Ungefär var sjunde bostadsaffär i Spanien involverar en utländsk köpare, och spansk lag gör nästan inget för att hindra dem. Inget krav på uppehållstillstånd, inget medborgarskapstest, ingen gräns för hur många fastigheter man får äga. Det som finns istället är en fast ordning på pappersarbetet som straffar alla som gör det i fel ordning. Hoppar du över NIE kan du inte öppna ett bankkonto. Skriver du på arras-avtalet slarvigt kostar det dig 10 % av köpeskillingen att ändra dig. Den här guiden går igenom hela kedjan, från det första formuläret till skatterna som fortsätter komma efter att du redan äger stället.
Steg ett: NIE, för utan det händer ingenting
NIE (Número de Identidad de Extranjero) är ett personligt skattenummer för utlänningar. Du behöver det för att öppna bankkonto, skriva under köpebrevet, betala köpeskatter, koppla in elen. Allt. Den spanska byråkratin betraktar en köpare utan NIE som osynlig.
Det finns två vägar att skaffa ett. Den första går via ett spanskt konsulat i hemlandet: du fyller i formulär EX-15, betalar en avgift på runt 10 euro och väntar allt från två veckor till två månader beroende på hur belastat konsulatet är. Den andra vägen går i Spanien, på en polisstation för utländska ärenden. Den vägen är snabbare på pappret men beror på att boka en cita previa, en tid, och i Madrid, Barcelona eller Málaga kan lediga tider vara knappa i veckor i sträck.
Det finns ett tredje alternativ värt att känna till. En advokat med fullmakt kan ansöka å dina vägnar, och så gör de flesta som köper på distans. Oavsett väg, börja tidigt. NIE är den vanligaste enskilda orsaken till försenade tillträden.
Öppna ett spanskt bankkonto
Strikt talat tvingar ingen lag dig att banka i Spanien. I praktiken kommer du inte långt utan det. Tillträdet betalas normalt med en bankcheck från en spansk bank, och efter köpet behöver du autogiron för fastighetsskatt, samfällighetsavgifter och löpande kostnader, som spanska leverantörer förväntar sig ska dras från ett spanskt konto.
Ta med pass, NIE och intyg om inkomst eller anställning. Icke-bosatta skriver också under ett certificado de no residente, som banken ofta ordnar åt dig mot en mindre avgift. Räkna med frågor om varifrån pengarna kommer. Regler mot penningtvätt gör att banken vill se lönebesked, deklarationer eller köpekontraktet från en bostad du sålt hemma innan den godkänner en sexsiffrig överföring.
Flytta pengarna innan du behöver dem, inte samma vecka som tillträdet. Om ditt sparande inte ligger i euro, jämför en valutamäklares kurs med bankens. På en överföring på 250 000 euro kan skillnaden räcka till både notarie och registrering.
Anlita en advokat som bara svarar inför dig
Spanien tvingar inte köpare att anlita en advokat, och en hel del lokalbefolkning fullföljer köpet med enbart notarien inblandad. Kopiera inte det som utländsk köpare. Du vill ha en oberoende abogado, registrerad hos den lokala advokatorganisationen, som arbetar enbart för dig. Inte den som mäklaren rekommenderar, och aldrig säljarens eller byggherrens advokat, hur vänligt erbjudandet än låter.
Varför så strikt? Eftersom notarien, som deltar i varje spansk affär, är en neutral offentlig tjänsteman. Notarien kontrollerar att köpebrevet är juridiskt korrekt och att båda parter förstår vad de skriver under. Vad notarien inte gör är att gräva i fastighetens skulder, dess planstatus eller om villkoren är rimliga. Den utredningen är din advokats jobb, och ingen annan i kedjan får betalt för att göra den.
Räkna med ungefär 1 % av köpeskillingen, eller ett fast arvode för billigare fastigheter. Kan du inte resa, kan din advokat agera med en fullmakt undertecknad hos en notarie hemma och apostillerad, och sköta hela köpet, NIE inräknat, medan du stannar kvar.
Bokningsavtalet och arras-handpenningen
Bud i Spanien formaliseras snabbt. Först kommer ett bokningsavtal: du betalar en handpenning, vanligtvis 3 000 till 6 000 euro, och fastigheten tas bort från marknaden i ett par veckor medan din advokat gör sina kontroller. Läs även detta lilla avtal innan du skriver under. Det bör tydligt stå att handpenningen betalas tillbaka om kontrollerna hittar problem.
Det viktiga dokumentet är contrato de arras, det privata köpekontraktet, vanligen undertecknat med 10 % av priset som handpenning. I sin vanliga form (arras penitenciales, enligt artikel 1454 i civillagen) är handpenningen ångerbar: båda parter kan fortfarande dra sig ur, men det kostar. Drar du dig ur förlorar du de 10 %. Drar sig säljaren ur måste denne betala tillbaka dubbla beloppet. På en bostad för 300 000 euro innebär det 30 000 euro borta om du får kalla fötter, eller 60 000 euro i fickan om säljaren tar ett bättre bud.
Köper du med lån, se till att din advokat skriver in lånet som ett villkor i arras-avtalet. Utan den klausulen kostar en avslagen låneansökan dig ändå hela handpenningen.
Due diligence: vad som kontrolleras före den stora underskriften
Det första dokumentet din advokat hämtar är nota simple, ett utdrag ur fastighetsregistret som kostar några euro online och listar den registrerade ägaren, fastighetens exakta beskrivning och varje belastning på den: inteckningar, utmätningar, domstolsanteckningar, servitut.
Varför spelar det så stor roll? Eftersom skulder i Spanien är knutna till fastigheten, inte till personen som skapade dem. Köper du en lägenhet med obetald inteckning eller obetalda skatter blir de skulderna nu dina. Samma regel gäller samfällighetsavgifter: köparen svarar för innevarande års obetalda avgifter plus de tre föregående åren. Din advokat begär därför ett intyg från samfällighetens förvaltare om att säljaren ligger i fas, och kontrollerar av samma skäl IBI-kvitton.
Nyproduktion har sin egen checklista. Byggnaden behöver ett slutbevis (licencia de primera ocupación) innan du gör sluttbetalningen; utan det kan du kanske inte koppla in el och vatten eller bo lagligt i bostaden. Köper du på ritning? Varje delbetalning måste skyddas av en bankgaranti, som ger tillbaka pengarna med ränta om byggherren aldrig levererar. Och har du fallit för ett lantställe, kontrollera markens klassificering. Landsbygdens Spanien är fullt av charmiga hus byggda där inget borde ha stått.
Bolån för icke-bosatta: mindre lån, mer pappersarbete
Spanska banker lånar rutinmässigt ut till icke-bosatta, men på strängare villkor. Räkna med högst 60-70 % av fastighetens värde, mot upp till 80 % för bosatta. Det betyder att du måste hitta 30-40 % kontant, plus köpkostnaderna ovanpå det. Amorteringarna, tillsammans med dina befintliga skulder, får generellt inte överstiga ungefär 35 % av din nettomånadsinkomst.
Pappersarbetet är tyngre än hemma, eftersom banken lånar ut mot en inkomst den inte lätt kan verifiera:
- dina två eller tre senaste deklarationer
- senaste lönebesked, eller bokslut om du är egenföretagare
- sex månaders kontoutdrag
- en kreditupplysning från hemlandet, översatt till spanska
Banken beställer också en tasación, en officiell värdering av en auktoriserad firma, på din bekostnad (300-600 euro). Lånet beräknas på det lägre av värderingen och priset, så en låg tasación kan lämna ett hål i budgeten sent i processen.
Ett skydd fungerar till din fördel. Sedan bolånelagen från 2019 måste banken ge dig ett bindande erbjudande (FEIN) minst tio dagar innan underskrift, och den betalar numera stämpelskatten och de flesta uppläggningskostnaderna för själva lånet. Räkna med sex till åtta veckor från ansökan till godkännande, och skriv inte under ett villkorslöst arras-avtal innan pengarna är säkra.
Tillträdesdagen: notarien, escritura och fastighetsregistret
Köpet avslutas på ett notariekontor. Köpare och säljare, eller deras ombud, sitter vid samma bord. Notarien bekräftar allas identitet, begär en färsk nota simple samma morgon för att vara säker på att ingen ny belastning tillkommit över natten, och läser upp köpebrevet, escritura pública. Du betalar resterande belopp, nästan alltid med bankcheck, skriver under och får nycklarna. Som köpare har du rätt att välja notarie; arvodet följer en reglerad skala, ungefär 600-1 000 euro för en vanlig affär.
Escritura är inte slutet. Din köpskatt måste betalas inom 30 arbetsdagar, och köpebrevet går sedan till fastighetsregistret för registrering, vilket kan ta några veckor. Fram till dess att registreringen är klar äger du fastigheten, men registret visar det ännu inte. En gestoría, en administrativ byrå, sköter vanligtvis båda inlämningarna; har du bolån kommer banken att kräva det.
Vad köpet faktiskt kostar
Räkna med 10-15 % ovanpå det avtalade priset. Vart det tar vägen beror mest på en fråga: begagnat eller nybyggt?
- Begagnade bostäder betalar ITP, överlåtelseskatten, som sätts av varje region: 6 % i Madrid, 7 % i Andalusien, 10 % i Valencia och Katalonien. Spannet över hela Spanien ligger på 6-10 %.
- Nybyggda bostäder betalar istället 10 % IVA (moms), plus stämpelskatt (AJD) på omkring 1,5 % i de flesta regioner.
- På Kanarieöarna ersätter IGIC på 7 % IVA på nya bostäder.
- Notarie och fastighetsregister tillsammans: vanligtvis 1 000 till 1 700 euro.
- Oberoende advokat: cirka 1 % plus moms.
- Med bolån: värderingsavgiften, och ofta en uppläggningsavgift på 0,5-1 %.
Räkna på ett verkligt fall. En begagnad lägenhet för 300 000 euro i Valencia drar med sig 30 000 euro i ITP innan du betalat en enda rådgivare. Samma summa spenderad i Madrid sparar 12 000 euro i skatt. Regionala skattesatser är ett legitimt skäl att jämföra platser, och det nämns sällan i broschyrerna.
Skatterna som fortsätter komma efter att du äger fastigheten
Att äga en bostad medför löpande kostnader, och en av dem överraskar nästan alla. IBI, den årliga kommunala fastighetsskatten, kommer en gång om året och ligger på ungefär 0,4-1,1 % av taxeringsvärdet, en administrativ siffra klart under marknadspriset. Samfällighetsavgifter för gemensamma byggnader varierar från 40 euro i månaden i ett litet hus till flera hundra i ett resortkomplex med pooler och trädgårdar.
Sedan finns skatten de flesta guider hoppar över: inkomstskatten för icke-bosatta baserad på schablonintäkt. Hyr du inte ut fastigheten beskattar Spanien dig ändå på en fiktiv inkomst på 1,1 % eller 2 % av taxeringsvärdet, med 19 % för invånare i EU och EES och 24 % för alla andra, deklarerad en gång om året på Modelo 210. För en vanlig fritidslägenhet blir notan några hundra euro. Litet belopp, men ignorerar man det växer det till avgifter som dyker upp igen när man säljer. Hyr du faktiskt ut fastigheten beskattas den verkliga hyresinkomsten istället, och hyresvärdar utanför EU får inte dra av kostnader.
En sak köpet inte ger: uppehållstillstånd
Spaniens gyllene visum är borta. Programmet som gav uppehållstillstånd för en fastighetsinvestering på 500 000 euro stängdes för nya ansökningar den 3 april 2025, och att äga en bostad har numera ingen effekt på din invandringsstatus. Som medborgare utanför EU kan du använda din spanska fastighet inom den vanliga Schengengränsen på 90 dagar under en period på 180 dagar. Inte en dag mer, oavsett hur mycket du betalade.
Planerar du att faktiskt bosätta dig i Spanien är de fungerande vägarna det icke-lukrativa visumet, digital nomad-visumet samt arbets- eller studietillstånd. Vi har jämfört dem, med inkomstgränser och tidslinjer, i vår guide om att flytta till Spanien efter det gyllene visumet.
Var du ska börja leta
Pappersarbetet är identiskt för ett byhus för 90 000 euro i Andalusien och en villa för 2 miljoner euro i Marbella, så de intressanta besluten handlar om själva fastigheten. HomeNSearch listar bostäder över hela Spanien med lokal marknadskontext på vår landsida för Spanien, och du kan väga spanska priser mot ett dussintal andra marknader i den fullständiga fastighetskatalogen. Väcker en annons frågor, fråga oss innan du flyger dit. Det är billigare än att ta reda på det på plats.
Vanliga frågor: att köpa bostad i Spanien som utlänning
Finns det några begränsningar för utlänningar som köper fastighet i Spanien?
Nästan inga. Vilken nationalitet som helst får köpa hur många fastigheter som helst med full äganderätt. Det ena undantaget: köpare utanför EU behöver förhandstillstånd från försvarsdepartementet för fastigheter i en handfull utpekade militärzoner, mestadels nära gränser och vissa strategiska kuststräckor. Din advokat vet om adressen berörs; de allra flesta gör inte det.
Måste jag resa till Spanien för att fullfölja köpet?
Nej. En fullmakt undertecknad hos en notarie i hemlandet och apostillerad låter din spanska advokat skaffa ditt NIE, öppna bankkontot, skriva under arras-avtalet och fullfölja köpet hos notarien utan att du är där. Många köpare ser sin bostad i verkligheten först efter att nycklarna redan är deras.
Hur lång tid tar det att köpa en fastighet i Spanien?
Ett kontantköp tar vanligtvis åtta till tolv veckor från accepterat bud till tillträde. Lägg till ett bolån och du ligger på tre till fyra månader. NIE är det vanliga flaskhalsen, så ansök om det samma dag som det blir allvar.
Ger köpet av ett hus i Spanien mig uppehållstillstånd?
Nej. Det gyllene visumet stängdes i april 2025, och att äga en fastighet ger ingen invandringsrätt. Ägare utanför EU håller sig till Schengens 90/180-dagarsregel om de inte kvalificerar för ett visum på andra grunder, till exempel det icke-lukrativa visumet eller digital nomad-visumet.
