Cypern beskattar fastigheter lätt, och det är en av anledningarna till att utländska köpare fortsätter komma. Någon årlig, nationell fastighetsskatt finns helt enkelt inte. Köpskatterna vid en andrahandsaffär kan hamna under 3% av priset. Och från 2026 har regeringen tagit bort ännu en liten avgift som drabbade köpare: stämpelskatten på köpekontrakt är avskaffad.
Baksidan är att det lätta systemet framför allt belönar den som strukturerar köpet rätt. Väljer man fel momsbehandling på en nybyggd bostad kan skillnaden bli 14 procentenheter av köpesumman. På en lägenhet för 300 000 euro handlar det om 42 000 euro.
Den här guiden följer pengarna genom hela ägarcykeln: köp, ägande, uthyrning, försäljning. Siffrorna speglar de regler som gällde vid publiceringen. Väljer du fortfarande mellan olika distrikt, eller vill du först förstå de juridiska stegen i ett köp, läs vår guide om hur man köper fastighet på Cypern först och kom sedan tillbaka hit för skattedelen.
Skatter när du köper
En enda fråga avgör nästan allt i köpskedet: är fastigheten momspliktig? Om ja — vilket gäller nybyggda bostäder som säljs av en byggherre — betalar du moms och ingen lagfartsavgift. Om nej — vilket gäller en vanlig andrahandsaffär mellan privatpersoner — betalar du lagfartsavgift men ingen moms. Man betalar aldrig båda.
Moms på nyproduktion: 19% standard, 5% om du kvalificerar dig
Den första försäljningen av en ny fastighet från en byggherre belastas med standardmomsen på 19%. Obebyggd byggmark som säljs i näringsverksamhet omfattas också. För en investerare eller den som köper ett fritidshus är dessa 19% helt enkelt en del av budgeten, och det finns inget sätt att komma runt det.
Köpare av en förstahandsbostad får en betydligt bättre affär. Cypern tillämpar en reducerad momssats på 5% för de första 130 kvadratmetrarna av en huvudbostad, upp till ett värde av 350 000 euro, enligt villkor som skärptes i mitten av 2023. För att kvalificera sig gäller att:
- du kommer att bo i bostaden som din huvudsakliga bostad på Cypern, inte hyra ut den eller behålla den som fritidslägenhet;
- det totala värdet inte överstiger cirka 475 000 euro och den totala bostadsytan håller sig inom 190 kvadratmeter;
- du inte har utnyttjat den reducerade satsen på en annan fastighet på Cypern under de senaste tio åren.
Överskrider du någon av gränserna krymper förmånen eller försvinner helt, så en villa för 500 000 euro betalar full moms på 19% även om du tänker bo där året om.
Något som köpare ofta får höra för sent: den tioåriga återbetalningsregeln. Utnyttjar du 5-procentssatsen och sedan säljer bostaden eller börjar hyra ut den inom tio år, betalar du tillbaka momsbesparingen i proportion till de återstående åren. Skattemyndigheten kontrollerar detta på riktigt.
Uppehållsstatus är för övrigt inte avgörande här. Köpare utanför EU kan utnyttja den reducerade satsen på samma villkor som cyprioter, så länge bostaden verkligen blir deras huvudsakliga hem på ön.
Lagfartsavgifter vid andrahandsköp: en glidande skala, sedan 50% rabatt
Vid en andrahandsaffär har ingen moms tagits ut, så staten tar i stället ut lagfartsavgifter hos fastighetsregistret, som förfaller när titeln överförs i ditt namn. Skalan glider med marknadsvärdet: 3% på de första 85 000 euro, 5% på nästa 85 000 euro och 8% på allt över 170 000 euro.
Sedan kommer den del som gör Cypern billigare än vad skalan antyder. En lagstadgad rabatt på 50%, ursprungligen införd som en stimulansåtgärd och senare permanentad, gäller genomgående på dessa avgifter. Och där moms redan betalats på fastigheten faller lagfartsavgifterna bort helt.
Erfarna praktiker använder ytterligare en hävstång. Avgifterna beräknas per köpare, på var och ens andel. Ett par som köper en lägenhet för 300 000 euro i gemensamma namn behandlas som två köp på 150 000 euro vardera, och båda börjar om från botten av skalan. Besparingen är riktiga pengar — vi räknar på det i exemplet nedan.
Det är fastighetsregistret som värderar fastigheten. Anser myndigheten att det deklarerade priset ligger under marknadsvärdet, tar den i stället ut avgifter baserat på sin egen uppskattning, så ett konstlat lågt kontraktspris hjälper ingen.
Stämpelskatt: avskaffad från 1 januari 2026
Kontrakt som undertecknas den 1 januari 2026 eller senare betalar ingen stämpelskatt på Cypern. Avgiften togs bort som en del av öns skattereform 2026. De flesta artiklar om ämnet listar den fortfarande som en köpkostnad, så kontrollera alltid datumet på det du läser.
För kontrakt som undertecknades före det datumet gäller fortfarande de gamla reglerna: 0,15% på kontraktsvärde mellan 5 001 och 170 000 euro, sedan 0,2% därutöver, med ett tak på 20 000 euro, betalbart inom 30 dagar efter undertecknandet. Det handlade aldrig om stora belopp — på ett köp för 300 000 euro blev det drygt 500 euro. Att den tas bort ändrar inget köpbeslut, men det städar upp processen och sparar dig ett deadline att hålla koll på.
När varje skatt faktiskt förfaller
Tidpunkterna överraskar folk mer än beloppen gör. Moms på en nyproducerad bostad är ingen klumpsumma vid tillträdet — den tas ut på varje delbetalning enligt kontraktet, så en köpare av en bostad under uppförande sprider ut de 5 eller 19 procenten över hela byggtiden. Lagfartsavgifter förfaller först när lagfarten utfärdas och registreras i ditt namn, och på nya projekt kan lagfarten dröja månader eller till och med år efter färdigställandet. De pengarna är inte sparade, bara uppskjutna, så håll dem avsatta.
Vid en andrahandsaffär med ren lagfart görs allt upp på en gång. Avgifterna betalas hos fastighetsregistret på överlåtelsedagen, oftast inom några dagar efter avslutet köp.
Och inget av detta täcker professionella kostnader. Cypern saknar ett notariesystem av fransk eller spansk modell. En oberoende advokat sköter kontraktet, sökningarna och registreringen, vanligtvis för runt 1% av priset plus moms, och mäklararvodet betalas sedvanligt av säljaren. Billigt enligt EU-mått, men det hör hemma i budgeten bredvid skatterna.
Räkneexempel: nybyggt kontra andrahand
Siffror gör det här konkret. Ta en tvårumslägenhet för 300 000 euro nära Larnaca, köpt 2026, och räkna på båda alternativen.
Alternativ ett: en ny lägenhet från en byggherre
Lägenheten mäter 90 kvadratmeter och blir köparens huvudsakliga bostad, så den reducerade momssatsen omfattar hela köpet. Moms: 5% av 300 000 euro, det vill säga 15 000 euro. Lagfartsavgifter: noll, eftersom moms togs ut. Stämpelskatt: noll enligt 2026 års regler. Total köpskatt: 15 000 euro.
Ändra nu en enda sak. Köparen behåller sitt huvudsakliga hem i Tyskland och vill ha lägenheten för somrar och korttidsuthyrning. Den reducerade satsen faller bort och momsen hoppar till 19%: 57 000 euro. Samma lägenhet, samma pris, 42 000 euro mer i skatt. Just den här distinktionen — huvudsaklig bostad eller inte — väger tyngre än allt annat i den cypriotiska köpekalkylen.
Alternativ två: en andrahandsaffär till samma pris
Ingen moms här. Lagfartsavgifterna på 300 000 euro blir 2 550 euro på de första 85 000 euro, 4 250 euro på nästa 85 000 euro och 10 400 euro på återstående 130 000 euro. Det är 17 200 euro före den lagstadgade rabatten och 8 600 euro efter. Stämpelskatt, återigen noll. Total köpskatt: 8 600 euro, alltså knappt 2,9% av priset.
Köps bostaden i bådas namn förbättras bilden ytterligare. Vardera maken förvärvar en andel på 150 000 euro, den sammanlagda summan före rabatt blir 11 600 euro, och rabatten sänker den till 5 800 euro. Att dela upp lagfarten sparar ytterligare 2 800 euro jämfört med att köpa i ett enda namn. Din advokat borde ta upp detta själv; gör hen inte det, ta upp det själv.
Ställt sida vid sida för 2026: 8 600 euro vid andrahandsköp mot 15 000 euro vid nyproduktion för den som bor i bostaden själv, eller mot 57 000 euro för en investerare. Skatten ensam avgör inte valet. Nyproduktion ger energieffektivitet och byggarantier, andrahandsbostäder ger etablerade lägen och ofta lagfart som är klar för omedelbar överföring. Men gå in i förhandlingen med den här skillnaden i bakhuvudet, och kom ihåg att skatten bara är ett lager i notan: vår genomgång av kostnaden för att köpa fastighet utomlands täcker de juridiska avgifterna, besiktningarna och valutakostnaderna som läggs ovanpå i vilket land som helst.
Skatter medan du äger
Här kommer det säljargument som cypriotiska mäklare gärna öppnar med, och för en gångs skull stämmer det: det finns ingen årlig, nationell fastighetsskatt. Immovable Property Tax avskaffades den 1 januari 2017, och inget har ersatt den. Jämför det med Spaniens IBI, Greklands ENFIA eller Frankrikes taxe foncière, som alla debiterar ägare varje enskilt år bara för att äga en fastighet.
Det som återstår är lokalt. Kommuner och lokala råd tar betalt för sophämtning, gatubelysning och avloppshantering, och den samlade räkningen hamnar oftast någonstans mellan 85 och 500 euro om året beroende på stad och fastighetens storlek. Ett hus i byarna i bergen ovanför Pafos ligger i den nedre delen av spannet, en stor villa i centrala Limassol i den övre. Distrikt anslutna till ett avloppsverk betalar dess avgift som en del av samma räkning.
Köper du i en samfällighet? Räkna då även med gemensamma avgifter: städning, poolskötsel, trädgårdar, hissar. Det är en serviceavgift till förvaltningsbolaget snarare än en skatt, men ditt bankkonto bryr sig inte om distinktionen. Den sträcker sig från några hundra euro om året i ett litet hus till flera tusen i en anläggning med full service.
Så låga driftskostnader förändrar investeringskalkylen över ett decennium. En spansk eller portugisisk ägare betalar statlig fastighetsskatt varje år oavsett om bostaden är uthyrd eller står tom. En cypriotisk ägare får en sopräkning.
Skatter när du hyr ut
Hyresintäkter som en privatperson tjänar in beskattas enligt vanlig cypriotisk inkomstskatt. Skikten är generösa i botten: inget alls på de första 19 500 euro av total årsinkomst, sedan stigande steg upp till en toppsats på 35% på inkomst över 60 000 euro.
Innan de skikten tillämpas drar hyresvärdar av ett schablonavdrag på 20% av bruttohyran som en fiktiv omkostnad. Inga kvitton behövs, ingen diskussion med granskaren. Ränta på ett lån som använts för att köpa fastigheten och ett årligt värdeminskningsavdrag på byggnaden kan dras av ovanpå det. En lägenhet som ger 12 000 euro om året beskattas alltså på högst 9 600 euro, och ofta på mindre när bolåneräntan räknas in.
Ta ett typiskt fall. En enrumslägenhet i Larnaca hyrs ut långsiktigt för 1 000 euro i månaden, 12 000 euro om året. Avdraget på 20% sänker den beskattningsbara summan till 9 600 euro. Har ägaren ingen annan inkomst från Cypern hamnar det helt under gränsen på 19 500 euro, och inkomstskatten blir noll. Deklarationen måste ändå lämnas in. Men gott om småägare på Cypern betalar helt lagligt ingen inkomstskatt alls på sin hyra.
Ytterligare två avgifter förtjänar var sin rad. Hyresintäkter belastas med ett bidrag till GESY, det nationella sjukvårdssystemet; satsen är blygsam men gäller från första euron, så fråga din revisor om aktuell siffra. Och cypriotiska skatterättsligt bosatta som också är domicilierade på Cypern betalar Special Defence Contribution på hyror, medan öns stora grupp icke-domicilierade är undantagna. Vilken kategori du hamnar i beror på din historik med ön, och en timmes möte med en lokal skatterådgivare reder ut det säkrare än vilken blogg som helst, vår inräknad.
Icke bosatta hyresvärdar deklarerar cypriotisk hyresinkomst på Cypern. Om något ytterligare ska betalas hemma beror på skatteavtalet mellan Cypern och ditt hemland; ön har ett av de bredare avtalsnäten i regionen, och dubbelbeskattning lindras normalt genom avräkning.
Skatter när du säljer
Kapitalvinstskatt tas ut med en fast sats på 20% på vinst från avyttring av cypriotisk fast egendom. Ovanligt nog är det nästan hela historien: Cypern beskattar inte kapitalvinster på de flesta andra tillgångar, så fastigheter bär upp regimen nästan ensamma. De 20 procenten träffar även försäljning av aktier i bolag vars värde huvudsakligen ligger i cypriotisk fastighet, vilket stänger den uppenbara kryphålen.
Den skattepliktiga vinsten är smalare än säljare fruktar. Från försäljningspriset drar du av anskaffningskostnaden justerad för inflation, dokumenterade förbättringsarbeten och kostnaderna för själva försäljningen, inklusive mäklararvode och juridiska avgifter. På en fastighet som ägts i många år tar redan inflationsjusteringen bort en betydande del av den bokförda vinsten.
Sedan kommer livstidsavdragen. Varje privatperson har ett generellt avdrag som skyddar en del av vilken vinst som helst. Ett större finns för jordbruksmark som säljs av lantbrukare, och det största gäller en huvudbostad som säljaren har ägt och bott i under minst fem år. Det här är belopp för livet: utnyttjar man avdraget en gång är det förbrukat. För en långvarig ägare som bott i bostaden kan huvudbostadsavdraget nästan helt eller helt utplåna skatten. För en investerare som säljer en andra lägenhet mildrar det generella avdraget ändå notan.
Rent praktiskt görs skatten upp innan försäljningen slutförs. Kapitalvinstdeklarationen lämnas in och skatten betalas som en del av att skaffa det skatteintyg som fastighetsregistret vill se innan det överför lagfarten till din köpare. Utländska säljare passerar exakt samma grind, så det går inte att flyga iväg med en obeskattad vinst.
Tidpunkter och pappersarbete väger tyngre här än någon annanstans i det cypriotiska systemet. Sälj under fel förutsättningar, eller utan kvitton för den där renoveringen, och du skänker pengar till republiken. Prata med en rådgivare innan du lägger ut fastigheten till försäljning, inte efter att du skrivit på.
Hur Cypern står sig mot andra marknader
Sätter man ihop bitarna ser profilen ut så här: köpskatt på ungefär 2 till 3% vid en vanlig andrahandsaffär, 5% moms på en kvalificerande ny bostad, noll i årlig nationell skatt, och en fast sats på 20% på vinster som mildras av avdrag som gynnar den som själv bor i bostaden. Köpare som väger olika medelhavsalternativ mot varandra märker skillnaden snabbt. Spansk överlåtelseskatt ligger på 6 till 10% beroende på region, Portugals IMT stiger på en progressiv skala, och båda länderna debiterar dessutom ägare årligen. Dubai tar ut en fast sats på 4% vid överlåtelse utan inkomstskatt, men befinner sig i en helt annan juridisk värld.
Cypern vinner sällan på pris per kvadratmeter i Limassol, och ingen bör köpa ett hem enbart utifrån en skattetabell. Men som ett totalt kostnadspaket för den som faktiskt kommer att bo i bostaden är ön svår att slå inom EU. Bläddra bland lägenheterna och villorna i vår fastighetskatalog för Cypern för att se vad de här siffrorna hör ihop med i praktiken, och när en specifik annons väcker en momsfråga kan HomeNSearch-teamet koppla dig till lokala rådgivare som hanterar exakt den typen av pappersarbete varje vecka.
Fastighetsskatt på Cypern: vanliga frågor
Finns det en årlig fastighetsskatt på Cypern?
Inte på nationell nivå. Immovable Property Tax avskaffades den 1 januari 2017, och inget ersatte den. Ägare betalar bara lokala kommunala avgifter för sophämtning, avlopp och gatubelysning, oftast mellan 85 och 500 euro om året beroende på kommun och fastighet.
Betalar jag fortfarande stämpelskatt på ett cypriotiskt köpekontrakt?
Inte om du skrev på den 1 januari 2026 eller senare: stämpelskatten på fastighetskontrakt avskaffades från och med det datumet. Tidigare kontrakt följde den gamla skalan på 0,15 till 0,2% av kontraktsvärdet, med ett tak på 20 000 euro, betalbart inom 30 dagar efter undertecknandet.
Kan en utländsk köpare få den reducerade momssatsen på 5%?
Ja. Nationalitet och uppehållsstatus är inte avgörande — det verkliga kravet är att bostaden faktiskt används som huvudsaklig bostad på Cypern. Satsen på 5% täcker de första 130 kvadratmetrarna inom värdegränserna, och säljer eller hyr du ut bostaden inom tio år betalar du tillbaka en del av besparingen proportionellt.
Hur mycket skatt betalar jag när jag säljer en fastighet på Cypern?
Kapitalvinstskatten är 20% av vinsten efter avdrag för det inflationsjusterade inköpspriset, dokumenterade förbättringar och försäljningskostnader. Livstidsavdrag sänker notan ytterligare, och avdraget för huvudbostad, tillgängligt efter fem års ägande och boende, är det mest generösa av dem.
