmeter med vanliga lägenheter på samma gata.
Vad tillståndet ger dig
Godkännande ger ett femårigt uppehållstillstånd, förnybart vart femte år så länge du äger den kvalificerande fastigheten. Det finns inget tak på antalet förnyelser och inget krav på att höja investeringen senare.
Hela familjen åker med på ett enda köp: din make eller maka, barn under 21 år, och båda makarnas föräldrar. Få program någonstans i världen inkluderar båda uppsättningarna föräldrar, och för hushåll med tre generationer är detta Greklands starkaste kort. Varje familjemedlem får sitt eget tillstånd kopplat till huvudsökandens status, och barn kan förlänga sitt skydd till 24 år genom ett efterföljande tillstånd innan de behöver en egen uppehållsgrund.
Innehavare kan bo i Grekland på heltid och resa inom Schengenområdet i upp till 90 dagar under en 180-dagarsperiod. Och programmet kräver ingenting i gengäld vad gäller närvaro. Det finns inget krav på minsta vistelsetid. Du kan flyga in en gång för biometri, förnya från utlandet, och aldrig tillbringa en vinter i Aten. För investerare som vill ha ett europeiskt fotfäste utan att flytta förklarar just den egenskapen det mesta av efterfrågan. Vår jämförelse av golden visa-länder 2026 visar hur ovanligt nollvistelsevillkoret har blivit.
En teknisk detalj: tillståndet lever och dör med investeringen. Säljer du fastigheten upphör uppehållsrätten. Du kan byta ut en kvalificerande fastighet mot en annan utan att förlora status om pappersarbetet ordnas i rätt sekvens, och köparen av din fastighet kan ansöka på samma tillgång om personen är kvalificerad.
Vad tillståndet inte ger dig
Det är inget arbetstillstånd. Anställning hos ett grekiskt företag är uteslutet. Du kan äga ett företag, sitta i en styrelse, ha aktier och samla in hyra, men du kan inte teckna ett anställningsavtal. Familjer som planerar en riktig flytt bör ordna sina inkomstkällor innan de binder sig, för "vi hittar väl jobb lokalt" är inte något det här tillståndet stöttar.
Det är inte heller ett pass, och inget antal förnyelser gör det till ett. Grekiskt medborgarskap går via ordinarie naturalisation: sju års verklig fysisk vistelse, skatterättslig hemvist, ett språk- och kulturprov. Golden visa-år tillbringade utanför Grekland bygger inget naturalisationsfall alls. Marknadsföringstexter älskar att sudda ut den gränsen, så här är den ärliga versionen: visumet ger dig rätten att bo i Grekland, och ett pass följer bara om du faktiskt utövar den rätten, i flera år, på plats.
Ännu en gräns. Uppehållsrätten är grekisk, inte europeisk. Schengenresor är för besök; att bosätta sig i Berlin eller Paris på ett grekiskt tillstånd går inte.
Varför köpare fortfarande väljer Grekland
För att alternativen fortsätter försvinna. Portugal tog bort fastigheter ur sitt golden visa-program i oktober 2023. Spanien stängde sitt program helt i april 2025. Bland de större EU-ekonomierna är Grekland det sista stället där ett bostadsköp fortfarande leder direkt till uppehållstillstånd, och den knappheten, mer än någon marknadsföring, förklarar varför ansökningarna överlevde två omgångar av prishöjningar.
Utanför EU vidgas fältet: Dubai beviljar ett tioårigt visum för 2 miljoner AED, Cypern kopplar permanent uppehållstillstånd till ett köp på 300 000 euro. Båda finns i vår jämförelse land för land, länkad ovan. Inom Schengen konkurrerar Grekland dock i huvudsak med sig självt numera. Värt att komma ihåg nästa gång en säljare insisterar på att priset inte går att förhandla.
Uthyrningsförbudet som ingen annonserar om
Här är villkoret som förändrade investeringskalkylen mest. En fastighet köpt enligt reglerna efter augusti 2024 får inte erbjudas som korttidsuthyrning. Ingen Airbnb, ingen Booking-annons, inte ens en vecka under högsäsong. Bryter man mot regeln föreskriver lagen böter på 50 000 euro, med risk att själva tillståndet återkallas. Logiken är densamma som höjde tröskelvärdena: Atens stadsdelar förlorade långtidsboenden till turistlägenheter, och parlamentet beslutade att visuminvesterare inte skulle bidra till avtappningen.
Långtidsuthyrning är tillåtet. Ett vanligt tolvmånaderskontrakt till en lokal hyresgäst är helt okej, och långtidshyror i Aten har stigit stadigt i flera år. Men budskapet från före 2024 — köp en lägenhet nära Akropolis och låt turister betala ditt visum — är dött för nya köpare. Om korttidsintäkter är centrala i din plan kan den kvalificerande fastigheten inte leverera det. En del investerare löser detta genom att köpa en andra, mindre fastighet utanför ansökan just för det ändamålet.
Process och dokument
Ärendet går på två spår: köpet och ansökan. Köpsidan fungerar som vilken grekisk transaktion som helst, och vi har brutit ner den separat i vår guide om hur man köper fastighet i Grekland. Visumsidan, kort sammanfattad:
- Anlita en oberoende advokat och skriv under en fullmakt, så att de flesta stegen kan ske utan att du befinner dig i landet.
- Skaffa ett grekiskt skattenummer (AFM) och ordna betalningsvägen; hela summan måste gå genom spårbara bankkanaler.
- Slutför köpet inför en notarie och registrera lagfarten.
- Lämna in uppehållsansökan online hos Migrations- och asylministeriet och betala statsavgiften, cirka 2 000 euro för huvudsökanden och mindre för varje anhörig.
- Ta emot det blå intyget, ett tillfälligt dokument som gör din vistelse laglig medan ansökan behandlas.
- Gå på biometribokningen för fingeravtryck, och hämta sedan ut det femåriga kortet.
Kärnpapperna: pass för alla, köpekontraktet med bevis på att hela priset är betalt, sjukförsäkring från ett grekiskt eller Grekland-godkänt bolag för varje sökande, samt familjens civilrättsliga dokument, apostillerade och officiellt översatta. Det innebär vigselbevis för en make eller maka, födelseattester för barn, och släktskapsbevis för föräldrar. Slarviga översättningar är en klassisk förseningsorsak, så anlita en översättare som din advokat har jobbat med förut.
Tidsramar: den ärliga versionen
Själva köpet, förutsatt en ren lagfart, tar fyra till åtta veckor. Det blå intyget kommer inom några dagar efter en komplett ansökan, och från det ögonblicket är du laglig i Grekland oavsett hur lång tid resten tar.
Resten är där förväntningarna behöver hanteras. Biometribokningar är flaskhalsen. Migrationskontoren har absorberat vågor av ansökningar inför varje regeländring, köer byggdes upp, och de klaras av i olika takt beroende på kontor och säsong. Vissa ärenden avslutas på några månader; andra väntar betydligt längre på en fingeravtryckstid. Planera utifrån det blå intyget snarare än kortet, och misstro alla som garanterar ett fast antal veckor, för de kontrollerar inte kön. En advokat som lämnar in via fullmakt går lika snabbt som en sökande som lämnar in personligen; din närvaro ändrar ingenting utom biometridatumet.
Skattebilden
Först köpkostnaderna. Begagnade fastigheter belastas med en överlåtelseskatt på 3,09 %. Nyproduktion omfattas nominellt av 24 % moms, men Grekland har hållit den momsen vilande i flera år och har upprepade gånger förlängt vilandeförklaringen; bekräfta det aktuella läget innan du kortlistar något, för skillnaden är enorm. Utöver det kommer ungefär 1 till 1,5 % för notarien, ett liknande belopp för din advokat, och omkring 2 % plus moms om en mäklare är inblandad.
Sedan ägandekostnaderna. ENFIA, den årliga fastighetsskatten, hamnar vanligtvis mellan några hundra euro och låga fyrsiffriga belopp för fastigheter i golden visa-prisklasserna, beroende på läge och storlek. Hyr du ut fastigheten långsiktigt beskattas hyresintäkten progressivt: 15 % på de första 12 000 euro vid tidpunkten för skrivandet, sedan 35 %, sedan 45 % i toppskiktet. Inget av detta är ovanligt efter europeisk måttstock, men det hör hemma i din avkastningsmodell före köpet, inte efter.
Säljer du senare? På pappret finns en reavinstskatt på fastighet för privata säljare, men Grekland har skjutit upp den år efter år. Kontrollera läget när du faktiskt planerar en utgång, snarare än att anta det ena eller det andra i förväg.
Risker värda att räkna in
Börja med regelhastigheten. Tröskelvärdena har rört sig två gånger på två år: från 250 000 till 500 000 euro i kommuner med hög efterfrågan i augusti 2023, sedan till dagens rutnät med tre nivåer i augusti 2024. Varje ändring utlöste en deadline-rusning och ett övergångsfönster, och inget säger att dagens siffror är slutgiltiga. Riktningen har hela tiden varit densamma: uppåt. Så kontrollera de gällande reglerna hos Migrationsministeriet innan du överför en handpenning, oavsett vad någon artikel säger, den här inräknad.
Sedan finns 800 000-europroblemet. Säljare i Zon A känner till magisiffran, och visumberättigat utbud tenderar att prissättas efter tröskeln snarare än efter marknaden. Är den där Rivieralägenheten värd 820 000 euro, eller är det en lägenhet på 680 000 euro med ett visumpåslag på sig? En oberoende värdering kostar några hundra euro och avgör frågan. Jämför med liknande fastigheter som inte marknadsförs till visumköpare; skillnaden mellan de två priserna är påslaget, och att betala det bör vara ett medvetet beslut, inte ett misstag.
Zon C bär papperrisk, redan täckt ovan. Zon B bär återförsäljningsrisk. Varje zon bär de vanliga riskerna med att köpa i ett obekant rättssystem, vilket är varför rådet om en oberoende advokat återkommer genom hela artikeln. Hos HomeNSearch listar vi fastigheter över hela Grekland och kan tala om för dig, innan du blir förälskad i en annons, vilken tröskel den faktiskt kvalificerar under. Den enda kontrollen har räddat köpare från sexsiffriga överraskningar.
Vanliga frågor
Kan jag kombinera två billigare fastigheter för att nå 800 000 euro?
Nej. Lag 5100/2024 kräver en enda fastighet värd hela beloppet på både 800 000- och 400 000-euronivåerna. Portföljer av mindre lägenheter fungerade under de gamla reglerna, och redan utfärdade tillstånd behåller sina rättigheter, men en ny ansökan behöver en enda kvalificerande fastighet.
Kvalificerar Kreta vid 400 000 euro?
Nej. Varje ö med fler än 3 100 fast bosatta invånare hamnar i 800 000-euronivån, vilket täcker Kreta tillsammans med Rhodos, Korfu, Paros och de flesta öar med ett namn du känner igen. 400 000-euroönivån gäller bara dem med färre än 3 100 invånare.
Kan jag hyra ut min golden visa-fastighet?
Långsiktigt, ja: ett vanligt hyreskontrakt är tillåtet och intäkten beskattas enligt den vanliga skalan. Korttidsvis, nej. Fastigheter köpta enligt reglerna som gällt sedan den 31 augusti 2024 kan inte listas på Airbnb-liknande plattformar, och ett brott riskerar böter på 50 000 euro plus förlust av tillståndet.
Måste jag bo i Grekland för att behålla tillståndet?
Nej. Det finns inget krav på minsta vistelsetid alls. Du kan förnya vart femte år så länge du äger fastigheten, även från utlandet. Medborgarskap är dock ett separat spår: det kräver sju års verklig vistelse plus ett språkprov, och golden visa-år tillbringade utanför Grekland räknas inte in i det.
Finns 250 000-eurorutten fortfarande tillgänglig 2026?
Ja, för bara två fastighetstyper: ombyggnader från kommersiellt till bostad som slutförts innan ansökan lämnas in, och byggnadsminnesmärkta fastigheter under restaurering. Båda kvalificerar var som helst i Grekland, inklusive centrala Aten. Utbudet är tunt och tillståndet står och faller med det, så kontrollera pappersarbetet för användningsändringen innan du betalar en handpenning.
